万晟金地公馆复盘设计总结
房地产项目开盘复盘总结(二)2024
房地产项目开盘复盘总结（二）引言概述：本文是对某房地产项目开盘后的复盘总结，内容包括市场表现、客户反馈、销售策略等方面的分析，旨在为未来类似项目的开发者提供经验教训和改进方向。
正文：1. 市场表现1.1 开盘前市场调研和竞品分析1.2 开盘当天的销售情况和客户流量1.3 开盘后的销售趋势和市场反应1.4 项目销售情况与预期目标的对比1.5 市场变化对项目销售的影响和应对措施2. 客户反馈2.1 客户对项目地理位置和交通便利性的看法2.2 客户对项目楼盘品质和户型设计的评价2.3 客户对项目价格和优惠政策的反馈2.4 客户对项目物业配套设施和社区环境的满意度2.5 客户投诉和意见反馈的整理和改进计划3. 销售策略3.1 开盘前的市场推广和宣传活动3.2 销售团队的组建和培训3.3 销售渠道的选择和管理3.4 销售策略中的价格定位和差异化竞争优势3.5 销售策略的调整和改进计划4. 客户管理4.1 客户信息的收集和管理4.2 客户关系的建立和维护4.3 客户需求的分析和个性化服务4.4 客户满意度的评估和反馈机制4.5 客户口碑的管理和利用5. 改进方向5.1 市场调研和竞品分析的深入与精准性提高5.2 销售策略的创新和差异化竞争优势的建立5.3 客户管理和关系维护的系统化和专业化5.4 销售过程中的客户沟通和满意度的提升5.5 项目总结后的经验总结和团队学习分享总结：通过对该房地产项目开盘复盘的总结分析，可以明确项目的市场表现、客户反馈和销售策略等方面，为未来类似项目的开发者提供经验教训和改进方向，以提高开盘的成功率和项目的销售效益。
同时，通过客户管理和改进方向的提出，也可为优化客户满意度和项目口碑打下基础，并促进公司的长期发展。
房地产全流程复盘的价值与操作关键要点
房地产全流程复盘的价值与操作关键要点下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor.I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!房地产全流程复盘：价值解析与操作关键要点在复杂的房地产行业中，全流程复盘是一种不可或缺的管理工具。
地产项目后评价复盘解析
复盘，围棋术语，也称 “复局”，指对局完毕后，复演该盘棋的记录，以检查对局中招法的优劣与得失关键。
一般用以自学，或请高手给予指导分析。
下围棋的高手都有复盘的习惯。
复盘就是每次博弈结束以后，双方棋手把刚才的对局再重复一遍，这样可以有效地加深对这盘对弈的印象，也可以找出双方攻守的漏洞，是提高自己水平的好方法。
房地产公司的经营是基于每个项目经营情况的累积，同时，标杆房地产企业之所以会不断的提高经营能力，除领导者的卓越指引外，不断的对已完成项目的复盘，不断积累经验，纠正错误，也是最重要的原因途径之一。
房地产企业项目后评估是在项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。
很多企业项目后评估并不重视，毕竟项目已经做完了，大家绷着的弦可以放松一下，而且项目团队随着项目的结束大多也会解散，团队成员会充实到其他项目上去。
但对于一个追求不断进步的组织来说，复盘是必不可少的，今天就跟大家分享一下项目后评估到底该怎么做01项目后评估综述项目后评估亦如围棋高手的复盘，客观、全面地评价项目开发情况；总结经验、教训，实现持续改进项目后评估工作的核心内容包括两方面：一是对比分析：对企业批复文件与最终实施情况的对比分析，如“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等二是经验积累：对项目开发过程中突出的经验与教训的提炼总结不论是分析还是积累，为了达到效果，需要秉承客观、全面的原则，一定要记住，项目后评估是为了提升管理能力，而不是为了应付工资项目后评估的内容应包含以下几方面：投资方面项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；营销方面项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；设计方面项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等计划方面项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；成本方面项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结工程方面项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。
房地产项目开盘总结复盘分析报告
高达50万平方米的复合型社区，二期将建设商业
综合体，其中包括商业街、酒店、大型写字楼、
高档公寓等业态。
➢
总占地3.2万方，总建面11万方
➢
容积率3.0，建筑密度25%
➢
绿化率35%
➢
总户数905套
两房居多，符合市场，90㎡主流刚需产品。
4 号 楼
3 号 楼
丰尚时代广场·熙龙湾本次加推的3、 4号楼位于一期地块的右侧，靠近半圆路。 推出楼栋为两梯四户的28层高层，底层 带有两层商业和架空层。
开盘现场整体流程设置
场地选择——全民健身中心场地开 阔，现场实际容纳客户400-600人， 保证了开盘现场的销售气氛；
分区安排——签到区、客户等候区、 及杀单区进行了绝对分割，保证相 互之间的独立性，开盘过程中各区 域总体运作顺畅；
动线设计——通过桁架、铁马形形 成单向动线，无重合、回流，保障 了客户安全，以及动线流畅；
杀单区——杀单区气氛紧张，杀单速度较快
重点把控：
保证销售气氛，快速逼定客户； 尽量将客户从89㎡产品引导至92㎡产品；
现场情况：
杀单员与销控员岗位分离，采取二对一的模 式，提高了杀单质量和速度； 预备选房区到杀单区专设引导岗，保证客户 动线连贯，节奏紧凑；
不足之处：
客户成功认购后没有马上去换票区换票，而 是在销控区游离，没有及时离开选房区；
九坤五环华 城
➢ 沿海赛洛城——六期纯新盘， 推售时间、产品、货量和本案 相同，最大竞争对手。
➢ 天合新界——尾盘，后期无新 产品，现有少量大户型和小户 型产品，与本案竞争非常小。
➢ 航天彩虹镇——尾盘，明年5 月推出新地块产品，现有少量 中大户型产品，与本案竞争较 小。
房地产复盘总结
篇一：贴吧双11复盘总结本次双11是麦本本第一次双11，因此用了“我们的第一次双11”为主题开展预热，宣传，以及各方面活动，通过多渠道的预热宣传，不管是在预热造势期，还是在双11当天爆发期，麦本本的#第一次双11#各方面数据实现了跨越式的增长。
贴吧双11期间粉丝增长了25w+，uv高达150w+，第一次双11，用数据证明了自己在笔记本行业中有着举足轻重的影响力。
2015年双11贴吧运营策略：双11主题：本次由于是麦本本的第一次正式双11，因此以#我们的第一次双11#为主题开展双11活动活动时间：10月25日-11月15日10.25-10.31（造势期）、11.1-11.10（预热期）、11.11（爆发期）、11.12-11.15（收尾期）贴吧双11整个时期主要目的：①：贴吧跟进店铺双11预热，活动阶段，为店铺做引流，及时跟进店铺所有优惠活动更新至贴吧，所推内容活动等均与店铺相关，营造双11气氛。
②：贴吧创建抽奖活动，预热期为一个星期，抽奖从11月25日-11月11日，达到引进流量以及品牌曝光的一定效果，抽奖期间uv及粉丝数每天都在增长。
③：通过其它渠道活动-红包密令，红包口令等，粉丝分享给好友传播宣传活动，为品牌带来曝光率以及加深群体对于品牌的记忆力。
贴吧整体内容规划：双11期间，主要以粉丝互动，粉丝传播，店铺活动优惠告知，玩转双11教程等为主。
主要分为四个阶段展开活动：【造势期】10.25—10.31（目的：营造双11气氛）第一阶段为造势期，主要以告知#我们的第一次双11#主题以及为双11店铺活动做铺垫，达到对本次主题的一个曝光作用，同时也抓住粉丝对于第一次双11的好奇心理。
曝光双11主题+粉丝互动+双11前气氛营造1：以贴吧头图、背景、福利袋banner图等曝光主题，引起粉丝好奇关注。
2：造势期贴吧开帖-调查投票店铺优惠，与粉丝互动，引起粉丝对麦本本第一次双11的期待以及关注第一次双11的优惠力度。
房地产项目复盘总结
房地产项目复盘总结【标题】房地产项目复盘总结：回顾与展望【导语】随着我国经济的快速发展，房地产市场在国民经济中的地位日益重要。
房地产项目的成功与否，关系到国家经济的稳定和民生福祉。
本文将对某一房地产项目进行复盘总结，分析项目的优势与不足，为今后类似项目的推进提供借鉴和启示。
【一、项目背景与目标】1.项目概述本文复盘总结的房地产项目位于我国某大城市，占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米，包括住宅、商业、办公、教育等多种业态。
项目旨在打造一个宜居、宜业、宜学的高品质综合社区，满足不同层次居民的需求。
2.项目目标在项目启动之初，开发商明确了以下目标：（1）确保工程质量，打造百年工程；（2）提高物业管理水平，提升居民生活品质；（3）创新营销策略，实现项目快速去化；（4）关注环保与可持续发展，为建设美好家园贡献力量。
【二、项目执行与过程控制】1.工程管理在项目施工过程中，开发商严格遵循国家相关法律法规，实行项目经理负责制，加强对施工现场的监督与管理。
同时，采用新技术、新工艺，确保工程质量。
2.物业管理项目物业管理团队以提高居民生活品质为核心，开展专业化、规范化的服务。
通过定期举办社区活动，提升业主归属感，打造和谐社区。
3.营销策略项目采用多元化营销手段，如线上推广、线下活动等，结合市场调研，精准把握客户需求，实现项目快速去化。
4.环保与可持续发展在项目规划阶段，开发商充分考虑环保因素，采用绿色建筑材料，降低能源消耗。
同时，项目内部设有生态公园，提高绿化面积，为居民提供宜居环境。
【三、项目成果与不足】1.项目成果经过多方努力，项目取得了以下成果：（1）工程质量得到保障，居民满意度较高；（2）物业管理水平不断提升，社区氛围和谐；（3）营销策略成效显著，项目快速去化；（4）环保与可持续发展理念得到落实，提升了项目整体品质。
2.项目不足在项目过程中，也暴露出一些不足：（1）施工过程中，部分环节存在质量隐患；（2）物业管理团队人员流动性较大，影响服务质量；（3）营销策略在某些阶段过于激进，导致市场风险；（4）环保投入与实际效果尚有差距。
某广场复盘工作总结报告PPT课件(PPT66页)
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
• （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中 并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。
• （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法 满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不 到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
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• （5）天梯:从1楼可直达5 楼，垂直高度20.7米，水 平高度43米，斜长48米， 每部天梯小时输送顾客达 9000多人，创造了“亚洲 第一长”的直梯记录。
• 古城市民称道：西安亚洲 第一之“南雁塔喷泉，北 万达天梯”。成为城市新 的旅游景点。
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• （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、 采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费 了大量的人力、物力。
某广场复盘工作总结报告(PPT66页)工 作培训 教材工 作汇报 课件PP T服务 技术管 理培训 课件安 全培训 讲义
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西安民乐园万达广场复盘工作总结
金地国际城4号公寓及剩余住宅整体营销策略简介
本报告是严格保密的。
8
4号公寓提案内容要点
推广整体思路和策略 项目卖点提炼 详细广告排期 推广主题及信息点 广告表现初稿 营销活动建议
本报告是严格保密的。
9
住宅营销思路介绍
本报告是严格保密的。
10
4号公寓
3号公寓
1号公寓
2号公寓
5号
8号
2号
本报告是严格保密的。
11
销售节奏回顾
1—4号住宅：2005年5月份认筹，2005年9月份开盘 1号公寓：2005年12月初认筹，2005年12月底开盘 2、3号公寓：2006年2月认筹，2006年5月开盘 商业：2006年7月认筹，2006年9月开盘 5、6、9号住宅：2006年6月份直接推出，自然消化 11号住宅：2006年10月份加推 13号住宅：2006年12月份加推
4
推广媒介组合
户外广告牌：3块 车体广告 电视标板广告 报纸广告（合肥晚报、新安晚报、安徽商报） 电台广告
本报告是严格保密的。
5
4号公寓简介
共计30层，1、2层是商业， 3—30层式住宅，层高3.2米。 每层共计19户，共计532套 公寓。 面积： 单身公寓：约40平米 一房一厅：约45平米 二房一厅：65—80平米 公寓配备4台高速电梯 公寓配套有商务中心、会议 室、健身房等设置
本报告是严格保密的。
15
谢谢
本报告是严格保密的。
16
本报告是严格保密的。
7
4号公寓卖点介绍
投资门槛低，升值前景看好 1、约40平米单身公寓、约60平米一房、约75平米二房，20%首期款， 一房首付约3万，二房首付4万起。 2、滨湖新城全面建设，马鞍山路联动新老城区。 合肥唯一蝉联中国名盘的公寓 其他 1、水电费等均按照住宅标准计费 2、可打通，空间随意组合 3、合肥工大附中、附小定点社区
地产项目后评价复盘解析
地产项目后评价复盘解析地产项目后评价复盘是指对一个地产项目进行综合评价和总结，以便更好地了解项目的成败原因，并为未来的项目提供经验教训。
复盘的过程包括对项目策划、市场营销、销售、施工、交付等各个环节的评估和分析。
下面是一个地产项目后评价复盘的解析，超过1200字：一、项目策划项目策划是一个地产项目成功的基础。
在复盘中，需要对项目的定位、规划、产品、设计等方面进行评价和分析。
首先需要评估项目是否与市场需求相匹配，包括项目定位是否准确、目标群体是否明确、产品定位是否精准等。
其次要评估项目规划是否合理，包括项目规模、建筑风格、居住环境等。
还需要评估项目的设计是否符合市场需求和目标群体的喜好，包括户型设计、空间布局、功能配置等。
二、市场营销市场营销是一个地产项目取得销售成功的关键。
在复盘中，需要对项目的市场营销策略、宣传推广、销售手段等方面进行评价和分析。
首先需要评估市场营销策略是否准确，包括推广渠道选择是否合理、宣传手法是否有效等。
其次要评估项目的宣传推广是否充分，包括媒体宣传、网络推广、实地体验等。
还需要评估销售手段是否顺畅，包括销售流程、销售团队等。
三、销售销售是一个地产项目盈利的关键。
在复盘中，需要对项目的销售情况、销售周期、销售收入等方面进行评价和分析。
首先需要评估项目的销售情况是否达到预期，包括销售速度、销售价格、销量等。
其次要评估项目的销售周期是否合理，包括整体销售周期、各个阶段的销售情况等。
还需要评估销售收入是否达到预期，包括销售金额、销售利润等。
四、施工施工是一个地产项目质量的保证。
在复盘中，需要对项目的施工质量、工期控制、成本控制等方面进行评价和分析。
首先需要评估项目的施工质量是否符合要求，包括工程质量、材料使用等。
其次要评估工期控制是否顺利，包括施工进度、施工计划执行等。
还需要评估成本控制是否有效，包括物料采购、人工成本等。
五、交付交付是一个地产项目与购房者最直接的接触。
在复盘中，需要对项目的交付质量、配套设施、售后服务等方面进行评价和分析。
万科有山复盘报告(区域汇报版本)
建立客户反馈机制 ：及时收集客户反 馈，不断改进服务 质量
总结回顾与未来展望
07
项目成果总结回顾
销售业绩：万科有山项目销售业绩显著，销售额和销售量均达到预期目标。
客户满意度：项目得到了客户的高度认可和好评，客户满意度达到了90%以上。
品牌影响力：万科有山项目的品牌影响力得到了提升，为万科在房地产市场的地位增添 了新的砝码。 创新与突破：项目在产品设计、营销策略等方面都有所创新和突破，为万科未来的发展 提供了新的思路和方向。
推广渠道选择及效果评估
推广渠道：线上广告、线下活 动、社交媒体等
效果评估：曝光量、点击率、 转化率等指标
数据分析：对推广效果进行数 据分析和总结
经验教训：总结推广过程中的 经验教训，为未来推广提供参 考
销售业绩及客户反馈分析
销售业绩：介绍万科有山的销售业绩，包括销售额、销售量等数据 客户反馈：收集客户对万科有山的评价和反馈，包括优点、缺点等 营销策略：分析万科有山的营销策略，包括宣传渠道、推广活动等 推广效果：评估万科有山的推广效果，包括曝光量、知名度等
化建议
服务提升措施： 介绍针对社区 活动所提供服 务的提升措施， 如增加活动项 目、提高服务
质量等
服务质量提升计划及措施
提升服务标准：制 定更严格的服务质 量标准，提高服务 水平
加强员工培训：定 期对员工进行服务 意识和技能培训， 提高员工的服务意 识和能力
优化服务流程：简 化服务流程，提高 服务效率
01
项目背景与目标
02
项目背景介绍
万科有山项目的起源和背景 项目的地理位置和周边环境 项目的历史和发展历程 项目的主要特点和优势
项目目标与定位
目标：打造高品质的居住环境，提升客户满意度 定位：面向高端客户群体，提供全方位的居住体验和服务 核心卖点：环境优美、配套完善、服务优质、品质卓越 目标客户群体：高净值人群、家庭客户、企业客户等
房地产项目复盘总结及项目过程中成本关注点
核心：总地价不变的情况下，每平方米建面尽可能的少分摊地价，则需要最大程度的用足容积率
项目情况
成本影响
容积率
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市政配套
红线外道路交通情况
清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是 否需要建造道路及高架桥等。
29 市政配套 30 市政配套 31 土地情况
32 土地情况
33 土地情况 34 土地情况 35 土地情况 36 土地情况 37 土地情况 38 土地情况 39 土地情况 40 土地情况 41 土地情况 42 土地情况 43 土地情况 44 项目定位
10 拿地条件
日照条件
要求的冬至日日照时间越短，日照条件越松，则建筑密 度越大；总层高越高，则对日照时间影响越大 容积率、建筑密度、总层高、日照条件、标准层面积比
11 拿地条件
指标关系
等各指标之间存在关联关系，为了获取最大的容积率， 如果其他指标拿地时均有严格的条件设置，则容积率不
12 拿地条件
业态类型
3 拿地条件
容积率
层高、楼栋数、单元数、户数、每户平均面积 土地费分摊与容积率成反比；容积率越大，地价分摊越
4 拿地条件
建筑密度
土地费分摊与建筑密度成反比；建筑密度越大，地价分 摊越低；
5 拿地条件
销售面积比例
土地费分摊与销售面积比例成反比；销售面积越大，地 价分摊越低；
6 拿地条件
停车要求
车位比越少，地下车库面积越小，地下车库分摊成本越
会做足，进而影响可获得的总销售建筑面积 高层或小高层成本<多层成本<联排或独栋成本
13 拿地条件
结构类型
剪力墙成本<框架剪力墙成本<框架成本<预制构件<钢结
蓝色商务房地产开发商首开复盘报告通用PPT专题汇报
房地产开发商首开复盘报告
湖 海南 关浏 广阳 东小 分河 署田 隆心 重设 推计 出湖海南关浏广阳东小分河署 田隆心重设推 计出 湖 海南 关浏 广阳 东小 分河 署田 隆心 重设 推计 出湖海南关浏广阳东小分河署 田隆心重设推 计出
湖 海南 关浏 广阳 东小 分河 署田 隆心 重设 推计 出湖海南关浏广阳东小分河署 田隆心重设推 计出 湖 海南 关浏 广阳 东小 分河 署田 隆心 重设 推计 出湖海南关浏广阳东小分河署 田隆心重设推 计出
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠 来。我 一共买 了三只 仓鼠， 一只白 ，一只 灰，一 只黄。 它们有 乌黑发 亮、水 灵灵、 圆溜溜 的小眼 睛，又 尖又小 的耳朵 ，小小 的鼻子 ，小小 的牙齿 ，小小 的舌头
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠 来。我 一共买 了三只 仓鼠， 一只白 ，一只 灰，一 只黄。 它们有 乌黑发 亮、水 灵灵、 圆溜溜 的小眼 睛，又 尖又小 的耳朵 ，小小 的鼻子 ，小小 的牙齿 ，小小 的舌头
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠 来。我 一共买 了三只 仓鼠， 一只白 ，一只 灰，一 只黄。 它们有 乌黑发 亮、水 灵灵、 圆溜溜 的小眼 睛，又 尖又小 的耳朵 ，小小 的鼻子 ，小小 的牙齿 ，小小 的舌头
我们高兴地回到家，仔细端详起仓鼠 来。我 一共买 了三只 仓鼠， 一只白 ，一只 灰，一 只黄。 它们有 乌黑发 亮、水 灵灵、 圆溜溜 的小眼 睛，又 尖又小 的耳朵 ，小小 的鼻子 ，小小 的牙齿 ，小小 的舌头
2008年MM房地产开发商金色名郡 2010年MM房地产开发商金域华府 2011年滨湖MM房地产开发商城 2012年MM房地产开发商蓝山 2019年MM房地产开发商森林公园 2020年——MM房地产开发商城市之光 七年六城，MM房地产开发商已经成为一种力量，代表了新合肥人对品质生活的追求。
万晟金地公馆复盘设计总结共25页
2人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
(物业管理)万晟公馆物业管理方案
（物业管理）万晟公馆物业管理方案万晟现代公馆物业管理方案目录第壹章万晟现代公馆项目简介第二章物业管理的整体设计和构思第三章整体工作计划第四章组织机构及人员的配置、管理培训第五章管理制度的制订及档案资料的建立和管理第六章早期介入及前期物业管理服务内容第七章管理服务内容及指标第八章构建和谐社区和便民服务第九章物业服务费成本测算第壹章万晟现代城项目简介壹、项目简介精装酒店式公寓——万晟现代公馆简介大马路商圈的酒店式服务精装小户型公寓。
现代公馆是兼具投资和居住双重价值的酒店式服务精装公寓。
面积从39㎡至64㎡，采用可拓展式精装修，充分地考虑了产品的实用性，打造新颖实用的空间创造愉悦生活享受。
拥有独立的干湿分离卫生间，安装了冷热水系统，具备独立的淋浴系统，配备煤气的独立采光厨房，具有天然采光，地热采暖，完全具备居家的优越条件。
3米层高增加了空间的舒适度。
卧室和客厅之间采用了流通式设计，既区分了俩部分的功能空间，又增加了空间的通透感。
采用可拓展式精装修，预留了充分体现业主之间不同审美情趣的空间。
厨卫装修、地板铺设、墙面粉刷等方面全部到位，而灯具、窗帘、家具、电器等体现个性化特征的软装饰由业主根据自己的喜好自理。
装修所用材料均采用高档知名品牌，均达到环保要求。
省却了装修的劳顿之苦，同时又可彰显自我的独特个性。
地段创造的是价值的壹部分，而另壹部分价值则是由产品自身创造的，现代公馆是壹个临界点，它意味着大马路的发展将从此进入壹个新的时代。
二、主体建筑情况整个项目占地面积49000㎡,建筑面积10万㎡,由6栋18层和2栋24层组成；场地的南端紧临大马路为大型商业建筑，地下俩层地上三层；商业建筑分别为1#～6#楼三层以下，其中1#为写子间，2#、3#为酒店式公寓，4#～6#为住宅；场地的中部由4#～7#楼组成，为封闭的住宅园区；场地的北端由8#楼和二层局部三层的商铺组成。
地下机动车位建筑面积1.89万㎡,有600多个车位。
万晟金地公馆复盘设计总结
第三部分：改进措施
3、在今后的项目设计中应该吸取金地公馆项目设计变动的这次经验教训，在进行优化设 计变更前应充分进行调研，首先咨询设计院各专业工程师，因为一个专业的变动会涉及 很多的专业一起变动，必须要一个专业一个专业的审核，在审核研讨过程中预判到变更 设计所引发的一系列问题，在必须满足相关法规及规范的前提下，才可进行设计变动， 避免此类情况的发生。 4、控制施工图设计质量的几点建议： （1）积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总 体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合 评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体 的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功 夫。 （2）应编写《各专业设计任务书》，经公司各部门审核、书面确认后下达给设计单位。 （2）在施工图设计合同中对设计质量作出详细约定，如在施工过程中因设计原因造成工 程的签证、费用、工期拖延等提出明确的罚金。 （3）与设计单位多沟通，编制详细的设计进度计划，及时解决设计过程中存在的问题， 包括业主需求不明确、设计本身不合理等问题。 （4）项目部在收到设计文件后需尽快审查，审查结果抄送设计部一份（电子版文件即
第三部分：改进措施
2、在项目进行实际开发前，前期调研工作非常重要，避免项目设计定位不准的情况发生。 前期调研工作不仅是某个部门单一的工作，而是公司各部门合作一起研讨的过程。2003 年以前的房地产市场，可以说不需要进行详细认真的市场调研就可以把握市场，因为那 时的房地产市场明显是卖方市场。只要开工建设，无论是住宅还是写字楼，都不愁没有 买家，因此就不愁没有钱挣，但是随着房地产市场的日趋完善，市场竞争日益激烈，房 地产市场 调研工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。对地价是多少才有盈利也需 要认真测算分析。这是因为近几年的房地产市场发生了重大的变化，已逐渐由卖方市场 转变成为买方市场，而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人，如果不了解什 么样的项目才是市场真正需要，对市场发展趋势没有明确、清醒的认识，盲目决策，那 么一旦在购买土地的决策上发生失误，其后果将是致命的。 在地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店改公寓、大 户型改小户型等等。在激烈的市场竞争中，对项日的定位和把握尤其重要，一个成功的 项目，前期市场调研工作是必不可少的，充分的调研工作也可使设计更加合理，完善。
万兴房地产营销方案
万兴房地产营销方案—-金地汇营销执行方案前言第一部分市场研判一、巫溪基本情况及发展趋势二、巫溪商业现状分析三、巫溪消费特征分析四、小结第二部分项目营销定位一、项目概况二、项目四至三、项目SWOT分析四、项目定位五、目标客户群体定位第三部分宣传推广策略一、推广策略导向二、广告推广主题三、推广计划安排四、媒体组合策略第四部分营销策略一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、各销售阶段推广策略五、销售管理六、核心卖点的提炼第五部分项目包装一、基础形象设计二、营销通路的包装三、卖场形象包装前言营销的根本目的是实现营销目标~即实现销售和品牌建立。
对于本案来讲～受限于项目的整体规模及产品形态～在品牌建立与塑造上存在较高的难度且投入较大~所以～实现销售是本营销案的核心出发点~而对于品牌的建立~将作为次要目标力求达成。
对于本项目来讲～在开发营销过程中～核心需要解决的两大终极目标是：资金流和开发利润。
如何保证项目资金流健康流转~如何在保证资金流的基础上实现项目的开发利润~是本营销方案需要解决的两大核心问题。
从接手项目基本信息开始～本着“从市场中来～到市场中去”的基本原则～我司进行了大量而系统的市场研究工作和产品分析工作～力求在市场的基础上为本案提供科学有效的营销指导.第一部份：市场研判一、巫溪基本情况及发展趋势1、巫溪概况巫溪县地处大巴山东段南麓的渝、陕、鄂三省，市，结合部分～东接湖北省神农架林区、竹溪县～南临重庆市奉节、巫山两县~西与重庆开县、云阳接壤~北连重庆城口县和陕西省镇坪县。
全县幅员面积4030平方公里～经2010年10月20日走访计生办统计全县人口54万～其中农业人口47万～县城区人口4万人,2、未来发展规划巫溪县将大力度发展旅游产业～2012年~力争成为全国优秀旅游城区～接待游客总量达到100万人次～旅游直接从业人员0.8万人～旅游总收入达到6亿元～旅游增加值占经济总量的比重达到9%~旅游业成为第三产业的龙头产业.2015年～将接待游客300万人次～旅游总收入突破25亿元~旅游增加值占全县经济总量,66。
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第二部分：开发设计
(7）：精装修设计中与土建图纸有偏差，制作精装修样板间户型尺寸与进深和土建图纸有偏差，导致5# 样板间厨房拉门效果与实际交房有偏差，达不到样板间装修效果。
第二部分：开发设计
(8）：金地公馆应急照明配电箱，计量表选择与开关选择错误。属于设计错误问题，因施工图出图匆忙， 现场已开工建设，着急给现场图纸，对于设计院过于信任导致图纸中有错误设计但未审核校对出来，在 今后的施工图内审环节应予以加强审核工作。
园区内景观亭设计
园区内绿植设计
园区内景观墙设计
业主锻炼区景观设计
园区景观小品设计
小区内绿植设计
第二部分：开发设计
(3）金地公馆项目住宅全部为精装修设计，精装修住宅作为新兴事物，具有有利于实施住宅装修产业化生产、 有利于装修设计水平的提高、有利于装修质量及造价的控制、有利于保障施工质量、有利于保障室内环境质 量以及有利于社会监控、促进住宅整体水产提高、为居住者提供高质量的居住环境等优势。鉴于上述原因， 精装修住宅将必然成为住宅发展的主流方向，有利于引导消费潮流,在地产行业中更具竞争力，但需要不断 的改善和克服行业自身弊端。
第三部分：改进措施
2、在项目进行实际开发前，前期调研工作非常重要，避免项目设计定位不准的情况发生。 前期调研工作不仅是某个部门单一的工作，而是公司各部门合作一起研讨的过程。2003 年以前的房地产市场，可以说不需要进行详细认真的市场调研就可以把握市场，因为那 时的房地产市场明显是卖方市场。只要开工建设，无论是住宅还是写字楼，都不愁没有 买家，因此就不愁没有钱挣，但是随着房地产市场的日趋完善，市场竞争日益激烈，房 地产市场 调研工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。对地价是多少才有盈利也需 要认真测算分析。这是因为近几年的房地产市场发生了重大的变化，已逐渐由卖方市场 转变成为买方市场，而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人，如果不了解什 么样的项目才是市场真正需要，对市场发展趋势没有明确、清醒的认识，盲目决策，那 么一旦在购买土地的决策上发生失误，其后果将是致命的。 在地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店改公寓、大 户型改小户型等等。在激烈的市场竞争中，对项日的定位和把握尤其重要，一个成功的 项目，前期市场调研工作是必不可少的，充分的调研工作也可使设计更加合理，完善。
项目位置分析图
第二部分：开发设计
(3）设计周期过短，缺乏前期项目调研： 房地产建设项目前期的充分论证，可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做 好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。项目前期的房地产市场调研至少应该包括四个方 面的内容：客户分析、竞争对手分析、产品分析、市场走向项预测，投资回报、资金运作分析等等，而 项目的方案设计要依据调研信息做最终决策。金地公馆项目的设计上缺乏项目可行性研究、环境的分析、 前期方案研讨、前期市政规划的调研、举个明显的例子，由于未做充分的前期规划调研，在设计过程中， 因为没有B区与A区中间的交通主干道向阳街的准确市政标高，项目建成后竖向高差较大，直接影响B区商 业的销售。
第二部分：开发设计
(5）商网地面均做面层： 以往公司开发项目中，商网内地面 均不做面层，定为用户自理，但因 为公司人员流动，相关人员不知道 此项常规优化做法，导致金地公馆 项目商网地面均做面层。 建议公司在今后的项目中，相 关设计，项目人员及有关各部门人 员参考由设计部制作草拟的《万晟 地产工程通用做法指引》此文件已 在公司OA体系中公示并罗列了以往 公司各项目中的一些节省成本及优 化可行的方法，避免造成公司在开 发成本上的浪费。
第三部分：改进措施
（此部分内容，针对第二部分过程分析中的不足提出改进措施，为后续项目设计管理提 供参考警醒作用。）
1、LOFT对跃式公寓最大特点是上下分层、动静分开，这个特点对于年轻人是时尚，而对
于幼儿和老人来讲就有诸多不便。幼儿的行动力强而辨别风险的能力差、老人虽然可以 辨别风险但行动能力的退化本身就容易在上下楼梯时发生意外。所以，有幼儿和老人同 住的家庭很少选择LOFT住宅，对这一部分消费群体此类产品没有吸引力，而LOFT户型的 改建存在一定隐患，虽然LOFT户型可以让业主方便地改成跃层式或小复式，但LOFT户型 预留了改造空间，也仍是单层住宅的结构，从承重角度看存在安全隐患。在今后的项目 设计中，应结合这些特点改进设计方案。
2、项目设计不足
(1）A7号楼内，少部分紧凑对跃式小 户型销售不够理想，还有十余套未售 出。对万晟金地公馆loft产品分析， 总结出几点缺点： 缺点一、上下楼梯不方便，尤其对有 老人、有小孩的家庭而言，这部分人 群基本不考虑购买对跃式产品。 缺点二、对跃式房屋不利于结构抗震， 而且显得空间零散，容易使小户型显 得局促。
第二部分：开发设计
(4）因设计变动，影响后期验收工作： 金地公馆项目沿街商铺一侧取消设备夹层，A1-A6号楼主体及商 铺所覆盖的地下室部分顶板抬高600mm，变更初衷是为了让商铺 内层高增加，业主购买后可再自己再加设一层，利于销售，节 省建设成本。但夹层的取消，导致商铺内与室外地面将近有1m 高差，业主购买商铺后还要自行在商铺内加设楼梯缓解1m高差 进入室内，且加设楼梯占用了商铺室内面积，影响整体效果。 而另一方面由于商铺一层原设计高度为3.85m，取消夹层后高度 增加了1m，商业一层高度变为4.85m。在民用建筑设计防火规范 中，5.4.3条中规定单层商业网点的层高不应超过4.5m。双层商 业网点层高不应超过7.5m。由于现有商铺高度超过规定高度， 也影响了验收工作，取消夹层的弊端还有一点就是一些供水管 道穿地库中一些人防单位，也影响了人防地库的验收。
第二部分：开发设计
(6）因其他因素导致的设计 更改： 因公司营销策略决策将B区主 体已完工的B1、B2北侧一层 小型商业网点改为大型农贸 市场，此项设计变动涉及建 筑、结构、水暖、电气四个 专业的调整，此项调整使公 司增加了不少建设费用，并 使当时的施工进度及施工难 度都有所增加。 最终将此项调整完成以后， 此位置的农贸市场至今仍未 销售出去。在变更原有设计 前应进行充分研讨及相关部 门一起调研，如未进行充分 的研讨及调研，会导致公司 浪费建设改造成本及营销的 定位不准，在今后的项目中 应对此类设计变动加以注意。
第三部分：改进措施
（5）结合项目部图纸审查结果及设计部审查优化意见，组织设计院相关专业人员进行答 复，并填写《初步设计/施工图设计文件审查意见表》及《施工图审查意见及回复确认单》 由专业工程师、设计部主管、主管设计副总经理共同签署后，发送至设计部存档。 （6）在公司工期不忙的期间组织公司各相关部门进行《初步设计/施工图设计图纸》封 闭审图会议，在会议上各部门均需提出封闭审图评审意见，及整改意见。在未开工前， 根据合理化意见整改到位。 （7）对于难度高、技术复杂的项目，由设计部和项目部请外聘专家顾问进行专题论证。 审图时间应依据项目的复杂程度、图纸量大小，并以不影响项目开发进度为前提， 由设计部负责人与项目主管设计领导共同商定。 （8）由项目公司主责，项目部、设计部配合，共同编制评价报告。评价合格的设计单位 可延续合作；若设计单位评价不合格，后续施工设计应重新选择设计单位。 以上几点建议是为了更好的控制施工图设计质量及对公司项目负责的态度进行编写及建 议，希望公司予以采纳。
万晟金地公馆 ________项目复盘设计工作总结
汇报部门：设计部 报告时间：2014.7.18
第一部分：简要回顾
复 盘 总 结
第二部分：开发设计
第三部分：改进措施
第一部分：简要回顾
万晟.金地公馆项目位于长通路 以北，昆明路以南，清真寺胡 同以东。项目于2011年4月30日 开工至2012年12月30日竣工。 本项目规划用地性质:A地块为 居住用地，B地块为公共设施用 地。规划总建筑面积91304.26 ㎡, 其中：A区总建筑面积 73624.66㎡,住宅面积45656.1 ㎡，公建面积11413.8㎡,地库 面积16554.76㎡。 B区为商业 公建，建筑面积17679.6㎡。A 区容积率 1.99，B区容积率 1.49。A区绿地率 28.6%，B区 绿地率 25.3%。规划停车泊位 421个，其中：B区地面停车位 112个，A区地面停车位115个， 地下停车位194个。
对跃式住宅户型图
第二部分：开发设计
（2）营销前期调研不足：对当地生活需求理解不透，周边 住户人口不多，致使项目公建设计定位不准。本项目与新 天地大型购物中心毗邻，对金地公馆B区公建商铺销售形成 压力。周边住户更倾向于去新天地消费，致使投资者购买 商铺需求减小。尤其是B区商业街一侧，仅有几户商铺售出。
第二部分：开发设计
1、项目设计亮点 (1）项目所选户型基本为刚需经典小户型，从销售情况反映，A1至A6号楼内40㎡至99㎡这部分 主力户型销售业绩良好，均已售罄。达到刚需购房人群需求，此类型户型也一致获得好评。
A1至A6#楼住宅均已售罄
第二部分：开发设计
(2）金地公馆园区内景观设计本着以人为本”的理念，体现人本效应，环境设计按照居住者的 生活习惯与生活方式，追求环境的多样性、舒适性，提倡居民参与意识，满足业主的不同需要， 小区的规划与周围的自然环境相互协调，充分利用规划设计手段，将住宅、道路、绿化、公建 配套在用地范围内进行精心合理的布置和组合，创造有序流动的小区空间系列。
第三部分：改进措施
3、在今后的项目设计中应该吸取金地公馆项目设计变动的这次经验教训，在进行优化设 计变更前应充分进行调研，首先咨询设计院各专业工程师，因为一个专业的变动会涉及 很多的专业一起变动，必须要一个专业一个专业的审核，在审核研讨过程中预判到变更 设计所引发的一系列问题，在必须满足相关法规及规范的前提下，才可进行设计变动， 避免此类情况的发生。 4、控制施工图设计质量的几点建议： （1）积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总 体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合 评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体 的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功 夫。 （2）应编写《各专业设计任务书》，经公司各部门审核、书面确认后下达给设计单位。 （2）在施工图设计合同中对设计质量作出详细约定，如在施工过程中因设计原因造成工 程的签证、费用、工期拖延等提出明确的罚金。 （3）与设计单位多沟通，编制详细的设计进度计划，及时解决设计过程中存在的问题， 包括业主需求不明确、设计本身不合理等问题。 （4）项目部在收到设计文件后需尽快审查，审查结果抄送设计部一份（电子版文件即