金地集团规划设计成本导则培训共126页
[金地]房地产企业成本管理文件(全套共83页)
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金地房地产基础知识培训
房产分幅图是全面反映
房屋及其用地的位置和权 属等状况的基本图，是测 绘房产分丘图和房产分户 图的基础资料，也是房产 登记和建立产籍资料的索 引和参考资料，比例尺一 般为1 ：500。 房地产分幅图表示的内容 有：控制点、行政边界、 丘界、房屋、房屋附属设 施和房屋围护物、房产要 素和房产编号，以及与房 产管理有关的地形要素和 注记
城市规划常用术语及指标
用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界 线。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的 比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等） 靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。
金地以4.5888亿拿下，楼面地价 5338元/平米。 如果去除15%的返还面积，楼面地 价高达6281元/平米 。
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第一章 房地产价格及估价
房地产估价的三种基本方法：比较法、成本法、收益法 比较法适用于在同一供求范围内存在着较多的类似的房地 产交易。 比较法估价一般可分为七个步骤：1）收集交易信息、2） 选取可比实例；3）建立价格可比基础4）进行交易情况 修正5）进行交易日期影响修正 6）进行房地产状况影响修正；7）求取比准价格
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房产分丘图为单位绘制，是房产分幅图的局部图，是绘制房屋
产权附图的基本图，比例尺在1 ：100～1 ：1000之间
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金地开发全过程成本管理
成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不 是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）
3，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用
•工程成本与完全成本
•《经济评价》
序号
项目
•
•
•
1 土地费用
项 目
开
2 前期工程费
发
3 基础设施建设费
成
4 建筑安装工程费
工 程 成
发
本
5 公共配套设施建设费
本
展
6 开发间接费 7 管理费用
全 成 本
8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 11 其他费用
•分解依据：
• 项目建设内容（设计图纸及说明）。
•分解内容：
•总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的 划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层 分构件。
•分解时间：
•概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比 分析。
•方式之三：按考核责任分 解
•目的：落实成本责任考核
分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核 办法。
实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通
常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；
• •
目标形成的几个阶段
•
【金地集团】地下车库成本优化设计导则(共125)
住宅地下车库成本优化设计导则（意见征询版）目录序言 1一、房地产形势二、地下车库的重要性第一章、总则 2一、目的二、适用范围三、支持文件四、地库成本控制的关键要素五、地库指标定义第二章、地库总平面 5一、地库控制线二、停车指标三、总平面停车区域效率分析四、停车需求五、地下车库类别六、地库轮廓线七、场地竖向设计第三章、地库坡道出入口 35一、坡道出入口宽度及数量二、坡道位置与建筑物的关系三、形式四、尺寸要求五、自行车坡道第四章、地库主体 41一、停车位和通车道尺寸二、停车方式三、单车指标四、柱网五、结构形式、层高、梁高、设备高度、净高六、车行流线七、防火分区设计八、主楼地下室设计九、地库价值提升十、单层地库与主楼的关系十一、双层地库与主楼的关系十二、采光通风井十三、主楼连通口第五章、人防设计 68一、人防配建政策二、人防配置原则三、人防口部四、人防其它设施第六章、结构设计 76一、材料选择二、地库抗浮设计三、基础的优化设计控制措施四、柱墙的优化设计控制措施五、顶板的优化设计控制措施六、人防地下室七、其它构件的优化设计控制八、各种柱网与顶板形式的成本分析结果第七章、给排水设计 91一、地下车库消防管线二、设备用房的布置三、集水坑布置四、消火栓布置五、喷淋设计六、战时给排水设计七、管线综合优化第八章、暖通设计 100一、暖通成本构成二、暖通机房的布置三、车库补风系统的设置四、风机及辅助设备选择五、风管材料的选择六、战时通风系统的设置第九章、电气设计 105一、设计原则二、变电所的设置三、变电所的设计与施工四、供电方案五、低压配电系统六、配电和管线设计七、照明设计八、其他第十章、建筑技术 110一、地库的防水构造二、地库面层的做法三、风管材料选用序言一、房地产形势随着房地产行业盈利能力的下降，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本越来越高，库存与潜在供应有增无减，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。
金地集团培训-地产项目管理-报建指南
（1）《重庆市建设项目环境影响评价文件审批申请表》（原件2份）； （2）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响 报告书（原件2份，附电子文档）； （3）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原 件1份，建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）。 ◆政府承诺时限：30个工作日
项目管理之总结
科学筑家
CHINA PROPERTIES GROUP
◆项目设计审批
二、扩初设计审查（市建委并联审查，各区、县建委有差异）
■主办部门：建委 ■协办部门：消防、园林、气象、人防、市政、交通
1、初步设计预审需提交的申请材料： （1）初步设计预审登记表（含电子表格）； （2）初步设计图说（设计说明2份、图纸、效果图）及光盘； （3）工程勘察报告（初步勘察深度以上）及其质量审查合格书； （4）项目核准审批文件； （5）建设工程规划用地许可证及其附件（含方案审查意见书及附图） （6）勘察、设计合同。 （7）高边坡可行性评估报告（若有）
项目管理之总结
科学筑家
CHINA PROPERTIES GROUP
◆项目设计审批
2、主办部门所需要的材料： （1）建设工程初步设计审批申请表（含电子表格）； （2）初步设计图说（按主办部门预审意见修改后）及其光盘； （3）涉及高边坡支护的，应提供边坡支护方案设计可行性评估报告； 3、协办部门提供的材料： ◆消防所需申请材料： （1）建筑消防设计防火审核申报表; （2）初步设计图说（但结构专业图说除外，同时提供设计单位自审意见书）。 ◆园林部门所需申请材料：
金地集团培训体系规划书
金地集团培训体系规划书本规划所采用的主要观点：1、 培训体系是公司人力资源体系的一部分，会涉及到职位分析、绩效评估、职业发展、企业文化等。
由于以上方面目前正在实施或计划实施，因此，培训体系的建设将是一个中长期规划的工作。
2、 项目组以金地集团人力资源部刘琦经理牵头，汉睿地产咨询企业参与规划并配合实施。
金地的培训体系构建需充分利用社会资源，企业本身为主，外部为辅。
3、 企业的培训体系目前还没有一个标准的评价标准，没有最好的培训体系，只有最适合的培训体系。
本报告采用的是以培训流程管理的思想来搭建培训体系。
第一部分 以流程管理的思想建立培训体系流程是一个或一系列连续有规律的行动，这些行动以确定的方式发生或执行，导致特定结果的实现。
一般来说，流程是由一系列单独的任务组成的，使一个输入经过流程变成输出的全过程。
组成流程的六个基本要素包括：输入资源、输出结果、若干活动、活动相互作用、顾客、流程产生了价值（顾客满意）。
其关系如下图：以流程的思想来建立培训培训体系，培训体系的要素与流程要素的对应关系如下图： 输入资源 培训需求（公司岗位能力的要求、员工自身的培训需求） 若干活动 培训制度体系、培训课程体系、培训评估体系、职业生涯体系 相互作用 不同体系和资源的整合过程 输出结果 培训项目的实施 顾客 企业员工产生价值企业员工胜任力得到提升活动 活动活动 输入资源输出结果若干活动相互作用顾客产生价值将以上培训体系的要素用流程图的方式表现的结果如下：在上图中，培训体系图中的职业生涯体系是核心，所有的培训体系要素都会与其发生关联。
因此，建立以职业生涯体系为核心的培训体系是建立培训体系的重点。
第二部分以职业生涯体系为核心的培训体系培训是员工在公司进行职业生涯规划的一种有效手段，根据公司岗位和职级进行划分，员工必须通过岗位评估，才认为具备某个岗位和职级的胜任能力。
因此，建立以职业生涯体系为核心的培训体系的流程有如下几个步骤：进行岗位能力分析模型、结合公司战略和员工自身要求建立课程体系、建立能力评估体系。
金地房地产基础知识培训
金地房地产基础知识培训【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有：《房地产基础知识实战入门培训的29节课》《房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课》《商业地产策划定位与规划设计要诀800个》《房地产项目报批报建培训课程》《房地产开发流程培训课程》《房地产营销策划培训课程》《房地产策划师培训课程》《房地产售楼员培训课程》《房地产一线销售管理培训课程》《房地产广告策划与媒介传播实操培训》《房地产定价培训》《商业地产招商策略及管理实操培训》《商业地产经营管理实操培训课程》《物业管理系列培训课程》……记录控制程序1. 目的为了建立健全管理体系记录,使记录的标识、收集、编目、查阅、归档、贮存、保存期限和处置处于受控状态,以提供符合要求和管理体系有效运行的客观证据，公司制定《记录控制程序》。
2. 适用范围本程序适用于公司各职能部门、项目经理部(分公司)对管理体系记录的实施控制；本程序适用于公司质量、环境、职业安全健康管理体系。
3. 相关文件公司《管理手册》《文件和资料控制程序》 《施工合同控制程序》 《施工技术控制程序》4. 术语和定义5. 职责5.1 标准化管理部负责制定并监督实施本程序。
负责记录的标识及对公司各单位记录控制工作进行监督检查。
5.2经理办公室综合档案室按《综合档案管理办法》负责记录的存档和管理。
5.3公司各职能部门和项目经理部(分公司)负责本部门、本单位记录的控制工作。
6. 工作程序工作流程图：6.1)中形成的各种书面、图片、录音等证据均为记录。
记录包括: a)管理体系运行记录；b)产品实现过程记录。
记录名称详见公司《记录总清单》。
6.2记录的编制6.2.1 公司标准化管理部负责编制公司《记录总清单》 6.2.2 公司各职能部门、项目经理部(分公司)根据公司《记录总清单》,编制本部门、本单位的《记录清单》,明确各项记录的责任人。
6.2.3记录须按规定要求填写,内容完整、真实、及时、字迹清晰，不得任意涂改。
[金地]房地产企业成本管理文件(全套共83页)
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6.2.3.1 填写编制说明：包括“项目概况”、“成本测算的依据”、“测算基准， 即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如测算时没有考虑 哪些费用）
6.2.3.2 结合项目的定位、规划指标、建筑的基础、结构形式及建造档次装 修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。
6.2 项目可行性研究阶段
6.2.1 成本部经理指定成本控制工程师负责项目拓展阶段的成本测算工作。 成本控制工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本测算。
6.2.2 成本控制工程师进行成本测算的依据包括设计部提交的可研阶段项 目方案设计文件、营销部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、项目开发部 提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料、成本信息库中的该地区各类物业 成本指标和成本调研报告、市场同类档次项目的建造标准及形式。
4、职责： 4.1 成本部经理负责审核《项目拓展阶段建安成本测算表》 4.2 成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合，并编制《项目拓展阶段 建安成本测算表》。
5、资格或培训： 5.1 无
6、实施细则： 6.1 项目经济性分析阶段成本测算： 6.1.1 成本部经理每半年安排相关人员编制深圳地产公司开发项目所在地 区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》，供领导和相关人员参考。（表 格见 GFI-CB-5-F1）
6.2.3.3 根据政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中 属于成本部填写的项目。
6.2.3.4 有多方案需要比较的出成本建议。
项目拓展阶段成本测算工作细则
1.目的： 明确在项目拓展阶段，成本测算主要方法和应达到的深度。
金地集团·房地产开发项目成本管理
金地集团·房地产开发项目成本管理素材：地产微智库如有侵权，请联系删除房企成本控制是为了不断地降低成本，获取更大的利润。
由于成本形成于开发全过程，费用发生在每一个环节、每一件事情、每一项活动上，因此，要把目标成本层层分解到各个部门，甚至每个人。
▌一、房地产开发成本的构成土地成本（约占项目总成本的30-35%）前期费用（约占项目总成本的2-3%）工程成本（约占项目总成本的50-55%）营销成本（约占项目总成本的2-6%）管理费用（约占项目总成本的2-3%）财务成本（约占项目总成本的6-8%）从成本的属性来看，土地成本、管理费用及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性较强。
因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点，尤以工程成本为重。
▌二、房企成本管理主要问题1、缺乏规范的成本管理制度和体系2、无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本3、设计变更、现场签证难以有效控制4、超合同付款时有发生5、难以实时了解大量工程合同的执行进度6、难以精确制定资金计划7、缺乏对成本历史数据的积累和分析8、难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况9、缺乏对供应商的全面管理▌三、建立目标成本管理体系1、根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构，成本管理体系架构主要应包括：•集团和下属开发企业（区域公司、城市公司或项目公司）的成本管理定位-职责-权责，主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本管理主体和责任主体，并明确在项目成本管理业务流程关键环节各层级各部门的权责；•集团和下属开发企业成本信息监控手段和明确的监控制度要求，应细化落实到分项、分时的成本信息报送、汇总和分析。
2、制定准确的项目目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。
金地集团 景观成本导则
景观星级配置标准
分类
环境景观
绿化景观
住区 私家庭院
乔木、灌木 地被、草坪
地被、草坪
配置选型 适用于3星，目标成本控制600元/平 控制整体绿化面积，大乔木数量，草坪面积 毛坯，简单草坪交付，无其他设置，控制庭院面积
技术指标
成本指标
指标名称
指标数值 指标单位 指标数值
星级
3星
元/平 600
软景比例
65%-70% 元/平 >250
★8000元的房子可以卖，8050元的房子就不可以卖？
立面、景观配置与售价、风险的数字关系：
立
材料及施工项 单位成本
弹性涂料 30-40
瓷片/砂壁漆 60-70
文化砖/真石漆 100-120
玻化砖湿贴 250-300
干挂普通石材/干 挂玻化砖
高档石材/铝板
600-700
1000-1200
面
可售成本
二、景观对地库的成本控制
景
覆土荷载
观
地库构筑物
对
地
库
2.项目开口控制
控制方法：实现景观均好性，合理选择开口的位置，严格控制开口的数量，减少入口 的景观成本及与入口相连的重点空间设置，合理分配景观成本，并依照资源分配，合 理处理主次入口星级关系。
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
第 4 页，共 33 页
3. 《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管
理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标
准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分；
第三章 关键成本分项控制建议
（一） 产品研发阶段成本控制规范 （二） 工程实施阶段成本控制规范
第四章 限额执行检查与反馈
（一） 限额指标核查表/超限审批表 （二） 限额指标执行检查/反馈记录表
第五章 支持性文件
《金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准》 《金地集团门窗工程选型配置及成本限额标准》 《规划类、建筑类常用名词口径》 《规划设计成本导则》 《户型设计成本导则》 《结构设计成本导则》 《景观设计成本导则》
总裁
日期 日期 日期 日期 日期 日期 日期 日期
2014-04-22 2014-04-23 2014-04-30 2014-04-28 2014-04-23 2014-05-04 2014-04-27 2014-04-30
金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准
金地集团住宅产品配置、量化设计 及成本限额标准
3400
—
—
3000
—
—
2800
2600
—
—
3600
—பைடு நூலகம்
—
3200
—
—
3000
2800
—
—
中高档 客户：三档（首改为主） 褐石三档、名仕三档
3850
4250
4450
3450
金地集团.成本信息系统管理制度
成本信息系统管理制度1.目的：为了配合成本信息系统的广泛应用，保证数据准确，真实，并明确部门员工的信息提供及职责。
2.参考文件：软件商提供的《金地成本信息系统说明书》3.职责：3.1项目信息员：负责项目内成本信息收集、处理、上传。
3.2项目成本人员：负责项目内成本信息的提供，并对所提供信息的准确性负责。
3.3部门经理：负责对项目成本信息管理工作进行考核。
4.技能要求：4.1所有用户均须经过成本信息系统使用培训。
5.信息清单及说明：5.1*供应商：供应商信息由设计工程部负责录入5.2材料设备：序号信息清单入录依据录入时间备注1 *材料设备甲定乙购单、市场调研报告最迟每月5日其他部分由合同、招投标系统自动完成5.3公司内（跨项目）文件夹：序号信息清单入录依据录入时间备注1 供应商 3.1、供应商系统由设计工程部录入2 其他文件*部门管理文件文件审批一周内由兼职秘书录入3 成本专题成本管理研讨*成本月报部门经理审核后一周内；成本月报与上报集团同步由兼职秘书录入4 材料设备系统文件夹5 标准文件 *招标（合同）范本部门经理审核后一周内 由兼职秘书录入 6 调研报告 专项成本分析文件审核一周内由兼职秘书录入 7项目文件系统文件夹5.4工程项目： 5.4.1项目概况：序号 信息清单 信息来源 录入时间 备注 1 *项目概况项目概况标准表格主要规划指标表 与项目各阶段成本分析同步5.4.2单项工程：序号 信息清单 信息来源 录入时间 备注1 *单项工程信息 单项工程标准表格2 *经济指标 （预）结算资料3 *技术指标 （预）结算资料4 户型组成 （预）结算资料 项目（预）结算一个月内项目（预）结算人员提供标准模板序号 信息清单信息来源录入时间备注1 *招标信息招标总结（含电子文档）每月5号以前 招标前编号2 *招标计划招标计划（成本月报）成本月报审批后一周内4*投标招标总结每月5号以前5.4.5合同： 序号 信息清单 信息来源录入时间备注 1 *合同信息 合同资料（含电子文档）每月5号以前 合同签订前编号2 补充预算结算指标分解2.1 *补充预算信息 每月补充预算书结算书每月5号以前2.2 相关单据 现场签证、设计变更清单（含电子文档）每月5号以前2.3 成本分解 结算书 每月5号以前3*付款 付款建议书经理审核后半天内未加密版下载地址: /dichanjiaoliu4 *结算结算书每月5号以前5 价格暂定项目合同资料每月5号以前6 成本分解合同资料每月5号以前7 *指标分析结算综合单价7.1 指标分析信息结算书每月5号以前7.2 指标分析组成结算书每月5号以前5.4.6文件夹：系统文件夹6.实施细则：6.1项目分组后项目成本负责人指派项目信息员。
金地集团规划设计成本导则培训共126页文档
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
金地集团《设计阶段成本控制标准》
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2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦Байду номын сангаас境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
金地集团规划设计成本导则培训 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来