20150505_天津_红桥大成项目_关于惠灵顿情况分析
2015第一季度天津写字楼市场简报-第一太平戴维斯
斯，项目及开发顾问部
/research 01
市场简报 | 天津商铺
2015年5月
市场概况
2015年1-2月，天津社会消费品零售 总额为人民币815.3亿元，同比增长 10.8%。电子商务企业的不断发展壮大 是主要增长动力之一。同时随着京津 冀一体化的推进，来津的外地游客大 量增多，也是带动天津市消费市场活 跃的重要因素之一。
Andy Chee Senior Director +8622 5830 8886 andy.chee@
Jonathan Wang Manager +8622 5830 8877 jonathan.wang@
Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.
红桥欧亚达商圈规划方案
红桥欧亚达商圈规划方案简介红桥欧亚达商圈位于中国天津市红桥区，紧邻天津站和天津西站，地理位置优越，交通便利。
商圈内拥有丰富的资源和潜力，秉承着“繁荣经济、改善民生”的发展理念，制定了一系列规划方案，旨在提升商圈的整体形象和服务水平，吸引更多的消费者和投资者。
一、商圈规划目标1. 建设高品质商业体验区：通过商圈整合和升级，打造一个多元化、高品质的商业体验区，为消费者提供舒适便利的购物环境。
2. 发展特色商业业态：注重培育和引进新零售、科技创新、文化娱乐等特色业态，提高商圈的竞争力和吸引力。
3. 优化商业配套设施：提升商圈内的公共设施、交通配套和停车设施，提高便利性和安全性。
4. 打造智慧商圈：引进现代信息技术，构建智能化的商圈管理系统，提高商圈运营效率。
5. 增加居民生活品质：通过改善居住环境、增加便民设施等举措，提升居民的生活品质和幸福感。
二、商圈规划内容1. 商业空间规划- 招商引资：积极引进具有品牌影响力和市场竞争力的国内外知名品牌，推动商圈内的商业运营水平的提升。
- 优化商业布局：根据商圈内已有的商业结构和市场需求，进行合理的商业空间规划，避免过度竞争和资源浪费。
- 注重特色业态：由于商圈紧邻火车站，可以引进一些以旅游购物为主题的特色业态，吸引更多的国内、外游客。
2. 公共设施规划- 交通配套：完善商圈内的公共交通网络，增加公交车站、地铁站等出入口，提高交通流动性和便利性。
- 停车设施：规划建设多层停车场，提供充足的停车位，解决商圈内停车难的问题。
- 绿化景观：注重商圈内的绿化和景观建设，增加绿地和公园，提供更舒适的休闲环境。
3. 智慧商圈规划- 引进智能科技：运用物联网、大数据技术等，将商圈的各个环节进行联网管理，提高运营效率和智能化水平。
- 建设网络平台：打造商圈统一的网络平台，提供商圈信息查询、在线购物、在线预订等便民服务，提升消费者体验。
- 强化数据分析：通过对商圈内消费者行为和偏好等数据的分析，为商铺提供精准的市场推广策略，提升销售额和客户满意度。
天津市香港新华世纪广场项目沟通汇报_37页_XXXX年
区域 空港周边 天津市区
滨海核心区
供应量 240万 100万
550万
代表项目
渤龙湖、日月湾等
天津中心、天津和 黄地MSD等
当前天津市区写字楼存量约226万平米，滨 海核心区存量约50万平米
天津现有商务区将更加巩固，新兴商务区主要集中于项 目周边
项目未来直接竞争主要来自区域内和海河沿线
天津写字楼项目消化速度较慢，项目品质决定价格
目前天津写字楼平均去划率为800~1000 平米/月左右，根据产品、价格、区位的 不同而有所差别；
10000 8000
平 6000 米 4000
2000 0
在售重点写字楼销售分析
9500 22100
15125
20400
津塔
835
668
环球置地
天津中心
现代城二期包括：A、B、D、F区，其中首先启动A、 B、D区，预计商业中心不小于12万平米
当前进度：规划方案已经确定，正在进行定位和方案深化工作
红星国际广场
位于天津市20个重点服务业项目之一的津滨大道物流商贸区内，由中国家居连锁第一品牌红星美凯龙 和中国商业知名企业天津劝业场强势联手、合力打造的红星国际广场已于2009年12月29日开工建设。 作为本市首个超大型商业综合体项目，红星国际广场是一个集家居、百货、娱乐、休闲、美食等于一 体的中高端商业服务中心。 建筑规模90万平方米。项目采用当今世界最时尚的HOPSCA规划理念，由家居建材MALL（15万）、 百货MALL （15万） 、两条商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓（20 万）等复合型物业组成。 红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家居MALL将于2010年年底竣工开业，百货 SHOPPINGMALL将于2012年年底竣工开业。
天津惠灵顿学校入学条件
天津惠灵顿学校入学条件
天津惠灵顿学校是一所集外语、自然科学、社会科学、艺术与科技于一体的一
流国际学校。
入学条件详细如下：
首先，家长要确保孩子8岁以上。
对于拥有语言基础的孩子，可以直接向学校
报名入学。
除此之外，凡是外语口语较强的学生，需要经过初步测试后，由学校正式录取。
其次，学校会要求学生提交申请材料，包括但不限于申请表和小学成绩单。
此外，需要提供孩子的家庭背景信息，以及学校综合能力的标准测试结果，以确保学生的学习能力及个人素质。
此外，天津惠灵顿学校会对学生进行严格的访谈，以确保报名学生的英文水平，学习习惯，学习态度等个人特质。
每项测试成绩均有限定标准，只有达到这些要求，才能被学校录取。
最后，惠灵顿学校欢迎参加家长课堂活动的申请家长，来咨询学校的详细情况，并参与校园宣传活动。
同时，每年也会接受一定数量的学生参与尝试性测试，确保孩子在惠灵顿学校扎根，得到良好的学习环境与支持。
通过以上介绍，可以看出，惠灵顿学校严格审核学生的申请材料，经过严格的
审核才能被录取，以确保学校提供良好的学习环境和教育资源，让学生们能够在这里获得最好的教育。
天津市商业发展概况及现状分析 41页PPT文档
商铺销售的推广模式
• 自购自营 • 纯租赁 • 返租 • 带租约销售 • 回购
自购自营
• 在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并 利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理， 并收取一定物业费用。
各区人口变化表
1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河 西区三区交界处而占有一定的优势。尽 管和平区的人口在减少，但是河东和河 西的人口数量正在逐年增长，其增长幅 度足以弥补和平人口减少造成的缺口。 2、 和平处于劣势，新兴的居民区周边 商业为下一个商业热点
天津商业地产典型个案分析
• 1、成功个案 • 上谷 • 古文化街
• 4、运营管理不善扼杀项目生机
• （1）前期重定位，中期重招商，后期重管理。
• （2）综合性不到位。没能将餐饮、住宿、娱乐功能完全发挥，只作为一个购物中心
•
在经营。
• （3）缺乏主力店。商品缺少特色，过于平庸。
失败案例分析之万达篇
• 1、恶炒概念，夸大商铺效能，造成现实与预想存在巨大 差异。
• 2、产权商铺为业主带来巨大威胁，业主从提意见
• 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所 定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近 或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依 存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是
其人气不旺的原因之一 。
• 3、定位模煳难聚目标客户
•
－－提退铺－－信访办上访－－闹事－－局
•
面无法收拾
• 3、开发商从卖铺－－返租－－加建地下停车场
•
－－仲裁。
• 4、业主认为：按开发商的计算方式，十年内可回收全部 投资，而实际情况是，除少数沿街商铺，其他商铺租不出 去。
比商义品公司对天津法租界城市建设影响研究_李天
义品公司建筑设计主体是原沙得利工程司。该公司原为查 理 (H Charrey) 和康沃西 (M Conversy) 二人在 1902 年在天津法 租界开办沙得利建筑事务所 (Charrey et Conversy)。他们主要 承接建筑设计、土木和测绘工程。至 1908 年，沙得利事务所在 法租界所揽项目已经超过 40 项，德租界遣使会的不少建筑物也 是沙得利工程司的作品，如天津河西马场道 123 号私人住宅等。 1909 年成为义品公司的下设机构之后，查理与康沃西两人成为义 品公司的主要建筑师。查理是法国人，1878 年出生于阿纳马斯 (Annemasse)，曾就读于托农 (Thonon) 学院，后进入日内瓦美术 学校学习 1897 年获得绘图以及测量学文凭。康沃西出生于阿纳 马斯，就读于托农学院，后进入日内瓦美术学校，在巴黎土木与 建筑学校完成建筑学和测绘学业。
英租界)
设计。经过多次改建。
保护等级历史风貌建筑。
天津市和平区花园路5号(原法 建筑面积1408m2，房间11间
天津市文物保护单位；重点
租界)
保护等级历史风貌建筑。
天津和平区解放北路97～101 建筑面积2000m2，为3层砖混结构楼房。法国古典主 天津市文物保护单位；特殊
号(原法租界)
义建筑。
保护等级历史风貌建筑。
放款部经营房地产抵押贷款，又称为房地产抵押部。经营内 容分为两种 ：一种是拥有土地而无钱建造房屋的业主可以用地皮 抵押贷款建造房屋。贷款时间为 10 年，每年的利息为 1%，房屋 建好之后由义品地产公司出租收取租金，10 年后归还给业主。第 二种是地产业主委托义品公司进行建筑设计和施工，有时候房屋 建造需要从义品公司贷款，月利息一般大于 9‰，贷款期限分为 10 年、15 年等几种。
商业区设计案例
商业区设计案例【篇一：商业区设计案例】本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国city walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式和成功因素。
一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。
艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。
不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。
(趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。
) 业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。
南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。
领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌wisekids，也是三里屯village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。
配比：业态比餐饮等。
北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌。
品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。
品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。
2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。
定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为cbd内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级night club异域特色主题餐厅、家居生活、spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。
品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：西班牙时尚品牌北京第一家旗舰店; misssixty/energy 北京旗舰店; fubu北京唯一店; 直营概念店adidas heritage; 法国流行品牌promod 北京第一家店; sjsj北京第一家店; 美国时尚品牌guess北京旗舰店; 美国经典休闲品牌gant 中国旗舰店; 法国品牌 lilith 北京第一家店; 西班牙鞋具皮具品牌patricia 的北京第一家店; 德国品牌 marccain 的北京第一家店; 高级订制台湾品牌 gioia pan 的中国第一家店; 雅诗兰黛集团设立mac彩妆专卖店等等; 别具特色的爵士乐酒吧cjw; 北京第一家外文书店chater house; 韩国高档超市及加州健身姚明馆的中国第一家店; goldbo-tree 菩提岛时尚生活spa的北京每一家店;颂音乐厨房的中国第一家店等。
国外城市商业综合体建筑规划设计案例赏析
国外城市商业综合体建筑规划设计案例赏析在国外，城市商业综合体建筑规划设计案例中，有许多成功的案例值得赏析。
以下是其中几个典型案例的简要描述：1.伦敦格林威治大卫街商业综合体：该商业综合体位于伦敦繁忙的格林威治大街，占地面积约10,500平方米。
设计师巧妙地将历史建筑与现代建筑相结合，创造了一个融合风格的商业空间。
综合体包含了购物中心、餐厅、办公空间和住宅等多功能区域，并且设有露天广场和公共花园，为居民和游客提供了一个宜人的休闲场所。
2. 纽约摩天大楼 Hudson Yards：Hudson Yards是一个位于纽约曼哈顿西部的重大开发项目，占地面积约一百八十英亩。
该综合体包括零售区、办公区和住宅区，并且还设有一个顶部开放空间，可供游客观赏城市风景。
Hudson Yards注重可持续发展和环境友好，采用了许多绿色建筑技术和资源节约措施。
3.上海外滩华尔道夫酒店：作为上海市中心的标志性建筑之一，上海外滩华尔道夫酒店融合了传统欧洲建筑风格和现代设计概念。
该商业综合体包括酒店、购物中心和办公空间，设计精美的室内空间展示了高品质的奢侈品牌和时尚潮流。
商业综合体位于壮观的外滩地区，拥有壮丽的黄浦江景色，成为游客和当地居民的热门目的地。
这些国外商业综合体的成功在于他们综合了商业、文化、休闲和居住等多个功能，为城市和市民提供了全面的服务和体验。
同时，它们注重与周围环境的协调和融合，建筑风格与城市历史背景相呼应，并利用绿色建筑和可持续发展技术，减少对环境的影响。
这些案例的成功经验对于中国的城市商业综合体规划设计也有借鉴意义。
在中国，随着城市化进程的加快，城市商业综合体的需求也不断增长。
在规划设计过程中，需要注重商业、文化、休闲和居住等多种功能的有机结合，并根据当地区域特点和历史文化背景进行独特而创新的设计。
此外，可持续发展也是中国城市商业综合体规划设计中需要关注的重要因素。
通过采用绿色建筑技术和资源节约措施，减少对环境的负面影响，促进可持续城市发展。
天津诺德英蓝国际金融中心施工阶段竖向变形分析
天津诺德英蓝国际金融中心施工阶段竖向变形分析
郦宏伟;赵海钢;刘中华
【期刊名称】《施工技术》
【年(卷),期】2015(044)005
【摘要】在超高层混合结构施工过程中,混凝土的时间依存特性、竖向构件压应力的差异、施工加载顺序以及施工过程中构件长度的调整会导致竖向构件不同的竖向变形.其差值会给建筑施工质量的控制带来困难,影响设备、装饰的安装和使用.竖向变形差异还会在相邻构件及非结构构件中产生附加应力,降低结构安全储备.因此,有必要对结构施工阶段的竖向变形进行分析研究.以天津诺德英蓝国际金融中心为例,根据实际施工方案和工期,并考虑混凝土的时间依存特性,运用计算机仿真分析技术来研究结构核心筒与外框的竖向变形及其之间的变形差异.
【总页数】5页(P61-65)
【作者】郦宏伟;赵海钢;刘中华
【作者单位】浙江精工钢结构集团有限公司,浙江绍兴312030;浙江精工钢结构集团有限公司,浙江绍兴312030;浙江精工钢结构集团有限公司,浙江绍兴312030【正文语种】中文
【中图分类】TU974
【相关文献】
1.BIM技术在诺德英蓝国际金融中心施工中的应用研究 [J], 田稳苓;刘金朋;韩龙
2.诺德英蓝国际金融中心主楼核心筒钢板剪力墙焊接关键技术 [J], 王垒;胡广龙;李
磊;曾祥文
3.海口中心主楼结构施工阶段竖向变形分析 [J], 张柳; 刘磊; 王彩婵; 唐嘉琦; 韩少东
4.超高层混合结构施工阶段竖向变形分析 [J], 杨帆;芦长青
5.天津诺德英蓝国际金融中心非加劲钢板剪力墙施工技术 [J], 战佳斌;晁毅;蔡利兵因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
天津团泊新城西区土地投资决策分析报告(57p)
目前天津滨海国际影业有限公司筹备的湿地影视基地已落户团泊西区，占地2000多 亩。投资方将其打造成一个集休闲旅游，餐饮，体验湿地风情与一体的好看、好玩、好游 的新型主题公园。并结合开拍电影，办影展，影视旅游等活动将其持久的经营。
2024年3月
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思源顾问
7
根据《天津市空间发展战略规划》，本 次研究将天津市重点区域分为三个等级梯度 进行比较说明。
第一梯度，以“京滨综合发展轴”为主 线包含：中心城区海河沿线和滨海新区重点 区域；
第二梯度，以距离静海最近且属于都市 功能扩张区域的西青、津南和东丽湖为主；
第三梯度，是以静海为代表的天津郊区 县并与静海处同一城镇发展带上的蓟县和宝 坻为主。
思源顾问
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南北生态
南生态是指京滨综合发展轴以南的“团泊 洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设和保 护区，以及正在规划建设的子牙循环经济产业 园区等。
北生态是指京滨综合发展轴以北的蓟县山 地生态环境建设和保护区、“七里海—大黄堡 洼”湿地生态环境建设和保护区，以及中新天 津生态城、北疆电厂等循环经济产业示范区。
思源顾问
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津南
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思源顾问
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东丽
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思源顾问
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结论： 团泊与第一梯度的中心城区海河沿线以及滨海新区比较，从区域功 能定位上来看，第一梯度区域主要集中金融、商务和高端商业以及依托 天津港的相关产业；从发展空间来看，第一梯度区域已发展多年，投资 风险相对较小，但未来可大规模利用的空间和利润空间较小。 团泊与都市延伸区域的西青、津南和东丽湖相比，虽可以寻找到差 异化的机会点，但因团泊目前还处于起步阶段，故从区域发展现状来看 还存在差距。 而与蓟县、宝坻这两块属于同一梯度的郊县相比，团泊无论从整体 规划还是城市运营主体上面均有优势，且可操作性强。
复地天津湖滨广场项目简介
皇冠假日酒店、希尔顿酒 店、白云酒店、格兰云天
教育配套
实验小学空港分校（天津 最好的小学）、天津一中 空港分校（天津排名前三 的中学）
商务配套
200万㎡写字楼群（已建成160万㎡）汇集天 津航空总部、奥凯航空总部、爱国者总部、 中航总部、中直总部、中国移动天津总部等
休闲场所
60万㎡湖面、空港文化中心、空港体育中 心
场专线3路
距市区不远，离世界更近。 位于空港地区的复地湖滨广场拥 有高速、快速、地铁三维立体交 通。
板块分布
四大板块环拥——这里就是核心
1
空港经济 区
2
东丽湖板 块
3
华明镇
4
华明新市 镇
步行即达 公交便利
距离约10.2公里 距离约1.5公里 乘车约14分钟 乘车约5分钟
距离约1.5公里 乘车约5分钟
发展“城市深耕” 打造“蜂巢城市”
6
复地概览——发展愿景
成为国际一流的房地产投资开发商！
22年16城 在建项目32个 项目储备近1700万平方米
长春 大同 北京 天津 太原 西安 南京 无锡
上海
杭州 宁波 武汉 成都 重庆 长沙 海南
7
2.项目简介
项目概述 区域概述 交通区位 人口分布 周边配套 项目优势 项目定位 业态优势
新区、京津冀地区。 周边各类配套齐全，交通、商业、办公、产业、体育文化、教育、医疗设施完
善且皆处于周边20公里范围内最优配套。 周边8公里范围内尚无大型综合性商业综合体，本项目为近期首家可开业商业
综合体。 美国捷德、日本诺风等世界知名设计公司倾情打造天津首席湖畔休闲式体验街
区，可满足各类商家承租需求。 项目全自持，复地商管统一规划、招商、经营。 地处空港自贸区，外贸类商家可享受相关税收扶持政策。
天津市商业综合体概况(2)
精品超市规划
精品超市规划 华润已经签约 永辉已经签约
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银河购物中心 位于天津市河西区文化中心 （文化中心）
银河国际购物中心将是“亚洲一流，天津首席”的一 占地面积90万平方米，总建筑面积36万平方米 2012年 站式，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多功能业 态聚合的国际化购物中心。 位于河北金钟河大街与月牙河交 高端购物、休闲、娱乐、办公等功能为一体的河北区 中铁国际城 占地面积25万平方米，总建筑面积87万平方米 2014年 汇处 商业中心 是集超大国际购物中心、豪华五星级酒店、精装酒店 位于天津市核心商业区南京路— 现代城 占地面积6万平方米，总建筑面积85万平方米 2013年 式公寓、白金甲级写字楼以及大型屋顶花园于一体的 滨江道商圈 城市综合体
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天津远洋未来广场位于天津海河 商业规划总面积8万平方米。 东岸
欧风国际位于滨海新区旅游区起 欧风国际项目总占地3.93万平方米，总建筑面 项目计划总投资6亿元，规划建设一条240米长集办公 2012年 步区 积10万平方米， 、商业、餐饮、娱乐于一体的城市综合性项目。
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天津滨海新区泰达第二大街南北 总占地面积25万平方米，建设面积约13.7万平 现代服务业综合楼，商务办公楼，剧院，博物馆，中 商业部分规划有大 2013年 两侧，由核心区和拓展区两个部 方米，总建筑面积约65万平方米； 心广场及地下车库 型超市 分组成。 项目共分6个地块，主题酒店、购物公园、休闲广场 空港经济区商务服务区的核心区 、办公、酒店式公寓和LOFT。其中2万平米的休闲绿 。在东二道和东三道之间，西侧 总占地面积约11万平方米，总建筑面积30万平 商业部分规划有大 海航YOHO湾 2014年 地广场。YOHO湾商业部分规划有超市、影院、特色餐 紧邻空港经济区的主干道中心大 方米 型超市 饮等，通过连廊及休闲平台形成了三条购物街，能够 道， 满足吃、住、娱、创业、购物、交友等多方面需求。 泰达MSD
国内ppp模式案例分析
国内ppp模式案例分析PPP项目一般是由政府投资，私人部门承包整个项目中的一项或几项职能，例如只负责工程建设，或者受政府之托代为管理维护设施或提供部分公共服务，并通过政府付费实现收益。
在外包类PPP项目中，私人部门承担的风险相对较小。
以下是关于国内ppp模式案例分析，欢迎大家阅读!国内ppp模式案例分析2020年，地方投资迎来了久违的火爆。
2020年1-4月，国内新开工项目计划投资额大幅增长近40%，这是2020年“4万亿”以来从未出现过的。
火爆背后的推手是谁?PPP模式功不可没。
根据我们的统计，2020年9月以来PPP项目持续增长，累计签约超过2万亿。
有人说PPP是“走老路”，“小4万亿”，也有人说PPP是“新融资平台”，这不完全对，但也不完全错。
财政部的数据显示，全国正在招标的PPP项目达到8042个，总金额9.3万亿，一万个人心中有一万个PPP的样子，实属正常。
如果想要更清楚的理解PPP，不能只是自上而下理论分析，更重要的是自下而上的案例分析，这就是本文写作的出发点。
我们系统梳理了11个行业数十个已经进入执行阶段的案例(所有项目均来自财政部PPP项目库)，中国式PPP的样子已经跃然纸上。
1、从项目来源看，主要分存量项目和新建项目。
存量项目将前期通过审批、已在运行、但尚未完结的符合条件的项目转化为PPP模式运作，主要是为了化解政府性债务风险，突破融资瓶颈，如乐陵市人民医院迁建项目，之前已完成招标;新建项目是直接运用PPP模式开始从无到有新开始建设的项目的操作实施，如唐山世界园艺博览会项目。
目前的项目以新建为主。
根据财政部第2期季报的统计，各地新建的PPP项目约占PPP项目投资额的91%，存量项目占9%。
2、从整体模式看，财政部一共明确界定了6种具体模式。
包括委托—运营(OM)、管理合同(MC)、建设—运营—移交(BOT)、建设—拥有—运营(BOO)、转让—运营—移交(TOT)和改建—运营—移交(ROT)。
天津市商业发展概况及现状分析共42页PPT资料
商圈四个必需
交通便利性 人口聚集度
主力百货店 异业聚集度
滨江道商圈 和平路商圈 南京路商圈 东马路商圈 小白楼商圈 海光寺商圈
位于市中心，交通非常便利
与和平路商 位于南京路 圈毗邻，交 与大沽路交 通比较便利。 口，交通非
常便利。
？？
所处的和平区是天津市中心区域，一直以 来聚集着众多的人口。
紧邻天津老
• （1）单面临路（东：棕榈阳光住宅区，舒泊；南：滨江亚飞汽车；北：1928）
•
西：南门外大街，但中间设隔离带
• （2）地段、地段、还是地段。－－商业地产的至理名言，女人街先天不足。
• 2、人气不足是败绩关键
• 从上表的分析看出，在“女人街”周围拥有众多商业是事实，但这些 商业项目所引导的消费群多半是目的性消费，即来此消费的消费者是 为满足某一特定需求才前来消费的，且年龄层普遍偏高，即30～40岁 人群。而女人街的消费对象是年轻的时尚女性，即30岁以内的人群。 因此，从消费人群的年龄上来说，女人街与其周围的商业消费人群不 相符，甚至是相悖的。
• 商业地产中的“人气”更多表现在商业之间的聚拢性上，即本项目所 定位的消费人群是否能与周边配套的商业定位相一致，只有定位相近 或者一致，才能形成规模，从而形成一个商圈，彼此之间才能相互依 存。而女人街却像一个孤立的岛，完全与周围商业不相融合，这也是
其人气不旺的原因之一 。
• 3、定位模煳难聚目标客户
各区人口变化表
1、小白楼商圈因地处和平区、河东区河 西区三区交界处而占有一定的优势。尽 管和平区的人口在减少，但是河东和河 西的人口数量正在逐年增长，其增长幅 度足以弥补和平人口减少造成的缺口。 2、 和平处于劣势，新兴的居民区周边 商业为下一个商业热点
天津惠灵顿国际学校工程监理规划
天津惠灵顿国际学校工程监理规划监理规划编制：审批：公司技术负责人：公司2009年 8月 25日监理规划审核流转表目录前言 (4)第一章工程概况 (5)第二章监理工作范畴 (6)第三章监理工作内容 (7)一、监理时期施工内容 (7)二、保修时期监理内容 (8)第四章监理工作目标 (9)一、质量操纵目标 (9)二、投资操纵目标 (9)三、进度操纵目标 (9)四、安全、文明施工操纵目标 (10)第五章监理工作依据 (11)第六章监理机构组织形式 (12)第一节监理单位的义务与权益 (12)一、监理义务 (12)二、监理单位的权益 (12)第二节监理组织机构 (13)第七章监理机构人员配备打算 (15)第八章监理机构人员岗位职责 (17)一、总监理工程师岗位职责 (17)二、总监代表岗位职责 (17)三、专业监理工程师岗位职责 (18)四、监理员岗位职责 (18)五、信息治理监理工程师岗位职责 (19)六、安全、文明施工监理工程师岗位职责 (19)七、监理人员安全守则 (19)八、监理人员的职业道德 (20)第九章监理工作程序 (22)一、质量操纵监理工作程序 (22)二、进度操纵监理工作程序 (23)三、投资操纵监理工作程序 (24)四、安全文明施工监理工作程序 (24)五、要紧监理工作程序框图 (26)第十章监理工作方法及措施 (39)一、监理工作方法 (39)二、施工预备时期的监理任务和措施 (39)三、施工时期的监理任务和措施 (40)四、质量操纵的任务和措施 (41)五、进度操纵的任务和措施 (51)六、合同治理的任务和措施 (52)七、信息治理的任务和措施 (53)八、组织和谐的任务和措施 (54)九、其它任务 (57)十、工程质量操纵要点 (58)十一、要紧监理档案名目 (79)第十一章监理工作制度 (82)第十二章监理设施 (83)前言我们公司有幸中标承担工程的监理工作。
我们决心杰出地完成业主交给我们的任务，并和设计、施工等单位紧密配合，尽心尽职，全面完成本工程的监理工作。
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劣势: 每期仅有两个户型，可选性较少； 户型尺度较小，难以满足三居客户对于空间的需求；
第四部分
推售与价格实现
[关键内容]: 量价走势分析
22
一期量价走势：
40 35 30 25 20 37 37 19216 19732 19250 19203 24 16 15 19636 19785 19265 18881 22 14 8 12 13 1 19000 18500 18000 17500 20546 20720 20514 20735 20644 21000 20500
4、“汉斯格雅”品牌卫浴龙头；
5、“银晶”品牌卫浴五金； 6、“松下”品牌全热交换机、换气扇； 7、“生之源”品牌给水过滤器； 8、“龙甲”品牌钢木复合防盗门（耶鲁防盗门锁）； 9、“欧琳”品牌厨房橱柜； 10、“海华”品牌户内门（耶鲁门锁及五金）；
第三部分
户型规划分析
[关键内容]: 各类产品配比 产品户型图
20600 20400
25
11
22
26
20200 20000
9月首开 10/12/13 号楼360套
11月加推 11号楼 120套
4月底加 推3/6号 楼244套
二期依然采取走量策略，（玺岳同期均价 1.96去化量约为惠灵顿一半），首开底价入 市，随后价格逐步上升。 三期客户较广泛，红桥、南开及河北和平的 企事业单位，私营业主为主。 15年任务16亿，现已完成4.8亿（30%）4 月底降价为冲刺年度业绩，后期动作要根据 任务完成率，预计价格不会有太大变动
一期
位置： 北马路与北门外大 街交口，为三期中位置最 好地块； 面积：主要为 189&168 大 户型，仅两栋为95平户型
二期
惠灵顿国际学校
位置： 紧邻水游城 ，三期中距离地铁 站最近； 户 型 ： 137,173 三 室，两栋洋房；
水 游 城
北马路 鼓楼
大型高档会所 商务综合体 市长征医院
西北角 地铁站
库存：剩余61套，全部为189及268平四室
15
一期户型图
95平两室两厅一卫
189平四室两厅三卫
二期产品配比
12# 11# 13# 10#
楼号 137平 173平 145平 162平 177平 205平
48 48 50 48 48 48 48 50 48 48 10 15 242 45% 242 45% 15 3% 15 15 3% 10 2% 10 2% 10
劣势: 紧邻西北角回民聚集地，为牛羊屠宰场，对地块整体风水有所影响； 项目紧邻长征医院，来往人员鱼龙混杂；
第二部分
项目规划分析
[关键内容]: 项目总规划分析(总平图) 项目规划布局
10
项目总规划分析
项目总平图
三期
位置： 大丰路与小 火巷交口 户 型 ： 109,121 平 米三室两厅两卫户 型
20000
19646 19500
19307
15
10 5 0 5 6 1
4
11月首开 6-8号楼 202套
3月加推3/5 号楼130套
11月加推2 号楼54套
1# 2# 189 3# 189 4# 189 5# 95 268
8#
7# 6# 95 189
一期首开均价2万（95及189户型），开 盘仅去化40套，4月加推平均每平米价格 降低约1000元，后期价格有小幅上涨， 11月加推新楼座，仅剩余大户型产品， 价格有所下降； 客户主要来自于红桥区以政府官员及企 业高管为主；
关于惠灵顿情况分析
2015年5月5日
第一部分
经济技术指标
[关键内容]: 经济技术指标 地块信息
2
项目经济技术指标
• 指标特点:
总占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 容积率 绿化率 总户数 总停车位 产品 土地使用年限 物业管理费标准(元/ ㎡)
31.48万平米
低密综合体大盘
86.79万平米（住宅55万平米） 2.58 一期45%，二期35%，三期35% 一期477+二期534+三期2184=3195 1:1 一期8栋高层，二期5栋高层2栋洋房，三期18栋高层 70年 高层3.70元/平方米*月,洋房2.5元/平方米*月
14
一期产品配比
楼号 95平 189平 268平 总计
1#
2# 54 44 48 86 99
46
46
54 44 48 86 99
1# 2# 3# 4# 5#
8#
3#
7#
6#
4# 5# 6#
7#
8# 合计 占比 185 39%
46
54 192 40% 100 21%
46
54 477 100%
一期以大户型为主四室产品占比60%
公里。
紧邻地铁1号线西北角 站，出行便利。
6
项目四至分析
项目四至图
北：南运河南路 南：北马路（主干路） 西：大丰路（主干路）
东：河北大街（主干路）
道路通达性佳
7
项目配套分析
项目城市配套图 南运河景观 周边银行
水游城
便民商业
8
区域价值分析小结
优势: 鼓楼商圈，紧邻老城厢片区，配套齐全； 项目四至皆为城市主干路，道路通达性佳； 地铁，公交等交通配套齐全；
15# 16#
三期量价走势：
100 90 80 70 21441 60 50 40 30 74 20868 20762 93 21292 21949
推售策略：低开高走
22200 22000 21835 21800 21600 21400 21240 21102 21200
21000
20800
51
20 10 0 14年9月 14年10月 14年11月 14年12月 13年1月 13年2月 13年3月 13年4月 37
3
地块信息：
陆家嘴08年拿地，三期同 拿，约合地价2371元/平米
第二部分
区域价值分析
[关键内容]: 区域位置图 项目四至分析 城市配套分析
5
区域位置分析
区域位置图
紧邻老城厢，属鼓楼商 圈，靠近大胡同商圈和水 游城商圈，配套齐全。 距离西站1.5公里，滨 江道3.6公里，小白楼4.8
19286
19495
15000 60 105 10000 77
40
85
54
20 22 0 35 34
59 5000 33 19 28 18 15
9
12
10
10
5
8
0
2月首开 10/13号 楼192套
5月加推 11/12号 楼196套
8月加推 14号楼96 套，一期 4#48套
2月加推16# 洋房30套
6#
3#
三期共2184户，
109平占比50%； 121平占比50%；
13# 11# 10# 12#
已开724套，剩余345套未签
19
三期户型图
11.5平
9.6平
8平
13平
8.5平
பைடு நூலகம்
11.8平 14.8平 12.5平
109平全阳三室两厅两卫
121平通透三室两厅两卫
产品价值分析小结
优势: 除一期有少量两室外全部为三室及四室产品，保证了项目圈层；
二期量价走势：
120 100 17558 18482
加推节点：每季度加推，大型开盘 价格涨幅：13年市场月均涨幅300元
25000 20390 20463
20740
21711
22064
22133 21091
21944
22218
22401 20000
80
17143
17404
18116
18578
19048
11
建筑设计方面
建筑风格：Art Deco风格立面，起 源于法国巴黎，体现项目贵族气质及 国际感；
建筑设计：立面设计窗户较小，难
以满足北方人对于采光的需求； 保温设计：内保温系统，出房率降
低74%
精装修方面
3000元精装标准
1、“松下”品牌空调； 2、“能率”品牌热水器、燃气灶、脱排油烟机； 3、“科勒”品牌卫浴洁具、淋浴房；
总计
96 96 100 96 96 20 30 534 100%
14#
10# 11# 12# 13# 14#
15#
15# 16#
16#
合计 占比
10-13号楼为高层，全部为三室户型，占比90% 二期现基本清盘，仅除剩余少量变异户型
17
二期户型图
137平全阳三室两厅两卫
173平通透三室两厅两卫
三期产品配比
惠灵顿121三室，玺岳138三室，泰 达河与海143三室，首创127三室
200-250万 改善产品
惠灵顿109三室，玺岳107两室，泰 达河与海107两室，金侨123三室， 首创大河93/108三室
本案 112-119 三室
150-200万 首改产品
玺岳95两室，泰达河与海87两室， 诺德95两室，首创86-92两室，金 侨93三室
12# 11# 13#
7月加推15#洋 房20套，一期 1#42套
10# 14#
在13年市场较火爆的情况下，二期首开选择相对保守价 格（亿城一季度加推二期毛坯88-130产品均价1.48万/ 平季度销售2.5亿），利用一期入住的品质及高性价比 首开立势，每季度加推价格逐渐上涨； 二期客户主要以红桥、南开区高公积金人群、私营业主 为主；
总结：
战略：由于项目地价成本低，开发商的姿态为低价走量； 节奏：大步走战略，长时间储客后举行大型开盘活动； 价格：低开高走，加推价格优惠幅度大，随后逐步上升； 对竞品影响：惠灵顿二期对堂庭冲击较小，但三期对玺岳