房地产开发项目进度控制
房地产开发项目前期进度控制论文
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浅议房地产开发项目的前期进度控制摘要:房地产开发项目进度控制是一个系统工程,它涉及技术、资源、商务、质量检查、安全监督等诸多方面,在项目开发建设的前期与实施阶段具有不同的特点和工作要求。
本文从房地产开发项目的前期规划设计工作着手,通过对项目开发前期主要阶段影响工程进度的具体因素进行分析,提出在房地产开发项目前期应采取的工程进度控制措施,指导房地产企业从项目前期进度控制入手,做到统筹兼顾,有的放矢,防患于未然,从而实现开发项目的整体工期目标,。
关键词:房地产;项目;进度控制1 房地产开发项目前期进度控制的概念房地产企业的项目进度控制的着眼点是开发项目取得土地使用权后直到项目交付客户的整个策划、设计、建设全过程,而不是只停留在项目施工阶段,这一点同一般的施工企业或监理公司的项目管理有很大不同。
房地产项目前期进度控制就是房地产企业根据工程项目建设前期阶段的工作内容、工作程序和衔接关系等按照项目进度总目标分阶段编制项目推进计划并付诸实施,在实施过程中进行对照检查,对出现的进度偏差进行分析,视情况合理采取内外补救措施或调整、修改原进度计划后再付诸实施,如此循环往复,直到工程项目正式开工建设。
2 房地产开发项目前期进度控制的任务开发项目前期工作按照工作流程的顺序可分为征地拆迁、方案设计、施工图设计和施工准备等阶段。
本文所述房地产项目前期仅指开发项目从规划设计到施工准备这一阶段。
其进度控制的目标即是在确保实现项目总工期的前提下,项目前期的各项工作按计划完成。
各阶段进度控制具体任务阐述如下。
2.1规划方案设计阶段进度控制任务项目规划方案设计阶段是指房地产企业从取得土地使用权到通过规划设计方案审查的过程。
房地产企业在取得土地使用权后,首先应对整个项目分期实施步骤、开发流程进行全面策划,编制开发项目总进度计划,在项目总进度计划中应确定各期规划设计方案开始与完成时间、施工图纸设计完成时间、工程开工时间、开盘销售时间、竣工交付时间等。
房地产项目工程进度控制管理流程
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房地产项目工程进度控制管理流程1.项目启动阶段:在项目启动阶段,项目经理应该与项目团队成员进行沟通和协商,明确工程目标、工作任务、资源需求、工期要求等。
2.编制项目进度计划:根据项目需求和工作任务,项目经理应及时编制项目进度计划,并与相关方进行沟通和确认。
进度计划应该包括工程目标、工作分解结构、项目里程碑、工期安排等。
3.资源分配和调度:项目经理根据项目进度计划,合理分配并调度项目资源,确保资源的有效利用和合理配置。
同时,对于关键资源,项目经理应注意进行补充或增加备份,以应对可能出现的问题。
4.施工监管和质量控制:项目经理应安排专业监理人员进行工地巡查和施工监管,确保施工过程中的质量控制,并及时发现和处理工程问题。
监理人员可以通过施工日志、巡查记录等方式进行记录、汇总和分析。
5.工期控制和调整:项目经理应与承包商或施工单位进行有效的沟通和协调,及时了解施工进展情况,并对施工进度进行监控和控制。
如果发现工期偏差或有可能延期,项目经理应及时采取相应措施,如加班、增加人员或资源等,以确保工期进度达到预期。
6.风险管理:项目经理应进行风险评估,制定施工风险管理措施,确保在项目施工过程中能够及时应对可能出现的问题和风险。
7.报告和沟通:项目经理应定期编制工程进度报告,并与项目相关方进行沟通和会议,确保项目进度和问题能够及时传达和解决。
通过及时的沟通和协调,能够减少工程进度风险和问题的发生。
8.变更管理:在项目施工过程中,可能会出现一些需求变更、进度延迟或其他变更情况。
项目经理应及时收集、评估和处理这些变更,以确保变更对项目进度和工程质量的影响得到控制和管理。
9.工程验收和项目总结:在项目施工完成后,项目经理应组织进行工程验收,并对整个项目进行总结和评估。
通过对施工过程的总结和评估,能够提高以后类似项目的管理水平和工程质量。
以上是房地产项目工程进度控制管理流程的一些基本步骤和控制要点。
通过有效的工程进度控制管理流程,能够提高项目的施工效率、减少施工风险,确保项目的工程质量、工期和目标得到有效控制和管理。
房地产建设工程进度管理
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房地产建设工程进度管理江苏新城地产股份有限公司随着国家的深度调控,地产市场更趋理性,不像以前那样过火及盲目,消费者的理性对开发公司的管理要求更高,市场决定了企业的优胜劣汰,适者生存。
所谓适者,就是提升企业核心竞争力,管理必须科学化,精细化。
企业加强自身市场竞争能力,就必须在管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理得到进一步提升。
以下结合笔者自身在房地产工作八年的认识,针对房地产开发项目工程管理中的进度控制进行探讨。
标签:房地产;建设工程;进度;控制进度管理对房地产公司极其重要。
它关系到项目的资金安排,销售节奏把控,以及企业的融资计划。
众所周知,开盘时间和交房时间作为项目一级节点计划,是总裁室根据市场及企业自身需求确定的,是不会轻易改变的,这就要求工程必须在开盘前完成主体施工,在交房前完成项目竣工验收。
现实中,房地产公司确能做到上述两点,问题在于目前的工程施工往往是前松后紧,即前阶段超期,后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节,以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价,将问题爆发于后期物业管理阶段,增加了公司物业管理成本,降低了公司品牌知名度。
那么,如何改进房地产企业的工程进度控制水平呢?我们可以从事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制重点来进行分析。
一、事前控制1、合理详细制定计划计划是控制的依据,计划制定合理则进度控制成功了一半,计划制定的详细则进度控制更加保障。
目前的多数房地产企业,尤其是停留在“圈地运动”和“圈钱运动”阶段的企业,计划制定不受重视,计划的制定过程要么非常粗略,要么以走过场、交差的形式敷衍而过,造成以后的工作混乱。
例如,某地产公司计划制定过程为:领导层制定开发计划确定本期开发面积、开盘及交房时间,然后由副总经理召开项目协调会,确定各部门工作的总体时间要求,即为计划确定。
这个计划往往在实际中得不到有效实施,各部门相互推卸责任、扯皮的现象非常严重,工程进度控制也就无从谈起。
房地产项目管理—进度管理与控制PPT课件( 47页)
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❖ 2、进度计划的定义 进度计划是表达项目中各项工作的开展顺序、
开始及完成时间及相互衔接关系的计划。
进度计划是进度控制和管理的依据。
制订进度计划的目的是控制项目时间。
(二) 项目进度计划的编制过程
项目描述项目分解ຫໍສະໝຸດ 工作描述工作责任分配的确定
工作先后关系确定
项目活动时间估算
10
绘制网络图
项目进度安排
5
吃饭 6
20
6、项目活动时间估算 在一定的条件下,直接完成该工作所需时间
与必要停歇时间之和。
21
(1)工作时间估计的 数据基础
工作详细列表 项目约束和限制条 件 资源需求 资源能力 历史信息
(2)确定工作时间的 主要方法
专家判断 类比估计 单一时间估算法: 关键路线法 三点时间估算法: 计划评审法
❖ 房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发 建设进行的全面管理,是项目开发建设过程一项重要管理内 容。
❖ 一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现 房地产开发项目管理目标的根本保证。
项目管理
工程项目管理
甲方项目管理
地产开发商 基建业主 第三方
乙方项目管理
总包 单位
分包 单位
甲方项目管理阶段划分:
22
7、绘制网络图
(1)网络图构成
❖ 网络图由三大要素构成:节点、箭线和通 路。
❖ 通常把活动的代号和作业时间标在箭线的 上下。
1
3
i
23
2
A:作业活动代号
j
4A 5 A
3 10 4
(2)绘制网络图的原则
网络图的开始节点与结束节点均应是唯一的。
如果在实际工作中发生不吻合时,应将没有紧前作业的 结点用虚箭头线同网络始点事项连接起来,将没有后续 事项的结点用虚箭头同终点事项边接起来。
房地产企业项目进度管控要点
![房地产企业项目进度管控要点](https://img.taocdn.com/s3/m/d82f4121793e0912a21614791711cc7931b7781d.png)
房地产企业项目进度管控要点房地产企业在进行项目开发过程中,项目进度的管控是至关重要的一环。
合理的进度管控可以有效提高开发效率,保证项目顺利进行。
本文将探讨房地产企业项目进度管控的要点。
一、合理规划与安排项目进度在项目开发之前,房地产企业需要进行全面的规划与安排。
首先,确定项目的总体目标和时间节点,明确项目的工期和交付时间。
同时,根据项目的具体情况,进行详细的任务分解和工作时间表制定。
合理规划和安排项目进度,有助于提高施工效率,防止工期延误。
二、确保项目资源充足项目进度的顺利进行需要有足够的资源保障,包括人力、物质和财务资源等。
房地产企业应提前了解和预估项目所需的资源,并及时进行准备。
同时,建立完善的供应链管理体系,保证项目物资的供应及时到位。
确保项目资源充足,可以有效避免进度因资源不足而受阻。
三、建立科学的项目管理制度房地产企业应建立科学的项目管理制度,明确各项管理职责和流程。
制定项目进度控制指标和标准,确保项目各个环节按时推进。
并建立定期的检查和评估机制,及时发现问题并进行调整和改进。
科学的项目管理制度可以提高项目进度的可控性。
四、加强沟通与协调项目进度管控需要各部门之间的密切沟通和协调配合。
房地产企业应建立起良好的内外部沟通机制,确保项目各方的共识和理解。
加强沟通,及时解决问题和协调资源的分配,有助于项目进度的顺利推进。
五、针对风险进行预防和控制项目进度管控中需要重视潜在的风险,并采取相应的预防和控制措施。
房地产企业应建立完善的风险管理机制,识别和评估可能影响项目进度的风险因素,并制定相应的风险应对策略。
及时应对和控制风险,可有效避免进度的延误。
六、持续监督与改进项目进度项目进度的管控是一个持续的过程,需要进行监督与改进。
房地产企业应建立健全的项目进度监控体系,及时了解项目的实际进展情况,并与计划进度进行对比分析。
在监测的基础上,进行持续的改进和优化,确保项目进度的可控性和稳定性。
总结:房地产企业项目进度管控是一个复杂的过程,需要全面考虑各个方面的因素。
房地产开发项目运营中的进度控制
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房地产开发项目运营中的进度控制作者:刘学志将帅来源:《城市建设理论研究》2013年第15期【摘要】工程进度是房地产开发项目的重点控制内容之一。
每个工程建设项目的施工阶段出控制工程的质量和成本以外,为了使工程按计划生产施工,早日投入使用,产生效益,还必须对施工进度进行控制。
在工程施工阶段,进度管理主要是根据施工组织设计中计划和确定的施工进度进行全面性、综合性的管理,以确保工程建设顺利进行。
文章分析了房地产开发项目运营中进度的影响因素,以及提高房地产开发项目运营中进度的措施。
【关键词】房地产开发项目进度控制影响因素措施中图分类号: F293.33 文献标识码: A 文章编号:目前,房地产行业备受瞩目。
市场逐步成熟,消费者逐步理性化。
从最早开始的“圈地运动”到后来的“圈钱运动”再到最近崭露头角的内部管理变革。
房地产企业正逐步成熟,逐步走向理性,随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要。
集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。
进度控制的重要性对房地产公司不言而喻,出于资金安排和销售的需要。
众所周知,项目开工后,房地产公司不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间。
这就要求工程必须在开盘前完成主体施工,在交房前完成项目竣工验收,现实中房地产公司确能做到上述两点。
问题在于目前的工程施工往往是前松后紧,即前阶段超期,后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节,以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价。
将问题爆发于物业管理阶段,加大了公司物业管理成本,降低了公司美誉度。
影响因素1、施工单位的因素建设开发项目进入施工阶段,施工单位的管理极为重要。
工程从开工建设——施工过程——竣工验收,生产周期最长、管理跨度最宽。
作为工程产品生产的主角——施工单位,对这一阶段的影响也最大。
2、设备、材料供应及建设资金的影响工程施工如同战争,现场如战场,工程所用建设资金、设备、材料如若不及时或断档,会照成停工、窝工,影响工程进度。
房地产企业的项目进度控制
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企业的项 目顺利完工 , 而保证建筑 物的施工质量 , 从 提高房地产企业 的竞争力。
关键词 : 房地产 , 管理 , 进度控制 , 水平
中 图分 类 号 : U 2 . T 7 12 文献 标 识 码 : A
目前 , 房地 产行业 备受瞩 目。市 场逐 步成熟 , 消费 者逐步理 事前拟定 的开盘时 间和交房时 间 , 这就要求 工程必须 在开盘前完 性化 。从最早开始 的“ 圈地运 动 ” 后来 的“ 到 圈钱运 动 ” 到最 近 成主 体施 工 , 再 在交房 前完成 项 目竣 工验收 。现实 中, 房地 产公 司 崭露头角 的内部管 理变革 , 地产 企业正 逐步 成熟 , 房 逐步 走 向理 确能做到上述两点 , 问题 在于 目前 的工程施 工往 往是 前松后 紧 , 性。随着房地产企业加 强 自身市 场竞争 能力 的需要 , 集团管控模 即前阶段超期 , 阶段 赶工 的 “ 后 结构 性 ” 度控 制脱 节 , 进 以此 造成
能有效 的开展 。3 全员参与 的原 则。一 个企业 的质 量 管理是 通 为了使供方能够持续稳 定地供应 合格 产品, ) 企业需要 择优选择 供 过全员参与质量活动加 以实现 的, 人员在质量管 理 中始终 处于主 方 , 并与供方建立互惠互利的合作关 系, 共同为提高产 品质 量做出 导地 位 , 是最 活跃 的 因素。因此必须 以人为 本 , 分重视 人的 努力 。企业还应与关键 的供方共享 必要 的信息和利益 , 也 充 确定共 同 创造性 和积极 性 , 为他们创 造一个积极投入 、 发奋进取 、 充分发挥 改进 , 以便能够快 速、 灵活、 ~致地对市场变化做 出反应。 聪明才智 的工作环境 , 顾客创 造更 大价 值 , 企业 创造更 大效 为 为 以上 8项原则 是对 质量管 理成 功经验 的总 结 , 除此之 外 , 还 益。4 企业质量管理 主要是对过 程的管理 。从实 质上来讲 , ) 工程 应注意 : 贯彻标 准化 质 量管 理切 忌 走形 式 、 过场 , 走 必须 认真 对 虽然是 由项 目部施工 完成 的 , “ 但 质量从 管理 中来 ” 企业 首先应 待 , , 始终如一 , 只有这样 才能真正提高建筑企业 质量管理水平 , 在
房地产企业项目进度控制
![房地产企业项目进度控制](https://img.taocdn.com/s3/m/696345486d85ec3a87c24028915f804d2b1687c9.png)
房地产企业项目进度控制房地产企业在进行项目开发时,良好的进度控制是确保项目顺利完成的关键之一。
有效的进度控制可以帮助企业提高开发效率、降低成本,并确保项目能够按时交付。
本文旨在探讨房地产企业在项目进度控制方面的重要性以及采取的一些有效措施。
一、项目进度控制的重要性项目进度控制对于房地产企业来说至关重要。
下面是几个方面的重要性:1. 提高项目效率:通过合理的时间安排和进度控制,房地产企业可以有效地管理各项工作,并确保项目按计划进行。
这将有助于提高项目的效率和质量。
2. 降低成本:进度控制可以帮助企业及时发现和解决工作中的问题,避免进一步延误和成本的增加。
及时掌握项目进度,可以及早采取措施来减少延期造成的额外成本。
3. 确保项目按时交付:项目进度控制是确保项目能够按时交付的基本要求。
合理的进度控制能够帮助企业及时发现并解决项目中的问题,避免项目因为时间延误而影响到交货期限。
二、项目进度控制的有效措施为了保证项目进度的控制,房地产企业可以采取以下一些有效的措施:1. 制定详细的项目计划:在项目开始之前,企业应当制定详细的项目计划,明确每个阶段的工作任务和时间节点。
这样可以帮助企业合理安排资源,提前预判可能出现的问题,并及时采取相应措施。
2. 分解任务和制定里程碑:将项目任务分解成若干小任务,并为每个任务设定里程碑。
这样有助于企业全面了解项目的进展情况,及早发现和解决潜在的风险。
3. 制定资源调配计划:充分考虑各种资源的调配和利用,确保项目开展过程中所需的人力、物力和财力资源的充足。
同时,合理分配资源可以为项目提供稳定的支持,有助于加快项目进度。
4. 建立有效的沟通机制:项目进度控制需要各部门之间的密切合作和良好的沟通。
建立沟通渠道和机制,确保各个环节的信息及时传递,可以帮助企业及时发现和解决问题,从而减少项目的延误。
5. 监控和评估:通过监控项目进度和评估工作的完成情况,可以及时发现和解决问题。
房地产企业可以采用相关的技术手段和工具,帮助监控项目的进度,提高管理效率。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
![房地产项目开发全生命周期运营管控要点](https://img.taocdn.com/s3/m/841672c9d1d233d4b14e852458fb770bf78a3b95.png)
房地产项目开发全生命周期运营管控要点随着城市化进程的加速和人们生活水平的不断提高,房地产项目开发在现代城市化建设中扮演着重要角色。
房地产项目开发全生命周期运营管控是保证房地产项目开发顺利进行、确保项目品质和提高项目效益的关键环节。
本文将对房地产项目开发全生命周期运营管控的重要要点进行详细介绍。
一、前期规划阶段1. 市场调研:在项目立项之初,对当地市场进行深入调研,了解市场需求、竞争对手情况和市场发展趋势,为项目定位和规划提供依据。
2. 土地选址:选择具有良好发展潜力和成熟配套设施的地段,确保项目的长期价值和市场竞争力。
3. 宏观规划:在前期规划阶段进行项目整体规划,包括建筑设计、景观规划、配套设施规划等,确保项目在后期运营中能够实现高效运营和管理。
二、项目开发阶段1. 建设管理:在项目开发阶段,要严格按照设计图纸和标准施工,确保建筑结构和质量符合国家标准和项目规划要求。
2. 资金管控:对项目的资金投入和使用进行严格管控,确保项目开发过程中不会出现资金断裂或过度投入的情况。
3. 进度管理:对项目开发进度进行严格管理,确保项目按时交付并达到预期效果。
4. 安全管理:严格执行安全标准和规定,确保在项目开发阶段不发生安全事故,保障工人和居民的生命财产安全。
5. 环境保护:在项目开发过程中,要注重环境保护工作,减少对自然环境的破坏,确保项目在后期可以得到政府和社会的认可。
1. 物业管理:对项目的日常物业管理工作进行规范和标准化,包括保安、保洁、绿化等工作,保障居民的生活环境。
2. 客户服务:向客户提供优质的售后服务,解决客户在居住过程中遇到的问题,并及时处理客户的投诉和建议。
3. 财务管理:对项目的日常财务收支进行严格管理,确保项目的收支平衡和良性运转。
4. 市场营销:对项目的市场定位和推广进行精准策划,提高项目的知名度和市场竞争力。
5. 社区建设:注重社区的人文关怀和服务设施的完善,提高居民的生活质量和幸福感。
房地产公司工程部施工质量、进度控制措施
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房地产公司工程部施工质量、进度控制措施(一)施工阶段的质量控制1.质量的事前控制1)掌握和熟悉质量控制的依据。
按国家相关规范和有关建设工程强制性条文。
2)施工队伍的资质审查。
3)工程所需原材料、半成品的质量控制。
(现场材料摆放和相关标识等,不合格材料必须清退出场)4)施工机械的控制。
(主要施工机械实行专机专人制,操作人员需取得操作证方可独立操作)5)审查施工单位提交的施工组织设计。
6)施工时必须有施工技术交底。
A.协助监理单位完善项目监理规划和实施细则。
B.协助施工单位完善质量保证工作体系。
C.主动与监理公司、质监站联系,争取工程建设中有关部门的支持和帮助。
D.审核施工单位关于材料、制品试件取样及试验的方法方案。
E.审核施工单位制定的成品保护措施。
F.协助监理单位完善质量报表、质量事故的报告制度。
2.质量的事中控制1)施工工艺过程质量的控制(详见监理规划第十八页)。
2)工序交接检查严格执行上道工序不经检查验收不准进行下道工序的原则,上道工序完成后,先由施工单位进行自检、专职检,认为合格后,再通知监理工程师和甲方现场工程师到现场会同检验,检验合格后签署认可方进行下道工序。
3)隐蔽工程检查验收隐蔽工程完成后,先由施工单位自检,初验合格后填报隐蔽工程质量验收通知单报监理工程师和甲方现场工程师检查验收。
4)工程变更和处理施工单位提出的工程变更的处理流程参见监理规划二十一页。
5)设计更更或技术核定的处理建设单位提出的设计变更或技术核定的处理由设计部负责,处理流程参见监理规划二十二页。
6)工程质量事故处理包括质量事故原因责任的分析、质量事故处理措施的商定、批准处理工程质量事故的技术措施或方案、处理措施效果的检查。
7)配合监理单位行使质量监督权,下达停工指令。
为保证工程质量,出现下述情况之一者,现场工程师有权督促监理单位指令施工单位立即停工整改。
A.未经检验即进行下道工序作业者。
B.工程质量下降经指出后,未采取有效改正措施或采取了一定措施而效果不好,继续作业者。
房地产开发销售中的施工管理与工程进度控制
![房地产开发销售中的施工管理与工程进度控制](https://img.taocdn.com/s3/m/ca14d3440640be1e650e52ea551810a6f524c80d.png)
房地产开发销售中的施工管理与工程进度控制房地产开发项目作为大型投资项目,施工管理和工程进度控制是确保项目顺利进行和如期交付的关键环节。
本文将从施工管理的重要性、施工管理的主要内容以及工程进度控制的实施方法等方面进行论述。
一、施工管理的重要性在房地产开发销售过程中,施工管理的重要性不可忽视。
首先,施工管理能够保证项目的质量。
通过对施工过程进行全面的管理,能够及时发现和解决工程质量问题,减少后期的纠纷和风险。
其次,施工管理能够有效控制项目成本。
通过对施工进度、用工量、材料采购等进行合理的管理,能够降低项目的运营成本,提高投资回报率。
此外,施工管理还可以确保项目的安全和环境保护,减小对周边居民的影响,提升企业形象。
二、施工管理的主要内容1. 施工组织管理施工组织管理是施工管理中的基础性工作。
它包括制定施工组织方案、编制施工进度计划、组织施工现场的布置和调度等。
通过合理的施工组织管理,能够提高施工效率,保证工期的按时完成。
2. 质量管理质量管理是保证项目施工质量的关键环节。
它包括施工工艺和质量控制的制定、施工过程中的检查和验收等。
通过加强质量管理,能够确保房地产项目的建筑质量达到国家标准和业主要求。
3. 安全管理安全管理是施工管理中的重点工作。
它包括施工现场的安全保障措施、施工作业人员的防护措施和安全教育培训等。
通过全面有效的安全管理,能够保障工人的生命安全和健康,并减少工伤事故的发生。
4. 环境保护管理环境保护管理是房地产开发销售过程中不可忽视的方面。
它包括施工期间的噪音、粉尘和废水处理等。
通过合理有效的环境保护管理,能够减少对周边环境的影响,保护周边社区居民的生活环境。
三、工程进度控制的实施方法1. 制定详细的施工计划在项目开始前,施工方应根据项目需求制定详细的施工计划。
该计划应包括工程的整体时间安排、各建设阶段的工期计划以及工程任务分解和关键节点的把控等。
只有制定了详细的施工计划,才能更好地实施工程进度控制。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
![房地产项目开发全生命周期运营管控要点](https://img.taocdn.com/s3/m/92ed35b0a1116c175f0e7cd184254b35eefd1a25.png)
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发全生命周期运营管控是指从项目规划、设计、建造、交付、营销到后期运营的全过程管理和控制。
管控好整个项目的生命周期,能够有效保障项目的顺利进行和高质量完成。
下面是房地产项目开发全生命周期运营管控的要点:1. 项目规划:确定项目的整体定位和目标,包括项目类型、规模、功能、市场定位等。
还要进行市场调研,分析目标客群的需求和竞争情况,为后续设计和营销提供依据。
2. 设计阶段:根据项目的定位和目标,进行项目的整体规划和设计。
要注意与相关部门的沟通和协调,确保设计方案符合法规要求,并能够有效满足市场需求。
3. 建造阶段:制定详细的施工计划,包括工期、资源调度、安全保障等。
对施工单位进行选择和管理,加强工地现场管理,确保施工质量和进度。
4. 交付阶段:建设完成后,进行一系列的验收工作,包括物业交割、工程竣工验收等。
要组织开展相关的宣传和推广活动,吸引购房者并促成交易。
5. 营销阶段:通过市场营销手段,推广项目,吸引客户购买。
包括广告宣传、展示中心建设、销售策略等。
要做好客户关系管理,提供优质的售后服务,以保持客户的满意度。
6. 后期运营:项目交付后,还需要进行相关的运营和管理工作。
包括物业管理、设施运维、安全防控等。
要建立完善的管理体系和运营流程,确保项目的长期稳定运营。
7. 风险管理:全生命周期管控中,要及时发现和应对各种风险。
包括市场风险、工程风险、法律风险等。
要建立风险预警机制,制定相应的风险控制措施,降低风险对项目的影响。
8. 监控和评估:对项目的各个阶段进行监控和评估,及时发现和解决问题。
包括质量监控、进度监控、成本监控等。
要建立相应的评估指标和评估体系,对项目的绩效进行评估,为后续改进提供依据。
浅谈房地产开发项目管理中的进度控制
![浅谈房地产开发项目管理中的进度控制](https://img.taocdn.com/s3/m/616e288e8762caaedd33d4ea.png)
2 1 2严格图纸会审 .. 首先 ,项 目部人 员 以 “ 纸 多审一 天 ,施工 就节 约 了三天 ”的 图
房地产开 发项 目管理通过有效 的进度控制工作和具体的进度控制措 施 ,在满足 投资和质量 要求 的前提下 ,力求使工 程实际工期缩 短 ,节
应 变 能力 。
② 保持与公司职 能部 门的紧密联系与沟通 ,加快一些审批手续 的
流 转 效 率 ,如 签 证 、设 计 变 更 等 ; ③ 处理好项 目部与监理 单位 和施工单位 的关系 。项 目部对旖工单 位 的监控主要通过 监理单位 来实现 ,而监理行 业本身的素质 很难对 施 工 单位进 行 主动 有效 的监控 。笔者 以为 ,项 目部 可 以 “ 监理 单位 对 唱黑 脸 ,对施 工单位 唱红脸 ” ,即项 目部严格对 监理单 位 的控 制 ,以 制度 为主 ,对施工单位 则 以人 情等软 手段进行控制 。但 是应该 考虑到 监理单 位因本身待 遇不高 ,如果负激 励太多可 能产 生负面影 响 ,建议
这里主 要采 用的工 具有甘 特 图、计 划 网络图 、wBS( 工作任 务分 解) 等,其中 w BS比较 简单 ,但灵 活 ,比较 适用 于动态控 制 ,建 议 wBS 和施工 计划 甘特 图结合 使用 。 2 2 2节 点控制包括节 点完成的控制以及节点过程控制 .. 节点过程控制 是进度 控制实施 的主体 阶段,也是进度控 制成败 的
22事 中控 制 .
22 1 . . 进度节点 的确定和控制
1项 目进 度 控 制 原 理 .
项 目进 度控 制原理 包括系统控 制 、分 工协作控制 、弹性控制 、信
息 反馈控 制和 封 闭循 环控 制等原 理 。
一般房屋工程进度控制方案 (2)
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一般房屋工程进度控制方案
实施房屋工程的进度控制方案一般包括以下几个阶段:
1. 工程前期准备阶段:确定工程的范围、目标和要求,编制工程规划和施工方案,确
定工期和进度计划。
2. 施工准备阶段:组织人力、物资和设备的调配,进行场地的清理和准备,安排各种
施工交底和培训。
3. 基础施工阶段:进行地基处理和基础施工,包括清理场地、土方开挖、地基处理、
基础浇筑等。
4. 主体施工阶段:根据施工设计图纸和方案进行主体结构的施工,包括墙体砌筑、地
面铺设、屋面施工、门窗安装等。
5. 室内装修阶段:根据施工图纸进行室内装修和设备安装,包括墙面涂料、地板铺设、家具摆放、电气设备安装等。
6. 竣工验收阶段:对已完成的工程进行验收和质量检测,确保工程符合相关标准和规定。
在具体实施进度控制方案时,可以采取以下措施:
1. 制定详细的进度计划和工期安排,明确每个阶段的工作内容和时间节点。
2. 对施工过程进行监督和检查,及时发现并解决施工中的问题和难题。
3. 加强沟通和协调,保持与工程各方的联系和合作,确保施工进度的顺利进行。
4. 设立进度监控点,定期对工程进度进行检查和评估,及时调整工期安排和施工计划。
5. 建立健全的资料档案管理体系,保留施工过程中的相关文件和记录,便于追溯和整
理工程进度。
6. 持续改进和优化工作流程和施工方法,提高施工效率和质量,减少工期延误的风险。
以上是一般房屋工程进度控制方案的主要内容,根据具体工程的特点和要求,还可以
进行相应的调整和补充。
房地产开发项目实施控制(三控)--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第七章第五节讲义
![房地产开发项目实施控制(三控)--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第七章第五节讲义](https://img.taocdn.com/s3/m/9f8d5717a76e58fafab0037b.png)
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第七章第五节讲义房地产开发项目实施控制(三控)1.房地产开发项目投资控制2.房地产开发项目质量管理3.房地产开发项目进度控制【2011年真题】房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量和()三个目标进行有效控制。
A.成本B.效益C.进度D.环境[答疑编号2526070301]『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产开发项目的实施控制。
房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量和进度三个目标进行有效控制,以使项目的整体效益达到最优。
参见教材P176。
1.房地产开发项目投资控制1.1 投资控制的含义■ 指在项目的设计、施工和保修阶段,主动运用动态控制原理,经常地、定期或不定期地将项目实际发生的投资数额与相应的计划投资目标值进行比较,如发现项目的实际投资数额偏离计划投资目标值,就应采取组织措施、经济措施、技术措施、合同措施和信息措施,纠正投资偏差,保证投资目标实现【2010年真题】下列措施中,在房地产开发项目投资控制时,发现实际投资值偏离目标投资值,应采取的纠偏措施不包括()。
A.司法措施B.组织措施C.经济措施D.技术措施[答疑编号2526070302]『正确答案』A『答案解析』本题考查房地产开发项目投资控制时的纠偏措施。
法人在房地产开发项目投资控制时,发现实际投资值偏离目标投资值,应当采取纠偏措施,包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施和信息措施等。
参见教材P176。
1.2 投资控制的内容2.房地产开发项目质量管理。
房地产开发项目的建设工期与进度管理
![房地产开发项目的建设工期与进度管理](https://img.taocdn.com/s3/m/c5bd1f29876fb84ae45c3b3567ec102de3bddf56.png)
房地产开发项目的建设工期与进度管理在房地产开发项目中,建设工期与进度管理是非常关键的一环。
合理的工期安排和有效的进度管理可以确保项目按时完成,提高工作效率,降低成本,提升业主满意度。
本文将从项目选择、工期计划、进度控制等方面探讨房地产开发项目的建设工期与进度管理。
一、项目选择选择合适的项目对于确保工期和进度的管理至关重要。
开发商在项目选择阶段就应该对项目进行充分的可行性分析,包括市场需求、土地供应、技术可行性等方面的评估。
只有选择了合适的项目,才能保证后续的工期管理工作能够顺利进行。
二、工期计划在项目开工前,应制定详细的工期计划。
工期计划包括项目的主要里程碑节点、工作分解结构、工作时间和资源分配等内容。
通过合理的工期计划,可以将整个项目分解成各个具体的工作任务,确保每个工作任务能够按时完成,并合理利用资源,避免资源浪费和冲突。
三、进度控制进度控制是工期管理的核心环节。
在项目执行过程中,应对工作进度进行实时监控和调整。
首先,需要建立一个完整的进度控制体系,包括进度报告的频率、报告内容、责任人等方面的规定。
其次,要及时收集项目进展情况,发现问题并采取相应的措施进行调整。
定期对项目进展进行评估,对工期延误或者差距较大的工作任务进行重点关注和补救措施,以确保整个项目能够按时交付。
四、风险管理工期管理中,风险管理是不可忽视的一部分。
在项目开工前,应对可能影响工期和进度的风险进行充分的评估,并制定相应的应对策略。
同时,在项目执行过程中,要及时发现和应对新出现的风险,并防止其对工期和进度的不利影响。
五、团队协作良好的团队协作对于工期管理至关重要。
项目管理团队应具备协调能力和沟通能力,保证项目各个环节的顺利衔接和协作。
此外,要建立团队绩效评估机制,激励团队成员积极主动地推动项目的进展。
六、信息化支持信息化工具在工期管理中的应用也越来越重要。
通过信息化系统,可以实现对项目进展情况的实时监控和数据分析,发现问题并及时采取行动。
房地产公司工程质量、进度、成本控
![房地产公司工程质量、进度、成本控](https://img.taocdn.com/s3/m/b2d60d5cb14e852458fb5789.png)
房地产公司工程质量、进度、成本控制管理制度一、涉及工程开工、暂停、复工、工期顺延和设计变更、工程变更签证、工程款支付、竣工结算等重要事项,结合相关权限,项目部门和财务部门以及总经室等行使审核、批准和决断权限,并在将要报批的相关制度和表格以及本合同中均有体现;项目监理机构则行使初审和执行职能。
二、项目部成员须团结并配合好监理单位项目监理小组成员积极开展工作,同时按监理合同的约定认真履行各自工作职责。
三、按监理合同的约定,征得项目部同意和批准,监理单位有权发布开工令、停工令和复工令,但应当事先向项目部报告。
如在紧急情况下未能事先报告时,则应在24小时内向项目部作出书面报告。
1、项目工程《开工令》发出的前提条件:1.1按项目工程施工合同约定的施工条件(包括临建设施搭设、场地三通一平等)已经得到满足;1.2根据有关法规,应向政府有关部门申办的各项开工许可证明已经齐备;1.3施工单位提交的开工申请报告已经监理单位和项目部审核并报总经理批准。
2、总监理工程师在以下事项获得项目部批准后,可签发《工程暂停令》:2.1建设单位要求暂停施工、且工程需要暂停施工;2.2为了保证工程质量而需要进行停工处理;2.3施工出现了安全隐患,总监理工程师认为有必要停工以消除隐患;2.4发生了必须暂时停止施工的紧急事件;2.5承包人未经许可擅自施工,或拒绝项目监理机构管理。
3、总监理工程师在以下事项获得项目部批准后,并根据不同情况签发《复工令》。
3.1由于建设单位原因,或其他非承包人原因导致工程暂停时,项目监理机构应如实记录所发生的实际情况。
总监理工程师应在施工暂停原因消失,具备复工条件时,在征得项目部同意后及时签署工程复工报审表,指令承包人继续施工。
3.2由于承包人原因导致工程暂停,在具备恢复施工条件时,项目监理机构应审查承包人报送的复工申请及有关材料,在征得项目部同意后由总监理工程师签署工程复工报审表,指令承包人继续施工。
3.3总监理工程师在签发工程暂停令到签发工程复工报审表之间的时间内,宜会同有关各方按照施工合同的约定,处理因工程暂停引起的与工期、费用等有关的问题。
房地产项目开发进度控制表模板
![房地产项目开发进度控制表模板](https://img.taocdn.com/s3/m/f1bed6e50975f46527d3e130.png)
45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61
首层~5层结构施工 6~30层结构施工 二次结构、砌筑 电梯设备安装 幕墙插入自顶向底施工 消防、空调、室内电力设备、给排水施工 室内精装修施工 室内弱电智能施工 室外管线施工 园林绿化道路施工 停车场系统、室内外导视系统施工 五、竣工验收备案 人防验收 卫生防疫检验等 规划验收 消防验收 竣工备案
2011-10-17 2012-3-14 2012-4-28 2012-5-18 2012-6-21 2012-5-29 2012-7-24 2012-7-18 2012-7-10 2012-7-20 2012-7-30 2012-8-23 2012-6-13 2012-6-30 2012-7-23 2012-8-3 2 2012-10-22 2010-9-1 2010-10-10 2010-11-23 2010-12-19 2011-3-18 2011-4-20 2011-10-20 2012-10-22 2012-4-19 2010-9-20 2010-10-15 2010-12-9 2010-12-20 2011-1-8 2011-1-28 2011-2-7 2011-3-30 2011-12-30 2011-12-30 2012-2-19 2012-4-19 2012-5-30 2010-10-15 2010-10-5 2010-10-20 2010-12-11 2011-3-21 2011-7-17 2011-9-30 2012-1-20 2012-1-19 2012-2-28 2012-3-30 2012-4-30 2012-5-4 2012-5-30 2012-7-30 2011-5-10 2011-6-8 2011-6-27 2011-7-16 2011-8-4 描述 需要办理环评、交评 需要方案招标后 需缴纳地价款,契税 需要施工图设计后 需施工招标后 需投资额达到规定要求后 需项目竣工备案后 对业态、户型、外立面等再研究 在方案策划基础上完善 对中标方案深化设计,结构选型、各系统功能确定 主要是人防、消防审查,获得审批意见 将项目量化、图纸化,指导预算、招标、施工 获得政府规划部门指定设计单位认可,完善设计程序 配套设施设计,结合到项目的规划设计中,预留预埋做准备 应在结构出地面前完成幕墙或外立面的设计、施工招标工作 主要是楼宇自控、安防、电信、停车场系统
房地产项目施工阶段的进度控制分析
![房地产项目施工阶段的进度控制分析](https://img.taocdn.com/s3/m/b3c9f40902020740be1e9bf1.png)
()安全文 明施工应严格按 现行 文件 执行 ,并且每月进行 8
一
成工程量和进度计划 ;对周 ( 旬)计划进行检查和督促 ,可以
进一步确保月度计划 的完成 。 ()施 ] 单位必须按照审核 的施 工总进度计划安排月度计 6 _ 划 ,以完成每周 ( 旬)的施 工计 划 ,确保 月度进度计划 ;完成 月度进度计划 ,确保总进度计划 的实现 ,对每周 ( 旬)计划完 成情 况进行考核 ,周 ( 旬)计划 没有 完成 的 ,在下周 ( 旬)计
报告 。 ()对施 T用 的材 料 、机械 、劳动力 的安 排要 提前 做好 准 7 :
保管措施 。 ()做好技术交底工作 。丁程 的技术安全交底是施工班组 2
实 际操作的依据 ,技术人员应根据工程实际情况有针对性地做 技术安全交底工作 ,使其更具有操作性 ,真正起到指导施工 的 作用 。
每位员丁 的积极性 。
3 工程进 度的实施
() 一旦合 同签订 ,承包商应再提交 一份 相对准确且最新 1 修订过 的进度计划 ,并 附 2 份清单 ( 一份是 承包人设备 的主要
42 经 济措 施 .
()工程 款拨付及 时 、准确 。在施工中 ,业主应按合同约 1 定时间 、数量准确拨付工程款 。
划中补充完成 ,月度计划完不成的 ,在拨 付当月进度款 时扣未 完成工作量的 2 %,待计划补充完 成后补付 。 0 ()施 _进度计划 由监 理单 位负责监督施工单位实施 ,建 7 [
设单位检查指导监理单位执行总进度情况 ,并协调解决存在的
问题 。
力 、技术能力 、协调和解决 冲突的能力等 。由项 目经理组建精 干 的项 目组织机构 ,划分每个人 的工作职责和权限 ,充 分发 挥
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浅析房地产开发项目进度控制
摘要:房地产开发项目这些年已被全国上下所有人推上最为关心的话题,特别是前些年一些非房产企业或个人放下自已原有稳固的实业,转行投入去做隔行的房地产开发行业,正因为这隔行人士在管理中,未及时跟上房产专业知识、专业管理,加上国家房地产政策一值处于严格调控、严历打压阶段。
从2011年开始很多房地产开发项目就爆发出各种问题:亏损、退房、烂尾、跑路等现象,作为一个房地产开发企业对“外因”有时没有直接办法处理,而“内因”在开发项目建设进度中若安排合理,完全可以有所控制,使房地产项目开发利润最大化。
关键词:房地产调控、进度、控制、利润、最大化
中图分类号:f293.3 文献标识码:a 文章编号:
一、房地产开发的项目团体人员的素质
1、项目经理负责人的条件
要想房地产开发项目的进度得以控制,就要求项目负责人所具备的知识面要广、经验丰富。
要具备房产开发项目整个过程接触的实例、有初步预决算造价知识、最好能有在施工现场从事施工员工作经验、法律法规文底知识、勾通协调人事能力、同时能整体安排开发建设进度的能力。
如一个5~10万平米房地产开发项目在温州进度合理计划目标:中标地块到开工的前期所有准备手续工作应控制在7~10个月;建设工期应控制在30个月左右;后期产权、土地证的办理力争控制在3~6个月。
项目负责人必须要有这些能力,
不然是不能合理指挥下属、及分配工作(细部工作由下属分配人员完成,不展开讨论),也就无法控制总进度。
2、开发部负责人的条件
开发部负责人要有各专业设计、法律法规、强制性条文等知识,中途与各专业设计人员及时勾通、调整方案,制定合理所开发项目被市场所接受的方案、及撑握前期手续审批流程的基本知识,如:签订临时土地合同→缴纳土地契税→项目建议书的批复→安排各专业施工图→设计方案审核、初步设计审核→水土保持方案的批复→环境影响评价的审批→基建项目投资计划→地质勘察报告→规划总平临时图→各施工专业图审查→建设用地规划许可证→防雷设计审核→人防工程设计审批→消防工程设计审批→规划总平面确认图→宽带通信、闭路电视网络设计→签约正式土地合同→地下室基坑设计施工图审查→办理土地证→建设工程规划许可证→建设工程监理单位→工程招投标→建设工程施工许可证(质监手续)→招标前期物业服务→商品房预售许可证→室内外电缆沟、配电房高低压配电柜的设计→竣工验收备案、房屋移交→配合办理房产证、土地证(局部后期可协调交由销售合同签约部办理)。
3、工程部负责人的条件(兼售后维修部)
工程部负责人要对工程建设过程具备全面施工知识、及一定的工程预决算造价知识、各施工阶段工期要求限期完成的勾通能力、各施工阶段的流程工序协调能力,熟悉材料使用与材料询价、必须提前准备材料决不拖后工程进度、制定建设资金计划需用量、及支付
分配控制,把好工程质量、安全关,合理分配部门人员监督水电、土建及其他专业工作到位,同时监督现场监理人员工作职责,后期工程扫尾还要做到各专业分包协调、协助竣工验收备案手续等能力,兼交房售后维修分配工作。
二、建筑各分部分项不同节点合理时间进场施工
1、打桩、基坑支护、土方开挖、地下室底板盖板浇捣的施工
大家都知道工程一旦开工,很多工序受下道工序未完成,是无法往上道工序开始施工的,然而不管房地产开发企业、建筑施工企业、及相关配合单位与分包单位,无不为能在短期内完成项目建设整个过程叫好,对任何人来说时间就是企业的利润,工期拖的越长利润就越薄、甚至亏损。
然而项目的打桩是属于并排并列结构,只要场地桩机能摆的下、运输道路能畅通,一定要尽可能多的安排桩机进入现场同步施工。
一旦工程桩结束并有空余场地时,马上安排基坑支护桩进场同步分段施工,力争做到工程桩完成不久即完成基坑支护桩。
接下去紧跟冠梁分段施工,使土方避开雨季、台风能提前全面开挖,迅速完成基底砖胎模、找平层,早日让基底砼浇捣,然后分段施工各幢主体结构。
此处若能合理分段施工到位,常规5~10万平米的工程项目能提前3~6个月以上的工期、甚至更长,对整个项目赶工期来说是非常重要的,也只有这基础以下工程量,可以有这么多的工期撑握在施工单位手上操作。
2、主体结构砌体、附属景观、绿化的施工
每幢主体结构施工进度常规有4~5层/月,高层项目砌体应在整
幢主体结构施工一半时,马上进场开始砌筑隔墙,并紧跟主体进度;待主体结构结顶后2个月内完成所有该幢砌体砌筑,从而组织地下室主体与主楼主体一半以下部分的结构中间验收,上半部主体中间验收、及门窗框安装也紧跟其后,在外墙涂料或饰面底粉刷完成、同步楼地面内墙粉刷完成、拆除外墙脚手架时,马上分段清理地下室盖板遗留垃圾、盖板防水层施工、回填土,随即附属工程分段进场施工、高层电梯安排进场安装。
万不可在外墙装饰面层基本完成后,才安排附属工程进场,这样可以使整个工程在外墙饰面与附属景观、绿化工程,最后基本同步达到扫尾竣工预验收条件,这样穿插施工对5~10万平米来说,一般能提前工期3~6个月,从而有利的控制房地产开发项目的进度。
三、各阶段工程款的控制
1、工程款(进度)支付:按月累计完成工程量工程款的90%支付给施工单位。
2、人工、材料动态增加费及设计变更联系单增加费分别在各阶段按累计完成计算工程款的90%支付,分三个阶段:①在地下室主体结构中间验收时;②在所有主体装修工程完成1/2时;③在所有装修工程完成时。
3、工程竣工预验收且整改完毕时,累计支付到所有完成工程款的93%;工程竣工综合验收合格且完成资料整理移交后,再累计支付到所有完成工程款的96%;余款在办理结算(工程备案完成)经审定后扣除结算总造价的2%作为工程款保修金后一次性付清。
补充说明:根据近几年全国金融危机、及温州的高利贷风波影响、民工工资与物价材料飞涨、地方材料要求高额先支付现金后供货等多方面影响,早些年的常规工程款月完成支付比例85%方式,不能满足现行建筑市场的正常运转,原先实际施工项目班组现场所能使用的工程款,扣除施工总包单位的税金/管理费两项需8~10%后,只有月累计完成工程款的75%~77%,现场是无法正常运转施工进度的,从而慢慢造成工程款“厄尔尼诺”现象。
为响应建设单位、施工总承包单位、材料供货单位、和民工工资及时到位各环节不出问题的“连锁反应”原则。
我们各方主体所控制的工程款支付比例,目的是圆满完成项目开发全过程不断裂,并不是约束开发资金被他人所使用,正常工程款使用必须做到及时拔付。
当然在中途支付工程款时,要求施工方及时上报下月所需支付资金的明细去处、与金额,并调查核对决不让某撑管资金者,抽取他用、或挪用、或跑路,做到专款专用,所以项目整个建设进度才会得以控制。
四、销售过程、产权办理也影响整体项目进度的控制
1、合理定价、快速销售
大部分人都知道房地产的税收很高,2012年中国华远集团总裁任志强在“两会微访谈”栏目受邀做客时,指出中国房地产土地占48%、与税收合计占七成,可见一个房地产项目开发销售税收所占比例是非常高的。
一个房地产开发项目的开发成功与否,定价这一环节很关键。
不少没有经验的房企,在房市低迷时看不到希望就定价过低销售,最后抗不住风险而亏损;又有许多房企,在房市高潮时又过
高开价销售,至以后遇到风险或不可预见时又舍不得降价,终于被套住;就是未被套住,也会一边是大量的巨额利润过多缴了土地增值税,一边又因为太高落下了一个“黒心开发商”的骂名,使自身处于被动局面。
我们在项目制定预售价格时,应结合周边楼盘价格进行综合平衡,如果确因我们自已开发的楼盘档次比别人高,可以在别人基础上加价10%较合理。
如里定得太高,万一遇到房市低潮,可能会被套牢。
假如你房价太高了,鹤立鸡群,目标太大,不但老百姓说你“黒心”,税务部门也会紧盯不放,土地增值税将重罚你没商量。
土地增值税起征点是各项成本扣除后利润的20%起征。
所以我们没有必要把房价定得太高,以不突破利润20%为限,这样就不会引发民怨,一旦引起民怨,则购房户会计较项目交房时各个环节质量与延期情况。
所以制定房价要合理,并不是高与低之争,而是如何合理、科学地制定房价,只要体现合理性,就不会陷于被动,从而达到快速销售、或清盘。
2、合同条款细则补充、快速办理相关备案手续
由于这些年受国家房地产调控政策不断出台,与房产销售办理相关手续未能及时在规定政策时间内办理,造成相当多的投诉与纠纷,所以有必要对按揭交款作补充说明:若买受人由于个人信誉问题或者国家限贷政策,不能办理银行按揭的,买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内按一次性支付总房款;若不能足额办理银行按揭贷款的,买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款。
受地方政府办事拖拉、及项目所在当地投资环境差,经常所开发的项目中途会出现被迫停工、或竣工围墙无法施工、竣工验收相关备案手续办理效率不及时,造成房地产开发企业逾期交房现象。
故应调整出卖人逾期交房的违约期限:合同里逾期交房限期调整为180天,并约定出卖人逾期交付,买受人要求继续履行合同的,出卖人支付的总违约金不超过已交付房价款总额的5~8% 。
签完销售合同,交由销售合同部经验丰富的人及时办理相关备案手续。
3、整理产权证、土地证相关手续
房产交付业主后及时按产权、土地管理科规定清单要求,整理相关资料、交清物业维修专用资金,很多房开此阶段会调整原销售合同备案经办人,其实这很不应该,因为熟人熟手才会使相关工作完成的快。
五、小结
综上所述,房地产开发项目的进度控制管理是一个高要求的管理过程,不仅要考虑到房地产开发部前期、施工整个过程、及销售过程、产权土地证办理的各个阶段和各个方面的内容,并运用各种科学新知识、创新理念才能使房地产开发项目的进度得以有效的控制。