关于善意取得的案例分析

关于善意取得的个案分析

案情：原告A和被告B为兄弟俩，二人之母C有一座住宅，领有改房的产权证，是该房的所有权人。2006年3月，B谎称母亲C去世（事实上2006年6月才去世），骗取派出所出具了证明其母C的死亡证明。5月，B持C的死亡证明，谎称自己是C的独子，到房管部门将C的房产过户到自己名下，并领取了房产证。7月，B持骗到的房产证，与D签订房屋买卖合同一份，将该房屋买给D（D不知道B的房产证是采取欺骗手段获得的），8月，D领取了该房的产权证。2007年1月，原告A以被告B的房产证是骗领的、B事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉，要求确认B与D签订的房屋买卖合同无效。

问：本案是否适用善意取得？

分析：首先，先要明确善意取得的含义。所谓善意取得，是指无处分权的动产占有人将不动产或者动产让与第三人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产的所有权制度。

根据物权法第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

善意取得必须具备下列要件：

一.标的物为依法可流通的不动产或动产。法律禁止或限制流通的不动产或动产及占有脱离物不适用善意取得。

二，让与人对所让与的不动产或动产无处分权。善意取得以让与人物权让与不动产或动产的所有权为前提条件。

三.受让人以合理价格受让。善意取得旨在保护交易安全，因而要求取得财产的原因行为应当有法律行为的性质，如果受让人非基于法律行为而取得动产的占有，如先占、拾得遗失物、继承，则不发生善意取得。

四.受让人为善意。善意取得以受让人的善意为成立的前提。所谓善意，指受让人不知让与人无处分权。对受让人善意的判断，应以受让时为时点，就动产而言，善意的判断时点应为标的物交付之时；就不动产而言，应以申请登记作为判断善意的时点。

五.已完成登记或交付。交付应通过交付或登记，动产交付应以现实交付为限，观念上的交付虽然具有交付的一般效果，但受让人并未实际占有动产，不应受善意取得制度的保护。

善意取得的法律效果：

一. 受让人取得标的物的所有权。

二. 二受让动产上原有权利消灭（物权法第第一百零八条善意受让人取得动产后，

该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外）

三.让与人对原所有人负赔偿责任。四.让与人与受让人直接的其他法律关系依其法律行为加以确定。

本案中，原告A认为被告B采取骗取手段取得房屋产权证，该产权证是不合法的，B事实上并不是房屋的唯一所有人，该房屋在C去世后，应由A和B共同继承，在未依法分割前，应确认为A、B的共有财产，B无权单独处分，因此B与D签订房屋买卖合同应确认为无效。

但我认为，该案构成善意取得，B与D之间的交易行为有效。本案符合善意取得的构成要件，D依法取得房屋的所有权。参照前面提到的善意取得构成要件。

1.标的物为依法可流通的动产或不动产。我国物权法将不动产纳入善意取得制度的适用范围，因此本案的中的房屋可以成为善意取得的标的物。

2.让与人对所让与不动产或动产无处分权。被告B采取欺骗手段将房屋过户到自己名下，此时C并未去世，B并不能因此取得所有权；C过世后，原、被告基于对房屋的继承形成共同共有关系，B仍无权单独处分该财产，所以B作为让与人并不享有对房屋的处分权。

3.受让人以合理价格受让。本案中D作为受让人，是房屋交易的主体，为取得房屋所有权支付了相应的对价。

4.受让人行为善意。本案中D根据登记簿中的记载，认定B是房屋的所有权人，享有处分权，其实并不知道房产证是B骗领的，因此D是善意受让人。

5.已完成登记或交付。本案中，D领取了该房的产权证，证明已经进行了所有权的变更登记，所有权已经转归B。

综上所述，虽然B采取欺骗手段单独领取了房屋产权证，事实上并非房屋的唯一所有人，无权单独处分该房屋，但D在与之签订买卖合同时，D是善意的，并不知道房屋并非B一人所独有，凭B出示的房屋产权所有证，D有理由相信B是该房屋的唯一所有人，也有理由相信B有权出卖该房屋，所以从保护善意第三人利益的角度出发，应确认D已取得房屋的所有权。至于B出卖房屋而给A带来的损失，A可另行起诉B 给予赔偿。