房屋结构维修与管理
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房屋结构维修与管理
一、 房屋维修的概念
（一） 房屋维修的含义
狭义的房屋维修： 仅指物业管理公司对房屋的养护和维修
广义的房屋维修：养护、维修、改建。 具体地说，房屋维修包括：
对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。
修缮工程是在相隔一定时期后，按需开工进行一次性的大、 中修。
房屋养护则是经常性的零星修理，及时地为广大住户提供的 服务项目，以及采取各项必要的预防保养措施，维护保养好 房屋。
（二）房屋日常养护的类型和内容
房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养 护。
1.房屋小修养护的内容
（1）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦，屋脊、泛水的整修；拆换及 新做少量天窗；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；普通水泥地 的修补及局部新做；天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨 水井的清理；井盖、井圈的修配；化粪池的清理；明沟、散 水的养护和清理等。
（二）房屋维修管理的特点
1．复杂性 2．计划性 3．技术性
（三）房屋维修管理的意义
1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善 住用条件与质量。
2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值， 为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。
3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济 发展。
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋维修管理的工作内容 二、房屋的日常养护 三 房屋修缮工程
一、房屋维修管理的工作内容
（一）房屋安全与质量管理
三方面工作：房屋完损等级评定 房屋安全检查 危房鉴定及排险
1．房屋完损等级评定
以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为 据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整 栋房屋进行综合性的完损等级评定。 任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供 管、用、养、修房依据。
物，尽量做到少花钱、多修房； 适用原则，就是指从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行
养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。
2.维护房屋不受损坏的原则
此即“应修尽修，全面保养”的原则。
3.区别对待的原则
区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采取不同 的修缮标准。
4.为住户服务的原则
树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实 做到为住户服务。
2．房屋安全检查
目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采 取抢修加固、排除险情的措施。
分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查
按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查
3．危房鉴定及排险解危
主要工作： （1）制定危房鉴定标准 三种情况：①整幢危房 ②局部危房 ③危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定解危办法 4种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法
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二、 房屋维修管理的概念与特点
(一)房屋维修管理的概念
房屋维修管理： 指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，
对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。
(一)房屋维修管理的概念
房屋维修管理的目的与任务： 保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件
（2）木门窗维修及少量新做；装配五金；木屋架加固；木楼梯、 木栏杆的维修及局部新做；细木装修的加固及局部拆换等。
（四）房屋维修行政管理
房屋修缮的一般责任：所有人承担 租赁私房的修缮责任：依约承担 人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担
房管部门有权采取修缮强制措施
（五）房屋维修的费用管理
房屋的维修费用主要指房屋保养维修过程中， 所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。 房屋的日常养护费用由管理费支出，而房屋的 维修费则用于各种维修项目。
4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形 象，为其他业务的发展打下扎实的基础。
5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。
（四）房屋修缮管理的原则
1.计划、经济、适用的原则
计划原则，就是根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划； 经济原则，就是在房屋修缮过程中，节约与合理地使用财、
房屋陈旧、破损的原因： 1．自然因素 风吹、雨打、日晒等 2．使用因素 使用磨损、腐蚀等 3．生物因素 霉菌、白蚁等 4．地理因素 地基承载力不均、碱化作用等 5．灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等
（二）房屋维修的特点：
受原有条件的限制 大量、经常性 项目多，涉及面广，零星分散 技术要求高 具有生产和服务双重性
自行维修施工管理的基本内容：
1. 落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修 设计方案和施工组织设计；
2. 做好维修工程开工前的准备工作 ；
3. 制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；
4. 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管 理和全面协调衔接；
5. 加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空 间。
二、房屋的日常养护
（一）房屋日常养护的含义
房屋养护是保养维护房屋建筑的意思。房屋养护工作包含的内容 有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用 维护管理等工作，这是物业管理公司对房屋业主和使用人最直接、 最经常的服务工作。
房屋养护同房屋修缮一样，都是为了房屋能正常使用， 但两者之间又有区别。
下好的技术管理基础。
（三）房屋维修的施工管理
房屋维修施工管理就是指按照一定 施工程序、施工质量标准和技术经济要求， 运用科学的方法对房屋维修施工过程中的
各项工作进行有效的科学的管理。
专业外包型房屋维修的施工管理工作包括： 做好维修工程的招标 维修工程的设计和技术交底 承包合同签订 施工质量监管、工程竣工验收 价款的结算 维修技术资料的整理、建档等
（二） 房屋维修的技术管理
房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各 个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。
三个基本环节： 1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确
定经济合理的修缮费用标准； 2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程
要求，确保施工质量与安全生产； 3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打
一、 房屋维修的概念
（一） 房屋维修的含义
狭义的房屋维修： 仅指物业管理公司对房屋的养护和维修
广义的房屋维修：养护、维修、改建。 具体地说，房屋维修包括：
对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。
修缮工程是在相隔一定时期后，按需开工进行一次性的大、 中修。
房屋养护则是经常性的零星修理，及时地为广大住户提供的 服务项目，以及采取各项必要的预防保养措施，维护保养好 房屋。
（二）房屋日常养护的类型和内容
房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养 护。
1.房屋小修养护的内容
（1）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦，屋脊、泛水的整修；拆换及 新做少量天窗；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；普通水泥地 的修补及局部新做；天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨 水井的清理；井盖、井圈的修配；化粪池的清理；明沟、散 水的养护和清理等。
（二）房屋维修管理的特点
1．复杂性 2．计划性 3．技术性
（三）房屋维修管理的意义
1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善 住用条件与质量。
2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值， 为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。
3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济 发展。
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋维修管理的工作内容 二、房屋的日常养护 三 房屋修缮工程
一、房屋维修管理的工作内容
（一）房屋安全与质量管理
三方面工作：房屋完损等级评定 房屋安全检查 危房鉴定及排险
1．房屋完损等级评定
以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为 据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整 栋房屋进行综合性的完损等级评定。 任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供 管、用、养、修房依据。
物，尽量做到少花钱、多修房； 适用原则，就是指从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行
养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。
2.维护房屋不受损坏的原则
此即“应修尽修，全面保养”的原则。
3.区别对待的原则
区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采取不同 的修缮标准。
4.为住户服务的原则
树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实 做到为住户服务。
2．房屋安全检查
目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采 取抢修加固、排除险情的措施。
分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查
按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查
3．危房鉴定及排险解危
主要工作： （1）制定危房鉴定标准 三种情况：①整幢危房 ②局部危房 ③危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定解危办法 4种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法
Leabharlann Baidu
二、 房屋维修管理的概念与特点
(一)房屋维修管理的概念
房屋维修管理： 指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，
对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。
(一)房屋维修管理的概念
房屋维修管理的目的与任务： 保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件
（2）木门窗维修及少量新做；装配五金；木屋架加固；木楼梯、 木栏杆的维修及局部新做；细木装修的加固及局部拆换等。
（四）房屋维修行政管理
房屋修缮的一般责任：所有人承担 租赁私房的修缮责任：依约承担 人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担
房管部门有权采取修缮强制措施
（五）房屋维修的费用管理
房屋的维修费用主要指房屋保养维修过程中， 所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。 房屋的日常养护费用由管理费支出，而房屋的 维修费则用于各种维修项目。
4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形 象，为其他业务的发展打下扎实的基础。
5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。
（四）房屋修缮管理的原则
1.计划、经济、适用的原则
计划原则，就是根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划； 经济原则，就是在房屋修缮过程中，节约与合理地使用财、
房屋陈旧、破损的原因： 1．自然因素 风吹、雨打、日晒等 2．使用因素 使用磨损、腐蚀等 3．生物因素 霉菌、白蚁等 4．地理因素 地基承载力不均、碱化作用等 5．灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等
（二）房屋维修的特点：
受原有条件的限制 大量、经常性 项目多，涉及面广，零星分散 技术要求高 具有生产和服务双重性
自行维修施工管理的基本内容：
1. 落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修 设计方案和施工组织设计；
2. 做好维修工程开工前的准备工作 ；
3. 制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；
4. 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管 理和全面协调衔接；
5. 加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空 间。
二、房屋的日常养护
（一）房屋日常养护的含义
房屋养护是保养维护房屋建筑的意思。房屋养护工作包含的内容 有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用 维护管理等工作，这是物业管理公司对房屋业主和使用人最直接、 最经常的服务工作。
房屋养护同房屋修缮一样，都是为了房屋能正常使用， 但两者之间又有区别。
下好的技术管理基础。
（三）房屋维修的施工管理
房屋维修施工管理就是指按照一定 施工程序、施工质量标准和技术经济要求， 运用科学的方法对房屋维修施工过程中的
各项工作进行有效的科学的管理。
专业外包型房屋维修的施工管理工作包括： 做好维修工程的招标 维修工程的设计和技术交底 承包合同签订 施工质量监管、工程竣工验收 价款的结算 维修技术资料的整理、建档等
（二） 房屋维修的技术管理
房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各 个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。
三个基本环节： 1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确
定经济合理的修缮费用标准； 2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程
要求，确保施工质量与安全生产； 3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打