房地产企业工程管理基本原则

房地产企业工程管理基本原则

一、工程管理基本目标

1、工程进度在区域市场上处于中上水平，保证不延期向客户交付工程；

2、工程质量在区域市场上处于领先水平；

3、成本控制在区域市场上处于领先水平；

4、安全文明施工水平处于领先，要求获得市级以上安全文明施工证书；

5、工程管理队伍严格遵守公司制度，不出现吃、拿、卡、要等腐败现象；

6、现场管理严格，达到营销要求，样板间示范区建设达到当地领先水平；

7、全公司所有项目按同一标准实施管理。

二、工程管理的基本方法

1、在国家法律法规的框架下开展工程管理，遵循《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《安全生产法》、《招投标法》等法律法规；按当地政府规定办理《施工许可证》、质量监督手续、安全监督手续，确保工程建设过程合乎法律规定。

2、用邀请招标的方式选择优秀的施工企业、监理单位、材料设备供应商；

（1）用竞争的方式在全国范围内选择优秀合作单位，确保施工企业、监理单位、材料设备供应商的资质条件、资金实力、诚信度、管理水平符合工程要求。

（2）逐步形成与优秀合作单位的战略伙伴关系。

3、充分的施工准备是工程建设成功的一半

（1）必须编制详尽、规范的项目施工规划；

项目确定以后，项目部必须编制详细的项目施工管理规划方案（与施工单位的施工组织设计不是同一个文件），该方案应包括三通一平、招投标管理、各单项工程的里程碑计划、安全文明施工要求、样板间样板区建设等等，该规划方案必须经公司总经理审定后批准执行。

（2）施工单位、监理公司确定以后要充分对工程经理、技术负责人、安全负责人、监理工程师进行沟通。进行管理模式、管理制度交底，充分宣传、沟通公司工程管理的原则、立场和方法。

4、严格按合同规定与施工企业、监理单位、材料设备供应商开展合作

（1）施工合同（含补充协议书）必须报主管行政机关备案，以保证合同合法化。

（2）签订《工程管理廉政书》作为合同附件，严厉打击吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为。一经发现工程管理人员有吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为，立即处理。

（3）按合同规定的里程碑节点支付工程款，调动施工单位的积极

性（对在保证质量的前提下的超计划进度，可以适当给予奖励）。

（4）执行工程后评价制度，对履约优秀的合作单位优选为战略合作伙伴。

5、科学、规范地进行工程建设质量、进度、投资控制

（1）质量控制

1）政府工程质量监督站对施工进行全程监督。组织对基础、主体、装饰、竣工四次专项验收。

2）监理单位在施工一线进行全面质量控制，并按规范对重点部位进行旁站监督。

3）公司内部建立由工程经理、技术负责人、专业工程师负责的质量管理体系，并对施工质量进行梯级监控。分部、分项工程专业工程师抽检率不低于60%，技术负责人不低于30%，工程经理不低于10%。屋面工程、防水工程必须100%检查。对地基基础、防水、屋面工程必须保留检查记录，并有相应检查人员签字。

4）所有材料、设备进场前必须按规范进行检查。一经发现有不合格的材料、设备进场使用，将追究主管工程师及相关人员的责任。

5）工程竣工交付前必须每套房达到合格（必须有检查记录）。

（2）进度控制

1）施工前必须编制规范、科学的施工组织设计，施工组织设计经监理工程师及甲方技术负责人审定后严格执行。

2）对所有施工单位进行周计划考核，并辅以严密的奖惩措施，让施工单位之间展开进度竞赛。

3）以工程实际的进度为依据支付工程款。

4）重点控制以下进度节点：正式开工、基础垫层、±0、预售节点、主体封顶、外架拆除、交付。

（3）投资控制

1）规范合同条款，实行施工图按费率让利、变更按实结算的计价方式，明确费率中计取的项目及规定区间取值中的数值，减少扯皮，提高合作双方的工作效率。

2）施工前认真细致地组织图纸会审，技术交底，最大限度地减少图纸设计变更量。

3）在地基阶段、主体阶段、装饰施工前分别进行图纸会审，减少或杜绝事后变更，减少浪费。

4）对现场签证实行100%检查，杜绝施工单位高估冒算。

6、严格按政府规定实施工地安全文明施工管理

（1）从施工规划入手，做好安全文明施工部署，明确在什么阶段达到安全文明工地标准（例如在地上五层，开盘销售前）。

（2）对各项目部进行周安全文明施工考核、评分，奖优罚劣，将评比结果在工地醒目的位置公告。

（3）所有工程必须获得市级以上安全文明工地证书。

三、样板间、样板区

1、在工程正式开工前的工程管理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位置。

2、在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板

区的位置、施工时间、配合要求，要求施工单位、监理公司提前做好安排。

3、在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间、样板区的装饰、装修；

4、样板区、样板间的选择：（1）公司认为销售阻力最大的户型；（2）最有代表性的户型；（3）最有利于看房的楼号或区域；（4）最能体现楼盘品质的区域。

5、通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，并且与正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰画等。