房地产投资风险评价研究
房地产投资环境评价研究
房地产投资环境评价研究【摘要】改革开放30年来，我国国民经济持续增长，房地产业得到迅速发展，成为国民经济支柱产业之一。
由于区域经济发展极不均衡，我国房地产市场在各个地区和城市的发展程度不尽相同，沿海和一线城市房地产市场相对发达，内陆地区的房地产市场比较落后。
在不同条件下房地产投资环境评估成为投资者获利的先决和关键因素。
【关键词】房地产投资环境投资分析一、研究意义1、有助于降低房地产投资风险根据完全性、非兼容性、简洁性、客观性等原则，可以将房地产投资风险归纳为系统风险和非系统风险两大类型。
其中系统风险包括政策风险、经济风险、社会风险和自然风险，非系统性风险包括经营风险和技术风险等。
投资者选择某城市房产进行投资，一般首先要对该城市的房地产市场作出判断。
投资环境对房地产投资成败起着决定性作用。
决定投资效果的关键是投资区位选择，投资于不同地区会产生完全不同的投资效益，加强投资环境研究是避免投资空间区位决策失误的重要途径与方法。
对房地产投资环境进行评价和研究，可以为投资者判断投资地投资环境、了解投资地的经济发展水平和房地产市场供需状况提供依据，从而帮助投资者作出正确的投资判断有效规避投资风险。
2、有助于政府优化投资环境房地产业的发展，对于改善居住条件、拉动经济增长、扩大就业、加快城市建设、改善城市投资环境、提升城市形象有重要作用。
良好的投资环境能吸引国内外资金，使改善本地经济结构、消灭贫困、发展区域经济形成良性循环。
对房地产投资环境进行评价和研究，从中发现影响房地产投资的利弊因素，能够为政府优化投资环境指出努力方向。
对不同区域的房地产投资环境进行调查分析，可以了解国内不同地区的房地产市场发展情况，有助于地区政府制定房地产业发展政策，、优化投资环境、评价并改善房地产所需的投资环境、改善城市利用空间结构将有明显的促进作用。
3、有助于建设节约型社会近年来我国房地产业发展不均衡，局部薄膜现象日渐严重，实际上是社会资源的浪费。
房地产企业项目风险评估
房地产企业项目风险评估随着经济的发展和城市人口的增加，房地产市场成为各国经济中不可忽视的一环。
然而，随之而来的是房地产企业项目所面临的风险。
为了确保项目的可行性和可持续发展，对房地产企业项目进行风险评估变得至关重要。
本文将以风险评估的角度，探讨房地产企业项目所面临的风险及其评估方法。
一、市场风险市场风险是房地产企业项目中最常见的风险之一。
它涉及市场需求、竞争态势和市场价格等因素。
在评估市场风险时，可采用以下方法：1.市场调研：通过调查和分析市场需求和竞争情况，了解项目所处市场的潜在风险和机会。
2.竞争分析：评估项目所处市场的竞争态势，包括主要竞争对手的实力、产品特点和市场份额等，以帮助企业确定合适的竞争策略。
3.政策研究：关注政府对房地产市场的相关政策，了解政策的变化对项目的影响，并制定相应的应对措施。
二、管理风险管理风险主要指项目管理不善导致的潜在风险。
为了评估管理风险，可以采取以下方法：1.团队评估：评估项目团队的专业能力和管理水平，包括团队成员的背景、经验和技能等。
2.流程评估：评估项目管理流程的科学性和适用性，包括项目计划、进度控制和资源管理等。
3.风险规避策略：制定风险规避策略，包括建立项目管理体系、制定风险管理计划和建立预警机制等。
三、财务风险财务风险是指项目的资金来源、资金回报和财务状况等方面的风险。
在评估财务风险时，可以采用以下方法：1.资金分析：评估项目的资金需求和来源，包括预计的投资规模、融资渠道和资金回收期等。
2.财务预测：通过财务模型建立预测，评估项目的盈利能力和现金流状况，并对风险因素进行敏感性分析。
3.风险管理措施：制定财务风险管理措施，包括确保项目的资金来源充足、建立合理的财务管控机制和控制成本等。
四、技术风险技术风险是指项目所涉及的技术方面的不确定性和潜在问题。
评估技术风险可采用以下方法：1.技术评估：评估项目所涉及技术的可行性和可靠性，包括技术方案、技术实现路径和技术支持等。
房地产风险评价常用方法分析
风 险 的 评 估 也 是 依 赖 主 观意 识 ，缺 乏 严 禁 的评 判标 准 ， 同样 对 敏 感 性分 析 和 多 因素 敏 感 性 分 析 。 在 一 般 情 况下 ，敏 感 性 分 析 风 险 的分 析 无 法 实 现 客观 定 量 。
二 、盈 亏 平 衡 法
可 以 使 项 目评 价 指标 的 一 些 影
响 ，这 样 一 来 使 决 策 变 得 更 加 准 确 ，也 可 使 得 评 价 者 对 研 究 较
盈 亏 平衡 分析 实 质 就是 确 定 投 资 成 本 及 销 售 收入 与销 售 量 为敏 感 的 因素 进 行 重 新 分 析 ，使 预 测 结 果 更 为精 确 。 通 过 用 敏 之 间 是 否 呈 线 性 关 系 。 盈 亏 平 衡 分 析 一 般 可 分 为 线 性 盈 亏 平 衡 感 性 分 析 区别 方 案 敏 感 性 的 大 小 ，就 能 够 在 经 济 效 益 相 似 的情 分 析 和 非 线性 盈 亏 平 衡 分 析 。
行 投 资 抉 择 ， 确 定 项 目合 理 的规 模 ，从 而 最 终 达 到 最 优 的企 业 在一定的不利 的变动范围 内，两个敏感 性相 同的 因素可 能发生
收益。
概率之 间有着较大 的差距 。有 的因素给 项 目带来的影 响很 大 ，
有 的 则 很 小 ，有 的 甚 至 可 忽 略 。在 这 样 的 情 况 下 ，敏 感 性 分 析
等。
２ 虽然 敏 感 性 分 析 能够 预 测 项 目 的风 险 以 及 风 险 因 素 对 ．
项 目经 济效益 产生 的影 响 ，但它 并没有 分析 出风 险发 生 的概
７ ８
率 ， 也 就 是 说 ，这 样 的 风 险 不 一 定 发 生 ，所 以 同样 会 影 响 到 投 常采用一些方法如采 用灰色理论来处理数据 。灰 色预测就是 对 资 的风 险 报 酬 。
房地产项目风险评价研究
房地产项目风险评价研究房地产项目的开发在获得高利润的同时也存在着极高的风险性，我国房地产行业的发展还不够健全、相关法律法规还不够完整，风险的发生会带来巨大的损失，基于此上原因，房地产投资的风险管理就显得极其重要。
房地项目风险管理ahp模糊综合评价一、房地产项目风险管理房地产项目风险管理是指房地产开发商在风险识别、风险评估的前提下，运用经济、科技、量化等多种手段对房地产项目的风险进行合理的调控和处理，当风险的发生时能够有合理的应对举措，最终实现以最小的成本投入量获得安全保障最大产出量的一种管理科学。
二、ahp—模糊综合评价法1、层次分析法（1）层次分析模型的构建层次分析结构的构造通过层次结构模型来体现，是ahp法中最基础的部分，其基本构成包括目标层、准则层和方案层。
（2）判断矩阵模型的判断矩阵是通过对不同层次的元素进行两两比较得到的，判断矩阵：a=b11b12...b1j (1)b21b22...b23 (2)？？…？…？bn1bn2…bni…bnn 。
（3）单层排序首先，求判断矩阵每一行元素的乘积 mi，然后对mi进行n次开方，对向量wi进行归一化处理，求得最大特征值。
（4）判断矩阵一致性检验对判断矩阵进行一致性检验，求得 ci：ci=λmax-nn-1，其中：λmax为特征值的最大值，n为判断矩阵阶数，ri的值随着判断矩阵阶数的不同而有所差异。
cr=ciri，cr=0.10为判断矩阵满意度的临界值，当ri>0.10时，判断矩阵不具有满意的一致性，当ri<0.10时，此时的判断矩阵无需调整，其具有满意的一致性。
（5）层次总排序及对策在单层排序的基础之上，将不同层次对系统总排序的权重进行计算，最终得到不同因素对目标的影响程度，相关人员根据权重系数的大小采取相应的策略。
2模糊综合评价法模糊综合评价法是以模糊数学为理论基础，对现实经济、社会生活中的难以衡量、界定的模糊现象进行定量分析的综合评价方法。
房地产投资风险与防范的分析和研究
［ 关键 词】 房 地 产投 资 险
自２ ０ ０ １年北京 申办 奥运 成功 以来 ．房 地产 业一 跃成 为我 国 国
民经 济 的 主 要支 柱 产 业 ． 地 房 地产 投 资 开 发 占全 社 会 固 定 资产 供 给 量 超 越需 求达 到 一 定 程 度 时 ．房 地产 投 资者 将 面 临 ” 各 空房
险 。传 统 上 ．其 风险 主要 分 为投 资 系统 性 风险 和 非 投资 系 统 性 风
的占有率．造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营
竞 争风 险 的 出 现 主 要 来 源 投 资者 的 主 观 因 素 ．它 包 括 投 资 地 点
险 。前 者 会 影响 整个 房 地 产市 场 变 化 ．后 者 只 针对 单 项房 地 产 价
投资 的 比重 被迅 猛 拉升 至 １ ％ 左 右 ．特别 是北 京市 的房 地产 投 资 率 高 涨 的 尴尬 局面 。 ５ 在 ２０ ０ ４年高达 ５ ７ 。虽 然在 ２ ０ ８ ２％ ０ ８年住 宅销 售量 有明显 下降 ． （） ５ 自然 风险 自然风险 是 指 由于 自然 因素 《 如地 震 ，火 灾 、
一
房 地 产投 资 主要 风 险 类型 研 究
屋 如 何 维 护 和 销ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 的难 题
２ 非 投 资系 统风 险
任 何 一项 房 地 产 投 资 的 形 成都 要 经 历 投 资 信 息 收 集 和 整理 ，
考察 评 审 ．实 施 与管 理 ．竣 工后 的评 价 与分 析 某 个环 节 的 变 （ 】 １ 经营竞争风险 。当前的房地产市 场是完全竞争市场 ．由 化 或 某 个 因素 的形 成 都 会 给 房 地 产 投 资 项 目带 来 多种 多样 的 风 于房地产投资者在经营 上的不善或失误 ，会丧失对房地产市场
房地产开发项目风险评估报告
房地产开发项目风险评估报告一、引言本报告旨在对房地产开发项目进行全面的风险评估，以提供决策者对项目的风险状况和潜在风险因素的认知。
通过深入分析和综合评估，我们将为您提供最准确的风险评估结果，帮助您做出明智决策。
二、项目概述房地产开发项目是指将一片土地进行规划、建设并销售为住宅、商业或工业用途的综合性开发项目。
本项目位于城市中心地段，占地面积xxx平方米，拟建设xx栋住宅楼和xx座商业设施。
项目将为城市增加人口和经济活力，具有重要的社会和经济意义。
三、风险评估1. 市场风险市场风险是房地产开发项目面临的最主要风险之一。
房地产市场受政策、经济环境和购房者需求等多个因素的影响，市场需求的变化可能对项目销售和卖出价格产生重大影响。
因此，我们需要对市场的发展趋势、政策环境以及竞争对手的情况进行全面的研究和分析，以获得对项目未来销售情况的准确预测。
2. 财务风险财务风险是指项目筹资、利润和现金流等方面面临的潜在风险。
项目的筹资方案需要结合市场情况和发展需求，确定融资方式和利率，并合理规划项目的现金流量。
同时，还需要关注项目运营期间的成本控制和盈利能力，确保项目能够实现预期的投资回报率。
3. 施工风险施工风险是指项目在建设期间面临的技术、进度和成本等方面的风险。
施工过程中可能出现的因素包括施工人员技术能力、材料供应和突发事件等。
为降低施工风险，我们建议制定详细的施工计划，确保项目按时、按质完成。
4. 法律风险法律风险是指项目可能面临的法律纠纷和合规要求等问题。
在项目的规划、建设和销售过程中，需要严格遵守相关的法律和法规，确保项目的合规性。
同时，还需要进行土地权属和建设用地审批的核实，以避免潜在风险。
5. 环境风险环境风险是指项目可能面临的环境影响和生态破坏等问题。
在项目规划和建设过程中，需要进行环境影响评价，并制定相应的环保措施，确保项目对自然环境的影响最小化。
四、应对措施针对上述风险评估结果，我们提出以下建议以应对潜在风险：1. 市场风险：建议密切关注市场需求的变化，及时做出调整，制定合适的销售策略，并提高产品的竞争力。
房地产投资项目风险评价模型研究及应用
近） ， 则关联度大 ， 反之 ， 关联度就小 。待 评项 目 ）
卜
据经验 ， 确定销售 价格 和经营成 本变动 区 风险程 度对 于不 同项 目风 险程度 的关 联度 计
间使 ［ Ｏ ｌ％】 资和产量 的变动范 围是 算如下。 一１％，Ｏ ，投
卜２ ％，５ ， 式计算 ， 应风 险程度 等级 见 ５ ２ ％】公 相
式 为
Ｉ
，
筹
｛
， ．
（ 确定待评物元 三）
…
、 ，
对于项 目风险等级 ， 可把所检 测得到 的数
式 中 ， 是 评 价指 标相 对 于风 险因素 ｕ 据或分析的结果用物元 Ｒ表示 ， 为项 目的待 ６ 称
的敏感度。
评物元等级 。式 中 Ｒ表示项 目风 险等级 ，ｉ ） 表 （
陈立文 崔武文
三 房地产投资项目风险评价物元模型
根据物元分 析理论 ， 房地产 投资项 目风险
（ 确定经典物元 一）
，
的影响 ， 建立 了房地 产项 目投资 风险影响程度 则。通过对实例 的分析计算 ， 可靠 ， 果直 方法 结 观明 了 ， 合实 际 ， 符 为房地 产 项 目风险投 资提
供 了科学 ． 可靠 、 直观的评价方法 。
物元评 价模 型 ，并 且提 出了 风险程 度评 价 准 程 度评 价物元模 型描 述如下 ：
ｒ
， 。 ．
＝
ｌ ｊ
ｃ
ｊ ｃ ｌ
ｌ ＝ １
‘Ｌ ’ 。 ｝ ’
Ｊ） （ ３
二． 分析主要评价指标
式 中 Ｎ 为 所划 分 项 目投 资 风险 程 度 等 ｊ
风险性评价 指标 ，常用 的有 内部收 益率 、 级 ，对于 投资 项 目，Ｎ１ ，Ｎ ，Ｎ ｛ ，Ｎ ，Ｎ，
房地产项目投资风险管理研究浅析
国 外风 险 管理 研 究 始 于 ２ 世 纪 ２ 年 代 末德 国 、 国等 西 方发 达 国 家 ， Ｏ ０ 美
Ａｂ ｔ ａ ｔ： ｅ ｌ ｓ ａ ｅ ｓ ｅ ｌ ｅ ｔ ｔ ｉｖ ｓ ｍ ｎ ｄ ｖ ｌｐ ｅ ｔ， ａ ａ ｅ ｅ ｔ ｎ ｓ ｒ ｉ ｉ ｕ ｔｙ，ｓ ｈ ｔ ｉ ｉ ｕ ｔｙ， ａ ｉ， ｕｄ ｇ， ｄ ｉｉｇ ｎ ｒ ｋ ｉｄ ｓ ｒ ｓ ｃ ｇ ａ ｅ ｔ ｔ ｉ ｒ ｒ ａ ｓ ａ ｅ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔ， ｅ ｅ ｍ ｎ ｍ ｎ ｇ ｍ ｎ ａ ｄ ｅ ｖｃ ｎ ｓ ｒ ｉ ｏ ｅ ｄ ｔ ｅ ｈ ｄ ｎ ｓ ｒ ｂ ｓ ｇ ｉｉ ｒ ｄ ｃ ｎ ｒ ｎ ａ ｄ ｉ ｙ ｎ ｕ ｔ ｙ． Ｉ ｖ ｓ ｔ ｄ ｔ ｒ ｎ ｓ ｈ ｃ ａ ａ ｔ ｒ ｔｃ ｏ ｒ ａ ｅ ｔ ｔ ｉ ｅ ｔ ｎ ｉ ｈ ａ ｕ ｔ ｆ ａ ｇ ， ｌｎ ｉｖ ｓ ｍ ｎ ｃ ｃｅ ａ ｄ ｏ ｒ ｉｕ ｉ ｔ ｅ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔ ｒｃ ｓ ｂ ｔ ｂ ｓ ｅ ｓ ｅ ｅ ｍｉ ｔ ｅ ｈ ｒ ｃ ｅ ｉ ｉｓ ｆ ｅ ｌ ｓ ａ ｅ ｎ ｓ ｍｅ ｔ ｎ ｅ ｓ ｖ ｔ ｅ ｍｏ ｎ ｏ ｌｒ ｅ ｏ ｇ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔ ｙ ｌ， ｎ ｐ ｏ ｌ ｉ ｔ ｑ ｄ ｙ， ｈ ｉ ｓ ｍ ｎ ｐ ｏ ｅ ｓ ｏ ｈ ｕ ｉ ｓ ｖ ｎ ｒ ｋ． ｎ ｎ ￣ｒ ｋ ｎ ｏ ｈ ｒ ａ ｇ ｂｅ ｉ ａ ｃａ ｂ ｂ ｔ ｏ ｏ ｃ ｃａ ｇ ｓ ； ｅ ｈ ｉｔ ｎ ｉｌ ｉ ｓ． ａ ｅ ｏ ｔ ｅ ｅ ｓ ａ ｅ ｎ ｅ ｔ ｎ ｒ ｋ ｐ ｅ ａｅ ｔ ｎ ｈ ｉ ｆａｃ ｓ ｉ Ｊ ａ ｉ ａ ｄ ｔ ｅ ｔ ｎ ｉｌ ｓ ｆ ｎ ｉｌ ｋ， ｕ ａｓ ｐ Ｊ ｙ ｈ ｎ ｅ ｊ ｔ ｅ ｎ ａ ｇ ｂｅ ｓ ｎ ｒ Ｊ ｉ ｋ ｒ ｋ Ｂ ｓ ｄ ｎ ｈ ｒ ａ Ｊ ｔ ｔ ｉｖ ｓ ｍｅ ｔ ｉ ｓ ｒｖ ｌｎ ｉ ｅ ｓ ｔ ｅ
投资项目风险管理的策略研究——以中海地产集团为例
投资项目风险管理的策略研究——以中海地产集团为例投资项目风险管理的策略研究——以中海地产集团为例随着经济全球化的推进，投资项目的风险管理日益成为企业重要的工作之一。
中海地产集团作为我国房地产行业的领军企业，拥有良好的业绩和声誉，但在投资项目中也面临着各种风险。
因此，本文以中海地产集团为例，对其投资项目风险管理的策略进行研究。
首先，中海地产集团应加强风险预测和识别工作。
通过对宏观经济、市场、政策等因素进行综合分析，预测可能面临的风险并进行识别。
同时，中海地产集团还应建立风险管理团队，专门负责风险的预测和识别工作。
其次，中海地产集团应制定科学的风险评估和量化方法。
针对不同类型的风险，制定相应的评估指标，并通过量化方法对风险进行度量和评估。
同时，中海地产集团还应建立和完善风险数据库，积累和整理历史风险数据，并通过数据分析和模型建立对未来风险的预测和评估能力。
第三，中海地产集团应采取多元化的风险应对策略。
首先，通过建立多元化的资产配置策略来降低投资项目的特定风险。
其次，通过与合作伙伴建立长期稳定的合作关系，共同承担风险。
第三，通过建立科学的项目管理制度和流程来规范项目的实施，提高项目的成功率。
同时，中海地产集团还应加强与金融机构的合作，寻求融资、保险等方式进行风险的分散和转移。
最后，中海地产集团应加强风险监测和控制工作。
通过建立风险监测体系，及时掌握项目的风险情况，并采取相应的措施进行控制。
同时，中海地产集团还应建立风险管理评价体系，对风险管理工作进行监督和评估，及时发现和纠正问题。
综上所述，对于中海地产集团来说，投资项目风险管理的策略非常重要。
中海地产集团通过加强风险预测和识别、制定科学的风险评估和量化方法、采取多元化的风险应对策略、加强风险监测和控制工作，可以有效降低投资项目风险，提高项目的成功率。
然而，需要强调的是，风险管理工作不是一劳永逸的，随着市场环境的变化，中海地产集团还需要不断优化和完善风险管理策略，以应对不断变化的风险挑战。
房地产开发风险分析与对策研究
房地产开发风险分析与对策研究随着房地产市场逐步规范，法制不断健全，房地产开发市场竞争加剧，投入资金水平，技术能力和管理素质的较量，使开发企业开展风险管理变得非常必要。
标签房地产；开发风险；对策前言房地产开发风险管理就如同一个缜密的系统，将风险管理的各要素有机组成综合体。
所以在进行房地产开发时，必须要推广与运用风险管理系统，并且要在日常的工作中尽量完善这个系统，以促使我国的房地产事业健康发展。
一、房地产开发项目个阶段风险识别1、房地产投资决策阶段风险（1）开发区域的风险房地产开发项目的区域风险与房地产开发不可逆性和地理位置固定性紧密相关，由于各个地区发展不平衡，经济和政策相差悬殊，各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同，使得所以经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义。
（2）开发时机风险房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素。
而房地产开发周期较长，期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响。
2、房地产项目土地获取阶段的风险（1）土地购买风险土地获得的方式有协议让出和招拍挂两种方式。
前者的风险来源于开发企业和原房产所有者的谈判过程，后者的风险来自于成本高利润低，如果对市场走势判断有偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自与对未来市场判断能力。
（2）筹资风险房地产行业是典型的资金密集型行业，大部分依靠筹资方式开发建设，具有投资大、风险高、周期长特点。
筹资风险来自于因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性。
当投资中借贷比例越高时，筹资风险也越高。
3、房地产项目建设阶段的风险（1）承包合同风险。
合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严谨；第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配，即纯合同风险。
（2）自然条件风险。
开发区域自然条件如地形地势、环境气候等对施工安全存在一定的威胁。
大型房地产项目投资风险评价体系的研究
大型 房地产项 目投 资风 险评 价体 系 的研 究
赵 树 宽
（ 山东大 学管理 学院 ， 东 山
摘 要
马
力
济南 ２０ ２ ） ５０ ２
济 南 ２０ ０ 济南大 学管理 学院 ， 东 ５ １０ 山
根据 大型房地产项 目的建设特点厦经济 、 社会 、 环境的要求， 从资源风险、 工程风隆、 市场风险、 策法律风 险 政
建设 项 目的投 资决策是 一项 科学性 很 量的调查研究工 作 ． 决不能单凭主观意志来 决定 ：特别是大型房地产建设项 目， 其投 资 额度高 建设周期长 ． 涉及 到的社会、 经济 、
环 境 因 素 多 ， 险 比一般 项 目要 大得 多 因 风
（ ） 程 风 险 。囤设 计 、 工 、 目管理 ２工 施 项
１ １ 风 险 因素 识 别 ． 认 识 风 险 是 防范 风 险 的前 提 ， 谓 风 险 所 是指 一 种 不 确 定性 ， 资 风 险是 由于 各 种难 投 见 且 无 法 克 服 的 事 件 给 项 目造 成 损 害 或 毁
灭 的风 险 。
根据建模 的基本原理 ． 考虑到模型的综
合 性 、通 用 性 、简 洁性 和 可操 作性 等 基 本 要 求 ， 用 Ａ Ｐ 层 次 分析 法 Ｊ Ｆ ｚ 【 糊 数 运 Ｈ （ 与 ｕｚ 模 ｙ
１２ 风 险评 价 指 标体 系 ． （） １ 体现 资源 风 险 （ ） 指标 ， 括 ： ｘ一的 包 劳
以和无法预料或控制 的因素的作用 ， 使投＾ 的资本不能收 回或 不能达到预期 收益 的可 能性 根据综 台调研结果 ， 大型房地产项 目 的投资风险主要体现在 下几个方面 ： （） １ 资源风险 房地产开发项 目中的各
我国房地产企业开发风险识别与评价研究
最 大限度地减少风险损失获得较高 的安 全保 障， 需要对 房地
产 企业 开发 风 险 进 行 识 别 和 评 价 ， 便 房 地 产 企 业 科 学 决 以
增强识别风险的能力 ， 了解风险 的性质 、 原因及后 果 ， 为风险
评 估 和 风 险 决 策 打 下 良好 的基 础 。 房 地 产 风 险 识 别 具 有
业知识和一定 的实 践经验 来完 成 的， 因此 ， 虽然 风险 是客观
存 在 的 ， 风 险 识 别 却 是 主 观 的 ；３ 复 杂 性 。 由于 房 地 产 开 但 （）
发工期长 、 投入高 、 与方 多 、 参 建设条 件 特殊 等 ， 其所 面临 的 风险 因素具有复杂性 ， 险识 别也 具有 复杂性 ；４ 连 续性 。 风 （） 因为房地产开发具有时间性 ， 的风 险会不断 出现 ， 新 因此 ， 应 在房地产开发 的整个生命 周期 中持续 的进行 风险识 别 ； ５ （） 全面性 。风险识别不 能只 局限 于某 个部 门 、 个环节 、 个 某 某 具体风险 ， 而应该对房地产开 发风险进 行全过程 、 全方 位 、 全
我 国房 地 产 企 业 开 发 风 险 识 别 与 评 价 研 究
陈 林 杰
（ 南京工业职 业技 术学 院
摘
经 济 管理 学院 ，江 苏 南京
２０４ ） １０ ６
要： 在回顾 相关理论 文献 的基础上 ， 分析房地产企业 开发 风险的 内涵， 从三 个角度构 建房地产 企业开发风 险识别
发生背离 ， 因而使企业有 蒙受经济损失 的机会或可能性。 房地产开发风险作为一种客观存 在 的现象 ， 明显地 呈现 出以下 特征 ：１ 综合性 。房地产 开发涉 及到企业 内部 的各 （）
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析
房地产项目投资风险评价及控制措施的分析摘要：自我国1994年在土地方面落实分税制改革后，为了进一步稳定房地产市场，又推行一系列随市场而变化的政令，但由于地产行业周期性长、回报慢等特征，加之政策因素和市场的变化，对风险的评估与控制显得尤为重要。
本文系统阐述当前比较常见的房地产项目投资风险评价方法，并从前期开发、中期施工以及后期经营等方面进行分析，给予针对性地改善措施。
关键词：房地产项目；投资风险；风险评价；风险控制引言：近年来，随着城市化进程的不断深入，房地产市场竞争激烈，由于影响房地产投资的因素较多，极大程度上提升了地产投资的风险。
目前，在风险评价方面存在分析框架不清晰、评价方式单一、决策难、监管不全面等问题，急需为地产投资企业的经营风险进行管控，有效遏制潜在风险。
1房地产项目投资风险评价方法1.1专家调查法专家调查法又被称为德尔菲法，一般会由地产投资企业聘请专业人士根据业务经验进行会议商讨，其优势在于简单、节省成本，首先，由企业聘请合适的专家组建小组，相互之间不可进行面对面交流；其次，需要以无记名的形式，研究某一项目；最后，将所有专家研究所得的信息进行汇总，并将综合分析后的材料反馈给专家。
在此需要留意只能使用专家调查法的三种情况，其一是资料不全或与资料与实际情况存在明显差距时，需要用专家调查法来节约时间成本；其二是影响因素较多且涉及领域较广的时候，如环境、政治、舆论等非技术范畴的内容；其三是涉及到一些新技术时，一般情况下，当数据和现有的分析模式无法支撑风险评控时，需要聘任专家进行指导[1]。
1.2环境分析法环境分析法是现阶段比较常用的投资风险评价法，主要用于识别特定风险，结合投资区域的外部环境进行评价，如购房者、租房者、竞争对手、政府部门的政令、建筑商等，详细分析投资环境，预测风险类型和造成的影响。
1.3概率分析法概率分析法的侧重点在于“随机性”，能够对影响因素进行量化评估，投资者会根据概率的大小而确定造成投资风险的因素，在明确风险类型后进行科学控制，为相关决策提供重要参考。
房地产金融风险的评价及防范对策研究
房地产金融风险的评价及防范对策研究随着房地产市场的快速发展，房地产金融风险也逐渐增加。
本文将对房地产金融风险进行评价，并提出防范对策。
一、房地产金融风险的评价1. 宏观风险宏观风险是指经济环境整体发生变化导致房地产市场风险增加。
例如，宏观经济形势下滑，利率上升，国家政策变化等等。
2. 信用风险信用风险是指房地产公司、房产中介机构和购房者等主体信用违约所导致的风险。
例如，房地产公司资金链出现问题，无法按时交付房屋，购房者无法按时支付购房款等等。
3. 价格风险价格风险是指房地产市场价格产生波动，导致投资者获利减少的风险。
例如，房地产市场供大于求，房价下跌，导致投资者亏损。
4. 流动性风险流动性风险是指房地产资产难以变现，导致投资者需要大量资金来维持业务运转的风险。
例如，房地产公司的房产存量增加，无法及时变现，导致资金链断裂。
二、防范对策1. 加强监管加强行业监管，完善相关法规制度，规范房地产市场秩序，并加强对各房地产市场主体的监管，尽量减少信用风险。
2. 控制投资规模严格控制房地产市场投资规模，避免过度发展，避免房地产市场出现供大于求的局面，控制价格风险。
3. 提高流动性提高流动性风险，增加资金变现渠道，避免资金链出现问题。
4. 多元化投资投资者应该多元化投资，降低单一资产风险，减小价格风险。
三、结论针对房地产市场的金融风险，在政府监管和投资者管理的同时，应加强各级市场主体之间的合作，保证房地产市场健康发展。
同时，应该在发掘经济潜力和提高市场竞争能力的同时，积极探索房地产市场发展的新途径，全面提高房地产市场的风险管理水平，以适应市场发展的需要。
房地产金融风险的评价及防范对策研究随着中国经济的快速发展，房地产市场也在蓬勃发展，对经济发展起到了关键性的支撑作用。
但是，也随着房地产市场的增加，所带来的风险也逐渐增加。
为了保证房地产市场的稳定发展，必须对房地产金融风险进行评价，并提出相应的对策。
一、房地产金融风险的评价房地产金融风险主要有宏观风险、信用风险、价格风险和流动性风险。
房地产评估的风险分析及防范对策
房地产评估的风险分析及防范对策【摘要】房地产评估是房地产行业中一项极为重要的工作，但同时也伴随着一定的风险。
本文首先介绍了房地产评估的研究背景和研究意义，以及在实际工作中可能会面临的风险。
然后针对市场风险、政策风险、技术风险和管理风险，提出了相应的应对策略和防范措施，包括加强市场监测、了解政策法规、采用先进技术工具以及建立完善的管理体系等。
最后对本文进行总结评价，指出了现阶段房地产评估面临的挑战和改进的空间，并展望未来发展的方向。
通过本文的研究，可以为从事房地产评估工作的人员提供一定的参考和借鉴，帮助他们更好地应对风险，提升工作效率和质量。
【关键词】房地产评估、风险分析、防范对策、市场风险、政策风险、技术风险、管理风险、规避方法、应对策略、总结评价、展望未来。
1. 引言1.1 研究背景房地产评估作为房地产市场中至关重要的环节，对于保障市场的稳定和健康发展具有重要作用。
在评估过程中存在着各种风险，这些风险可能会对房地产市场的健康发展产生不利影响。
对房地产评估的风险进行深入分析，并提出相应防范对策，对于提升评估工作的准确性和可靠性具有重要意义。
当前，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场的规模和复杂程度不断扩大。
在这种情况下，房地产评估所涉及的风险也愈发凸显。
评估师在进行评估工作时，需要充分考虑市场风险、政策风险、技术风险以及管理风险等各方面因素，以确保评估结果的准确性和客观性。
本文旨在通过对房地产评估的风险进行深入分析，探讨市场风险、政策风险、技术风险和管理风险的症结所在，并提出相应的防范对策，以期为评估工作的开展提供一定的参考和借鉴。
部分内容到此结束。
1.2 研究意义房地产评估在当前社会中具有重要的意义和作用。
房地产评估是市场经济发展的必然产物，对于维护市场秩序、促进房地产市场健康发展具有重要的作用。
房地产评估是保护投资者利益的重要手段，能够有效避免投资者因信息不对称而导致的损失。
房地产评估也是房地产市场价格形成的重要依据，直接影响着房屋的买卖、租赁等交易。
房地产开发风险分析与对策研究
30
25
20
15
10
5
0
图 1.1 按工程用途分 2004 年房地产累计开发投资情况 Fig. 1.1 Total investment of real estate of 2004 according to the project use
据有关资料统计，到 2004 年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已超过 24 平方米。户均住宅建筑面积已超过 65 平方米，基本满足了基本居住需求。但同时， 居民对居住质量，如住房功能、住房环境和综合配套水平等又提出了更高要求。 这种对住宅需求发生的重要变化，对今后一段时期住宅建设将产生重要影响。城 镇居民收入水平的不断提高，促进了消费结构的升级，从而引起了住宅需求重点 的转移。城镇居民消费的恩格尔系数已从 1990 年的 54.2%下降至 2004 年的 37.5%， 农村居民的这一数值也从 58.8%下降至 45.0%，人民生活总体上达到小康水平，居 民消费需求重点已经转向住房、汽车、教育、保健等升级消费品类，市场需求增 长也越来越快。据统计，目前，我国城镇居民有近 90%的人拥有了自己的商品房。 1999 年－2004 年，全国住宅销售额占房地产销售额的比例平均达 80%以上。居民 消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住 房消费的总量。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出，向更加宽裕的 小康生活迈进，要进一步提高城乡居民吃穿用消费水平，增加城乡居民居住面积， 提高住房和环境质量。
1
重庆大学硕士学位论文
完成投资同比增长分别为 29.5%、38.3%、16.2%。和房地产开发投资总额增长一 样，中、东部地区增幅高于西部(图 1.1)。
累计值 14000 （亿元）
房地产评估研究论文
房地产评估研究论文房地产评估研究是房地产经济学中非常重要的一个分支。
房地产评估是指通过评估方法和技术对房地产市场中的不同类型的房地产进行评估、估价和定值，可以评估其当前市场价值和未来的发展价值。
这项工作与不同的领域都有关联，比如金融、投资、建筑等。
许多学者和研究机构在这个领域进行了广泛的探索和实践，并产生了一系列的研究论文。
近年来，随着房地产市场的发展和国民经济的快速发展，房地产评估研究的意义也日益凸显。
在进行房地产投资、估值、买卖等过程中，房地产评估起到了至关重要的作用。
相关的研究方向包括但不限于：第一，房地产市场价值与价格动态。
这个领域主要关注如何通过合适的指标，如房价、供需关系、建筑和结构物成本等，评价房地产市场现状和趋势。
《房地产市场的价格泡沫与泡沫的评估方法》这篇论文在这个领域有非常详细的研究，提出利用实际交易数据和市场供需关系分析房价动态，发掘潜在的泡沫风险。
第二，房地产资产价值评估和确定。
房地产的资产价值往往与其未来现金流量和收益直接相关。
因此，对于客观的评估需要考虑环境、物流、地理位置等多个因素的综合作用。
王奇等人的论文《城市更新背景下的住宅房地产价值评估》提出了利用市场分析、基于收益的评估方法和基于比较法的评估方法相结合的方法，系统评估了房地产资产的价值。
第三，房地产投资风险评估和预测。
在房地产投资过程中，需要考虑很多风险因素。
因此，风险评估和预测对于投资者非常重要。
程媛等人则在《基于CAPM的房地产收益率与风险的再分析》中提出利用资本资产定价模型CAPM对房地产的收益率风险做出评估和预测，有效提高投资成功的机会，降低风险。
以上三个领域只是研究方向的例子，实际上，房地产评估的研究范围非常广泛。
房地产评估的目的是为了保护投资者和消费者的权益。
因此，有必要开展具体的实践和研究，为房地产行业提供指导和方向。
总之，对于房地产评估研究，研究论文与实际应用同样重要。
通过文献研究和实践运用，不断完善和优化评估方法，有助于房地产行业的发展，并为投资者和消费者提供更准确、公正和合理的房地产评估服务。
房地产投资风险的模糊综合评价的研究
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文 【 章摘 要 】 根据 房地 产投 资风 险 指 标 体 系的 层 次 性 评 价 标 准 评 价 因 素存 在 的 模
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三 模 糊 层 次 分 析 法 确 定 房地 产 投 资 风 险评 价 指 标 的 权 重
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以 及 定性 指 标 难 以 定 量 化 等
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房地 产投资风 险 的
模 糊 综 合 评 价 的研 究
李松 民
广 州 越 秀 集 团有限 公 司
确 定合成算 子 的计 算 方 法
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逐层 计算
广东广州
5 10 6 2 0
(6 ) 评 价结 果 上 述 结 果是 个模糊 向量 而 对 于 房 地 产 投 资风 险模糊 综合评 价 来 说 需 要 得 到 个具 体 的评 估结 果 而 不是 组 向量 这 就需要 对 该 向量 进行模糊识别 确定该 向量 更符合 哪种状态 的特征
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房地产行业投资风险评估报告
房地产行业投资风险评估报告第1章引言 (4)1.1 研究背景 (4)1.2 研究目的与意义 (4)1.3 研究方法与数据来源 (4)第2章房地产行业概述 (4)2.1 房地产行业发展历程 (4)2.2 房地产行业市场现状 (4)2.3 房地产行业发展趋势 (4)第3章房地产投资概述 (4)3.1 投资类型与方式 (4)3.2 投资收益与风险 (4)3.3 房地产投资市场现状 (4)第4章房地产投资风险识别 (4)4.1 政策风险 (4)4.2 市场风险 (4)4.3 财务风险 (4)4.4 信用风险 (4)第5章房地产投资风险评估方法 (4)5.1 定性评估方法 (4)5.2 定量评估方法 (4)5.3 综合评估方法 (4)第6章房地产投资风险影响因素分析 (4)6.1 宏观经济因素 (4)6.2 政策因素 (4)6.3 市场供需因素 (4)6.4 企业经营因素 (4)第7章政策风险分析 (4)7.1 土地政策风险 (4)7.2 财税政策风险 (4)7.3 金融政策风险 (5)7.4 房地产调控政策风险 (5)第8章市场风险分析 (5)8.1 房地产市场供需风险 (5)8.2 房地产市场价格波动风险 (5)8.3 房地产市场周期风险 (5)8.4 房地产市场区域风险 (5)第9章财务风险分析 (5)9.1 企业盈利能力风险 (5)9.2 企业偿债能力风险 (5)9.3 企业现金流风险 (5)9.4 企业投资效益风险 (5)第10章信用风险分析 (5)10.1 开发商信用风险 (5)10.2 银行信贷风险 (5)10.3 信托产品信用风险 (5)10.4 房地产投资信托基金（REITs）信用风险 (5)第11章风险防范与控制策略 (5)11.1 风险防范策略 (5)11.2 风险控制策略 (5)11.3 风险分散策略 (5)11.4 风险转移与保险策略 (5)第12章结论与建议 (5)12.1 研究结论 (5)12.2 投资建议 (5)12.3 政策建议 (5)12.4 未来研究方向 (5)第1章引言 (5)1.1 研究背景 (5)1.2 研究目的与意义 (6)1.3 研究方法与数据来源 (6)第2章房地产行业概述 (6)2.1 房地产行业发展历程 (7)2.2 房地产行业市场现状 (7)2.3 房地产行业发展趋势 (8)第3章房地产投资概述 (8)3.1 投资类型与方式 (8)3.2 投资收益与风险 (9)3.3 房地产投资市场现状 (9)第4章房地产投资风险识别 (10)4.1 政策风险 (10)4.2 市场风险 (10)4.3 财务风险 (10)4.4 信用风险 (11)第5章房地产投资风险评估方法 (11)5.1 定性评估方法 (11)5.1.1 市场环境分析 (11)5.1.2 政策法规分析 (11)5.1.3 地理位置分析 (11)5.1.4 配套设施分析 (11)5.2 定量评估方法 (12)5.2.1 投资回报率分析 (12)5.2.2 财务指标分析 (12)5.2.3 模拟分析 (12)5.2.4 蒙特卡洛模拟 (12)5.3 综合评估方法 (12)5.3.1 层次分析法（AHP） (12)5.3.2 模糊综合评价法 (12)5.3.3 神经网络法 (12)5.3.4 数据包络分析法（DEA） (12)第6章房地产投资风险影响因素分析 (13)6.1 宏观经济因素 (13)6.2 政策因素 (13)6.3 市场供需因素 (13)6.4 企业经营因素 (13)第7章政策风险分析 (14)7.1 土地政策风险 (14)7.2 财税政策风险 (14)7.3 金融政策风险 (14)7.4 房地产调控政策风险 (14)第8章市场风险分析 (15)8.1 房地产市场供需风险 (15)8.2 房地产市场价格波动风险 (15)8.3 房地产市场周期风险 (15)8.4 房地产市场区域风险 (15)第9章财务风险分析 (16)9.1 企业盈利能力风险 (16)9.2 企业偿债能力风险 (16)9.3 企业现金流风险 (17)9.4 企业投资效益风险 (17)第10章信用风险分析 (17)10.1 开发商信用风险 (17)10.2 银行信贷风险 (18)10.3 信托产品信用风险 (18)10.4 房地产投资信托基金（REITs）信用风险 (18)第11章风险防范与控制策略 (19)11.1 风险防范策略 (19)11.2 风险控制策略 (19)11.3 风险分散策略 (20)11.4 风险转移与保险策略 (20)第12章结论与建议 (20)12.1 研究结论 (20)12.2 投资建议 (21)12.3 政策建议 (21)12.4 未来研究方向 (21)以下是房地产行业投资风险评估报告的目录结构：第1章引言1.1 研究背景1.2 研究目的与意义1.3 研究方法与数据来源第2章房地产行业概述2.1 房地产行业发展历程2.2 房地产行业市场现状2.3 房地产行业发展趋势第3章房地产投资概述3.1 投资类型与方式3.2 投资收益与风险3.3 房地产投资市场现状第4章房地产投资风险识别4.1 政策风险4.2 市场风险4.3 财务风险4.4 信用风险第5章房地产投资风险评估方法5.1 定性评估方法5.2 定量评估方法5.3 综合评估方法第6章房地产投资风险影响因素分析6.1 宏观经济因素6.2 政策因素6.3 市场供需因素6.4 企业经营因素第7章政策风险分析7.1 土地政策风险7.2 财税政策风险7.3 金融政策风险7.4 房地产调控政策风险第8章市场风险分析8.1 房地产市场供需风险8.2 房地产市场价格波动风险8.3 房地产市场周期风险8.4 房地产市场区域风险第9章财务风险分析9.1 企业盈利能力风险9.2 企业偿债能力风险9.3 企业现金流风险9.4 企业投资效益风险第10章信用风险分析10.1 开发商信用风险10.2 银行信贷风险10.3 信托产品信用风险10.4 房地产投资信托基金（REITs）信用风险第11章风险防范与控制策略11.1 风险防范策略11.2 风险控制策略11.3 风险分散策略11.4 风险转移与保险策略第12章结论与建议12.1 研究结论12.2 投资建议12.3 政策建议12.4 未来研究方向第1章引言1.1 研究背景我国经济的快速发展和科技的不断进步，各个领域的研究日益深入。
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.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产投资的优势就是获得较高的利润 . 但是 它与一切投资类型一样仍然存在风险 ,特别是由于 房地产投资价值量大 、 周期长 、 位置的不可移动及 市场竞争不充分等特点 ,使房地产投资的风险程度 更高 .
1. 2 房地产投资的主要风险类型
影响房地产投资的风险因素很多 ,房地产投资 者必须对可能存在的各种风险进行科学分类 ,更好 地把握风险的来源 、 实质和变化的趋势和规律 , 从
l
比重 ,
∑a
i =1
ki
= 1.
( 3 ) 确定权重集 A = ( a1 , a2 , a3 , …, an )
评价指标权重是评价指标相对重要性的定量 表示 . 本文运用 AHP 法 , 采用 1 - 9 数量标度构造 各层次上两两比较判断的判断矩阵 , 其确定的具体 过程如下 : 第一步 : 根据建立的递阶层次结构 , 采用 1 - 9 及其倒数标度方法进行两两因素间的相对比较 . 即 标度 1、 3、 5、 7、 9 分别表示 i 和 j 两两元素相比 , 一 个元素比另一个元素的重要性可以用同样 、 稍微 、 明显 、 强烈 、 极端来表示 , 2、 4、 6、 8 分别表示两相邻 判断的中值 , 因素 i与 j比较的标度和 j与 i比较的 标度互为倒数 . 两个元素通过两两比较得到优先关 系矩阵 A = ( bij ) m × n.
第 1 期 冯套柱等 : 房地产投资风险评价研究 杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次 , 形成多层次的分析结构 ,把多层次多指标的权重赋 值简化为各指标重要性的两两比较 ,弥补了人的大 脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点 , 便 于各层次 、 各指标进行客观的赋值 . 对图 1 层次结构的房地产投资风险评价指标 [4] 体系 , 本文采用层次分析法进行综合评价 . 运用 AHP法进行房地产投资风险综合评价的关键就是 要确定反映各风险影响因素在房地产投资风险综 合评价中相对重要性的权数 ,然后通过其权数将不 同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风 险综合评价指标 ,依此作为综合评价的依据 . 评价过程可以用图 2 简单表示 : B = A R
风险评价权重 A
・8 1 ・
…, un ) ; 相应的权重集 A = ( a1 , a2 , a3 , …, an ) . 其 中 ai ( i = 1, 2, 3, …, n ) 表示指标 ui 在 U 中的比重 ,
n
∑a
i =1
i
= 1 . 子因素 (即子准则层 ) 指标集为 : U k =
( uk 1 , uk 2 , …, uk l ; 相应的权重集 A k = ( ak1 , ak 2 , …, ak l ) . 其中 ak i ( i = 1, 2, …, l) 表示指标 uk i在 U k 中的
表 1 赋值参照表
重要性赋值
1 3 5 7 9 2, 4, 6, 8
定义 同样重要 稍微重要 明显重要 强烈重要 极端重要 表中两相邻判断的值
包含内容 两个因素对某属性相同影响 一因素对某属性的影响比另一因素稍大 一因素对某属性的影响比另一因素明显大 一因素对某属性的影响比另一因素呈现领导地位 一因素对某属性的影响比另一因素呈现绝对主导地位 表示需要在两个判断之间折衷时的赋值
第二步 : 求解判断矩阵的特征根 λ 及特征 m ax 、 向量 (权重向量 ) ω . 特征向量即为同一层各因素相 对上一层某因素的重要性排序权值 . 矩阵的特征向 量求解方法有幂乘法 、 方根法和规范列平均法 . 在 具体计算中通常采用方根法 . 第三步 :对判断矩阵进行一致性检验 . 为进行 判断矩阵的一致性检验 , 需计算一致性指标 C I = λ max - n 和平均随机变量指标 R I . 当随机一致性比 n- 1 率 CR =
CI < 0110 时 , 认为层次分析排序的结果有 RI
的模糊关系 R ∈F ( X × U ) , 即可得到评判矩阵 : r11 r … r1 n 12
Rk = r21 r 22 r m2
… …
r2 n r mn
…
r m1
,
其中 , rij ( i = 1, 2, …, m , j = 1, 2, …, n ) 表示子因素 指标 U k i对于第 j级评语 xj 的隶属度 . rij的值按以下 方法确定 :采用专家调查法对各指标评分 , 然后对 各专家的评分结果进行统计整理 , 得到对于指标 U k i有 X x1级评语 , 有 X i2 个 X2 级评语 , …, 有 X i, n 个
收稿日期 : 2004 - 10 - 12 作者简介 : 冯套柱 ( 1964 —) ,男 ,陕西渭南人 ,副教授 1
指标体系 ,是由一系列相互联系 、 相互制约的 指标组成科学的 、 完整的总体 . 为了全面 、 真实地反 映被评价对象的内在本质及构成 ,并使评价指标体 系便于操作 ,在本文中对房地产投资风险评价指标 体系的设计是本着如下原则进行的 : ( 1 )系统性 . 指标体系的设计要综合 、 全面 , 但 又要尽量避免指标之间的复杂 、 过多及交叉重复 . ( 2 )科学性 . 指标体系的设计既要科学 、 合理 , 又要客观 、 务实 . ( 3 )可测性 . 评价指标的涵义应该明确 , 数据资 料收集方便 ,计算简单 ,易于掌握 . ( 4 )可操作性 . 指标体系的设计不仅要在理论 上行得通 ,在实际操作上也要简单易行 . ( 5 )前瞻性 . 评价指标的设计既要立足于现在 , 能为目前的风险投资业服务 ,也要能保持一定的超 前性 ,能为未来发展变化了的风险投资业服务 .
( 7 )自然风险
2. 2 房地产投资风险评价指标体系设计
建立房地产投资风险评价的指标体系是进行 房地产投资评估的首要步骤 , 一般情况下 , 房地产 投资者对投资项目评价的内容主要集中在系统风 险和非系统风险这两个方面 . 本文结合国内外学者 在房地产投资风险评价指标体系方面的研究 ,以房 地产投资风险影响因素为主要依据 ,建立房地产投 资风险层次模型 ,如图 1 所示 .
经营管理风险是指由于房地产投资者因开发 项目经营管理不善引致预期收入水平不能实现 ,或 不足以补偿经营费用的风险 . 这类风险主要归因于 投资者主观上的预测错误及管理失误 ,带有相当多 和明显的主观因素 . ( 9 )财务风险 房地产投资者使用借入资金扩大投资收益范 围 ,实现投资利润最大化的目标 . 然而 ,杠杆原理对 自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用 . 财务 杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益 的上限 ,但是也扩大了收益波动的范围 , 降低了可 能收益 的下限 , 下端风险增大了 . 所以 , 增加贷款 量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性 ,即 产生财务风险 .
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或 自然本身发生异常所造成的损失 . 自然风险出现的 机会较少 ,但是一旦出现 , 造成的灾害是相当严重
图 1 房地产投资风险评价指标体系
的.
( 8 )经营管理风险
2. 3 各风险因素分析 ( 1 )通货膨胀风险
由于房地产投资周期较长 , 只要通货膨胀因素 存在 ,投资者就要面临由于通货膨胀而造成投资实 际收益率降低的风险 . ( 2 )市场供求风险 房地产投资中的市场供求风险是指房地产商 品建成后在市场中会遇到一些不确定因素 ,这些不 确定因素的存在可能会影响投资者对房地产商品 的推出 ,从而使开发商蒙受损失 . ( 3 )利率风险 利率风险是指利率的变化给投资者带来的损 失的可能性 . 自 1998 年住宅市场在住房金融支持 下启动以来 ,我国居民尚未认识到偏低的利率所隐 含的风险 . 2004 年央行首次加息 ,对于开发商来说 , 由于财务成本增加可能迫使他们考虑加快项目开 发的周期 ,居民购买力下降引起的价格下跌可能使 得企业减少盈利甚至亏损 . 此外 , 还会增加土地储 备的成本和风险 . ( 4 )变现性风险 房地产作为不动产 , 销售过程复杂 , 属于非货 币性资产 ,流动性很差 , 其拥有者很难在短时间里 将房地产兑换成现金 . 因此 , 当投资者急于将房地
2 0 0 5 年 3 月
沈 阳 理 工 大 学 学 报 Vol .
OF SHENYANG L IGONG UN I V ERSITY
Mar .
2 4 No . 1 2 0 0 5
第 2 4卷 第 1期
TRANSACTI ONS
文章编号 : 1003 - 1251 ( 2005) 01 - 0079 - 05
评价矩阵 R
风险评价结论 B
图 2 模糊评价过程
3. 2 层次分析法计算步骤 ( 1 )确定评语集
评语集为 : X = ( x1 , x2 , x3 , …, xm ) , 其中 xi ( i =
1, 2, 3, …, m )表示由高到低的各级评语 .
( 2 ) 确定指标集
主因素 (即准则层 ) 指标集为 : U = ( u1 , u2 , u3 ,
1. 1 房地产投资风险的概念
2 建立房地产投资风险评价体系
2. 1 指标体系建立的原则
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成 损失的可能性大小 ,这种损失包括所投入资本的损 失与预期收益未达到的损失 . 换句话说 , 房地产投 资风险是指房地产投资过程中 , 某种低于预期利 润 ,特别是导致投资损失的可能性
3 房地产企业投资风险评价
3. 1 层次分析法
层次分析法 ( Analytic H ierarchy Process, 简称 AHP )是美国运筹学家 , 匹兹堡大学的萨迪生 ( L. Saaty)教授于 20 世纪 70 年代初期提出来的 . 该方 法是一种建立在专家咨询之上的优化方法 ,能把复
・80・
沈 阳 理 工 大 学 学 报 2005 年 产兑现时 ,由于房地产市场的不完备 , 必然使投资 者蒙受折价的损失 . ( 5 )周期性风险 周期风险是指房地产业的周期性波动给投资 者带来的风险 . 房地产业的周期可分为复苏 、 繁荣 、 衰退 、 萧条四个阶段 . 当房地产业从繁荣阶段进入 危机与衰退阶段 , 进而进入萧条阶段时 , 房地产业 将出现持续时间较长的房地产价格下降 、 交易量锐 减等情况 ,使一些实力不强 、 抗风险能力较弱的投 资者因资金债务等问题而破产 . ( 6 )政治风险 政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产 市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经 济损失 . 政府的政策对房地产的影响是全局性的 , 政策变化带来的风险将对房地产市场产生重大影 响.