中国城市住房价格变动影响因素分析
房地产价格变动的影响因素分析
并相互结合才能促进经济增长 。房地产开
发投资的增加可以使得房地产发展迅 速。
（ ） 镇 居 民收 入 分 配差 距 对 房 价 的 三 城
影 响
实 证 分 析
（ ） 型 设 立 一 模
房地产 问题 ，虽然 初有成效 ，但 面对 源源 不断 的需 求以及外 界冲击 ，房价 一直难以 下降 。本 文基于理论对 影响房价 的因素进 行分析 ，并运 用统计数 据说 明影响房 价的 因素 ，并据此建立 回归模型考察 一系列 因 素对房价影响程度 ，以探寻 和度量影 响房
售价格指数 （ 定基 ） 作为被解释变量； 表 示影响第ｔ 期的房价 的因素， 中包括人均 其 国内生产 总值 、房地产开发投资 、居民收 入 差距 、汇率 以及实 际有效利率 ，将各个
因素作 为解释变量。 了体现经济 学含义 ， 为
影 响 因 素 分 析
改革开放 以来 ，我 国政府针对住房 制 度进行一系列改革 ， 从根本上打破 了传统的
汇 率
经济增长的源泉是劳动 、资本和技术 的不断投入 ，只有各种要素发挥各有作用
升值会 导致大量 游资进入 中国资本市 场 ，
从而必 然导致 房价 的不 断上升 。
住房 问题 关系到国计民生 ，房价过高 导致居 民无力承担 。面对如此情况 ，我国 政府倍加 关注房价 问题 ，并且中央政府出
房 地产 和股 市 的泡沫 。 目前 由于诸 多 因
素 导致 人 民 币具有 升 值压 力 ，１美 元从 １ ９ 年 兑换 ８２ ９ 元人 民 币到 ２ ０ 年 ９８ ７ １ ０８ 兑换 ６ ９ ５１ ．４ ，人 民 币大幅度升值 ，这种
对 我 国房 价 居 高 不 下 的 现 状 ，文 章 提 出应 对 高房 价 的 政 策 建 议 。 关 键 词 ：房 价 影 响 因 素 居 民收 入
中国房地产市场的影响因素分析
中国房地产市场的影响因素分析中国房地产市场是目前国内经济中的一项重要组成部分，并且对整个国家的经济社会发展产生了深远的影响。
随着房地产市场的不断扩大，行业环境也发生了很大的变化，其影响因素逐渐变得多元化和复杂化。
本文将从政策、金融、人口、城市化等角度探讨中国房地产市场的影响因素分析。
一、政策因素政策是房地产市场发展中不可或缺的影响因素。
政府的相关政策会对房地产市场产生直接或间接的影响。
政府对于房地产市场的调控是为了维持市场的稳定性和可持续发展，避免出现房价过快上涨等不利因素。
近年来，在整个行业迅速发展的背景下，政府出台了一些针对房地产市场的有力政策，如限购、限贷、调整土地供应等。
其中，限购政策的实施是房价上涨的直接原因之一。
在限制了二套房购买后，一些购房者的投资需求转变为投资房产，这就导致房价尤其是一线城市的房价不断上涨。
除限购外，调整土地供给也是政策调控的一种方式。
政府对土地资源进行合理规划和统筹安排，这样有利于房地产开发商和市场的稳定发展。
因此，政策因素对于房地产市场的影响是不可忽视的。
二、金融因素金融因素是影响房地产市场最为重要的因素之一。
从金融层面而言，房地产市场的发展必须与金融市场的健康发展相挂钩。
房地产市场的发展有赖于金融市场的金融产品、金融工具和金融渠道的完善。
然而，金融市场的变动及其可能引发的影响对房地产市场的影响也是客观存在的。
在房地产市场中，最关键的金融产品之一是房屋抵押贷款。
银行的资金缺口和房地产市场的发展密不可分。
在房屋抵押贷款市场中，银行的风险管理能力和信贷政策的制定对于房地产市场的发展至关重要。
对于购房者而言，存款利率、房贷利率等方面的多个因素也影响着他们的购房行为。
三、人口因素人口因素是房地产市场的重要影响因素。
如不断增长的人口规模会对整个市场产生直接的影响。
房源的供需格局直接决定了市场价格的走向。
当前我国城市化率和人口结构发生了明显的变化。
城市化程度不断提高，人口老龄化问题也越来越突出，这些因素将对房地产市场产生长期的、重大的影响。
基于多元线性回归分析房地产价格的影响因素
基于多元线性回归分析房地产价格的影响因素一、本文概述随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业在中国经济中占据了举足轻重的地位。
房地产价格受到众多因素的影响，包括宏观经济因素、地理位置、基础设施、政策环境等。
为了更好地理解和预测房地产价格的变化，本文旨在通过多元线性回归分析方法，深入探究影响房地产价格的主要因素，并构建预测模型。
本文首先将对多元线性回归分析的基本原理和步骤进行简要介绍，为后续的研究提供理论基础。
随后，将详细阐述房地产价格影响因素的选择原则和方法，确保所选因素能够全面、客观地反映房地产市场的实际情况。
在数据收集和处理方面，本文将采用权威、可靠的数据来源，并对数据进行预处理，以保证分析结果的准确性。
通过多元线性回归分析，本文将揭示各影响因素对房地产价格的贡献程度，以及它们之间的相互作用关系。
在此基础上，本文将构建房地产价格预测模型，并对其进行验证和评估。
将提出相应的政策建议和措施，以期为政府、企业和投资者提供有益的参考和借鉴。
本文的研究不仅有助于深入理解房地产市场的运行规律，还可以为房地产市场的健康发展提供科学支持，具有重要的理论价值和实践意义。
二、文献综述在房地产市场中，价格的形成与变动受到众多因素的影响，这一点已得到了广泛的学术关注。
早期的研究主要集中在单一因素对房地产价格的影响，如地理位置、经济指标、政策调整等。
然而，随着研究的深入，学者们开始意识到单一因素的研究方法可能无法全面揭示房地产价格变动的内在机制。
因此，越来越多的研究开始关注多个因素的综合影响，并尝试使用多元线性回归分析方法进行实证研究。
在多元线性回归分析的框架下，学者们对房地产价格影响因素的研究取得了丰富的成果。
一方面，经济因素如经济增长率、通货膨胀率、利率等被证实对房地产价格有显著影响。
经济增长率和通货膨胀率的上升通常会导致房地产价格上涨，而利率的变动则会对房地产价格产生反向影响。
另一方面，社会因素如人口增长、家庭结构、教育水平等也对房地产价格产生不可忽视的影响。
住宅价格的影响因素分析
、
住 宅价格 影 晌 因素的 理论 分析
水 平高的地区 ， 家庭 收入水平也高 ， 对住宅 的购买能力就强 ， 因此住宅需求就 比较 旺盛 。反之则相反 。（ ） 口数量和结 ２人 构。 随着城市人 口的增长 ， 对住宅的需求随之增长。 城市人 口 数 量增加 的同时 ， 家庭人 口结构也 在发生变 化 ， 如家庭 呈小
供应 量与 土地 价格 。土地是房地产 的首要构成要 素 ， 土地 的
供应量很 大程 度上 决定 了房地产的开发量 ， 土地 的价格直 接 影响房地产开发成本 。 ２ 资金供应量 。 （） 房地 产业 属于资金 密 集 型产业 ， 房地产开发 需要大 量资金 ， 因而资金供应 量影 响 房地产投资规模 。（ ） ３ 利率 。中国金融市场不发达 ， 市场机制 不 成 熟 ， 接 融 资 比 例很 高 ， 地 产 投 资 在 相 当 大 的 程 度 上 间 房
收 稿 日期 ：０ ０ ０ — ８ ２１—２２
供给和需求因素 。 供给方面的主要影 响因素有 土地 因素 以及
资金 因素 ， 土地因素 可 以通过住 宅竣 工面积最终 反映 ， 资金
近 几年 ， 中国住宅 价格持续 快速 上涨 ， 已超 出了大 多数 城市居 民的承受能力 ，房 价问题 已经成为社会 的焦 点问题 。 研究 中国住宅价格变动的影响因素 ， 具有重要 的现实意义 。
一
各种可能 的价格 下 ， 意而且能够购买 的住宅数量 。影 响住 愿
宅需求 的因素是多 方面 的 ， 了住宅价 格外 ， 除 主要有 以下 因
其 中， Ｄ为住宅 需求量 ， Ｐ为住宅价 格 ， Ｙ为家庭 收入水 平， Ｎ为居 民数量 ， Ｒ为利率 ，Ｐ Ｐ 为住宅 价格 预期 。 联 立式 （ ） （ ）可 以得 到 ： １和 ２ ，
我国房地产价格影响因素的
我国房地产价格影响因素的探讨刘华倩（吉林市房地产交易中心，吉林吉林132100）[摘要]近年来，我国房地产市场经历了由持续升温到价格走势不明朗的过渡阶段，这一现象受到全社会的广泛关注，直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。
我国政府先后出台了一系列政策调节房价，调控力度之大可谓史无前例。
然而，调控政策的绩效收效甚微，未能取得预期的效果。
房价的涨跌是多种因素共同作用的结果，如供求关系、通货膨胀、利率、土地价格等因素。
[关键词]房地产；价格；影响因素[中图分类号]F640[文献标识码]B[收稿日期]2012-12-11在中国的房地产市场上，影响房地产价格的因素有很多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，有的因素变动会使房地产价格上涨，有的因素会使房地产价格下跌；各种因素对房地产价格的作用方式也有差别，有的影响是直接的或明显的，有的影响则是间接的或隐蔽的。
全面而深刻地认识这些因素及其作用特点，不仅有利于搞好房地产开发和经营，而且对未来房价的分析有指导意义。
一、供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势供给与需求是形成价格的两个最终因素。
其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，作用于房地产价格。
(一)供给因素对房地产市场所产生的影响1.动拆迁与城市内部的土地供给。
1994年中央政府与地方政府按照改革后的新税制进行财政收入分配后，在绝对额略有增长，相对额急剧下降的财政收入分配格局面前，地方政府无力将城市土地完成动拆迁后将熟地出让给开发商，其实际情况往往是将土地出让金与动拆迁费用分开处理，从而造成资金链十分紧张。
开发商在缴纳了土地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁才能实行项目开发。
这就造成一个误解，开发商囤积土地等待升值后再开发。
而现实生活中的情况则是大多数情况下开发商是处于动拆迁制约下的被动开发，即地块名义上是属于开发商的，然而又缺乏地方政府的强力支持，动拆迁未能及时完成，从而造成城区内的商品房供给存在着相当的不确定性。
基于空间杜宾模型的住房价格影响因素分析——来自105个城市的经验数据
1 引言城市房价问题是公众关心的热点话题，高房价容易引发诸多城市治理问题，给政府治理带来巨大压力。
近年来，城市房价显示出过快上涨的趋势，为了实现居民从“蜗居”转向“安居”，中央出台了一系列政策稳控房价。
人们越来越注意到，影响房价的因素十分复杂，既有市场规律的调节，又有政府干预的影响，学术界对此也开展了许多富有见地的研究。
本文亦将此作为研究主脉，从空间视角对房价影响因素进行深一步的探讨。
学者的研究表明房价上涨受市场供需、金融政策、财政分权等因素的驱动，除此之外，土地财政及地方官员对房价也有显著影响，尤其地方政府作为土地唯一的供给方，对土地拥有绝对的话语权。
不管是对土地收入的长期依赖，还是为了弥补“引资竞争”中低价出让工业用地的损失，地方官员都有高价出让住宅用地的强烈动机。
而土地价格与房价相互依存，双向联动，土地价格节节攀升，导致房价一路飙升，房价上涨进一步带动土地价格的上涨。
中国特有的土地制度，使得政府成为垄断土地的唯一供应者，加之财政分权与GDP为标尺绩效考核的双重压力下，地方官员都有以土地换取巨额收入的强烈冲动和取得晋升锦标资格的内在动机，土地财政是影响房价稳控政策实施的阻碍因素。
基于空间杜宾模型的住房价格影响因素分析——来自105个城市的经验数据邓苏玲 欧国良摘要：房价问题是公众关心的热点话题，也是城市治理的重要议题。
利用2009－2017年105个城市的面板数据进行空间计量分析，从空间层面丰富房价影响因素的研究。
结果表明房价具有显著的空间聚集性与地区异质性，呈现出东部地区房价高溢出效应与西部地区低集聚共存的局面；土地财政显著影响房价变化，且具有正向空间溢出效应；官员任期在抑制房价增长，稳控地方及周边房价方面具有积极意义；此外，市场供需因素对房价具有正向的溢出效应。
总体而言，房价变化受到诸多因素影响，这些因素在空间层面上表现出显著的辐射和示范效应。
关键词：住房价格；土地财政；官员任期；空间计量；溢出效应中图分类号：F293 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2021）03-0016-25 收稿日期：2021-02-05作者简介：邓苏玲，通讯作者，华中科技大学公共管理学院博士生。
城市商品住宅价格影响因素分析
【 关键词】 城市商品住宅价格 影响因子 因子分析 主成分回归 【 中图分类号】 ９． 【 Ｆ ３ ２ ３ 文献标识码 】 【 Ａ 文章编号】０６ ２２ （０８０ — ０４ ０ １０ — ０５２０ ）１ ０２ — ４ 【 作者简介】 高霞， 北京师范大学地理与遥感科学学院硕士研究生， 主要研究方向为城市开发与地价评估； 蒋立红，
三、 城市商品住宅价格影一因素的实证分析
本文 的影响 因素多数来源于 《 中国城市统计年鉴
２０ ） ０５ ．只有距海岸线的最短距离以及通过城市的国道 ）
数 量 是通 过 全 国交 通 图进 行度 量 获得 。 品住 宅 价格 数 商
口
维普资讯
据来源 于《 中国统计年鉴 ２０ ￣ 该价格是包括 了别墅 、 ０５ ，
律． 对促 进 商 品住 宅 价 格 与城 市 社 会 经 济 水 平 、 民 收 居
二、 城市商品住宅价格影一 因素的指标选择
影响同 ， 既有 主要 因素 。 又有次 要因素 ． 既有直接因素 ． 又有间接 因素 ， 影响城市商品 但
法 是 Ｈｅ ｏ ｉ 宅 价格 模 型 ， 宅 区 位 、 筑结 构 、 型 ｄ ｎｅ住 住 建 套
收入 、 规模 、 基础设施 、 环境等要素 的 ｌ ２项指标（ １， 表 ）
分析 其 与商 品 住宅 价 格 之 间的 关 系 。
特 征 、 里 环境 等 都 对住 宅 价格 有 直接 影 响 。 邻 由于 区位 、 人 文 及 自然 环境 的差 异 ． 种 因素 对房 地 产 的 发展 具 有 各 不 同 的作 用 ． 文 在 借 鉴 前 人 研 究 成 果 的 基 础 上 ， 本 以我 国 ３ 个 重 点 大 中城 市 ２０ ５ ０４年 商 品住 宅 价 格 为 因变 量 ．
城市住宅价格影响因素分析——以上海市为例
长 期还 是短期 ， 国 ＧＤ 我 Ｐ波动 都是住 宅价格 波动
的 Ｇｒｎ ｅ 原 因 ， 期 内的 经济 过 热 容 易 引起 房 ａｇｒ 短
收 稿 日期 ：０ ９１ －５ ２０ —２２
作者简介 ： 崔书 田（ ９ ３ ， 上海交通大学安泰经济与管理学院管理科学与工程专业硕士研究生 。 １ ８ 一） 男，
求 。对于无 房 的低 收人 家 庭 来说 ， 收人 的增 加会
动 作用 。 张夕 琨 （ ０ ７ ６ 研究 了住宅 价格 与居 民 ２０． ）
可支配 收入 的关 系 ， 出住 宅 价 格 与居 民可支 配 提 收入具 有长期 的 正 向关 系 ， 即居 民 收入 的 提高 在
长期 内会推 动住 宅价格 的上涨 。王西 军 （０ ７ ８ ２ ０．）
造成 房地产 业 的繁 荣 。
国内很 多学 者对住 宅价格 影响 因素做 过相关 研 究 。张金 清 （ ０ ６ ９ 提 出单 位供 给需求 和人 民 ２ ０． ）
币升值 预期对 上 海市住 宅价格 的上涨 有 巨大 的推
解释 变量 Ｉ Ｃ： 均 可支 配 收 入 。人 均 可 支 Ｎ 人 配 收入反 映 了城 市 居 民 的购 买力 ， 古 典 微 观经 新 济学 理论认 为 ， 收入 影 响 着城 市 居 民对 商 品的需
２ １ 变 量选择 ．
几 个 方 面 ： 社 会 因 素 ： 括人 口总数 和 密度 、 ① 包 家 庭规模 、 市化 、 地 产 投机 、 城 房 心理 因素等 。② 经
笔者选 择住宅 投资 总额 、 均 可支配 收入 、 人 房 地 产政策 、 开发 成本 作 为解 释变 量 对 上海 市 的住 宅价 格进行 回归 分析 。
影响。
中国房地产价格影响因素——基于中国省级面板数据的实证分析
表 １基 本 检 验 结 果与 分 析
目标 变 量
ｐｒｉｃｅ１ ａｎｄ Ｏ
．
§ｍ
Ｏ ４ １ ８ ９ ｌ
Ｔ ｈ ｅ ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｌ ： Ｆ ｉ ａ ［ Ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ ｌ产 业 研 究
中国房地产价格影响 因素
— —
基于 中国省级 面板数据的实证分析
李 艳 萍 合肥 工业 大 学 安 徽 合肥 ２ ３ ０ ０ ３ １
摘要 ： 文章应 用２ ０ ０ ０ － ２ ０ １ １ 年 全国５ Ｏ 个省市 的面板数据 ， 运 用极值 边界分析（ ｔ ｈ ｅ ｅ ｘ ｔ ｒ ｅ ｍ ｅ ｂ ｏ ｕ ｎ ｄ ｓ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ， Ｅ Ｂ Ａ ） 模型探 索
一
、
国 内外研究综 述
国外研究综述
１
、
极值边界分析模型（ ｔ ｈ ｅ ｅ ｘ ｔ ｒ ｅ ｍｅ ｂ ｏ ｕ ｎ ｄ ｓ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ， 即Ｅ Ｂ Ａ 模型） 由Ｌ ｅ ａ ｍｅ ｒ （ １ ９ ８ ５ ） 、Ｌ ｅ ｖ ｉ ｎ ｅ和Ｒ ｅ ｎ ｅ １ ｔ （ １ ９ ９ ２ ） 提出的多元线性 回归模型，
国外 的房 地 产市 场 化进 程 进行 的相对 比较 早 ， Ｍｕ ｅ ｌ ｌ ｅ ｒ ． 是随着条件变量集的逐步改变来检验回归系数 的稳健性 ， 主要功能 Ｇ． Ｒ （ １ ９ ９ ９ ） 提 供求变化 、人口迁移 、货 币政策等因素在影响房地 是灵敏ｌ 生分析。其回归方程如下 ： 广： 价格的同时 ， 也会使房地产市场出现周期性 的波动。Ｌ ｏ ｋ Ｓ ａ ｎ ｇ △Ｙ ＝ｄ＋ｐ Ｉ ＋Ｄ ｍ Ｍ＋Ｄ Ｚ ＋Ｉ Ｊ （ １ ） Ｈｏ 和 Ｇ ａ ｒ ｙ Ｗａ ｉ — ｃ ｈ ｕ ｎ ｇ Ｗｏ ｎ ｇ （ ２ ０ ０ ３ ） 采用分布滞后模型 ， 协整检 其中△Ｙ表示增长率向量 ， ０ ｔ 为常数向量 ， Ｉ 为模型中始终包括 验和误差修正模型 ， 深入研究 了香港房地产价格与宏观经济的关 的变量 ， 是一个核心变量信息集 。Ｍ为待研究的 目标变量 ， ｚ 为可改 系， 结果发现出口、利率及通胀率对房地产价格都有长期的影响。 变 的重要解释变量。Ｌ ｅ ｖ ｉ ｎ ｅ和Ｒ ｅ ｎ ｅ ｌ ｔ （ １ ９ ９ ２ ） 研究表 明变量信息集Ｉ 和 Ａｎ ｇ ｌ ｉ ｎ （ ２ ０ ０ ６ ） ￣ Ｊ 人平均房价增长率、Ｃ Ｐ Ｉ 等， 采用时间序列法建立 Ｚ 的改变不直接影响模型分析的结论。 Ｖ ＡＲ 模型， 并预测了多伦多房价的变动情况。 现有 文献Ｅ Ｂ Ａ模型主要有三种检验方法 ：“ 严格 ”的Ｅ Ｂ Ａ检 ２ 国内研究综述 验 、Ｓ ａ ｌ ａ － Ｉ — Ｍａ Ｎｎ 准￣ １ ］ （ Ｓ ａ ｌ ａ － Ｉ — Ｍａ ｒ ｔ ｉ ｎ ， １ ９ ９ ７ ） 、大Ｒ ２ 准则 。本 文拟
城市房价变化的影响因素分析与预测
城市房价变化的影响因素分析与预测随着城市化的进程加速，城市房价也成为了一个普遍关注的话题。
城市房价的变化直接影响到人们的生活水平、财富状况以及整个经济发展的趋势。
在这篇文章中，我将从不同的角度探讨城市房价变化的影响因素，并尝试预测未来的走向。
一. 政策因素政策因素是影响城市房价变化的重要因素之一。
政府的住房政策、金融政策和财政政策等，都可以对房价产生直接或间接的影响。
例如，政府实施限购、限贷、限售等政策，都可以有效地控制房价上涨；而财政政策的刺激也会有利于提高房价。
政策的变化对于房价的影响具有可预测性，因此政府的政策调整也可以事先预测房价的变化趋势。
二. 土地供应因素城市房价的高低和土地供应的充足或不足密切相关。
土地供应的增加会带动房地产市场的供给增加，从而降低房价。
反之，土地供应减少，周边高价地价（比如城市中心区域）的房屋价格就会上涨。
城市土地利用政策、土地出让政策等，都会对房价和土地市场的展望产生影响。
三. 人口流动因素人口流动也是影响城市房价变化的重要因素。
随着城市化的加速，人口流动加剧，城市房价也会相应变化。
一方面，人口流入城市会增加城市房地产市场的需求，进而提高房价；另一方面，人口外流会减少房地产市场的需求，引发房价下跌。
四. 经济发展因素城市房价的变化也和经济发展密切相关。
经济的发展水平和速度对于城市房价的变化起到了关键性的影响。
城市的GDP、就业机会、收入水平等都是决定房价走向的因素。
一般情况下，经济向好，城市房价也会随之上涨；经济下行，房价也会迅速下跌。
五. 市场竞争因素城市房价的变化也要受市场竞争的作用影响。
如果市场上供大于求，竞争就会激烈，房价也随之下跌；反之，如果市场上缺乏供应，房地产市场供不应求，价格就会暴涨。
六. 房产税政策房产税是一个新的概念，也是当前城市房价变化的一个热点。
中国房产税为地方性税收，在财政预算中占很重要的地位。
房产税会直接影响房地产市场的供求关系，因此，房产税的政策性和水平，也会对房价变动产生不可忽视的影响。
中国城市住房价格变动影响因素分析
比的住 房 销售 价 格 上涨 了 ９ ４ 。此 后 房 价涨 幅有 ．
［ 收稿 日期］ ２ １ －０ －２ ００ ６ ８ ［ 基金 项 目］ 教 育 部 “ １ ２ １工 程” 三期 子项 目 “ 国特色 的公共 管理 与公 共政策 学科平 台建 设” 中
［ 作者 简 介］ 许光建 （９８ ） １５一 ，男 ， 山西 晋城 人 ， 中 国人 民大 学公 共管 理 学 院副 院长 来自教授 ，博 士 时期 。
一
、
对 １ ９ 年 以来 中国城 市住房 ９９ 市场价格变动趋 势 的回顾
经过 １ ０多 年 的发 展 ，我 国 的住 房 产 业 市 场 化
程 度 不 断提 高 ，住 房 投 资 在 ＧＤ 中的 比重 越来 越 Ｐ 高 。根据 有 关 统 计 资 料 ，２ ０ ０ ９年 商 品 住 宅 投 资 占
疑是一 个 重要 的推 动 因素 ，但 是 ，随着人 们生 活水 平 的不 断 提升 ，由对 面积 、性 能等 住房 品质要求 的 提 高所 带来 的影 响亦 不容 忽视 。
所 放缓 ，在 ２ ０ 年 末还 一度 出现 了近 １ 年 来 房价 ０８ ０ 的首次 回落 。但是 ，到 ２ ０ ０ ９年 ，房价 又迅 速 回升 。 无论 是绝 对价格 ，还是相 对 变动 ，近期 的住 房价 格 均处 于 高位 运 行 阶段 。表 ｌ 图 １显示 了 １ ９ 和 ９ ９年 以来 住房 价格 的变 动趋势 。 ①
表１ 年 份
１ ９ ９９ ２ ００ ０
间 。２ ０ ０ ３年 以前 ，房 价 上 涨 并 不 明 显 ，但 与 此 同
时居 民收入 快速 提 高 ，城 镇居 民房价 收入 比在相对
较低水平上小幅波动 ，这一时期居民的住房支付能
关于中国房价影响因素的实证分析
成都理工大学课程论文题目：关于中国房价的实证分析学院商学院＿专业经济学班级 10级课程名称计量经济学学号＿ 201008030310学生姓名屈彬指导教师高辉成绩2012.11目录一、引言 (3)二、文献综述 (4)（一）国外的研究 (4)（二）国内的研究 (4)（1）关于房价的影响因素 (4)（2）关于房价的政策措施方面 (5)三、变量选取与模型设定 (5)（一）被解释变量的选取 (5)（二）解释变量的选取 (5)四、数据的收集与模型的估计 (6)（一）数据的收集 (6)(二)参数估计 (7)（三）模型检验 (9)⑴经济意义检验 (9)⑵拟合优度和统计检验 (9)（3）计量经济学检验 (10)五、依赖于实证分析的结论 (15)六、对策建议 (16)七、参考文献 (17)关于中国房价的实证分析摘要：进入新世纪以来，我国房价持续不断的上涨，尤其是2008年以来房价更是成为很多中国人不能承受之重。
房价远远超出了一般工薪阶层经济承载能力，房价的持续上涨成为居民购房一大难题。
普遍认为土地财政政策和民间过度投机性投资是造成房价上涨的重要原因，本文对房价上涨的典型影响因素进行计量经济分析，通过Eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。
分析结果表明房价的上涨主要受城镇居民人均消费性支出和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，城镇居民人均消费性支的变动对房价的上涨也起到一定的作用。
关键字：房价收入比OLS 估计商品房房价一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。
同时，随着城镇居民住房观念的重大转变，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产产业投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。
经济发展越来越快，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图，但社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。
中国房地产政策的演变及变动原因分析
中国房地产政策的演变及变动原因分析随着中国经济的迅速发展和城市化进程的加速，房地产行业成为了我国经济发展的重要引擎之一。
然而，与此同时，房地产市场的波动和价格的急剧上涨也引起了社会广泛的担忧。
为了控制房价上涨，政府出台了一系列房地产政策。
本文将对中国房地产政策的演变及变动原因进行分析。
一、限购政策限购政策是调控房地产市场的重要手段之一。
2011年，针对房价过高的局面，一些城市试行了限购政策，后来逐步推广至全国。
这一政策限制了购房者的购房资格和数量。
限购政策一定程度上防止了炒房现象和滥发房贷，但也导致了购房者的购房需求转移到了更小的城市，进一步推高了当地的房价。
二、限贷政策限贷政策是在2010年后被陆续推行的。
这一政策规定，银行只能向购房者提供不超过80%的房贷，以此控制房地产市场的杠杆率和风险。
限贷政策使得购房者的购房需求受到了一定程度的限制，推高了购房者的首付款比例，减缓了房地产泡沫的形成。
然而，限贷政策也存在一些负面影响。
由于购房者首付款比例的增加，一些购房者转而转向了房地产投资和炒房行为。
此外，限贷政策也限制了房地产市场的上涨空间，使得一些地产企业的负担增加，难以负担房地产建设的资金压力。
三、房产税政策房产税政策是调控房地产市场的重要手段之一。
2011年，财政部提出了“增量改革，缓行房产税”的观点，但并未实施。
2015年8月31日，《中共中央国务院关于全面深化改革推进“两个关键一大工程”的决定》明确提出，要加快出台房产税相关法规，尽快进行试点。
房产税政策能够限制一些高端人士的购房需求和对房地产投资的积极性，推动房地产市场回归到依靠自身经济的稳健状态。
但是，房产税实行需要完善的相关法规和税收征管机制，否则容易出现私自砍价和逃税等行为。
四、供应政策供应政策是调控房地产市场的重要手段之一。
在很长一段时间里，企业在购置地产的过程中，往往只关注土地购置资金的成本，很少考虑土地使用的合理性和市场需求。
对中国城市住房价格问题的理性思考
力。 这种态势不仅会 在相 当程度上推高城市住 房价格 ． 而且还会刺激住房潜在需求转化 为现实需求 ．使非适 度 、非 理 性 住 房需 求 畸形 增 长 ．加 剧 住 房 供 需 失 衡 状
上涨且居高不下 面对 这种状况 必须对城市住房价格
问题 进 行 深 层 次 的 思 考 城 市住 房价 格 过 高 的后 果
权理论 为补充 ． 才能保证 住房价格的合理性 。然而 ． 现 实 中的住房 价格形 成并没 有 以劳动 价值理论 为基础 ． 而主要是依 据市场供 求理论 、 效用 理论 、 收 益理论等 。 这 不仅使 住房价格的形成背离 了价格形成机 理 ．而且 使 住房价格失去 了坚实 的价值基础 ，造成其价格远远 高于实际价值 ２ ． 住 房 价 格 形 成 机 制 不 完 善 价 格 形 成 机 制 是 商 品价 格 形 成 的 外 在 环 境 条 件 ． 主要包括 价格形 成的市场主体关系 、 决定 因素 、 市场 与 政府的作用方式等 。 因此 ． 从理论角度来看 ： 首先 。 合理 价格是商 品交易 双方都 能获取 收益 而满意 的价格 ． 合 理住 房价 格 的形成 离不 开市 场 ．需要 平 等 的买 卖 双 方—— 市场主体 ． 这是住房理性价格形成 的客 观基 础 ： 其次 ． 商品价格的形成是供求关 系作用 的结果 ． 但住 房 商 品的物质 载体— —城市 可利用 土地资源 的稀缺性 、 不可移动性 ． 制约着住房 的供应 ． 这就决定 了住房价格 的供 给弹性较小 。使住房 价格 主要 由需求 所决定 ： 再 次． 住房作为一种高价值生活必需 品 ． 不仅受 到资源稀 缺性 的限制 ， 而 且与社会 稳定 、 经济发展 、 资源环 境有 着密切关 系 ． 城 市 住 房 必 需 品均 衡 价 格 的 形 成 ． 市 场 机 制 固然 起 到 了功 不 可 没 的作 用 ．但 政 府 宏 观 调 控 的 作
中国城镇住房需求动因分析
因素 所 涵 盖 范 围广 且 内 容 丰 富 ， 因此 年 ， 城 镇 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 从 房 的 区位 选 择 ，而 区位 的 选择 往 往 既 ５ ０１ 元 ５ ８ ．元 用 于 描 述 它 们 的 指 标 往 往 也 较 为 多 １ １ ．６ 增 长 到 １ ７ ０８ ， 增 长 了 涉 及 住 房 意 愿 ，叉关 乎 住 房 的可 支 付
化 趋 势 的 宏 观 角 度 。 目前 ， 住 房 需 求 情 况 下 ， 中 国 城 镇 住 房 需 求 旺 盛 是 不 都 促 使 住 房 需 求 总 量 不 断 激 增 。 其
的 微 观经 济 分 析 是住 房 需 求 研 究 的核 争 的 事 实 。虽 然 目前 虚 高 的房 价 暂 时 二 ， 人 口年 龄 结 构 特 征 影 响 住 房 需 求
依 照 需 求 规 律 提示 ：在 其 他 条 件 会 就 一 定 还 会 释 放 出 来 。 不变 的情 况 下 ，商 品的 需 求量 与其 价
影响我国房地产价格的经济因素分析
土地增 值税 等 多项税 种 。
第二 ， 品质 因素。
商品房 品质 因素 主 要包 括房屋 设计 功 能 、房屋 材 质及硬 件设 施 和房 屋建 设 的先进 技 术含量 。如 商 品房设 计功 能理 想 ，材 质优
个 重要指 标 ，主要通 过居 民 消费价 格指 数 （ Ｃ Ｐ Ｉ ） 体 现 。在现
求合二 为一 ，共 同构成 我 国房地产 市场 的需 求总 和。如果 这两者
的需要 旺盛 就必 然会 引起房 地产 价格 的上涨 ，反之 ，则房 地产价
格 会下 跌 。实际 上 ，刚性的住 房购 买需 求是基 本上 固定 的 。不会 有太大 的 变化起伏 ，反而 是对房 地产 的投 机需 求和投 资需 求这 两 种 需 求具有 非常 大的弹 性 ，在 实践 中 ，这 也是 引起房 地产价 格波 动 的主 要 的经济 因素 。 第 四 ，物价水 平 。 物 价 水平 是 衡 量 一个 国家 经济 发 展 水平 和 居 民 消费 水 平 的
一
第一 ，国内生产 总值 （ Ｇ Ｄ Ｐ ｏ
ＧＤ Ｐ 的增 长 会 带 来 一 国经 济 的 发 展 和 人 民 生活 水 平 的提 高 ，生活水 平 的提高体 现 在各个 方面 ，其 中一个 就是人 们对 改善
性住 房需 求的 增加 ，在住房 供给 不变 的情 况下 。房地产 价格 的上 升也 是情 理之 中。进 入新 世纪 以来 ，中国经济 进一步 得到 提高 ， 人 民的收 入也 在不 断的增 加 ，同 时由于我 国城市 化水 平 的进展 。
ＭＥ Ｃｌ ２ ０ １ ３ ． Ｏ ｉ ６ １
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金 融 保 险 翟 ］ Ｅ ｃ ｕ Ｎ Ｌ Ｔ Ｔ Ｅ Ｒ ｕ Ｒ Ｐ ￡ Ｒ ｓ ￡
浅析影响我国房价上涨的原因及解决之道
幅比 ２ ０ ０ ３年 提 高 １ ． ０ ６个 百分 点 ， 总 体上看 ， 从 现行 房 价 仍
然处 在上涨 阶段 ， 国 ７ 全 Ｏ个 大 中 城 市 房 屋 销 售 价 格 上 涨 ７ ．
体 包括人 口职业 的转 变 、 业 结构 的 转 变 、 地及 地 域 空间 产 土
６ 。从这 一组数 据 中我 们不难 看到 ： 论是重 点城 市 、 无 二类 城市 ， 至三线城 市 的房价 都 呈 现 出不 断上 涨 的态 势 ， 家 甚 国
价 的变化 。
房价 ， 一直 都 是 一 个 备 受社 会 各 界 关 注 的重 要 价 格 指 标 。它不仅关 系到 国家 的整体经 济建设 ， 更关 系 到 当今老 百 姓 的切身利 益 。但从 近 几年 我 国 的重 点 城市 的房价 运 行 趋 势 我们可 以看到 ：０ ０ ０ ３年 ， 屋平 均 销售 价格 年 均 上 ２ ０ ～２ ０ 房
今， 房价连 连攀升 ， 给一些普 通 的居 民购 房造成 了严重 的影响 。 国家虽然三令 五 申出 台政 策予 以限制 和干 预 ， 这 但从
整体效 果来 看非但没 有抑制过 快上 涨的房 价 ， 从 另一个侧 面助 推 了房 价的 继 续攀 升 。那 么， 价 究竟 为何 不 断上 还 房 涨？为何政 策越 打压 房价越上 涨呢？ 本文将针 对这 些 问题展 开探 讨 ， 分析影 响 当今 中国房 价 变动 的诸 多 因素 ， 而 从
区域 经 济 与产 业 经 济
浅 析 影 响 我 国房 价 上 涨 的原 因及 解 决 之 道
郭 戆
（ 天津渤 海职业技 术 学院 ， 天津 ３ ０ ２ ） ０ ２ １ 摘要 ： 房地 产业一 直 以来都是备 受社会 各界 关注的 重 点行 业 ， 它的 变化 关 系到 整 个 经 济 ， 尤其 是 百 姓 的 生活 。而如
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图 3 1999! 2008 年中国住房租赁与销售价 格指数对比
( 三) 商品房供给和需求变动趋势 住房体制改革以来, 商品房交易 市场高速 发 展, 商品房供给和需求快速增加, 形成供需两旺的 局面。商品房竣工面积与销售面积持续增长, 竣工 面积由 1999 年的 21 410 8 万平方 米增至 2009 年 的70 219万平方米, 增长了 228% , 2009 年销售面 积是 1999 年销售面积的 6 4 倍。如图 4 所示, 从 整体上看, 商品房供需比在波动中逐渐下降, 由供 给大于需求逐渐转向供给小于需求。2004 年以前,
( 二) 房价- 房租比变动趋势# 住房作为投 资品, 是家庭财 富的重要 组成部 分, 购买住房可为投资者带来投资收益, 住房租赁 则反映了更基本的住房需求, 合理稳定的租售比显 示住房价格背后的有效需 求支撑。从 这个角度来 看, 住房销售价格与租赁价格之比也是一个重要的 衡量价格波动的指标。在健全的房地产市场中, 销 售市场与租赁市场需协调平衡发展。从图 3 可以看 出, 在住房市场化初期, 住房租售指数比均大于 1, 表明住房租赁价格上升幅度大于销售价格上升 幅度。但 2004 年以后, 住房销售价格迅速上升并 长期维持在较高的涨幅水平; 与此同时, 租赁价格 上升速度逐渐回落, 租售指数比低于 1 以下, 售价 增长速度快于租价增长速度, 租售价格增速之比趋 于缓和。近年来, 住房 交易市场需求 超过租赁需 求, 销售市场发展更快。过快的房价上涨速度, 不
-
综上所述, 近 10 多年来, 我国房地产市场高 速发展, 呈现出供求两旺的繁荣状态, 商品房竣工 和销售面积快速增长, 供给需求迅速增加, 住房销 售市场发展迅速, 并超过了住房租赁市场的发展速 度。但与此同时, 尤其是 2004 年以来, 由于住房 销售价格的持续大幅度攀升, 城镇居民住房支付能 力显著下降, 住房销售价格涨幅持续高于租赁价格 涨幅, 商品房需求超过了供给并且其差距在不断拉 大, 住房价格 及其涨幅在不同 城市间的差异 比较 显著。
感谢匿名评审人提出的意见, 笔者已经作了相应的修改, 本文文责自负。
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经济理论与经济管理 2010 年第 8 期
所放缓, 在 2008 年末还一度出现了近 10 年来房价 的首次回落。但是, 到 2009 年, 房价又迅速回升。 无论是绝对价格, 还是相对变动, 近期的住房价格 均处于高位运行阶段。表 1 和图 1 显示了 1999 年 以来住房价格的变动趋势。∀
表1
1999 ! 2009 年中国住房价格变动趋势
年份
住宅销售价格 ( 元/ 平方米)
新建住宅 销售价格指数 ( 上年= 100)
19 99
1 857
100 4
20 00
1 948
101 4
20 01
2 017
101 9
20 02
2 092
104 0
20 03
2 197
105 7
20 04
2 608
二、住房价格波动的宏观因素分析
国外学者对房价影响因素的研究较早, 且关注 人口、收入、住房按揭利率以及建筑成本等综合因 素的影响。[ 2] 我国的房地产市场起步较晚, 对于房 价的定量研究也是从近几年才开始进行的。沈悦和 刘洪玉分析了城市人口、城镇家庭人均可支配收入
8
等对住宅价格变化的影响; [ 3] 梁云芳和高铁梅研究 了信贷规模、人均 GDP 等因素对房价影响的区域 差异性, 认为实际利率影响较小; [ 4] 余华义还考察 了土地供应对房价的影响。[ 5] 龙奋杰对 35 个主要城 市住宅市场研究发现, 我国房价存在明显的城市间 差异性, 并对住宅市场进行了城市类别划分。[ 6]
109 4
20 05
2 937
108 4
20 06
3 119
106 4
20 07
3 645
108 2
20 08
3 576
107 1
20 09
4 474
109 1
资料来源: 数据来源于中经网统计数据库 。其中 2009 年住宅销售价格来源于国土资源 部, 2009 年 价格指数 以国 家统计局公布的当年 12 月份房屋销售价格指数代替。
低城市 ! ! ! 呼和浩特市的 5 1 倍左右, 不同城市房 价上涨幅度也相差较大。在经济发展程度较高的东 部地区, 城市住房价 格也相对较 高, 而东 北、中 部、西部地区城市房价则相对较低。但在房价变动 趋势上, 即使在同一区 域经济水平类 似的不同城
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经济理论与经济管理 2010 年第 8 期
[ 关键词] 住房价格; 变动趋势; 聚类分析; 影响因素 [ 中图分类号] F293 3 [ 文献标识码] A [ 文章编号] 1000- 596X ( 2010) 08- 0005- 10
一、对 1999 年以来中国城市住房 市场价格变动趋势的回顾
随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断 加速, 城镇住房市场 化改革在不断推进。1998 年 全面实施的住房制度改革, 基本结束了传统的计划 经济体制下具有显著福利性的住房分配制度, 加快 了以个人购买住房为主要特征的市场化、货币化的 改革进程。随着住房抵押贷款制度、城镇土地使用 权出让、低收入居民住房保障等制度逐步建立与完 善, 我国城镇住房市场进入了持续繁荣的高速发展
区域 中部
西部
城市
太原 武汉 合肥 南昌 郑州 长沙 南宁 昆明 西安 乌鲁木齐 银川 西宁 兰州 成都 重庆 贵阳 呼和浩特
-
住宅价格 ( 元/ 平方米)
3 743 4 681 3 425 3 361 3 598 3 165 3 726 3 499 3 768 3 031 2 592 2 817 3 062 4 778 2 640 2 866 2 511
经济理论与经济管理 2010 年第 8 期
中国城市住房价格变动影响因素分析
许光建, 魏义方, 戴李元, 赵 宇
( 中国人民大学公共管理学院, 北京 100872)
[ 摘 要] 近 10 多年来, 我国房地产业高速发展, 住房市场价格呈现持续上涨的特征。本 文运用聚类分析方法, 依据房价波动情况, 将全国 35 个大中城市划分为三类。在此基础上, 从 全国层面以及不同类别城市的角度进行比较分析, 通过回归分析得出以下结论: 除了地价、居民 收入、信贷规模等宏观性的影响因素外, 城市基础设施、教育、医疗卫生等公共服务的投入也在 一定程度上影响着房价的变动以及不同城市房价水平的差别。
11 648 5 598 2 630 8 115 4 808 8 212 6 843 4 155 4 788 5 244 8 940 8 781
12 823 4 435 3 856 5 617 3 344 3 515
房价指数 ( 上一年= 100)
109 5 105 8 105 8 105 9 102 7 108 6 109 2 107 2 105 1 103 9 102 7 99 8 98 1 110 4 104 6 104 8 107 0 1所示。整体上, 近 10 多年来, 我国 房价收入比在 6 ∃ 1~ 7 5 ∃ 1 之 间。2003 年以前, 房价上涨并不明 显, 但与此同 时居民收入快速提高, 城镇居民房价收入比在相对 较低水平上小幅波动, 这一时期居民的住房支付能 力相对较强。进入 2004 年以来, 居民收入水平的 大幅提高并未提升住房负担能力, 房价收入比大幅 跃升, 并在 2009 年达到最高比 7 87 ∃ 1。中国城 镇居民住房支付能力的显著下降, 房价高速增长无 疑是一个重要的推动因素, 但是, 随着人们生活水 平的不断提升, 由对面积、性能等住房品质要求的 提高所带来的影响亦不容忽视。
竣工与销售面积之比远大于 1, 住房供给远远超过 住房需求, 1999 年二者的比例接近 1 5 倍; 2005 年首次出现了需求大于供给的状况, 此后两者差距 呈现扩大趋势; 2008 年商品房竣工销售面积首现 回落, 房屋竣工与销售面积比近似为 1, 需求迅速 减少, 同期的 房价也出现了 11 年来的首次回降; 2009 年这 一趋 势得到 扭转, 市 场需 求迅速 回升, 供需比为 0 75, 差距达到近年 来最大水平, 住房 供给远远小于住房需求。
根据笔者对国内外学者研究成果的梳理, 影响 住房价格波动的宏观因素主要有人口、居民人均收 入、信贷规模、土地价格以及利率等。
一般来说, 人口数量较多的城市或地区, 住房 的需求量也越大, 相应的, 住房价格也越高。随着 城市化水平的不断提高和市场化进程的不断加速, 城镇人口迅速增长所带来的对商品住房基本居住需 求的增加, 是近年来房 价快速上涨的 重要因素之 一。可以认为人口规模与城镇住房价格存在正相关 关系。
市, 房价上涨速度也存在明显的差异, 部分经济水 平欠发达城市房价涨幅亦处于较高水平。
表2
2008 年 35 个大中城市住房销售价格与房屋销售价格指数
区域 东部 东北
城市
北京 天津 石家庄 上海 南京 杭州 宁波 济南 青岛 福州 厦门 广州 深圳 海口 沈阳 大连 长春 哈尔滨
住宅价格 ( 元/ 平方米)
时期。 经过 10 多年的发展, 我国的住房产业市场化
程度不断提高, 住房投资在 GDP 中的比重越来越 高。根据有关统计资料, 2009 年商品住宅投资占 全社会固定资产投资的比例达 11 39% , 住房产业 已逐渐成为我国的支柱产业之一。但与此同时, 住 房的销 售 价 格也 持 续 上 涨。 1999 年, 全 国城 镇 ( 不含我国的台湾、香港、澳门地区, 下同) 平均 房价仅为每平方米 1 857 元, 到了 2009 年, 平均 房价就超过 了 4 000 元, 10 年 间上涨了 2 4 倍之 多。分年度来看, 2004 年涨幅最大, 同前一年相 比的住房销售价格上涨了 9 4% 。此后房价涨幅有