城市更新与中国土地制度改革-陶然_final
我国城市更新土地开发问题与投资模式浅析
我国城市更新土地开发问题与投资模式浅析【摘要】我国城市更新土地开发问题日益突出，土地资源紧张和不合理利用已成为亟待解决的难题。
本文从城市更新土地开发问题和投资模式两方面进行分析。
在城市更新土地开发问题方面，主要涉及城市土地资源产权不清晰、开发过程中存在的环境污染问题等。
在投资模式分析方面，探讨了政府主导与市场化运作的利弊，并提出了多元化的投资模式应对城市更新土地开发挑战。
总结指出，需要政府和市场合力推动城市土地更新，引导资金向可持续发展领域投入。
展望未来，应加强城市规划与土地利用管控，促进城市更新土地开发方式创新，实现可持续发展目标。
【关键词】城市更新、土地开发、问题、投资模式、我国、分析、总结、展望、背景介绍、研究意义1. 引言1.1 背景介绍我国城市更新土地开发问题与投资模式浅析引言随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，城市更新与土地开发成为一个重要议题。
城市更新不仅可以改善城市环境和提升城市品质，还可以有效利用地方资源，促进经济增长。
在城市更新与土地开发过程中，也不可避免地面临着诸多问题和挑战。
城市更新过程中存在着土地使用权、产权归属等方面的不确定性问题。
在土地开发过程中，往往会涉及到多方的利益关系，土地产权不清晰、土地流转难等问题成为了阻碍城市更新的重要因素。
土地开发过程中的资金投入也是一个亟需解决的问题。
城市更新往往需要大量的资金支持，而传统的土地开发模式可能并不适应当前城市更新的需求，如何将资金有效引入到城市更新中，成为了摆在我们面前的一个难题。
我国城市更新土地开发问题不容忽视，需要我们认真分析并寻求解决方案。
本文将对我国城市更新土地开发问题及投资模式进行深入分析，以期为我国城市更新与土地开发提供一些有益的启示。
1.2 研究意义城市更新土地开发问题与投资模式是我国当前城市发展中一个十分重要的课题。
随着城市人口的不断增加和城市化进程的加快，土地资源的开发利用已经成为其中的关键环节。
土地制度改革对城市发展的影响
土地制度改革对城市发展的影响在现代化进程中，城市是经济社会活动的重要场所，也是吸引人才、创新和投资的重要区域。
土地是城市的基础要素，土地制度改革是城市发展的重要一环。
土地制度改革对城市地位、城市结构、城市管理、城市生态、城市经济、社会等影响巨大。
一、提高城市地位土地制度改革提高了城市在国土利用中的地位。
新中国成立后，土地实行公有制，实行集体所有制、国有经济开发土地、管理个人私有土地等制度。
这些制度体现了土地居于国家、集体和公民个人的权利之下。
随着城市建设加速，土地制度改革也得以推进。
通过土地征收、土地出租、土地让价、土地承包等方式增强了国家、集体对土地的管辖和掌控，提高了城市在土地上的权益。
二、调整城市结构土地制度改革调整了城市的结构。
城市的空间布局、基础设施建设、土地利用方式等决定了城市的结构类型。
土地规划、土地整治、土地重建等改革措施不仅优化了城市的布局和规模，而且促进了城市土地资源的高效利用，形成了市中心、商业区、住宅区、工业园区、旅游区等多样化的城市空间形态。
三、加强城市管理土地制度改革增强了城市的管理能力。
在过去，土地使用权的管理和控制比较复杂，土地征收处理、土地承包和使用权覆盖面不够广泛、土地服务质量低等问题阻碍了城市的发展。
土地制度改革完善了相关法律法规、规章制度、监管机制、信息化平台等，加强了市场激励、国家干预和社会监督的力度，有效提升了城市的管理效率和效果。
四、保护城市生态土地制度改革保护了城市的生态环境。
城市是多元化的生态系统，城市土地利用对环境、气候、资源等环境因素产生深远影响。
受到人造影响的生态系统受到威胁，也影响城市的可持续发展。
土地制度改革通过控制土地污染、提高土地利用效益、加强生态维护和土地资源保护等措施，实现了经济、社会和生态效益的有机统一。
五、推动城市经济土地制度改革推动了城市经济的发展。
土地利用与城市发展有着密不可分的关系。
城市土地在人和物的流动中起到重要的作用，发展土地使城市的吸引力更强。
城市更新(百度百科)
城市更新科技名词定义中文名称：城市更新英文名称：urban renewal定义：通过清除和改造房屋、基础设施和公共设施对衰退的邻里进行改造。
应用学科：地理学（一级学科）；城市地理学（二级学科）以上内容由全国科学技术名词审定委员会审定公布百科名片城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。
包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
城市更新的目标城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体（建筑物等硬件）的改造；另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。
在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。
城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。
城市更新的调查分析城市更新的调查内容一般包括建筑物调查、土地使用调查、人口调查、交通调查、公共服务设施调查、环境设施调查、市政设施调查、环境卫生调查、社区关系调查和空间场所调查等十个方面，当然，也包括历史、气象、地形地貌和工程地质方面的内容。
城市更新的方式城市更新的方式可分为重建或再开发（redevelopment）、综合整治以及功能改变三种。
中国城市土地制度改革时间表
中国城市土地制度改革时间表
摘要：
一、引言
二、中国城市土地制度改革的背景
三、中国城市土地制度改革的过程
四、中国城市土地制度改革的意义
五、总结
正文：
中国城市土地制度改革是新中国成立以来进行的一项重要改革，旨在建立一个符合市场经济需求的土地制度。
改革的过程可以分为三个阶段。
第一阶段是改革开放初期，主要是通过试点的方式进行土地制度改革。
1980年代初，深圳、珠海等四个城市被列为试点，开始进行土地使用制度改革。
这一阶段的改革主要是针对城市土地使用权的流转问题进行探索，试图通过市场机制来调节土地资源的配置。
第二阶段是20世纪90年代，这一阶段主要是推进城市土地的国有化改革。
改革的方式是通过征收土地出让金，将城市土地从私有制转变为国有制。
这一改革奠定了中国城市土地制度的基础，为后续的土地制度改革提供了保障。
第三阶段是21世纪初，这一阶段主要是完善城市土地管理制度。
2004年，《城市房地产管理法》修订，规定了城市土地使用权的取得、流转和退出机制，为城市土地制度改革提供了法律依据。
中国城市土地制度改革的意义在于，它推动了中国城市化进程的加速，促进了土地资源的合理配置，提高了土地利用效率，为中国经济的快速增长提供了重要的支撑。
城市更新未来中国政府的城市更新和建设规划
城市更新未来中国政府的城市更新和建设规划城市更新：未来中国政府的城市更新和建设规划近年来，中国城市化进程日益加快，城市更新和建设规划成为中国政府关注的焦点之一。
城市更新旨在提升城市功能、改善居民生活质量、推动经济发展，而政府在城市更新和建设规划中起着重要的引导和监管作用。
本文将探讨未来中国政府在城市更新方面的规划和发展。
一、城市更新的背景与意义随着城市化进程的加快，我国许多城市出现了老旧小区、基础设施不足、环境污染等问题。
这些问题不仅制约着城市发展，还影响着居民的生活质量和幸福感。
城市更新作为解决这些问题的有效途径，具有重要的现实意义和长远的战略意义。
城市更新能够改善城市环境，提升城市形象，提高城市的综合竞争力。
通过更新改造，可以消除城市中的旧旧容、脏乱差现象，提高城市的品质和居住环境，增强城市吸引力。
城市更新可以刺激经济发展，促进就业增长。
在城市更新的过程中，涉及到房地产开发、基础设施建设、景观改造等各个领域，这将带动相应产业链的发展，增加就业机会，推动经济的持续健康发展。
城市更新可以实现资源的优化配置。
通过更新和改造，可以合理配置城市土地和资源，提升资源利用效率，推动可持续发展。
二、政府在城市更新中的角色定位1. 规划引导：政府在城市更新中扮演着规划者的角色，负责制定城市更新的方向、目标和规划。
政府应该根据城市的实际情况，结合社会经济发展需求和生态环境保护要求，制定科学合理的城市更新规划，明确更新区域、时间节点、改造内容等重要指标，为城市更新提供清晰的发展路径和基本要求。
2. 资金投入：政府在城市更新中应加大财政投入，提供必要资金支持。
城市更新需要大量资金，政府应通过财政预算、专项资金、土地利用等方式，加大对城市更新的财政投入，确保城市更新工作的顺利推进。
3. 政策支持：政府应出台相关政策，鼓励和支持城市更新。
政府可以通过优惠政策、税收减免、用地扶持等方式，为城市更新项目提供便利条件和良好环境，吸引社会资本参与城市更新。
城市更新理念与中国城市现实
基本内容
随着城市化进程的加速，城市更新已成为当今城市发展的重要议题。本次演 示将介绍城市更新的理念，分析中国城市更新面临的现实问题，并提出一些创新 思路和实践，以期为中国城市的更新和发展提供有益的参考。
城市更新是指对老旧、落后、不适应现代化发展需要的城市区域进行改造和 更新，以提高城市的整体品质和竞争力。城市更新不仅有助于提高城市形象，还 能改善居民生活质量，推动城市的可持续发展。在国内外许多城市，城市更新已 成为一项重要的城市发展战略。
3、设计导向英国城市更新强调 设计导向，注重历史文化的保护 和传承
1、加强政府引导和支持中国政府在城市设计与城市更新中应发挥更加积极 的角色。借鉴英国经验，政府可以制定相关政策、提供资金支持，引导和推动城 市更新项目的实施。同时，要确保政策的连续性和稳定性，以保障项目的长期发 展。
2、扩大社会参与中国在城市更新过程中应注重扩大社会参与。通过举办公 民论坛、听证会等活动，吸引广大市民和参与城市更新项目。这不仅可以提高公 众对项目的认同度，还能为项目的实施提供宝贵的建议。此外，加强企业、社会 组织等多元主体的参与，共同推动城市设计与城市更新。
3、强化设计导向中国在城市更新过程中应注重设计导向，尊重和保护历史 文化。设计师们应充分考虑当地的历史、文化、风貌等元素，力求打造具有特色 的城市空间。同时，要积极采用创新的设计理念和技术手段，提升城市更新的品 质和效率。
4、注重整体规划与可持续发展中国在城市设计与城市更新过程中，应注重 整体规划，确保项目与城市发展相协调。此外，要注重可持续发展，确保项目对 环境友好、对经济有益。在项目实施过程中，要注重绿色建筑、节能减排等环保 技术的应用，以实现城市的可持续发展。
城市更新理念是城市更新的核心指导思想，它涉及到城市化、可持续发展、 人民群众利益等多个方面。首先，城市更新是城市化的必然要求。随着城市的发 展，老旧区域的建筑物、基础设施等已无法满足现代城市的需求。因此，对这些 区域进行更新和改造是城市化进程中的必要环节。其次，城市更新也是可持续发 展的需要。
新发展格局与城乡土地制度改革的突破
作者： 陶然
作者机构： 中国人民大学,北京100872
出版物刊名： 中央社会主义学院学报
页码： 138-148页
年卷期： 2021年 第3期
主题词： 城乡土地制度;土地;人口;城市化;新型城镇化
摘要：我国既有城市化与经济增长模式下出现了"土地过度城市化"与"人口不完全城市化"现象.构成该模式的现有城乡土地制度、户籍制度、规划制度、地方财政制度对我国推进新发展格局构成了一个整体性的挑战.迄今为止,各级政府所推动的改革措施更多是被动式反应,不足以改变地方政府在既有利益格局中的扭曲性激励,难以全面打破城乡土地制度对我国经济、社会与环境可持续发展所施加的体制性约束.如何突破?本文提出必需首先对现有城乡土地制度及其背后的工业化、城市化模式和运作机制有一个系统性的理解,才能更好地认识其带来的各种矛盾与扭曲,并有效把握城乡土地制度与户籍、规划、地方财政等制度的紧密联系.以此为基础进行合理的城乡土地制度顶层设计,从中央层面推动整体性改革,逐步扭转既有发展模式下各方博弈所引发的扭曲性格局,最终建立新型城市化、乡村振兴与城乡协调发展,实现中产中国、共同富裕.。
陶然｜旧区更新：破解三大博弈困局有三策
陶然｜旧区更新：破解三大博弈困局有三策作者陶然（中国人民大学经济学院教授，中国城市百人论坛成员）感谢中国城市百人论坛的邀请。
最近这一轮政府较大规模的宏观宽松，又带来了一些城市房价的快速上涨与住房调控。
如果珠三角、长三角这样的人口流入地城市不能通过有效地把区位良好的土地供应出来，那么就相当于浪费了宏观宽松的环境。
以珠三角为例现在珠三角许多城市的房价，让这些地方的很多城中村、老旧小区改造早就有了拆除重建的价值。
所以这一轮宏观宽松是很多城市进行城中村、城边村、；老旧小区改造拆除重建式更新最好的机会。
一旦顺利实现拆除重建式更新，不仅城市面貌会显著改善，更新地段原业主的资产价值与居住条件得到实质性提升，地方财政收入也能有效增加，并为提升城市基础设施与公共服务水平提供扎实的财政基础，开发商在得到丰厚开发利润的同时，也会同时有效地增加城市住房、产业用地与用房供应，实现产城融合，显然是一个可持续的多赢局面。
但上述多赢的局面在现有珠三角城市更新实践中却往往难以实现。
无论是三旧改造还是城市更新，很多旧改项目都出现了非常严重的博弈困局与时间陷阱。
这里的所谓博弈困局，就是业主（村民、居民和集体物业持有者等）、开发企业和政府在项目推进过程中三方博弈往往难以实现合作均衡，尤其是钉子户导致拆迁缓慢，政府审批程序耗时过长，就必然会带来城市更新的时间陷阱。
很多更新项目耗时很长却看不见项目完成的终点。
一个项目耗时五六年很正常，有的项目甚至十年也无实质性进展。
为什么本来是一个多赢局面，为什么出现了开发商、业主和政府三输？关键是现有的拆迁谈判博弈机制存在重大缺陷，导致更新博弈中的各方利益难以兼容，加上现有城市更新流程又过度复杂化而耗时过长，结果是现有更新中的博弈困局不仅无法得到有效缓解，反而是相互强化，最终带来城市更新进度缓慢，效率低下。
如何解决城市更新速度缓慢的困局，我们这里提出未来需要通过两个竞争加一个腾挪的策略。
其中第一个竞争，是指作为土地潜在供给方，各个更新片区为加入年度更新计划，就拆赔标准支持比例高低而展开的片区间竞争；第二个竞争是在第一个竞争完成并选择出进入年度更新计划的片区后，让各个开发商作为片区更新的潜在土地需求方为取得更新项目而就更新方案、缴纳地价及配套招商目标而展开的竞争。
新城镇化应走出当前改革误区
新城镇化应走出当前改革误区陶然等:编者的话】新领导人上台，中国经济进入下行，2014年对中国经济而言并不是普通的一年，中国各领域的改革措施逐渐推出，却有进有退。
陶然教授为FT中文网年度报告撰写《对2014年中国经济改革的回顾与反思》系列文章，希望不仅对中国过去一年的系统性改革逻辑做出梳理判断，同时希望有破有立，将基于实地考察的地方行之有效的经验和经过系统研究的国外经验悉数呈现，防止中国在一些关键性的改革方向上选择错误，群策群力帮助中国经济实现平稳转型。
关注中国新型城镇化发展在既有城市户籍、土地改革中存在的误区，并提出及未来突破困局的路径。
本届政府希望推动经济、社会可持续发展的一个主攻方向，是通过户籍、土地、财政体制改革，从以“土地城镇化”为主导的传统模式转向更多注重“人口城镇化”的新型城镇化模式，让数以亿计、主要来自农村的流动人口在城市里获得均等化公共服务，实现家庭式、永久性迁移，最终完全市民化。
当前中国工业化与城镇化模式是以“土地财政”、“土地金融”为依托，通过扭曲工业、商、住用地相对价格和城市土地利用结构而进行的。
地方政府一方面压低工业地价，并以开发区为主体进行大规模制造业招商引资，另一方面又通过限量、高价供应商、住用地获取垄断利润、乃至过度抵押未出让商、住用地储备进行借债，并不断吹大开发区、新城区建设泡沫。
这个模式虽然短期可以带来较快的增长与就业，但从长期看确实不具备经济、社会和环境的可持续性。
也正是意识到既有模式不可持续，中央政府开始努力做出一些政策面的重要调整。
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。
2014年3月，国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，提出走新型城镇化道路并将其上升为国家战略。
2014年7月30日，国务院还印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，提出“要进一步调整户口迁移政策，统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度”。
一文弄懂城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治01 旧改，则属于“旧房改造”，旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，即企业实施，方向是市场化、商品化。
02 “棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。
也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。
针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造”。
只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
03 综合整治：考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。
通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
04 另外还需要提及土地整备-整村统筹土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。
中国的城市化与土地制度改革
中国的城市化与土地制度改革
蔡继明
【期刊名称】《江苏师范大学学报（哲学社会科学版）》
【年(卷),期】2011(037)004
【摘要】我国宪法一方面规定城市的土地归国家所有,农村的土地归集体所有,这就意味着无论是公益性还是非公益性土地需求,都必须通过国家的征地行为来满足,必须先变成国有；另一方面《宪法》又明确表明,国家只有出于公共利益的需要,才能对农地进行征收或者征用.现行征地制度中存在着这个二律背反,应进一步创新和完善城市国有土地制度改革和农村集体土地制度改革的基本思路,尤其要重视研究解决城乡建设用地增减挂钩中土地增值的分配、城市化与土地适度规模经营以及农民增收的关系、城乡宅基地同权同价以及粮食安全责任分摊等问题.
【总页数】5页(P131-135)
【作者】蔡继明
【作者单位】清华大学政治经济学研究中心,北京100084
【正文语种】中文
【中图分类】F291.1
【相关文献】
1.墨西哥土地制度改革与土地城市化进程评估 [J], 刘学东;
2.墨西哥土地制度改革与土地城市化进程评估 [J], 刘学东
3.土地资本化、城市化与城市经济增长——深圳土地制度改革的意义 [J], 王媛
4.推进中国土地制度改革的百家论坛——评介财经版新书《论中国土地制度改革》[J], 梁涛;单明理
5.城市化、城市化红利与土地制度改革 [J], 王伟
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田园城市对中国城市规划的影响
田园城市对中国城市规划的影响英国社会改革家霍华德提出的田园城市理论是一种城市建设和社会改革理论，倡议建立一种兼具城市和乡村优点的田园城市，用城乡一体的新社会结构形态来取代城乡分离的旧社会结构形态。
作为19世纪末20世纪初西方重要的社会改良学说，田园城市理论的诞生有着深刻的社会和时代背景，深刻地影响着西方现代城市规划学的产生和发展。
本文把对田园城市理论的关注视角从西方扩大到东方的近代中国，就“新潮”的田园城市理论如何通过当时中国市政学者的积极引介而传入中国，以及它对民国时期市政学者的城市理念以及当时中国城市规划建设产生的影响等问题进行了论述。
20世纪20年代以后，中国市政改革运动普遍开展，大量吸收西方最新的市政体制和城市规划建设思想，成为这一改革运动的重要理论来源。
当时的田园城市理论作为其中最重要的理论之一也渐入中国。
曾在国内外大学里学习市政学或相关相近学科的新型市政学者发挥了重要的作用，他们积极地把田园城市理论引介到中国，希冀改善每况愈下的城市生活环境，防止中国的城市建设重蹈西方城市过去因“激进进展”而出现的种种问题的覆辙，打破城市与乡村两者发展相互隔离的状态，实现二者的平衡发展，此外，还可应对新的战争形势下城市防空的需要。
市政学者们积极宣传和引介田园城市理论的同时，提出了详细的田园城市理论的实施计划。
然而，他们的实施计划只是在片断式解读和简单套用霍华德田园城市模式的基础之上，对其物质技术形态和西方其他一些市政改革潮流成果进行拼筹的结果。
有意无意地忽视了霍华德以土地制度改革为核心的“社会城市”的社会改革思想。
当然，田园城市理论的出现和他们的田园城市市政计划也在一定程度上影响着市政学者的市政理念。
他们极力呼吁对城市规划设计的重视，以保证中国城市发展沿着科学健康的道路进行，强调分散主义原则和对城市进行功能的分区规划，开始注意城市与农村之间的平衡协调发展，反对城市繁荣发达、乡村破败落后的畸形发展状态，注重城市里公园、广场等公共活动场所的规划建设，等等。
人的城镇化
人的城镇化作者：王玉光兰亚红丁沙来源：《财经国家周刊》2012年第22期未来十年，在外部环境挤压之下，中国将面临一个“扩大内需”的重要战略机遇期。
其关键就在于消费需求的释放。
房地产业的发展和城镇化的推进，曾经为中国过去的“黄金十年”贡献巨大，但也沉积下决策层和国人太多的纠结，在下一个十年里，它是否能够成为经济发展的良性助推剂？毫无疑问，城镇化将成为新十年决策层拉动内需的主轴之一，与此同时，房地产业将迎来更为理性的发展机遇。
但是，如何保证城镇化的有序推进，而不会成为乱哄哄的“城镇化运动”？如何保证房地产业不会成为少数利益集团致富的加速器？全国工商联房地产商会会长聂梅生接受《财经国家周刊》记者采访时表示，推进新型城镇化必须向“人的城镇化”转型。
要换一个思路看待房地产调控，并从推进新型城镇化角度入手，解决房地产业的健康发展问题。
得失“上半场”毫无疑问，城镇化是保持中国经济可持续增长的持久动力和最大的潜在内需。
通过推进城镇化扩大内需、促进经济转型的战略，已经日渐清晰。
在中国近十年年均10%经济增长率中，城镇化率贡献了3个百分点。
城市化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。
国务院副总理李克强也曾在多种场合强调，城镇化是最大的内需潜力所在。
未来二三十年，我国每年将有1000多万人口转移到城市，必将持续释放巨大内需，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。
然而，如果将过去的城镇化视为“上半场”，那么这半场的城镇化推进中，一些地方还没有太多的经验，在“在摸着石头过河”的实践中暴露出诸多问题。
人口和资源过度向中心城市聚集，造成交通瘫痪、就业困难和资源匮乏。
尤其是房地产泡沫化的扩大，使得房地产业一定程度上绑架了地方政府。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广就认为，过去十年，中国所谓的“城市化”实际上已在全民炒房的氛围下沦为“房地产化”。
在他看来，“建十套房子分给十个人，是城镇化；但只分给一个人，就是房地产化”。
城市规划中的城市更新与土地政策创新
城市规划中的城市更新与土地政策创新在当今社会，城市的发展与变迁如同一场永不停息的交响乐，而城市规划则是指挥这场交响乐的关键角色。
其中，城市更新与土地政策创新作为重要的篇章，对于塑造城市的未来面貌和提升城市的品质具有至关重要的意义。
城市更新，并非简单的拆旧建新，而是一个综合性、系统性的过程。
它旨在解决城市发展中的各种问题，如老旧城区的功能衰退、基础设施的老化、生态环境的恶化等，以实现城市的可持续发展。
在这个过程中，需要充分考虑到居民的需求、历史文化的保护以及社会经济的平衡。
老旧城区往往存在着房屋破旧、公共设施不足、交通拥堵等问题。
通过城市更新，可以对这些区域进行重新规划和改造，改善居住环境，提升居民的生活质量。
例如，将废弃的工厂改造成创意产业园区，既能保留工业遗产，又能为城市注入新的经济活力；对老旧小区进行加装电梯、改造管网等工程，让居民生活更加便利。
然而，城市更新并非一帆风顺，其中面临着诸多挑战。
资金的筹集就是一个关键问题。
城市更新项目通常需要大量的资金投入，如何吸引社会资本的参与，同时保障公共利益，是一个亟待解决的难题。
此外，居民的意愿和利益协调也是一大挑战。
在更新过程中，可能会涉及到居民的搬迁、补偿等问题，如果处理不当，容易引发社会矛盾。
这时候，土地政策创新就显得尤为重要。
传统的土地政策在面对城市更新的复杂需求时，可能会显得力不从心。
因此，需要通过创新来为城市更新提供有力的支持。
土地政策创新可以体现在多个方面。
首先是土地供应方式的创新。
可以探索更加灵活多样的土地供应模式，如长期租赁、先租后让等，以降低土地获取成本，提高土地利用效率。
其次是土地用途管制的创新。
在符合规划和相关法规的前提下，适当放宽对土地用途变更的限制，使得一些闲置或低效利用的土地能够得到更好的开发利用。
例如，某城市的一个老旧商业区，由于商业模式的转变，逐渐失去了往日的繁荣。
通过土地政策创新，允许将部分商业用地调整为商住混合用地，建设了一批公寓和配套商业设施，不仅提升了土地价值，还为该区域带来了新的活力。
城市更新与土地改革制度研究
城市更新与土地改革制度研究随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，城市更新和土地改革是大家热议的话题。
历年来的土地改革制度，都是围绕农村来进行的。
但是随着农村的土地改革逐渐完善，城市的土地改革还需要进一步深化。
本文主要研究城市化进程中土地改造这个宏观概念，以及改革过程中土地收益的分配关系，從而探究城市更新与土地改革之间的关系。
标签：城市更新；经济发展；土地改革；探究土地改革是城市化发展不可避免的一个重要组成部分。
以新的土地制度为标准，服从新时代经济发展需求，根据城市更新的需要，对城市所有土地进行新一轮的利益分配。
以群众利益为中心，改良旧有的、不合理的利益分配制度，以达到群众利益最大化，就是土地改革的基本原则。
一、我国的土地改革的意义首先要了解什么是土地改革制度，土地改革制度从狭义上去理解，就是土地所有权的再分配，根据现实的社会条件状况，以更加客观或者是从其他利益的角度进行现有的部分土地所有权的再分配。
通俗来说，就是把一部分人的土地所有权通过某种方式分配给另外一部分人。
但是从广义的角度来说，土地改革制度不仅仅是土地所有权的更替，更加包括土地租赁契约的一个改变。
也就是说不只是所有权改变才能称为土地改革，土地的使用权限更变也可以称为土地改革。
而我国现有的土地制度就是土地的社会主义公有制。
1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》，这一法律废除了曾经的封建土地制度，将所有的土地所有权和使用权分离开来，在国家保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标协议等方式，将土地的使用权力以一定的价格、年限或者使用途径转让给使用者。
二、城市更新与土地改革的关系城市更新是我国城市化发展的主要方式。
城市更新的含义就是现有的城市规划已经不符合现代化的城市居民居住和发展，它在空间和格局上，都不能符合现代化居民的生活工作要求。
所以必须要根据现代化的需求，将城市空间和布局，做必要的、有计划的调整。
这个调整过程是漫长的，是循序渐进的。
超越“反公地困局”——城市更新中的机制设计与规划应对
commons predicament of wild speculation" by "nail households^^ in different areas and "the anti・ commons predicament of too many leaders" caused by commonly existing "multi-department management” by government. The paper proposes a two-step game mechanism design accompanied with a simplification of urban renewal approval process to address the serious challenges in China's urban village redevelopment and urban renewal. KEYWORDS: predicament of the anti-commons; urban renewal; two-step game mechanism design; simplification of planning approval process
ABSTRACT: Since the 1990s, industrialization and urbanization of China have been boosted very fast through an institutionalized land expropriation and leasing system. A lot of urban villages appeared driven by various elements including the constant expansion of city border, the circumvention around rural homestead, and the housing demand by medium- and low-income group in the large number of migrant population. In recent years, in order to pursue economic benefits and promote city image, government of cities tried to accelerate the urban village redevelopment and urban renewal, but only resulting in slow progress and deepened social conflicts. The authors introduce the concept of “predicament of anti-commons'' and related theory to explain the predicament in urban planning renewal, which can be summarized as "the anti
城市更新与中国土地制度改革-陶然_final
深圳城市更新仍存在矛盾
钉子户问题：无论是政府征地，还是开发商直接 谈判，都难以处理钉子户—岗厦案例。 开发商挑肥拣瘦：往往以容易改造地段或城中村 开始，把改造难度大地段留给政府和未来。 只解决拆除重建类大产权问题，未解决功能改变 类、综合整治类改造后的产权问题。 村民自主改造中的融资与审批问题，村民自主开 发或开发商改造都存在审批环节繁琐、时间过长 、来回审交叉审问题。
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深圳城市更新：已有突破
设定城市更新单元，拆除重建类，功能改变类， 综合整治类——对拆除重建，政府让利。 拆除重建类更新项目中城中村部分，容积率在2.5 及以下部分，不再补缴地价；容积率在2.5至4.5 之间部分，按照公告基准地价标准20%补缴；容积 率超过4.5部分，按公告基准地价标准补缴。 特别是城中村补缴地价拆除重建后，符合有关规 定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全 产权，并可以自由转让。
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从“哑铃型” 向“纺锥形” 转换
这道光谱在中国城市的分布是 “两头大，中间小 ”的“哑铃型”结构。光谱两个极端都存在基础 设施建设严重不足及公共服务不到位问题。 土地制度改革目标，就是要将这“两头大、中间 小”的“哑铃型结构”逐步转换为“中间大、两 头小”的“纺锥形结构”，最终让所有地段都通 过有效的融资和土地用途改变，实现基础设施完 善、公共服务到位的城市更新和地段升值。
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2009年之后的发展
其次，是所谓的“道德风险”。 • 贷款主要发放者是国有银行，中央政府鼓励借 贷投资，刺激内需，地方政府未来即使还不起 ，也一定会由中央来兜底，基础设施以及更多 工业开发区建设，至少可以给地方政府带来本 地基础设施与城市建设的改善。 • 地方政府债务余额在09年之后几乎翻倍，达到 上10万亿规模，目前已经超出15万亿。
实施土地制度改革助推城镇化之路
实施土地制度改革助推城镇化之路中国社会科学院农村进展讨论所讨论员党国英于近日在深圳创新进展讨论院发表题为“城镇化与土地制度改革”的演讲时说，现在讲中国经济下行压力很大，影响内需增长缓慢需留意两个问题：一个在经济领域，恩格尔系数比较高，食品价格比较贵；一个是居住形态，他把中国的居住形态叫做“集体主义的居住形态”。
中国的城镇化之路需要土地制度改革来推动。
土地原来不是什么问题中国土地根据做经济地理的专家给出的结论，也许60亿亩适合人类居住，人均有4.4亩党国英认为，现在这样的一个土地资源状况不影响中国城镇化。
可以将中国跟欧洲的荷兰做比较，由于荷兰土地制度被美国学者认为是“世界上最好的土地制度”。
荷兰的每亩城市用地的产出也许是160万元人民币，深圳是153万，中国的平均数是30万。
假如我们通过努力，全国的城市建设用地都达到深圳的水平，我们的GDP总量可以翻5倍。
毫无疑问可以达到发达国家的状况。
即使现有的城市用地不用扩张，就足以满意我们经济增长的需要，而且空间特殊大，这就是为什么说原来土地不是问题。
土地最大的问题是铺张，GDP每增长1%，我国所占用的耕地是日本同一数据的10 倍左右，我国的土地集约利用水平很低。
党国英认为，另外一个就是我们的居住形态需要大大改观，他把中国的居住形态叫做“集体主义的居住形态”。
它有这样三个特点：一个是我们的居民没有土地财产权，土地使用权都是共同共有，由于主要是楼房。
其次，中国居民区占城市建成区的比重一般在25%以下，法律规定标准是25%-40%，而欧美国家一般是40%-60%。
第三，我们的独栋房屋占的比重特殊小，欧美国家大大超过我们。
比如在荷兰——这是所谓紧凑型城市进展的典范，它的独栋房屋占总房屋的比重一般是50%，甚至70%。
这样一个居住形态能不能改？比如我国独栋房屋的比重能不能提高到全部房屋的60%左右，把我们的居民区占地比重由25%提到45%，能不能做到？党国英认为，完全可以做到。
城市更新和成片开发及土地储备工作的融合探讨
城市更新和成片开发及土地储备工作的融合探讨作者：张帅戚海静来源：《科技创新导报》2022年第08期摘要：土地储备作为城市土地管理的关键内容，关乎城市的土地利用水平和未来发展趋势，土地储备制度在优化城市空间发展格局过程中起到了重要的引领作用。
随着国家政策的不断完善与升级，城市更新上升到国家战略层面，片区综合开发逐步成为推动新型城镇化建设的重要开发模式，城市更新和土地征收成片开发政策的出台，为土地储备工作提供了新的方向和指导。
本文通过研究城市更新、土地征收成片开发和土地储备三者的联动关系和融合发展趋势，针对徐州市土地储备现状问题，探索提出新形势下土地储备工作的创新路径，挖掘存量潜力，以期达到优化城市空间结构、改善城市面貌的目的，并形成一套可复制、可推广的土地储备和城市更新“徐州经验”。
关键词：土地储备城市更新成片开发空间结构优化党的十九届五中全会公报指出，“十四五”时期要推进以人为核心的新型城镇化，需要促进城市的可持续发展，提升人民群众的生活质量。
中央提出城市要坚持集约化发展，树立“精明增长”“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
城市更新是城市化发展进程的必然结果，并将成为未来城市空间供给的重要途径[1]。
2020年11月5日，自然资源部印发《土地征收成片开发标准（试行）》（以下简称《标准》），对《土地管理法》规定的土地开发“成片征收”标准作出了规定，要求县级以上地方人民政府依据当地国民经济和社会发展规划、国土空间规划，组织编制土地征收成片开发方案，并报省级人民政府批准。
土地作为政府的资产，城市土地储备制度已逐渐发展为政府调控城市建设发展的重要方式。
我国土地储备制度有近20年的发展历程，在土地资源配置方式由计划配置转向市场配置等方面发挥了诸多重要作用。
科学合理的土地储备规划，能有效地保证国土空间规划的实施，优化城市土地利用结构，实现城市的可持续发展。
徐州市“十四五”规划目标明确要求：至十四五期末，基本完成市区城市更新计划项目，构建形成城市更新的制度框架、政策体系、工作机制，走出一条内涵式、集约型、绿色化的老工业基地城市高质量发展新路。
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新型城市化提出后地方城市建设大跃进
体制不改变，激励不会改变——这也是为什么中 国经济结构转型迄今为止难以成功关键所在。 地方财政压力下必然采取的行动—地方已开始大 干快上，经济下行压力下中央也不得不放水。 如何推进新型城市化并没有达成共识， 政府和 学界，中央和地方的意见都非常不统一。
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中国增长模式
能源，原材料，交 通运输， 垄断央 企， 国进民退
限量少供商住用 地，房地产泡沫
出口导向型的消费品 工业， 世界中低端消 费品工厂，贸易顺差
地方政府
低地价放量供应工 业用地招商引资， 压低人民币汇率导 致巨额外汇储备， 流动性过剩
金融部门抑制， 低利率给地方政 府与央企贷款
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2009年之后的发展
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未来如何改革？ 金融体制改革—利率自由化？ 邀请金 融危机早日到来！ 土地制度改革—推动集体建设用地直 接入市？ 推动城市房地产泡沫迅速崩 盘！
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中国城镇化进程中的土地问题：逻辑框架
城市 经济发展
城市化： •空间扩张 •人口迁移
土地 增值与城中村改造
?
失 地 农 民
?
外 来 迁 移 人 口
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2009年之后的发展
2008年后没有通过有效改革来为中长期、可持续增长 寻求突破口，而选择短期过度刺激财政、货币政策， 强化了既有增长模式所带来的系统性经济失衡。 2011年经济中货币投放量已经高达85万亿元，M2与GDP 之比严重失衡，达到180%，2013年超过100万亿。 货币泡沫堆积速度不可能持续，一旦货币扩张速度下 降难以支撑急速膨胀的土地市场。经济就可能会因流 动性收缩带来的乘数效应、土地市场非理性繁荣终结 造成严重冲击，并加剧银行体系风险，危及地方财政 安全乃至整体经济安全。
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坪山 “整村统筹” 实践的全国意义
构建一种“升级版城市更新”模式 有效遏制钉子户带来的空间反公地悲剧，有效减 少政府多重审批导致的法律反公地悲剧。 推广后可有效推动城市更新、城中村改造。 整村统筹与土地整备：通过区段征收、两步博弈 ，实现政府、开发商、村集体与村民、乃至外来 流动人口之间利益平衡，实现土地、户籍、财政 综合配套改革，扭转城市化中“化地不化人”现 象，实现健康城市化、推动经济、社会全面进步 。
日本的泡沫：与日本有所不同， 2009年以来 中国政府投资和政府引导的投资，不仅进一步 加速房地产泡沫化，而且也进一步导致了制造 业的产能过剩。 中国地方政府更通过投融资平台大规模扩张， 继续新建、扩建新城区、开发区。 2009、2010和2011年，工业用地出让分别为 14.1，15.4和19.3万公顷，不仅比金融危机前 有迅速增加，也大幅超过商住用地出入规模。
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中国增长模式
能源，原材料，交 通运输， 垄断央 企， 国进民退
限量少供商住用 地，房地产泡沫
出口导向型的消费品 工业， 世界中低端消 费品工厂，贸易顺差
地方政府
低地价放量供应工 业用地招商引资， 压低人民币汇率导 致巨额外汇储备， 流动性过剩
金融部门抑制， 低利率给地方政 府与央企贷款
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城市用地结构失衡
城市更新与中ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ土地制度改革
报告人： 陶然 中国人民大学经济学院 公共经济与治理研究中心
中国增长与城市化模式的几个思维误区
错误判断来自错误理论和不当观察。 几个例子 官员晋升锦标赛理论 土地财政就是低价征地，高价卖地 城市化刚需导致房价坚挺 中国劳动力短缺、刘易斯转折点已到来
按《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》 要求，至2010年独立工矿用地仅能增至约3.3万 平方公里（1996年2.77万平方公里，应增0.53 万平方公里）。但实际上，到2005年底，全国 独立工矿用地实际已增加0.89万平方公里。 到第二次全国土地调查结束的2009年底，又增 加了1万平方公里，总额已经达到4.3万平方公 里， 面积超过我国城镇和工矿用地总面积10万 平方公里四成（43%）。
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中国模式是东亚模式的一个极端版本
图1. 固定资本形成总值占GDP比重：
数据来源：世界银行数据库
中国模式是东亚模式的一个极端版本
图2. 居民消费占GDP比重：
数据来源：世界银行数据库
中国模式是东亚模式的一个极端版本
真正将“中国模式”和传统“东亚模式”区别 开来的，是地方政府发展经济的强大动力，中 国地方政府对经济增长、投资，特别是出口导 向型制造业的发展表现出超强的、甚至可以说 是难以满足的激励。 这些激励又来自于中国财政、土地、劳动力、 户籍与环保体制的一些特殊性。
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2009年之后的发展
如果持续房地产调控导致土地出让纯收入下降，很多 地方无法按期归还贷款，银监会不得不有条件允许地 方政府融资平台贷款延期偿还。 但展期本身就会强化地方道德风险，而且如果未来经 济减速，地方还债最终还会出问题，直接冲击银行业 并带来经济系统性风险。 上述地方城市化的财政-金融融资模式，依赖于房地产 泡沫不断吹大、商住用地价格不断上升，一旦房地产 泡沫无法继续吹大，甚至崩盘，地方在还债方面就会 存在巨大困难。
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2009年之后的发展
2009年来，中央和地方政府利用2002年 以来积累的大量财政和金融资源，大规 模地投资兴建了“铁、公、基”项目和 城市新区，开发区建设，成为中国经济 维持高增长主要推动因素。 但基建投资已经过度，而回报率已经不 高，之后将留给中央和地方巨大债务。
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2009年之后的发展
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深圳城市更新：已有突破
设定城市更新单元，拆除重建类，功能改变类， 综合整治类——对拆除重建，政府让利。 拆除重建类更新项目中城中村部分，容积率在2.5 及以下部分，不再补缴地价；容积率在2.5至4.5 之间部分，按照公告基准地价标准20%补缴；容积 率超过4.5部分，按公告基准地价标准补缴。 特别是城中村补缴地价拆除重建后，符合有关规 定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全 产权，并可以自由转让。
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2009年之后的发展
其次，是所谓的“道德风险”。 • 贷款主要发放者是国有银行，中央政府鼓励借 贷投资，刺激内需，地方政府未来即使还不起 ，也一定会由中央来兜底，基础设施以及更多 工业开发区建设，至少可以给地方政府带来本 地基础设施与城市建设的改善。 • 地方政府债务余额在09年之后几乎翻倍，达到 上10万亿规模，目前已经超出15万亿。
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城市用地结构失衡
我国大部分地区城市用地尤其是工业园区 用地效率极其低下，即使在一些发达地区 ，工业项目用地容积率只有0.3－0.6，许多 工业用地投资强度每亩仅几十万元。
世界各国城市规划标准是城市工业用地一 般不超过城市用地的10-15%，我国基本上 是40%
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城市用地结构失衡
上述土地出让模式，导致了“人口城市化”与“空间城 市化”之间严重不匹配，即现有城市空间的大幅度扩张 并没有为不断进入城市打工的迁移人口提供生活用地， 而是主要用于以工业开发区为主体的生产建设用地。 其他国家城市化过程中一般不超过20%的城市新增土地用 于工业建设，而超过50-60%的新增土地用于住宅建设。 居住用地限量少供，房价过快增长，中低端可支付房地 产供给严重不足，农村迁移人口绝大部分无法在城市实 现永久定居。
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2009年之后的发展
2008年全球经济危机。4万亿财政支出，10万亿信 贷。 在金融体制仍被严格管制，利率也没有充分市场 化的情况下，大量廉价贷款被配给给地方政府投 融资平台和具有垄断性的中央与省级国有企业。 前者运用贷款进一步新建、扩建工业开发区和新 城区建设，改善城市基础设施。 后者除用贷款去国内外收购矿产资源和资产外， 还有部分投入城市土地炒作，进一步推升了城市 地价，加剧了房地产的泡沫化。
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从“哑铃型” 向“纺锥形” 转换
这道光谱在中国城市的分布是 “两头大，中间小 ”的“哑铃型”结构。光谱两个极端都存在基础 设施建设严重不足及公共服务不到位问题。 土地制度改革目标，就是要将这“两头大、中间 小”的“哑铃型结构”逐步转换为“中间大、两 头小”的“纺锥形结构”，最终让所有地段都通 过有效的融资和土地用途改变，实现基础设施完 善、公共服务到位的城市更新和地段升值。
房价过快上涨，中央被迫调控，导致地方商住用 地出让金收益下降，不得不借新还旧，再发新债 来谋发展； 中央又不得不限制地方投融资平台，但地方仍可 通过银行-信托合作来继续融资，规避监管； 发达地区通过投融资平台发企业债，或者土地出 让金作为资本金，然后以1：4比例贷款；欠发达 地区直接通过国有公司发理财产品—高利息—吸 引高风险客户—人们不怕风险—因为地方政府在 后边隐性担保
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深圳城市更新仍存在矛盾
钉子户问题：无论是政府征地，还是开发商直接 谈判，都难以处理钉子户—岗厦案例。 开发商挑肥拣瘦：往往以容易改造地段或城中村 开始，把改造难度大地段留给政府和未来。 只解决拆除重建类大产权问题，未解决功能改变 类、综合整治类改造后的产权问题。 村民自主改造中的融资与审批问题，村民自主开 发或开发商改造都存在审批环节繁琐、时间过长 、来回审交叉审问题。
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2009年之后的发展
制造业产能已全面过剩、而外需不可能持续高增长，甚 至萎缩情况下，为什么地方还大搞开发区和新区建设？ 首先是所谓的“财政幻觉”。 房地产进一步泡沫化后，地方政府土地出让金，尤其 是商住用地出让金进一步飙升，给很多地区的地方政府带 来财政幻觉，即未来商住用地价格会保持很高，甚至还会 更高，商住用地出让金未来会保持高位甚至增长，可以为 地方政府借债搞新城区，开发区建设提供还款基础，因此 不用太担心还款的问题。
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从“哑铃型” 向“纺锥形” 转换
把各种建设密度有别的地段看成一个连续光谱： 在光谱的一个极端，是深圳等地高密度建设以出 租屋为主体的小产权房。 在光谱的另外一个极端，则是因政府控制较为有 效、私搭乱建没有全面展开、建设密度仍然较低 的城中村、城郊村地段。 两个极端间有过渡类型，比如一些地段村民和开 发商直接合作、往往乡镇政府默许、作为没有合 法产权证的商品房出售的“小产权房”地段。