昆山商圈概况

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拥挤混杂、内向单调的商业空间
昆山现有商业空间以沿街店铺和内向式百货/大卖场为主，存在人才混杂、 动线单调、尺度狭窄及公共空间匮乏一些列问题
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开发水平日益提升的新兴商业项目
与既有商业项目相比，开发中的世贸广场及市民广场配套商业等竞争项 目在规模、档次、定位、运营模式上水平均有较大提升
中山路
超华欧尚 广场 嘉信茂广场
中茵世茂 广场
前进路
长江国际
市民文化 广场
空间分布：从人民路一带逐渐向
东西两边延伸，未来随着新项目的 落成将形成以本项目、人民路、世 茂广场为核心的东、中、西三大片 区。
人民路 震川路
昆山商厦
巴黎春天
业态组成：种类齐全，包括百货
朝阳路
大润发
店（昆山商厦、巴黎春天）、专卖 店（人民路商圈）、大卖场（欧尚、 大润发、沃尔玛等）、专业店（国 美、苏宁等）。
五星级酒店 家乐福 水景主题公园
甲级写字楼
名店街 精品百货
昆山商业发展特征小结
一主四副，中心强化发展商圈格局
1
随着城东和城西板块的崛起，未来昆山商业将呈现“一主四副”的商业 格局，而一系列新建商业项目将强化人民路商圈的核心地位
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传统、中档、零售开发的商业业态
昆山现有商业业态以传统百货、专卖店、大卖场等为主，档次不高，且 处于零散开发状态；主题型、体验型的商业业态缺乏
昆山商圈概况
2010.05
昆山商业格局发展分析 未来将形成“一主四副”的商业格局
目前昆山形成以人民路商圈为核心，以城南商圈、城北商圈为两翼的三大商圈。 根据城市商业发展规划，未来还将在城西、城东形成两个商圈，总体呈现“一主四副” 的商业格局；其中人民路商圈还将占据龙头主导地位。
城北商圈
城西商圈
震川东路
竞争项目开发状况分析 竞争性项目选取
根据所处商业位置、商业业态、商业规模及商业层次对昆山现有商业项目进行筛选， 缺点本项目的商业对手：中茵世茂广场。
亭林路
昆山现有商业项目 人民路商圈
前进路
长江国际
中山路
超华欧尚 广场 嘉信茂广场
中茵世茂 广场
综合商业项目
巴黎春天
人民路 震川路
昆山商厦
至少一家主力百货 规模接近大于10万㎡
萧林路
温莎堡假日 广场 城北商圈概况
商圈分布：昆山城北， 集中在北门路、萧林路 两侧，以温莎堡假日广 场为核心。 商圈规模：约10万㎡ 业态构成：包括一个百 货和专卖店、专业市场。
城南商圈概况
柏庐南路
吉田国际 广场
商圈分布：以吉田国际广 场和世贸湾仔道商业街为 主要载体。 商圈规模：目前商业体量 约17万㎡，但空置率较高。 业态构成：以大卖场、专 卖店、社区商业为主。
北门路
发展前景：目前为规划 大的商业项目，以服务 城北居民为主，
世贸湾仔 道商业街
发展前景：商业尚未成熟， 需要一定市场培育期，
城西商圈概况
苇城南路 马鞍山路
夏驾北路
城东商圈概况
发展现状：在建项目以中 航城商业项目和华东商业 广场为代表，业态包括百 货、大卖场、家居专卖店、 社区便利店等，潜在体量 超过15万㎡。
现有大型商业项目 主要商业街
规划大型商业项目 主要商圈
发展前景：随着新项目的开业，
人民路商圈档次将进一步提升，市 级商业中心地位将逐渐强化。
昆山商业格局发展分析 四副——其它商圈发展概况
除人民路商圈外，昆山目前已形成了东、南、西、北四个商圈均为区域型商圈，以辐射周边区域 人口为主。其中商业规模、业态构成、商业能级均与人民路商圈有较大的差距。
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人民路商圈 城东商圈
城南商圈
昆山商业格局发展分析 一主——人民路商圈发展概况
作为昆山市级核心商圈，人民路商圈业态种类齐全；中茵世茂广场、长江国际、市民 文化广场商业项目及本项目的建设将进一步强化其商业主中心的地位。
亭林路
人民路商圈概况
商圈规模：现有商业体量约40万
㎡，潜在大型商业体量约80万㎡， 包括中茵世茂广场、长江国际、市 民广场商业项目。
档次较以往项目明显提升，引入五星级酒店及
高档百货八佰伴，显著提升昆山市民消费档次。
注重商业景观打造，建设昆山首个下沉式音乐
水景主题公园，包括大型音乐喷泉、水幕电影、 水上舞台等大型景观配套设施。
创新开发模式，综合开发获取交叉客流，同时
减少销售物业比例，保持对商业项目运营控制权， 保证其整体定位实现。
朝阳路
大润发
商业层次中档以上 中茵世茂广场
潜在竞争对手
现有大型商业项目
竞争项目开发状况分析 中茵世茂广场
中茵世茂广场是本项目未来面临的最大竞争对手，其开发从规模、档次、商业空间营 造及运营模式等方面均超过了昆山现有的商业项目水平。
昆山目前最大的复合商业建筑，建筑面积15.7
万㎡，集商业、办公、酒店于一体。
发展现状：以社区底商 为主，尚未形成集中型 商圈。 发展前景：城西是昆山 以居住式发展为主的区 域。未来城西商圈将以 新康居商业项目为中心， 依托科教文化，发展成 服务城西区域的商圈，
前进东路
中航城
新康居商业项目
前进西路
华东商业 发展前景：形成以服务东 广场 部新城的商业中心，依托
高科技产业，重点发展大 型商业，