经济型酒店投资分析

经济型酒店投资分析高回报率使经济型酒店在近期成为新的投资热点。

但业内同时指出，目前高达90%以上的出租率以及三四年之内收回成本的高回报率都是不正常的。

市场这只无形的手，最终会使目前这种非正常情况走向平稳，收益率降低，市场整合都会在未来发生“我们在上海有一家锦江之星加盟店，总投资1000万元。

现在每天的现金流入是3万元，一年的净现金流入可达1000万元，如果按目前一般的经营利润60%计算，其一年的经营利润为600万元，扣除折旧、财务费用及其他成本后，一年的净利润高达400万~500万元。

”这是锦江之星旅馆有限公司(下称“锦江之星”)副总经理俞萌给记者提供的一个案例。

这家店位于上海真北路、铜川路口，拥有近170间客房。

按照俞萌的“计算公式”，这家店将在2至3年后收回成本。

据说，这家店的老板做纺织出身，尝到经济型酒店的甜头后，已经在筹备第二家加盟店，计划要开10家店。

高回报率使经济型酒店在近期成为新的投资热点。

6月29日，全球最大的经济型特许经营酒店——美国圣达特酒店集团麾下的“速8”在上海开业，成为沪上首家外资经济型酒店。

此外，还有众多国内的民间资本也跃跃欲试。

来自浙江杭州的王形与几个朋友合股成立的上海林顿商务酒店有限公司，目前已经在上海陆家嘴地区选址装修，他们的第一家店即将开业。

据了解，王形正在洽谈租赁两处物业，分别位于徐汇区桂林路、田林路口和新天地南面的黄陂路、合肥路口。

王形表示，经济型酒店一间客房每天的成本在40~80元之间，如果成本控制得好，就意味着利润增加。

按照目前正在装修的陆家嘴店的成本估算，租金成本为2元/天·间，总投入为400万~500万元之间，开业后，客房的售价在280元~320元/间之间。

王形预计一年半就能收回成本。

各自的成本账经济型酒店又称为有限服务酒店，最大的特点就是房价便宜，其服务模式为“B&B”(Bed+Breadfast)。

最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美已经是相当成熟的产业。

而在国内，最早进入经济型酒店的锦江之星，其第一家店是在1997年开业的。

到2002年6月，如家酒店连锁成立，因两者在市场中明显的竞争态势，才使经济型酒店如雨后春笋般出现在上海、北京等国内各大城市。

曾经从事酒店管理工作的王形表示，酒店最大的利润在客房，而餐饮、娱乐等设施都是不赚钱的。

经济型酒店就是通过控制好成本，使酒店的利润最大化。

“如果控制得好，酒店的经营利润可以达到70%~80%。

”正因为如此，无论是锦江之星的副总经理俞萌，还是如家连锁酒店(下称“如家”)的市场总监邬苹，都把“节约”、“节省”挂在嘴边。

在锦江之星的客房里，地上铺的是进口的塑胶地板，价格虽然比一般的塑胶地板贵，但是这种地板有一个好处：如果烟头落到上面，地板不会被烧破，而且用去污膏一擦，仍然可以光亮如新。

如果你够细心的话，你还会发现，床底下是不铺塑胶地板的。

在锦江之星，有一句口号——没有成本就是最好的节约成本。

能最贴切地印证这句口号的做法是，在锦江之星的客房里，柜子是没有门的。

“这样客人在离开时可以一目了然，避免遗漏物品；对于锦江之星来说，没有门的柜子，既节省了维修的人工，也省掉了为应付维修而备用的零件、工具等物件的费用。

”如家在硬件支出上，同样是“锱铢必较”：房间的床上用品是一般的棉制品，空调使用分体式的，因为中央空调无论房间有没有人都要运转，能源消耗高，而且冬天只用暖气不用空调。

在选址上，如家尽量选择周边配套比较齐全的物业，如果酒店附近有快餐店，如家就省掉餐厅；如果有商场、停车场、洗衣店的话，如家也会毫不客气地“享用”这些资源。

在人员配比(即员工与客房数的比例)上，如家一直控制在0.3到0.35之间，而一般的酒店，人员配比都在1以上。

还有一次性消耗品，经济型酒店就可以省掉润肤露，梳子每间房一把，洗浴用品的档次不需要太高，这样每间房节省的成本也有1~2元。

此外，招聘服务员时，适当增加外地员工的数量，也是一个省钱的好办法。

其实，就成本控制的问题，锦江之星、如家连锁以及王形，都有点自诩的意味。

竞争的态势由此可见一斑。

锦江之星在第一家店开业近4年后，即2003年才开始大规模扩张，其中一个重要原因，就是如家开业第一年就开出30家店的迅猛势头。

邬苹也直言不讳：如果没有如家连锁，锦江之星不可能发展得那么快！扩张！扩张！扩张！截止到今年6月，锦江之星已经在全国开出83家连锁店，房间数为11800多间。

今年的营业收入预计将近5亿元。

俞萌表示，下半年锦江之星还将开20多家店，如果这些店能赶在10月份之前开业，那今年的营业收入超过5亿元“一点问题也没有”。

据了解，锦江之星去年的营业收入将近4亿元，利润率在20%~25%之间，如果扣除折旧、财务费用及其他成本，利润率也将近20%。

其实，俞萌给出的数字是相当保守的。

去年底的一次新闻发布会上，锦江之星的总经理也算过一次账，当时他给出的数字是，2003年的利润率为17%，2004年估计利润率将达24%。

与此同时，如家也在快步赶上。

到目前为止，如家已经在全国21个城市拥有71家店，房间数为8500间。

邬苹表示，如家去年的营业收入为1亿多元，今年估计能翻倍。

上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司也于2002年成立上海莫泰(Motel)连锁旅店管理有限公司，以莫泰168(Motel168)的品牌进入经济型酒店市场。

到目前为止，莫泰168已经有12家连锁酒店，其中1家位于苏州，其余均在上海。

此外，还有1家武汉店和2家上海店正在筹备中。

外资的速度也在加快。

前文提到的“速8”，以跳跃式的速度在中国开店。

他以特许加盟的方式，已经在中国开店超过10家，分别布局在北京、上海、杭州、苏州以及武汉、大连等地。

据悉，其在上海的第二家店也将在7月开门迎客。

如果说“速8”步履轻快的话，与“速8”同时进入中国市场的宜必思(IBIS)——国际著名酒店集团雅高旗下品牌——却走得很“慢”。

去年第一家宜必思在天津开张，投资3500万元。

一年后，其中国区高层公开表态，接下来的三年内，宜必思将开不少于50家的直营店，对此相对应的直接投入将不少于2亿美元。

与之相比，锦江之星与如家都已经宣布，将逐步减少直营店的数量，把主要精力放在特许加盟上。

俞萌认为，特许加盟是连锁酒店发展到一定规模之后必然选择的一条道路。

锦江之星的目标是，2005年底达到120家的总量，2006年开到200家，到2010年，争取超过1000家；如家的目标是，今年突破100家，每年至少开店30家。

俞萌表示，加盟店的回报普遍比直营店好。

因为私人业主在某些方面可能更省。

比如直营店一般都配备一个出纳，一个财务。

而加盟店往往是夫妻两人分工，其中一个管财务，或者请亲戚帮忙。

所以，加盟店的经营利润率一般都比直营店高。

但是在管理和服务方面，加盟店和直营店的要求是一样的。

又一个吹大的泡沫？尽管大家都在鼓吹经济型酒店的投资回报率，也都在忙碌于开店、扩张，但是，到现在为止，还没有一个人能准确地说出，经济型酒店的市场容量到底有多大？俞萌和邬苹都同样以美国市场作为参照系，向记者说明这点。

俞萌认为，在美国，大品牌的经济型酒店有10家，其中门店最少的也有1900家，最多的拥有4000家。

这10个品牌所拥有的门店数量将近1万。

而美国的人口仅3亿。

以此来反证中国，中国人口为13亿，经济型酒店的数量达到10万~20万家的可能性很大。

邬苹以比例说明问题，她表示，美国的经济型酒店占所有酒店的比例为70%，而国内这一比例还不到10%。

美国的市场情况能否切合中国的实际情况，长久以来都是一个未解的问题。

所以，俞萌和邬苹所提供的事实并没有多大的说服力。

能够说服那些正在涌进这一市场的投资者的，应该是这样一些数字：经济型酒店的出租率普遍在90%以上，资产回报率高达20%，甚至更高。

如果以锦江之星提供的经营数字为例，其诱惑更大。

据俞萌介绍，锦江之星开业9年，客户的平均出租率为110%，也就是说，每天每间客房都是住满的，而且其中10%的客房，在一天之内“卖”了两次。

关于整体市场的数据，仅有的一组最新数字是来自上海的：根据上海市旅委的规划，2010年上海星级酒店和经济型酒店的床位要达到40万张。

目前上海有星级宾馆359家，9万张床位；经济型酒店约2700多家，17万张床位。

而2010年世博会的180天内，上海共要接待约7000万人次。

据世博会组委会统计，所有参观者中，上海本地占24%，其余76%均来自其他省市及境外，按每人在上海住一个晚上计算，共需29.6万张床位；住两晚，就需要59.1万张。

此外，北京2008年奥运会也给投资者很大的市场信心。

王形则认为，所谓经济型酒店的市场，实际上是被激发出来的。

这部分市场就是原来集中于星级宾馆的旅游团队和一般的商务客人。

原来他们没有别的选择，只能住星级宾馆。

而二、三星级的宾馆，大多是国有企业，设备、服务以及人员配置各方面都已落后，又没有资金改造，经济型酒店的兴起，正好适应了这部分市场的需求。

正因为这样，俞萌也表示，经济型酒店的投资高潮在三五年内不会削减他们的投资回报率，对客源的影响也不大。

他同时也指出，目前高达90%以上的出租率以及三四年之内收回成本的高回报率都是不正常的。

对此，邬苹也有一些担忧：竞争者多了，会不会导致价格战？俞萌对此却看得很开，三五年内，经济型酒店会蓬勃发展，之后，就会像超市一样，那些没有实力的酒店将被合并，或者转移投资方向。

王形认为，拥有统一的管理和销售平台，尤其是订房中心，是锦江之星和如家的优势所在。

在俞萌看来，这一优势还能保证经济型酒店不会像高星级酒店那样，被外资品牌占上风。

“速8”在国内以区域代理的形式运作，即由投资者在中国成立公司后，向美国购买品牌使用权，然后在国内招加盟商。

这一模式能否成功，将取决于中国的投资者和管理者能在多大程度上对加盟者进行管理和支持。

由于经济型酒店的客源以本地为主，因此锦江之星、如家等本地品牌对客人的需求有更深入的了解。

而雅高集团虽然在全球拥有庞大的订房网络，但是其总部的订房系统对天津店的客源支持不足0.1%。

因此，俞萌甚至已经想好了三五年后的市场格局：通过兼并、收购，整个市场将剩下几十家酒店品牌，再过几年，市场将剩下十几家规模较大的酒店品牌，其中70%的门店将控制在三五家酒店的手中。

而锦江之星，会是这三五家中的佼佼者。

王形对俞萌的这一设想不屑一顾：“还远未到这个时候。

”他认为自己对经济型酒店的理解比锦江之星和如家更提升一步，他把自己的酒店定位于经济型商务酒店。

在硬件设置上将达到星级宾馆的水平。

相比之下，“锦江之星和如家的产品只是简单型的产品”。

“市场这只无形的手，最终会使目前这种非正常情况走向平稳，收益率降低，市场整合都会在未来发生。

”邬苹的表态一点也不拖泥带水。

店快速扩张隐患重重2011年08月24日 11:38来源：同程网字号:T|T0人参与0条评论打印转发7天连锁酒店最近，7天酒店对外宣布，在营业和筹建酒店数量已超过1000家，这比当年该公司提出的“百城千店”的计划提早半年完成。