美国历年住房抵押贷款利率
房利美和房地美 (2)
房利美和房地美房利美（Fannie Mae，NYSE：FNM，旧名联邦国民抵押贷款协会），是最大一家美国政府赞助企业（GSE，Government Sponsored Enterprise）。
1938年美国国会设立联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association，FNMA)，英文昵称Fannie Mae，中文常翻译为房利美。
隶属于联邦住房管理局(FHA)，发行等同国债地位的公债来获得资金，再用来购买向FHA担保的住房贷款，由此向房贷市场注入资金，同时也创造出来FHA担保房贷的二级市场。
但房利美收购的贷款有上限，以其保证服务于中低收入居民福利。
值得一提的是，房利美初期的经营模式是在市场萧条时从银行、储蓄机构等房贷放贷机构手中购买住房抵押贷款，为房贷市场注入资金，解决房贷的资产流动性问题；在房贷市场繁荣时通过销售活动抽回资金。
这种“逆风向”经营模式，实际在房贷市场上充当了类似中央银行的最后贷款人角色，具有很强的政策功能。
1954年，房利美成为一家部分私有的混合所有制企业(政府持有优先股，私人持有普通股)，1968年，房利美分拆后成为政府发起的完全私有的股份制公司，同时获权发行按揭支持证券(MBS)。
吉利美（Ginnie Mae）在1970 年发行了历史上的第一份MBS。
1970年，房利美获权购买未经联邦住房管理局保险或未由退伍军人事务部担保的普通抵押贷款。
1972年，房利美第一次购买了普通抵押贷款，并作为一项投资持有。
1981年，房利美第一次将抵押品组合起来发行了它的第一份MBS。
房地美（Freddie Mac，NYSE：FRE，又譯房貸美，旧名联邦住房抵押贷款公司），是美国政府赞助企业（GSE, Government Sponsored Enterprise）中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。
联邦住宅贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC)，常称为Freddie Mac——中文通常翻译为房地美或福利美，也有翻译为房贷美。
信贷市场与信用风险——从美国2007年次贷危机谈起
认为 ，次贷危机的根源是美国现代信
（ ）长期 以来 “ 直存 在且仍 在不 断下 降 的低 储 蓄 ２ 一
率”２。美 国居 民的低储蓄率长 期 以来 就存在 ，不是 仅仅 ｊ
用制度出现了问题。不 否认 ，美 国是现代信用制度最完善 的国家之一 ，相比之下 ，中国的现代信用 制度 刚刚起 步， 但为什么危机 首先是在美 国爆发 呢？这就涉及一个前 提问 题。一个 国家 的信 用制 度完善与否是个相对的 问题 ，是相 对于其 自身的政治 、经济 和文化发展水平而言 ，脱 离了这 个前提基 础 ，这个 问题是 回答不了的 。在美国经济现阶段 水平 之下 ，在其置 身 于 “ 高处 不胜 寒 的” 情况 下 ，次危
三个 方面 ： 图 １ 住房 抵押贷款 结构变化图 （ ９５— ０６ １９ ２ ０ ）
（ ）２ ０ １ ０ ６年以来美 国楼 市下跌 和 美 国联 邦基 金利 率 上扬 。通 过对 美国经济运 行相关 数据 的分析 ，可 以发 现 ，
的上涨 ，而抵押贷款利率上涨 幅度受到 国家层面限制变化 有限。单纯 房价上涨 的减缓不应该 引起大量贷款人的违约 而造成危机 ， 毕竟在个人信用制度完善的美 国，违约 的原 因主要不是不愿 还贷，而 是偿债能力 出了问题。因此这一 结论不甚准确，利率对美国次贷危机的影响没有普遍估计
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第２ ４卷第 １４ １ 期
２０ ０ ８年 ８月
湖南财 经高等 专科学校学报
Ｊｕ ａ ｕａ ｉａｃ ｌ ｎ ｃｎｍｃＣｌｇ ｏｒ ｌｆＨ ｎ ｎＦｎｎｉ ｄＥｏｏ ｉ ｏｅｅ ｎ ｏ ａａ ｌ
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场 “ 贷款信用链”采用 “ 单向串连”模式，加之 “ 连接关系” 出现薄弱环节，导致信用链越
美国次贷危机及相关解决方案分析
美国次贷危机及相关解决方案分析作者：李宁来源：《管理观察》2009年第05期摘要：文章首先详细介绍了美国次贷危机，接着从微观和宏观经济的层面论述次贷危机的成因，然后针对美国政界人士提出的四个解决方案进行分析，希望本文通过本文对美国次级贷款的分析能对对我国个人住房抵押贷款给予一定的启示。
关键词：次贷危机抵押贷款解决方案一、美国次贷危机1.何为美国次贷危机美国的房屋抵押贷款分为三类:优质抵押贷款,次优抵押贷款以及次级抵押贷款。
次级抵押贷款市场面向信用评级低,收入证明缺失,负债较重的客户,由于信用要求不高,其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2% ～3%。
在巨大的利润的诱惑下,加之优质和次优级抵押贷款市场日趋激烈的竞争,许多金融机构大量发放次级抵押贷款。
在楼市升温期间,这些贷款的风险并不高,因为即使违约,金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。
美国次贷危机，全称为美国房地产市场上的次级按揭贷款危机。
多年来，美国经济因为不景气而采取压低银行利率的措施，向次级信誉的消费者大量抵押贷款，以刺激消费，拉动经济增长。
银行得到大量次级按揭抵押财产后，又转手把这些抵押财产上市转变成基金，卖给各国投资者，以减轻自己的负担，达到分散风险的目的。
美国经济开始复苏并稳步发展后，银行利率也逐步由1％提高到5％以上，次级按揭者的银行贷款利率也随之飞速上涨，最终使这些本来就没有多少钱的次级按揭者囊中羞涩，甚至还不起银行的贷款而将自己的财产抵押给银行，次贷危机就出现了。
2.美国次贷危机产生的原因（1）美联储的利率货币政策美国金融监管当局、特别是美联储过去一直实施宽松的货币政策。
从2001 年初美国联邦基金利率下调50 个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。
此后13 次降低利率之后，到2003 年6 月，联邦基金利率降低到1%。
这一阶段持续的利率下降，是带动21 世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫形成的重要因素。
九 07年美国次贷危机
这场危机无疑给国内金融业带来了不少启示。在金融创新、房贷市场发展和金融监管等方面———美国次贷风波爆发以来，无论从全球资本市场的波动还是美国实体经济的变化来看，次贷之殇在美国乃至全球范围内都不容小觑。对于中国来说，这场风波为我们敲响了居安思危的警钟。
本次美国次贷危机的最大警示在于，要警惕为应对经济周期而制订的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲击。导致美国次贷危机的根本原因在于美联储加息导致房地产市场下滑。当前中国面临着通货膨胀加速的情况，如果央行为了遏制通胀压力而采取大幅提高人民币贷款利率的对策，那么就应该警惕两方面影响：第一是贷款收紧对房地产开发企业的影响，这可能造成开发商资金断裂；第二是还款压力提高对抵押贷款申请者的影响，可能造成抵押贷款违约率上升。而这两方面的影响都最终会汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
07年美国次贷危机2008-05-19 17:38
07年美国次贷危机
一、 美国次贷危机的定义？
美国次贷危机，是指房地产市场上的次级按揭贷款因债务人无法偿债而引发的金融市场危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次级按揭贷款，是相对于给资信条件较好的客户的按揭贷款而言。通过抵押形式，对收入低、没有或缺乏足够还款能力证明，或者其他负债较重、资信条件较“次”的住房购买人发放贷款。美国的房地产市场按揭贷款大致可以分为3个层次：优质贷款市场、“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高、债务负担合理、风险小的优良客户，按揭利率相对较低。次级市场是指信用分数低、收入证明缺失、负债较重的客户，如美国的低收入阶层和新移民。而“ALT-A”贷款市场是介于二者之间的灰色地带，泛指那些信用记录不错，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。次级市场和“ALT-A”贷款市场都是高风险市场，按揭利率比优质贷款高，次贷危机就是这部分市场出现问题引发的风险。
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并每月从金融机构获取现金，直到借款人去世。
该业务起源于荷兰，发展成熟于美国。
人民银行冀州支行对美国住房反向抵押贷款的产品特点及该国发展“以房养老”的经验进行了总结，并结合我国实际提出了借鉴和启示。
一、美国住房反向抵押贷款的主要产品及其特点美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、the Homekeeper Program计划和Financial Freedom计划。
其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。
从适用对象看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，the Homekeeper Program计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而Financial Freedom计划则适用于拥有高档房产的持有人。
（一）房产价值转换抵押贷款(HECM)。
房产价值转换抵押贷款是国会授权的一种住房反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督，还得到美国住房与城市发展部和联邦住房管理局的支持。
HECM得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可用于任何消费目的。
联邦住房管理局也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
美国住房与城市发展部负责保险项目的设计与改进，联邦住房管理局负责授权贷款提供人，收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
美国住房与城市发展部和联邦住房管理局并不直接提供反向抵押贷款，HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使老年人在获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。
这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间内按月发放、在一定限额内自由支取或最后一种方式与前两种方式的结合。
美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示
美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示一、本文概述本文旨在全面深入地分析美国住房抵押贷款次级债风波的起因、演变及其对全球金融市场的影响，并从中汲取经验教训，为我国金融市场的稳健发展提供启示。
文章首先对美国次级债风波的背景进行简要介绍，然后详细阐述了次级债市场的运作机制、风险特征以及导致危机的关键因素。
接着，文章分析了这场风波如何从美国的房地产市场蔓延至全球金融市场，造成了严重的经济危机。
在深入剖析了次级债风波的内在原因后，本文还进一步探讨了各国政府和金融机构在面对类似风险时应如何进行有效的预防和应对。
文章总结了这次危机的教训，并指出了我国金融市场在发展过程中应注意的问题和应采取的措施。
通过本文的分析，我们不仅可以更深入地理解美国次级债风波的内在逻辑和实质影响，还能从中提炼出宝贵的经验教训，为防范和应对未来可能发生的金融风险提供有力支持。
本文也为我国金融市场的健康发展和监管改革提供了有益的参考和启示。
二、美国住房抵押贷款次级债市场的概述美国住房抵押贷款次级债市场，作为整个金融市场的一部分，其形成和发展与美国的房地产市场和金融创新紧密相连。
次级抵押贷款，相较于优质的“优质”（Prime）贷款，主要面向信用评分较低、收入证明不全或负债较重的借款人。
这些贷款通常具有更高的利率和更灵活的还款条件，以满足那些不符合传统贷款条件的借款人的需求。
次级债市场的快速扩张始于20世纪90年代末，随着美国房地产市场的持续繁荣，许多金融机构看到了次级抵押贷款市场的巨大潜力。
他们通过降低贷款标准、创新金融产品（如利率可调整的抵押贷款和负摊销贷款等）来扩大市场份额。
同时，随着全球化和金融自由化的进程，美国的金融机构还通过与其他国家和地区的合作，进一步推动了次级债市场的发展。
然而，这个市场的繁荣背后也隐藏着巨大的风险。
由于次级贷款的借款人信用状况较差，他们面临更高的违约风险。
许多次级贷款产品具有复杂的还款结构和高额的前期费用，这使得借款人在还款过程中更容易陷入困境。
美国的住房抵押贷款模式
美国的住房抵押贷款模式美国的住房消费信贷市场经过长期的发展，在国民经济中已占据了重要的地位。
美国的住房金融大体经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前的传统的以存贷结构为主体的单一住房融资体系，二是20世纪70年代后期至今以按揭证券为主体的二级市场融资体系。
美国联邦政府为了实现“让全体居民”有足够的住房的目标，广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款方式促进居民购房、建房，并对买房者提供各种优惠，包括降低贷款利率和免征用来偿还住房抵押贷款本息方面收入的个人所得税。
抵押贷款是美国传统的占主导地位的住房信贷形式。
美国的抵押贷款中，住房抵押贷款占90％左右，成为世界上规模最大的住房金融市场。
在美国住房抵押市场上，住房融资与传统的以存款金融机构为主的间接融资机制大不相同，大量非存款金融机构如抵押银行养老基金、保险公司、共同基金等崛起，金融创新及电子信息技术的发展，为美国住宅金融日趋证券化、市场化和全球化提供了新的发展机遇。
（1）美国的住房金融体系。
美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的金融体系；政府性住房金融体系。
在美国FUD（联邦住房与城市发展都）负责所有的住房与城市发展计划相关的政策的制定，下属FHA （联邦住房管理局）负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供按揭（抵押）担保：GNNIE MAE（政府全国抵押贷款协会，即吉利美）是HUD的下属公司，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。
此外，属于政府性住房体系的还有FANNIE MAE（联邦全国抵押贷款协会，即房利美），FREDIE MAE（联邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍军人管理局（VA）等。
商业性住房金融体系。
美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。
它们在政府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。
如雷蒙兄弟公司（LEHMAN BROTHERS）、所罗门兄弟公司（SOLOMEN BROT ERS）和美林证券公司成为二级市场上的主角，并作为政府性公司的重要承销商和技术伙伴。
美国次贷危机案例
2007年3月13日，初春的纽约，略带凉意的微风吹拂过刚抽出嫩芽的柳枝。
上午，一阵窃窃私语穿过华尔街的窗门之间：美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司因无力偿还共计84亿美元的债务，频临破产。
受此利空消息影响，当日美国三大股指暴跌幅度均超过2%，引发股市“黑色星期二”。
一直以来，被议论的次级抵押贷款问题初次浮出水面。
日暮，华尔街上，高楼的斜影遮住了大部分的街面，一阵寒风吹过，卷起街上碎纸片片。
但是，此时更多的市场参与者仅把新世纪金融破产事件看做是千变万化的金融市场随机扰动的一部分。
华灯初上，纽约又一次沉浸在灯红酒绿之中。
6月，贝尔斯登的对冲基金爆出巨亏而申请破产，华尔街仍然没想到他们已经点燃了全球危机导火索。
2007年接近尾声的时候，一贯被认为经营稳健的金融机构不约而同地冲销资产。
亏顺金额一次次被刷新，恐慌情绪开始一步步不蔓延。
短短几个月，瑞士银行、花旗银行、贝尔斯登、美林等世界顶级金融机构的高管黯然离职。
霎那间，华尔街噤若寒蝉。
事情远未结束，美欧发达国家金融机构纷纷出现流动性困难和财务危机，频临破产边缘，连带影响股价暴跌和全球股市的进一步下挫。
9月7日美国出资2000亿元接管了股价急剧下跌的“两房”，随着9月15日雷曼兄弟申请破产保护，至此，此次金融大瘟疫的序幕被拉开。
AIG因流动性困难被政府注资接管，美林银行被富国银行收购，同期，高盛和摩根斯坦利也被迫申请转制为商业银行控股公司。
仅仅两个月的时间，美国九大商业银行都接受了政府国有化性质的注资，年内破产关闭的中小银行达22家，至此美国前十大商业银行发生巨变，华尔街五大独立投资银行全军覆没。
欧洲一些小国经济和亚洲新兴市场国家也先后受到全球金融危机的冲击，出现了字1998年亚洲金融危机以来最为严重的经济金融动荡。
在亚洲，韩国出现大量资本外流，股市下跌，汇率贬值超过30%，外汇储备减少，巴基斯坦也遭遇了外资流出、外汇储备大幅下降和不能偿还到期债务的危机。
美国金融危机及对我国经济的影响
美国金融危机及对我国经济的影响篇一：美国金融危机对我国经济的影响美国金融危机对我国经济的影响虽然我国在金融危机中遭受的损失不大，但随着美国金融危机的越演越烈，大有受其影响更深的趋势。
因此本文对此次金融危机的形成机制进行分析，分析其对我国经济的影响，并提出相应的建议。
一、美国金融危机的形成机制分析首先，信贷结构产品的回报率是高度非线性的。
美国次级抵押贷款人是信用分在620分以下的低收入者，这部分人的住房抵押贷款占到了美国整个住房贷款市场的13%到25%。
次级抵押贷款客户的首付为零，其贷款利率比一般抵押贷款利率要高出2%-3%。
在房地产处于繁荣时期，这种贷款方式不会出现问题。
关键是金融系统具有“过度顺周期性”，在美国经济处于下行趋势时，次级抵押贷款人经济状况出现问题就会导致住房抵押贷款的违约率上升，次贷危机已呈雏型。
其次，金融衍生产品的高度复杂化。
美国金融机构对这种次级住房抵押贷款进行产品设计，以次级贷款为基础，把低收入阶层买房的这种债券进行证券化处理，形成从抵押贷款到MBS产品，从MBS产品到CDO产品的多次衍生。
以次级贷款为基础的金融产品每经过一次衍生，其复杂性就进一步增加，偏离实体经济也就越远，其风险也就越大。
在从贷款的发放到最终的投资者之间的流通阶段，一旦某一环节出现问题其影响将会波及到其后的其他各个链条的投资者和投资机构。
第三，监管不力。
导致美国金融危机的再一个原因是美国金融部门没有予以及时监管以及监管工具的缺失。
当次级抵押贷款及其证券化在美国蓬勃发展时美国金融监管部门已经注意到了贷款标准的放松，但美联储并没有及时进行规范。
次贷危机爆发后，美国金融监管部门对市场进行干预，而此时住房市场需求已经受到严重影响，加剧了次贷危机的形成。
二、美国金融危机对我国经济的影响（一）对我国对外金融投资的影响美国金融危机对金融业的冲击，主要是指对银行，保险公司，中投公司和国家政策之类的影响。
此次金融危机对我国国内银行业的主要影响在于它们所持有的按揭证券化产品的数量和种类。
商业银行住房抵押贷款的分析
商业银行住房抵押贷款的分析摘要美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。
此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。
近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。
因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。
本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。
关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策ABSTRACTThe United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbreak of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States ofChina's real estate industry is developing rapidly, people purchase demand is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks increased, at the same time, China's housing mortgage loan market risk significant also bring. Therefore, commercial banks should strengthen the risk management of personal housing mortgage loans, to ensure the healthy development of the housing mortgage loan market in China, in order to maintain the development of the Chinese Commercial Bank of good, the status of housing mortgage loans in China's commercial banks to the risk analysis and to find effective measures to prevent the occurrence of adverse events, for while China is an urgent and important issue. This paper first analyses the status quo of the development of housing mortgage loans in China's commercial banks, and explain the necessity of strengthening the housing mortgage loan risk management, the risk finally facing from the housing mortgage loan risk management analysis.loan, Risk analysis, Countermeasures目录1前言 (1)1.1研究背景及意义 (2)1.2研究内容与方法 (4)1.2.1研究内容 (4)1.2.2研究方法 (4)1.3论文框架 (5)2相关理论与文献综述 (7)2.1商业银行住房抵押贷款理论 (7)2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念 (7)2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程 (7)2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途 (8)2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象 (9)2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件 (9)2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度 (9)2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度 (10)2.2文献回顾 (11)2.2.1国外研究状况 (12)2.2.2国内研究状况 (12)3商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析 (14)3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析 (14)3.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析 (21)3.2.1信用风险 (21)3.2.2利率风险 (21)3.2.3抵押风险 (21)3.2.4法律风险 (24)3.2.5流动性风险 (24)3.2.6市场政策风险 (21)3.2.7操作风险 (25)3.2.8管理风险 (26)4发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议 (28)4.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型 (28)4.2完善银行内部信贷管理机制 (28)4.3建立个人住房抵押贷款风险预警系统 (28)4.4加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理 (28)4.5发展个人住房抵押贷款风险转移机制 (28)4.6完善个人住房抵押贷款的法律制度环境 (28)结论 (35)致谢 (37)参考文献 (40)1前言2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。
案例8：次级债危机中美国房地产次级贷款的“打包”
案例8：次级债危机中美国房地产次级贷款的“打包”金融危机的导火索—次级抵押债券本次金融危机的导火索是美国的次级抵押贷款。
所谓次级抵押贷款(Sub-prime Mortgage Loan)，是指向那些信用级别不高的低收人者和少数族群发放的家庭或个人住宅抵押贷款。
次级抵押贷款的兴起绝非偶然。
首先，1980年美国颁布的《存款机构解除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act，DIDMCA)解除了美联储Q条例规定的利率上限。
1982年通过的《可选择按揭贷款交易平价法案》(Alternative Mortgage Transactions Parity Act of1982)允许使用可变利率。
1986年美国通过了《税务改革法案))(Tax ReformAct of 1986），禁止消费贷款利息免税。
这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
其次，从20世纪90年代末开始，美国利率持续走低，现金流出式再融资开始流行。
借款者不断借人新债来偿还旧债，并且新债的数额超过旧债。
在房价持续上涨的时期，这种融资方式使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求。
最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。
例如，20世纪90年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投向次级抵押贷款市场。
到了90年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供了良机。
按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣起来。
房地产价格的持续上涨对次级抵押贷款起到了巨大的激励作用。
自2000年美联储减息以来，流动性过剩和低利率使得美国房地产市场出现了2001-2006年长达5年的火爆行情。
在此期间，美国商业银行的抵押贷款增长迅速，占银行总资产的比例不断上升，到2006年中期一度达到34％左右，直到2006年房地产价格走低，这种增长势头才停止。
美国贷款买房的基本知识?美国攻略
美国贷款买房的基本知识«美国攻略买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。
我们之前介绍过在美国贷款买房的流程和亲身经验，下面是关于美国房贷（mortgage）的一些常识。
美国房贷的种类Mortgage 有两种：30/20/15/10 年fixed 固定利率，以及5/1、7/1、10/1 ARM。
•30 年固定利率贷款是很多人的第一选择，因为利率不变让人安心，且30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价。
•ARM 即Adjustable-Rate Mortgage，利率会调节变化。
比如说7/1 ARM，还款时间30年，锁定前7年利率，此后每年根据市场情况进行调整。
5/1 ARM 和 10/1 则是锁定前5年和前10年的利率。
ARM 通常会限定最大的变动幅度。
该选择 ARM 还是固定利率呢？•对于贷款人来说，ARM 的利率变化是潜在的风险，但其好处是能锁定更低的利率。
同样的申请人，如果申请 30 year fixed 只能拿到4.15 + 0.5 的利率，申请 5 year ARM 却可能在5年内锁定 3.25 + 0.4 的利率，相差整整1个点，在5年内的月供会低不少。
前面这两个例子里的 0.5 和 0.4 是购买的「点数」参见下文解释。
美国房贷利率的点数（Points）是什么？Points 「点数」可以视为银行向借款人提前收取的部分利息，一个点通常等于贷款额度的百分之一；而所降低的利率则通常是（点数x 0.25）。
Derek Yang 2019-05-11 4 评论阅读全文•根据HSH 的数据，从1986年至今，美国房贷的利率总体来说在走低（如下图）。
假设你2010年购买了7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率可能会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。
反之，如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎么变化你的利率不变。
当然，如果市场行情在走高，固定利率期结束之后ARM 的利率会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不用担心这个问题。
美国次贷危机产生的背景分析
论美国次贷危机产生的背景分析美国“次贷危机”从2006 年春季开始逐步显现。
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
在2006 年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。
同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。
这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，加之此过程中负面因素的影响，最终导致危机爆发。
（一）过度证券化和信用等级偏高几乎与次级贷款业务并行发展的，就是美国经济的证券化，人们把一些一时还不清的债务，转化为证券后再卖给投资者。
次级贷款的放贷机构把手中超过六千亿美元的次级贷款债权转化为证券后，卖给各国的投资者。
美国的信用评级机构的收入是基于所评级证券的金额，而不是信用评级能否真实地反映相关信用风险。
而评级市场的不透明和评级机构的利益冲突，使得这些严重的高风险资产可以顺利进入投资市场。
次级贷款的放贷机构花钱供养了许多信用评定机构，从而可以轻松地拿到最高为“AAA”的信用评级，泛滥成灾的“AAA”证书使银行失去了对风险的敏感性。
由于证券化产品过于复杂，很多机构投资者对证券化产品的定价缺乏深入了解，完全依赖产品的信用评级进行投资决策。
最终的结果是，证券化产品偏高的信用评级导致机构投资者的非理性追捧，最终导致信用风险的累积。
（二）通货膨胀随着这张“大饼”越做越大，富人们因为手里拥有越来越多的纸面资产，而放肆地挥霍；穷人们因看到自己的房子每天都在升值，也开始购买平时舍不得买的东西。
最后，美联储不得不提高利率，借以压抑通货膨胀。
可是，利率提高后，那些本来就缺钱的穷人就变得还不起贷款了，这导致次贷市场还贷拖欠比例迅速上升。
美国住房抵押贷款市场风险转移与回流
美国住房抵押贷款市场风险转移与回流美国住房抵押贷款市场是一个庞大而复杂的金融体系，其特点是将风险转移和回流相结合。
风险转移是指在住房抵押贷款的过程中，金融机构将贷款风险转移给其他投资者或机构。
这种转移是通过金融衍生品，如贷款支持证券（MBS）和抵押贷款担保债券（CMO）来实现的。
金融机构将住房抵押贷款打包成证券，然后出售给投资者。
这样做的好处是，金融机构能够将贷款风险分散到不同的投资者身上，从而降低自身的风险暴露。
然而，风险并没有完全转移走，而是回流到了市场中。
当金融机构将住房抵押贷款转移给投资者时，他们通常会通过特殊的合同义务保留一部分风险。
这意味着，即使投资者购买了这些证券，金融机构仍然有可能需要承担一定程度的风险。
这种回流风险的体现是，当住房抵押贷款市场出现问题时，金融机构需要采取措施，如增加担保品或资本金，来抵销风险。
回流风险的一个典型例子是2008年的次贷危机。
当时，美国住房抵押贷款市场出现了大规模的违约潮，导致许多投资者遭受巨大损失。
金融机构被迫回购这些投资者手中的证券，或者提供其他形式的补偿，以应对市场的压力。
这种回流风险不仅给金融机构带来了经济损失，也对整个金融体系产生了严重的不稳定性。
为了应对风险转移和回流，监管机构加强了对住房抵押贷款市场的监管和监督。
例如，实施更严格的风险管理要求，要求金融机构更好地掌握和评估其风险曝露。
此外，监管机构还鼓励金融机构采取有效的风险分散策略，确保风险能够合理地转移和回流。
总的来说，美国住房抵押贷款市场的风险转移和回流是一种常见的金融运作方式。
虽然它可以降低金融机构的风险暴露，但也可能给市场带来不稳定性和不可预测性。
因此，监管机构的角色至关重要，他们需要确保市场的稳定性，并采取适当的措施来监管和管理风险。
美国住房抵押贷款市场是全球最大、最复杂的房地产金融市场之一。
在这个市场中，金融机构发放住房抵押贷款给购房者，然后通过将这些贷款转移给其他投资者来将风险转移。
美国的住房抵押贷款证券化的模式分析
与全力拯救贝尔斯登和“两房”不同的是，此次美国政府并没有对雷曼兄弟出力援助，甚至有分析认为，正是由于美国政府的不出手，直接导致雷曼兄弟被华尔街抛弃，那么美国政府这次为什么会放弃援助呢？一起来看分析报道。
(也是贷款总额)75％的贷款可从抵押的住宅上获得
补偿，这补偿加上 vA担保的3e000美元，一般都
能补偿贷款人的损失，若借款人要购买一栋价值超过
144000美元的住宅，他将只就超过部分的25％支付
首付款。
VA担保限额是不定期调整的，见表2。
4私营住房抵押贷款保险
自30年代经济危机后，美国私营住房抵押贷款
VA Guarantee)以及由私人抵押贷款保险公司等机
构提供的住房抵押贷款保险。
美国住房抵押贷款保险业的发展是由美国经济和
社会的发展决定的，同时，它又是美国社会和经济变
化发展的反映。本文将在回顾美国住房抵押贷款保险
业发展历史的基础上，介绍以上三种保险类型及其运
作机制。
1、私人住房抵押贷款保险业的产生及其崩溃
款人支付的保险费组成，以此对贷款人的贷款损失进
行补偿。
FHA的成立遭到以美国储蓄机构为首的金融机
构的强烈反对，他们认为政府不应干预住宅，还有人
认为住房抵押贷款保险这——概念本身就代表了融的发展。首先，它使许多中低收入家庭有
能力获得住房抵押贷款。例如，80年代末，根据规定，
美国投资市场、以及全球经济和投资环境过去一段时期持续积极、乐观情绪有关。大家知道，进入21世纪，世界经济金融的全球化趋势加大，全球范围利率长期下降、美元贬值、以及资产价格上升，使流动性在全世界范围内扩张，激发追求高回报、忽视风险的金融品种和投资行为的流行。
美国30年的基准利率走势
美国30年的基准利率走势美国抵押贷款利率恢复上升态势，上周30年期贷款的平均利率从5.10%跃升至5.27%，创下2009年8月以来的最高水平。
2021年1月时的纪录低点为2.65%。
由于通胀高企，美联储今年已经连续两次会议上加息，其中本周三加息50个基点，这是自2000年以来的最大涨幅，并暗示将进一步加息以缓解通胀和过热的房地产市场。
值得注意的是，房地美的每周房贷数据是在美联储周三宣布加息之前记录的。
抵押贷款利率与10年期美国国债的收益率密切相关，后者往往与美联储的基准利率同步上升。
虽然周三当日美债收益率显著下滑，但周四美股、美债全线暴跌，10年期基准美债收益率盘中再度升破3%，触及三年半最高。
鹰派美联储使得今年以来，美国房贷利率上涨了超过200个基点，借贷成本飙涨。
今年从1月到4月，房贷利率以1994年以来的三个月最快速度上涨。
叠加在纪录高位附近的房价，令美国民众对楼市的热情逐渐退散，可能会越来越多地将潜在购房者排除出市场。
以30万美元贷款来计算，当前30年期5.27%利率下，月付1660美元，而历史最低点的2.65%时，月付仅需1209美元。
也就是说，月供支出暴涨了37%。
可负担能力下降，会打击未来成屋销售。
此外，由于当前拥有房屋的屋主，他们支付的房贷利率远低于最新的房贷利率，这会极大地抑制搬家，其结果是，需求和供应将同时走低。
而接近历史低点的住房库存，可能会在一定程度上提振房价。
已经有数据证明了这一点：美国3月成屋销售创2020年6月最低，不足的供应，将3月成屋价格的中位数推至创纪录的375,300美元。
3月全美新房销售量年化76.3万套，降至四个月的低点。
事实上，除了可负担能力外，美国楼市还有一个隐患——美股。
疫情之后美国地产的繁荣很大一部分是靠中高收入富裕家庭买起来的，其中西海岸科技公司聚集的加州房产价值增幅达1.38万亿美元。
此外科技公司向南迁移总部的趋势也带动了相应城市人口和房价的一同上涨，亚利桑那州、佛罗里达州和犹他州成为最炙手可热的三大住房市场。
透过两次房贷危机看美国房地产金融市场的演变
透过两次房贷危机看美国房地产金融市场的演变作者：黄秋妹来源：《消费导刊·理论版》2008年第16期[摘要]上世纪80年代美国爆发了储贷协会危机，造成了许多银行尤其是储贷协会的大量破产与倒闭。
自2007年6月以来美国又爆发了次贷危机，并引起了世界范围内金融市场的剧烈动荡。
这两次金融危机都根植于美国房贷市场，并最终迅速向金融市场蔓延。
鉴于我国目前房地产信贷市场存在的问题，我们应该吸取美国在这方面的教训，从中得到一些启示并借以反思我国在房地产市场发展方面存在的金融风险。
本文分别分析了储贷危机和次贷危机的产生的背景、原因、后果，并对比分析了这两次房贷危机的异同点，并在此基础上得出一些改善我国房地产市场运行状况，降低房贷风险的启示。
[关键词]储贷危机次贷危机作者简介：黄秋妹，福建长乐人，广东外语外贸大学本科在校生。
一、储贷危机上世纪70年代，国际贸易的发展使国际金融业务日显重要。
随着布雷顿森林体系的崩溃，美元与黄金脱钩。
这使浮动利率机制代替了固定汇率制。
随着欧洲美元的发展，石油涨价，美国的通货膨胀上升，名义利率高涨。
为了控制70年代后期美国国内逐步失控的通货膨胀，美联储于1979年10月决定不息以经济衰退为代价，大幅度提高联邦基准利率，同时货币政策委员会开始实施严厉的货币紧缩政策。
在70年代银行业资产回报率约为0.7%, 投资回报率大约为10%,而到80年代这两个指标分别下降为0.1%和1%。
高通胀和高利率给银行业以沉重的打击。
在银行经营难以为继的情况下，银行监管者采取了宽容的政策，没有及时处理问题银行的风险，结果大批银行破产或倒闭，造成了巨大的损失。
美国80年代、90年代初银行业的破产状况见下表：资料来源：George G. Kaufman “The U.S. Banking Debate of the 1980s: An Overview and Lessons”, Loyola University of Chicago “ The Financier: ACMT”, VOL2, No.2, May 1995.其中，美国的储贷机构受到了最直接和最严重的冲击。
美国两房经营模式
美国“两房〞经营模式房利美和房地美是美国最大的两家住房抵押贷款融资机构，也是得到美国联邦政府赞助的特殊金融公司。
两家机构总计拥有或担保了高达近5万亿美元的住房贷款，占美国所有抵押贷款余额的近一半比例，由此可见这两大机构在美国房地产市场中的举足轻重的作用。
毋庸置疑，美国金融市场和居民购房离不开“两房〞的有力支持，对其依赖程度已相当高。
金融危机之后，2013年，房利美和房地美分别以年利润839.6亿美元和486.7亿美元的骄人业绩远超苹果、EXXON石油这些商业巨头，成为美国最新500强中最赚钱的两家公司。
“两房〞从绝境中重生，不仅仅是依靠政府支持、市场回暖，更和它们自身的经典资产管理模式、市场运作模式和风险对冲策略密不可分，非常值得中国房地产市场借鉴。
经营模式“两房〞经营模式主要分为两种：第一种为担保业务，第二种为投资业务。
担保业务“两房〞并不直接发放贷款，而是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构那里购置住房抵押贷款，并将买进的贷款打包成为住房抵押贷款支持证劵〔MBS)，然后出售给银行、保险公司或养老基金等投资者。
在这一贷款证券化过程中，“两房〞只承当贷款的信用风险，并从中收取一定比例的担保费，而抵押贷款证劵的其他风险都由投资者承当。
“两房〞通过执行严格的贷款准入标准和风险缓释策略来确保收取的担保费能够根本覆盖任一房主潜在的拖欠、违约贷款带来的损失，同时为股东提供可观的收益率。
实际上，2008年的“两房〞濒临破产是因史无前例的房价大跌，违约率急剧攀升，导致担保业务巨量亏损造成的。
投资业务“两房〞通过发行自己的企业债券募集而来的资金投资于房屋抵押贷款或房贷证券。
在这种经营模式中，因为贷款现金流被保存在“两房〞的资产负债表上，而不是卖给投资者，所以也被称为“保存资产投资组合〞。
在投资业务中，“两房〞从二级按揭市场上购置房贷证券并长期持有，同时，为了满足全球投资者的需求，设计了多种债券发行，包括子弹式债券和可赎回债券等。