集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据
新土地管理法63条解读
新土地管理法63条解读
新土地管理法第六十三条规定：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
新土地管理法第六十三条关于集体土地可以入市的内容。
1、土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，其土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
2、一般集体经营性建设用地出让、出租等，应当经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
3、通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可转让、互换、出资、赠与或者抵押，但另有约定的除外。
土地使用权转让的法律规定有哪些
Do not keep anything for a special occasion, because every day that you live is a special occasion.整合汇编简单易用（页眉可删）土地使用权转让的法律规定有哪些土地使用权转让的法律规定一般情况下是指农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
一、土地转让法律规定1、《中华人民共和国土地管理法》(年) 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
3、《中华人民共和国物权法》第1百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
4、《中华人民共和国物权法》第1百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。
即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。
农村集体土地出租涉及到的法律问题
农村集体土地出租涉及到的法律问题This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.农村集体土地使用权出租相关问题的法律分析近年来，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也直接影响了城市的建设与发展。
针对此问题，我们就农村集体土地使用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行了相关的法律分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于合同效力的法律分析（一）合同法有关合同效力的规定《合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。
《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。
《合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。
（二）集体土地租赁合同的效力1、《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知-国办发[2007]71号
![国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知-国办发[2007]71号](https://img.taocdn.com/s3/m/6d2942f75ff7ba0d4a7302768e9951e79b896983.png)
国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控的政策文件，有力地促进了各地区、各部门贯彻落实科学发展观，坚决执行宏观调控政策。
但是，一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定，将农用地转为建设用地，非法批准建设用地等问题，并且有蔓延上升之势。
为严格执行有关农村集体建设用地法律和政策，坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、严格执行土地用途管制制度土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。
我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。
土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。
但是，一些地方在土地利用中没有严格执行土地用途管制制度，未经依法批准，擅自将农用地转为建设用地。
《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度”，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。
违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。
任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。
地方各级人民政府既要加强土地征收或征用管理，更要重点加强土地用途管制。
二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。
关于农村集体土地所有管理的法律规定
关于农村集体土地所有管理的法律规定关于农村集体土地所有管理的法律规定如下：为了合理利用土地，切实保护耕地，国家实行土地利用总体规划制度、土地用途管制制度、耕地特殊保护制度和土地执法监察制度。
所以，集体土地所有权是受限制的所有权。
土地是一种重要的财产，但也是一种重要的自然资源，因此限制是必要的。
《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”;《土地管理法》第43条又规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。
2022年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。
禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
”【集体土地出租的法律责任】(一)对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
”(二)对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。
伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。
法律规定建设用地(3篇)
第1篇建设用地是指用于建造建筑物、构筑物及其附属设施的土地。
在我国，土地资源是国家重要的自然资源，其所有权属于国家，由国务院代表国家行使土地所有权。
建设用地是经济社会发展的重要基础，涉及国家、集体和个人的切身利益。
因此，我国对建设用地有着严格的法律规定，旨在确保土地资源的合理利用和保护。
以下将从我国土地管理法、城乡规划法等相关法律法规出发，对建设用地进行详细阐述。
一、土地管理法中的建设用地规定《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，对建设用地进行了全面的规定。
以下是其中部分重要内容：1. 土地所有权和使用权- 土地所有权属于国家，由国务院代表国家行使。
- 单位、个人依法使用土地，享有土地使用权。
- 土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式取得。
2. 建设用地审批- 国家对建设用地实行分级审批制度。
- 下列建设用地需经有批准权的人民政府审批：- 建设占用土地十亩以上的；- 建设占用土地超过一百亩，其中占用耕地超过三十亩的；- 建设占用土地超过二百亩的。
- 建设单位应当依法向土地管理部门申请用地，并提交有关材料。
3. 土地征收和补偿- 国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地。
- 征收土地应当依法给予补偿。
- 征收土地的补偿标准包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
4. 土地用途管制- 国家实行土地用途管制制度。
- 土地使用权人不得改变土地用途，确需改变用途的，应当依法申请变更土地用途。
二、城乡规划法中的建设用地规定《中华人民共和国城乡规划法》是我国城乡规划的基本法律，对建设用地规划与审批进行了明确规定。
以下是其中部分重要内容：1. 城乡规划编制- 城乡规划分为总体规划和详细规划。
- 城乡规划应当包括土地使用、交通、水利、环保等方面的内容。
2. 建设用地规划审批- 建设单位在取得土地使用权前，应当依法编制建设项目用地规划。
- 建设项目用地规划经城乡规划主管部门审查同意后，方可取得土地使用权。
中华人民共和国国土资源部第39号令
招标拍卖挂出让国有建设用地使用权规定（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订）第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，确定本规定。
第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或挂牌出让方式在土地的地标、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，使用本规定。
本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。
市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
关于土地使用的相关法律有哪些-
Communication is the concentration of management.简单易用轻享办公（页眉可删）关于土地使用的相关法律有哪些?《土地管理法》第６３条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设；《土地管理法》第43条又规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。
在我们国家土地使用权的相关政策随着我们法律的越来越完善，相关的使用权限的限制也越来越多，根据相应的法律法规我们可以得出相应的结论，关于土地使用权限，我们根据相关的依据也可以得出相应的结论，那么关于土地使用的相关法律有哪些呢。
一、关联依据1.《物权法》(年3月16曰)第118条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第120条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。
所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
2.《民法通则》(年8月27日修正)第80条国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利;使用单位有管理、保护、合理利用的义务。
公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。
承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。
土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。
3.《农村土地承包法》(2009年8月27日修正)第3条国家实行农村土地承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
第8条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。
未经依法批准不得将承包地用于非农建设。
成国土资发〔2008〕124号成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法
成国土资发〔2008〕124号成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法成都市国土资源局关于印发《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知成国土资发〔2008〕124号为了统筹城乡经济社会发展，推进成都市试验区建设，深化农村土地和房屋产权制度改革，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，经市农村产权制度改革联席会议审查同意，现将《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。
附件：《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》二〇〇八年三月二日成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法第一章?总?则第一条?为了统筹城乡经济社会发展，促进"三个集中"，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发[2008]1号）等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条?成都市行政区域内，合法取得的集体建设用地使用权流转适用本办法。
第三条?集体建设用地在符合规划，保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。
第四条?市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。
区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。
第二章??产权界定第五条?农民集体所有的土地依法属于组农民集体所有的，由组集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
集体经营性建设用地
集体经营性建设用地第三十六条【优先使用存量建设用地】国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，引导优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。
鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。
乡(镇)人民政府和农村集体经济组织在保证耕地数量不减少、质量不降低和建设用地不增加的前提下，可以按照节约集约的原则，采取土地整治等方式进行区位调整，合理利用集体经营性建设用地。
第三十七条【出让、出租条件】符合下列条件的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用：(一)国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；(二)产权明晰、已依法办理土地所有权登记；(三)具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。
集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地的最高年限执行。
第三十八条【规划条件】土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，县(市)自然资源主管部门应当依据国土空间规划出具拟出让、出租等的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。
县(市)自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。
第三十九条【方案编制】土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，载明宗地的用途、使用期限、交易方式、入市价格、收益分配等内容，并按照《土地管理法》第六十三条的规定，由本农村集体经济组织形成书面决议。
第四十条【方案审查】土地所有权人应当将集体经营性建设用地出让、出租等方案和农村集体经济组织决议情况报县(市)人民政府审查。
符合规定的，由县(市)人民政府按照本条例有关规定纳入年度建设用地供应计划。
第四十一条【签订合同】土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用权人，双方应当签订书面合同，约定交易价款、价款支付时间以及方式、提前收回的条件以及处理方式、土地使用权届满续期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物处理方式、违约责任等。
农村集体建设用地合法使用指引
农村集体建设用地合法使用途径操作指引(2018)齐精智律师农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
集体经营性建设用地是一个历史形成的概念。
1998年修订实施的《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（第43条）；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（第63条）。
齐精智律师提示在这两款的限制下，农村集体土地除了可用于审批宅基地建房和进行公共设施和公益事业建设，以及兴办乡镇企业之外，不能用于其他建设活动。
1990年代中后期，我国农村乡镇企业普遍进行向私人所有改制，之后很少出现新办的乡镇企业。
这就意味着，农村集体土地基本不能用于经营性建设开发。
农民申请宅基地，主要是满足其生产生活基本需求的“自用”性质，不具备经营性质。
这就是农村宅基地及其上房屋，不能向外集体之外买卖，或者买卖之后，不能办理房产证的原因。
本文不惴浅陋，就现有农村集体建设用地的使用方式分析如下：一、农村集体经营性建设用地直接入市。
1、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。
二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。
针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。
齐精智律师提示陕西省高陵县是试点地区。
2、《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》。
九、分阶段依法确定集体建设用地使用权。
1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。
乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。
集体土地流转法律法规
集体土地流转法律法规一、土地承包经营权 (2)1、《物权法》 (2)2、《土地管理法》 (3)3、《农村土地承包法》 (3)二、建设用地使用权 (7)1、《物权法》 (7)2、《土地管理法》 (7)3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号20071230） (8)4、《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发[2006] 52 号 20060327） (9)5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号20041021） (10)三、宅基地使用权 (10)1、《物权法》 (10)2、《土地管理法》 (10)3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 (11)一、土地承包经营权1、《物权法》第十一章土地承包经营权第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六条耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。
第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。
流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
土地管理法63条释义
土地管理法63条释义
《土地管理法》第63条规定：“农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押、纳入股份合作制的共有房屋转让的，应当按照国家有关法律、行政法规的规定办理。
”该条款的释义如下：
1. 农村集体经营性建设用地使用权转让：指由农村集体土地所有权人将其所拥有的土地使用权转让给其他主体使用，转让方式可以是出售、赠予等形式。
2. 农村集体经营性建设用地出租：指由农村集体土地所有权人将其所拥有的土地使用权出租给其他主体使用，出租可以是长期租赁或短期租赁。
3. 农村集体经营性建设用地抵押：指农村集体土地使用权人将其所拥有的土地使用权作为借款的担保物，将土地使用权权利转让给债权人，借款人在一定条件下将土地使用权重新取回。
4. 农村集体经营性建设用地纳入股份合作制：指将农村集体经营性建设用地纳入到股份合作制经济组织中，由股份合作制经济组织对土地进行管理和利用。
综上所述，《土地管理法》第63条的主要内容是关于农村集体经营性建设用地使用权的转让、出租、抵押、纳入股份合作制的具体办法和标准，要根据国家相关法律和行政法规进行操作。
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
广东省集体建设用地使用权流转管理办法《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自2005年10月1日起施行。
下文是广东省集体建设用地使用权流转管理办法，欢迎阅读!第一章总则第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第二条集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第三条取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。
涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
第四条有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;(二)土地权属有争议的;(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;(四)村民住宅用地使用权。
因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。
村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。
第八条下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业)，股份制企业，联营企业等;2.兴办公共设施和公益事业;3.兴建农村村民住宅。
建设用地使用权出让(合同)条款相关法律规定
建设用地使用权出让合同条款相关法律规定一、引言建设用地使用权出让合同是指国家供应建设用地的所有权人（出让方）将建设用地的使用权出让给土地需求方（受让方）的一种合同关系。
为确保出让合同的合法性、合理性和有效性，法律对建设用地使用权出让合同的相关条款进行了规定。
本文将对这些法律规定进行简要介绍。
二、法律依据建设用地使用权出让合同的法律依据主要包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》等。
2.1 土地管理法根据《土地管理法》第十四条，土地使用权出让合同应当包括主要内容：1.土地使用权的出让范围和用途；2.出让的土地使用权期限；3.出让的土地使用权的有偿出让价格；4.出让土地应该及时履行的其他义务。
2.2 城市房地产管理法根据《城市房地产管理法》第二十五条，房地产开发企业应当依法与土地使用权人或有关部门签订土地使用合同，并按照合同约定的用途进行开发，不得擅自改变用途。
三、主要条款3.1 土地使用权的出让范围和用途土地使用权的出让范围和用途是土地使用权出让合同中的重要条款之一。
根据法律规定，出让方应当明确规定土地使用权的出让范围和用途，受让方在合同期限内必须按照约定的用途使用土地。
3.2 土地使用权期限土地使用权期限是指出让方授予受让方使用土地的时间段。
根据法律规定，出让方在出让土地使用权时应当明确约定土地使用权的期限，并在合同中加以明确。
3.3 土地使用权的有偿出让价格土地使用权的有偿出让价格是指受让方向出让方支付的土地使用权费用。
根据法律规定，出让方应当依法确定土地使用权的出让价格，并在合同中明确。
3.4 其他义务除了上述主要条款外，法律还要求出让方在合同中明确其他应当及时履行的义务。
这些义务可能包括土地整理、开发、建设等方面的要求，出让方应当按照法律规定履行这些义务。
四、合同效力建设用地使用权出让合同是国家土地供应的重要方式之一，合同的效力直接关系到土地使用权的合法性和稳定性。
根据法律规定，土地使用权出让合同经双方签字盖章后生效，并具有合同法规定的权利义务关系。
集体建设用地流转业务拓展及实务
债权债务清快，建设用地供需矛盾愈
来愈突出，全国以不同形式自发流转集体建设用地的行为 呈上升趋势。而我国农村集体建设用地可流转的空间和余 地很大。把农村建设用地的财富效益更好地释放出来，推 进农村的现代化建设，同时也为城市的建设和发展提供一 个可利用、可流转的空间载体。集体建设用地流转是个新 课题，目前尚无明确的法律依据，处在试点和探索阶段， 有些地方（包括河北省）出台了相关的地方法规对如何规 范农村集体建设用地流转，加快建立城乡统一的土地市场， 现结合现行有关法律及司法实践，对律师参与农村集体建 设用地开发（流转）业务其中的法律问题，提出个人的一 些见解。
（一）集体建设用地使用权流转符 合我国民法的基本原则
• 1、根据民法理论，所有权是对所有物的完全支配权，支
配方式包括占有、使用、收益、处分，即所有权四项权能。 在土地所有权与使用权相分离的理论指导下，集体建设用 地使用权也可以相应地从集体土地所有权权能束中分离出 来，集体土地所有权人对土地的权利可以在分离的使用权 中得以体现和实现。 2、现行《物权法》将建设用地使用权纳入了第三编用益 物权，可见对于建设用地而言，无论其是国家所有还是集 体所有，均有明确定性，集体建设用地使用权属于用益物 权的范畴。因此，所谓“集体建设用地使用权流转”，即 是以法律认可的方式，将集体建设用地使用权依法有偿实 现转移的行为。
• 1. 集体建设用地使用权流转的合法性有待
认可。 • 2. 各地的规定中集体建设用地使用权流转 限制较多，同地同权同价尚难实现。 • 3. 土地流转相关配套政策有待进一步细化、 深化。
二、集体建设用地使用权流转合法 性的法理及法律依据
• 中央十七届三中全会提出要严格界定公益
性和经营性建设用地，明确 “在土地利用 规划确定的城镇建设用地范围外，经批准 建设非公益性项目，可以使用农村集体土 地”，这实际上是有条件地放开了农村集 体建设用地进入市场。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据
北京市正海律师事务所主任杨磊
《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
根据我国传统土地管理制度，集体建设用地，只能允许本集体组织或者成员取得使用权，此外其他任何单位或者个人，如要使用集体建设用地的，均应先将集体土地征为国有土地，再由国家将土地使用权出让给土地使用者。
但是，这样的土地制度限制了集体土地所有者行使权力，不利于集体组织搞活经济，存在许多弊病。
随着改革开发的不断深入，集体土地的放开，早已成为必然的发展趋势。
虽然《土地管理法》禁止农村集体所有的土地使用权流转用于非农业建设。
但在经济发达地区，农村集体建设用地自发流转的现象大量存在，集体建设用地隐形市场。
因为，没有政策、法律规范，使得农村土地隐形市场越发混乱无序。
鉴于此，近年来，经国务院批准，安徽、湖北、广东、湖北、河北等省，别出台了集体建设用地使用权流转管理办法地方性法规，在各自的区域内突破了集体土地不能上市流转的法律限制，使得集体建设用地的出让、转让、出租、抵押有章可循，有法可依。
现本人对规范集体建设用地出让、出租、转让、转租和抵押的地方法规的主要规定归纳如下：
一、集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。
二、集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。
三、集体土地流转应当具备的条件：
集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：
（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；
（二）土地权属没有争议；
（三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；
（四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。
四、集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序：
1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
2、出让、出租和抵押乡（镇）农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意。
3、出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。
4、签订集体建设用地使用权法流转合同。
合同应当载明下列事项：
（一）双方当事人的名称或者姓名；
（二）流转方式；
（三）土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件；
（四）土地收益及支付方式；
（五）当事人的权利和义务；
（六）集体建设用地使用权使用期限届满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法；
（七）争议的解决办法；
（八）违约责任。
5、受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。
五、集体建设用地的出让年限和出让价格
集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。
集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。
集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定。
六、集体建设用地抵押
将集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押双方当事人应当持土地所有权、使用权证书，债务合同，抵押合同以及当事人的身份证明，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门办理抵押登记。
农村集体经济组织或者乡（镇）集体经济组织以集体建设用地使用权抵押的，在办理抵押登记时，还应当向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提交经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的书面材料和经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意的书面材料。
乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的集体建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权所得的价款优先受偿。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以依法请求人民法院拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权。
七、农村建设用地流转用途的限制性规定
通过集体建设用地使用权流转取得的集体建设用地不得用于商品住宅开发。
八、农村集体建设用地使用权第一次流转的受益归集体组织所有，取得土地使用权以后再次流转的受益归归流转方所有。