20160816-万科都会系产品手册
万科产品说明
一般施工方法：
• • 五、调胶及刷胶 须选用优质正牌的壁纸专用胶粉、胶浆，并按包装上的说明调配成胶液。胶粉、胶浆的质量 将直接影响到壁纸的施工质量、整体效果和使用年限。调配胶浆时需要一个塑料筒（最好带 刻度）和一根搅拌长棍，根据胶粉包装盒上的使用说明加入适量的凉水，先用搅拌长棍向一 个方向搅动水，在水保持运动的状态下，边继续搅动，边将胶粉逐渐加入水中，直至胶液呈 均匀状态为止。 原则上，壁纸越重，胶液的加水量应越小，要根据胶粉包装盒上厂家的说明进行调配，务必 采用干净的凉水，不可用温水或热水，否则胶液将结块而无法搅匀。 已经搅拌均匀的胶浆可 通过加水进行稀释，而如果胶浆太稀，在搅拌好的胶浆中加入胶粉会结块而无法再搅拌均匀。 胶液不宜太稀，而且上胶量不宜太厚，否则胶液容易从接缝处溢出而影响粘贴质量。 一般情况下，请采用机器（打胶机）刷胶的方式进行均匀刷胶，以便胶涂的均匀。 壁纸浸胶：正确的浸胶时间对最终的粘贴效果起着十分重要的作用。浸胶后壁纸会在长度方 向膨胀1%～2%，而在宽度方向膨胀约1公分，不正确的浸胶时间将会导致壁纸产生气泡、皱褶、 接缝部位开裂或图案错位等后果。 以纯纸为底衬的各种壁纸如：纯纸型壁纸、胶面壁纸以及发泡壁纸，打胶后壁纸均需浸胶810分钟，所有纸带的浸胶时间必须一致。具体操作如下：首先将已打胶的壁纸进行对折，纸 带的上方向中央对折2/3，纸带的下方向纸带中央对折1/3，对折时纸带左右边缘部分务必对 齐。对折后用手指将纸带的左右边缘轻微捏合避免张开，否则浸胶后边缘部分胶液会干凝而 造成接缝开裂。然后将已对折1/3的部分再次向中央对折，之后卷成筒状。在折叠及卷动过程 中避免将壁纸打死折。以无纺纤维为底衬的壁纸，打胶后无需浸胶便可直接进行粘贴。请并 保管好所有商标纸，以备查用。裱贴前切勿“泡水”施工，否则会造成双层纸脱层，并影响 壁纸与壁面粘贴的牢度。
万科产品系列全解析资料
万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
装修品牌手册：万科ABCD装修分级体系,家装好帮手
装修品牌手册：万科ABCD装修分级体系，家装好帮手万科的装修分级体系，既是专业人士必备的收藏手册，也是非专业人士家庭装修的好参考。
A级：装修标准1800元/㎡左右。
目标客户：客户较为典型的职业是企业高管或老总，家里有全职主妇或保姆的比例较高。
因此对于厨卫空间的功能要求更为丰富，对于电器和设备的品种要求更多。
品牌希望提供较为高端的产品。
他们中大多数人属于品牌/风格追随者。
（一）系统设备：•空调系统：标配“日立”中央空调SET FREE系列，按每平米220W热量，内外机配比按1.1-1.2配置。
外机配置：6匹及以下选用MINI系列，6匹以上选用标准系列。
可选配“大金”家用VRV或VRVⅢ系列，外机配置：6匹及以下选用家用VRV，6匹以上选用VRVⅢ。
•新风系统：标配“爱迪士/松下/兰舍”的自平衡系统。
也可选配同品牌的热交换系统。
洗手间无浴霸排风时，选用“正野”BPT13-13C1型号卫生间排风扇。
•采暖系统：厅房——标配水地暖。
户型80-220平米：采用“博世”欧洲精英系列或“威能”VUM pro/plus系列；户型220-360平米：采用“博世”欧洲之星系列+SO/SK系列储水罐，或“威能”VU系列+VIH系列储水罐。
洗手间——标配电地暖+浴霸，电地暖采用“丹佛斯”或其他品牌，DTIP18电缆+530温控器，按每平米发热量120W配置。
浴霸采用“奥普”HDP820A型号。
•水处理系统：可选配直饮机、净水机、软水机。
直饮机、净水机品牌选用“开能”KF-T-1或其他品牌型号，软水机选用“开能”CN-07-05SE(F)或其他品牌型号。
•附加弱电系统：可选配背景音乐系统、灯光场景控制系统、燃气泄漏报警器、火灾烟雾报警器，品牌型号根据具体情况确定。
（二）给排水：•给水：标配分水器+PEX，品牌采用“积水”或其他。
•排水：可选配同层排水系统，选用“川路/吉博力”品牌，其中“川路”用于降板同层，“吉博力”用于非降板同层。
万科地产产品标准 住宅户型手册
万科地产产品标准由专业团队制定，经过充分的市场调研和客户需求分析，确保标准的针对 性和实用性。
在实施产品标准方面，万科地产注重细节和执行力，通过严格的品质控制和持续改进，确保 产品标准的落地和执行效果。
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汇报人：
CONTENTS
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万科地产产品 标准概述
万科地产住宅 户型标准
万科地产住宅 配套设施标准
万科地产住宅 服务标准
万科地产住宅 品质保障体系
PART ONE
PART TWO
目的：统一万科地产的产品质量标准，确保项目品质的一致性。
灵活多变：户型设计应具备灵活性，满足不同家庭阶段的需求变化。
客厅：宽敞明亮， 通风良好
卧室：舒适安静， 采光充足
厨房：设施齐全， 方便实用
卫生间：干湿分 离，通风良好
客厅：地面铺装材料需耐磨、易清洁，墙面可采用乳胶漆或壁纸 卧室：地面宜采用木地板或地毯，墙面宜采用乳胶漆或壁纸 厨房：地面需防水、防滑，墙面需耐油污、易清洁，橱柜需配备嵌入式电器 卫生间：地面需防水、防滑，墙面需耐水、易清洁，洁具需选用高品质品牌
三居室户型：适合大家庭或三 代同堂，面积较大，功能齐全
复式户型：适合追求品质生活 的家庭，上下两层，功能丰富
空间布局合理：根据家庭成员的生活习惯和需求，合理规划空间布局，提高居住舒适 度。
功能齐全：住宅户型应具备基本的生活功能，如卧室、客厅、厨房、卫生间等。
采光通风良好：保证住宅的采光和通风效果，提高居住质量。
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
万科产品系标准
万科产品系标准一、产品定位万科产品系标准首先明确产品的定位，根据目标客户群体的需求和偏好，以及市场趋势和竞争态势，进行精准定位。
产品定位需具备差异化竞争优势，以满足不同客户的需求。
二、规划设计在规划设计方面，万科注重整体规划的合理性和科学性。
根据项目地块的特点和条件，进行合理的功能分区和空间布局。
同时，充分考虑日照、风向、地形等因素，以实现人、建筑与环境的和谐共生。
三、建筑设计在建筑设计方面，万科注重创新与实用性的结合。
采用现代简约的建筑风格，强调线条的流畅和立面的层次感。
同时，注重建筑的功能性和空间的舒适度，以满足不同客户的需求。
四、景观设计景观设计是万科产品系标准的重要组成部分。
万科注重绿化覆盖率的提高，利用植物配置营造四季皆宜的景观效果。
同时，通过景观小品、水景等元素，提升项目的品质和价值。
五、室内设计在室内设计方面，万科注重细节的处理和整体的美感。
采用环保材料和节能技术，确保室内环境的健康与舒适。
同时，注重室内空间的利用率和实用性，以满足不同客户的需求。
六、装修标准万科产品系的装修标准采用高品质的建材和设备，注重细节的处理和品质的保证。
根据不同的产品定位和客户需求，提供个性化的装修方案和配置建议。
七、配套设施万科注重社区配套设施的完善和便利性。
根据项目规模和客户需求，规划建设各类设施，如健身中心、游泳池、儿童游乐场等，以满足客户日常生活的需求。
八、物业服务万科物业服务致力于为客户提供全方位、专业化的服务。
通过建立完善的客户服务体系和物业管理系统，确保客户的居住安全和舒适。
同时，积极开展社区文化活动，增强客户归属感和凝聚力。
九、环保标准万科注重可持续发展和环保理念的实践。
在项目规划和建设中，采取一系列环保措施和技术，如雨水收集系统、太阳能利用等，以降低能耗和减少对环境的影响。
同时，鼓励绿色出行方式，促进生态平衡和社区的可持续发展。
万科标准化手册
2013上海区域住宅产品定型设计手册目录使用说明 户型及楼型汇总表 标准户型 标准楼型组合 门窗设计标准 管井设计标准 厅房设计标准使用说明一、研究的目的和范围a. 研究的目的目前上海区域内首置首改产品中，1梯4户板式高层应用较为普遍，但是从各个项目来看，户型、核心筒与栋型设计均存在较大差异，标准化程度有待提高。
为提高区域内1梯4户的标准化程度，提高项目的抗风险能力，缩短开发周期，提高运营效率，特制定本手册。
b.研究的范围17个项目城市：上海江苏省（8个城市）——南京、苏州、无锡、常州、昆山、扬州、徐州、镇江浙江省（5个城市）——杭州、富阳、温州、宁波、嘉兴安徽省（2个城市）——合肥、芜湖江西省（1个城市）——南昌二、设计原则a. 设计依据上海《住宅设计标准》DGJ08-20-2007 (2011年版)《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006浙江省《城市住宅建筑设计标准》DBJ10-6-98《安徽省城市住宅设计标准》DB34/T177-1999《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅建筑规范》GB50368-2005《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《无障碍设计规范》GB50763-2012b. 地方标准和国家规范的对比和适用性研究：上海执行《上海住宅设计标准》江苏执行《江苏住宅设计标准》浙江实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《浙江省城市住宅设计标准》；安徽实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《安徽省住宅设计标准》；江西执行国家规范《住宅设计规范》，无地方标准。
比较结论：总体而言，要求最高、最严的为江苏标准，上海标准要求居中，国家标 准要求最低、最松。
c. 本手册设计原则产品线面积段分布图，详表1-c1；产品线面积段分布图1-c1面积计算原则：室外走廊部分，凡两侧均为栏杆的按一半面积计算；一侧为栏杆另一侧为墙体的按一半面积计算；两侧均为墙体的按全面积计算。
万科样板房说辞
样板房说辞万科城VCITY项目销售团队接待客户的销售说辞，分为“进门前—-室内参观——出门”三阶段的板房动线。
一、样板房说辞两大要求万科要求每一套户型的板房说辞必须传达两项指定要求：1。
三个强化记忆点在样板房说辞中,必须强化的记三个忆点：户型设计空间多样性、居住实用性、收纳空间人性化。
2.三大标准动作（1）进门前的说辞完毕后，3秒停留。
目的：给予客户由“参观者”转化为“居住者”的心态转化调整时间.（2)客厅餐厅之间的位置，销售员静默，3秒停留后开始销售说辞.目的:给予客户3秒的停留，然后才开始关于“人性化”的销售说辞,包括故事穿插,细节描述。
(3)参观完一套板房户型后,需要强化户型的稀缺性。
目的：激发购买欲望与决策速度。
二、示例：样板房说辞及标准动作下面主要以78平方米的样板房为例:1.对于客户的开场白先生（小姐）；您好，下面由我带您参观一下我们14号楼位于2层的小高层户型的样板房;此户型为78㎡的两房两厅一卫，是我们首次置业或者投资客户的首选。
为何会有这样的结论呢?因为我们的A户型是专为首置购房的年轻人或新婚小夫妻度身定制的，房型方正得房率高，布局合理,功能齐全，关键在于我们全部采用装修交付，您参观完后就会深有感触了。
2.入户大堂(说辞重点：空间特色、彰显尊贵感)动作要点:先就座请客户坐下换鞋套。
（鞋套分2种，男士的鞋套大，女士和小孩的鞋套小）。
随手递给客户矿泉水及湿纸巾.如有被蚊虫叮咬均可在此处取花露水供客户使用。
我们样板房是两梯六户的配置，您现在所在的位置是一楼门厅(公共部位），同样为精装修交付,装修参照主流星级酒店的标准打造,地墙面为大理石材；地坪为局部拼花;顶面局部吊顶。
另外；电梯我们是采用广州日立的品牌加之人性化设计的无障碍电梯按钮（注：2层以上公共部位为墙漆和地砖）.如果您的亲朋好友来您家做客，肯定会有一种贵宾的感觉，更会对您的选择大加赞赏。
我们这套A户型的样板房是以一对80后刚结婚的新婚夫妇为背景设计的，大家都知道80后是喜欢追求时尚，由各自的爱好，所以这套样板房会给呈现出时尚个性的感觉!您这边请！3。
万科产品手册(提供销售版)
图例：
1F
12F
29F
2F
25F
30F
4F
27F
11
vanke 铜山街项目一期住宅产品手册
万科
1.1.3层数及户型分布
一、规划景观篇
户型分布
图例：
约219㎡
约168㎡
内部资料，仅供参考，不作为我司承诺，最终以政府批准文件及买卖合同约定为准
图例
入户方向 草坪
3#
2#
2-1#
1# 1-1#
内部资料，仅供参考，不作为我司承诺，最终以政府批准文件及买卖合同约定为准
19
vanke 铜山街项目一期住宅产品手册
万科
1.1.1总体规划
5# 4#
4-1#
一、规划景观篇
图例
入户方向 草坪
内部资料，仅供参考，不作为我司承诺，最终以政府批准文件及买卖合同约定为准
31
vanke 铜山街项目一期住宅产品手册
万科
3.2非标户型差异示意——210-A户型
A户型主要变异点
标准户型为A-1 1.1 南 侧 主 卧 外 窗 范 围 增 大 ， 转角处剪力墙缩短
3800
4#
3150
3000
7#
3250
4050
8~10# 3300
3450
地下室层高 墙体填充材料 保温系统
-1F:4.2m -2F:3.7m
地下室净高一般高于2.0m
地上部分为蒸压加气混凝土 砌块
自保温+外保温——改性聚苯 板、岩棉、泡沫玻璃
屋面采用外保温
内部资料，仅供参考，不作为我司承诺，最终以政府批准文件及买卖合同约定为准
万科新产品分析四大产品ppt课件
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅、 以及大面积景观露台，开豁视野。 根植于大地，尽可能贴近地面。
顶层复式
层层退台
贴近地面
建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实用结合。
以现代别墅的标准去构筑高层，建筑偏东方向18 °，结合无锡的风 向规模和夏季主导风向，保证通风效果。 高层特别设计的宽度阳台，同考究的通透居住空间设计配合，视线 之内无对视，结合日照偏向，保证自然采光的良好效果。
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
无锡万科东郡——GOLDEN（都市.时尚生活） 深圳万科清林径——TOWN（山水.悠然生活） 深圳万科第五园——CITY（大城.丰盛生活） 上海万科翡翠园——TOP（墅庭.高尚生活） 该四项目总结对比简表
无锡万科东郡
无锡万科东郡
万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的 多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟 人文氛围与归属感
万科精工手册4.0（全套），速收藏！
万科精工手册4.0（全套），速收藏！万科集团为了进一步推动标准化管理，减少误解提高效率将将构造节点工法进行梳理、整合编制形成了万科精工手册4.0，今天就分享给大家万科精工手册4.0(精装篇）万科预制内墙板构造篇1.万科墙板安装工艺流程2.“一字型”连接节点①嵌缝带施工时间。
②基层处理。
③嵌缝带宽度不得小于规定值。
④嵌缝带不得外露。
⑤检查及修补。
3.“L 型”连接节点4.预制内墙板与结构墙柱连接节点①锚固钢筋锚入墙板深度不得小于 10mm。
②L 型、一型连接两道嵌缝带。
③墙板与结构墙柱连接平面齐平。
5.墙板与结板底、梁底连接节点6.预制内墙板与结构楼面连接节点①基层清理: 清除楼面墙板安装位置处灰尘并洒水湿润。
②安装墙板: 按照墙板安装工艺流程安装墙板。
③底部填塞:墙板安装经检验合格24h内，用细石混凝土（高度>30mm）或1:2 干硬性水泥砂浆（高度≤30mm）将板的底部填塞密实（采用砂浆灌缝专用工具）。
④封堵木楔孔:底部填塞完成 7 天后，撤出木楔并用 1:2 干硬性水泥砂浆填实木楔孔。
①施工开始时间。
②木楔撤出时间。
③封堵撤出木楔后留下的孔洞。
7.预制内墙板与反坎连接节点①反坎位置及尺寸精度。
②反坎成品保护。
③反坎底部填塞饱满。
8.预制内墙板吊挂重物节点构造①安装墙板: 按照墙板安装工艺流程安装墙板。
②粘贴瓷砖: 厨卫间内墙板面使用水泥砂浆（或瓷砖专用胶）粘贴饰面瓷砖。
③定位: 根据设计要求在墙砖墙面上确定悬挂点位置。
④安装膨胀螺栓: 瓷砖粘贴完成7 天后，按照确定位置将6mm×80mm 膨胀螺栓打入内墙板面。
①定位准确。
②打膨胀螺栓保持角度垂直。
③悬挂重物时间。
万科PC楼梯构造篇9.万科PC楼梯梯梁安装节点①找平混凝土等级，填充密实。
②灌浆料等级以及灌浆密实程度。
③成品保护及时到位。
万科精工手册4.0(PC篇）。
万科产品及定位
生活
以多层、花园洋房 为主，辅以少量小
高层
武汉万科四季花城左岸
(1)首次置业的
枫林
郊区住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
深圳万科四季花城
业业主
南昌万科四季花城
高档系列Top
万科红郡 万科玫瑰里
特色资源项目——市 区或郊区拥有稀缺资
源，
便捷
对配套无要求
占有稀缺资源
墅庭.高尚 生活
以低密度别墅为主
具有较强支付能 上海万科兰
房
(1)首次置业的
城郊住宅
青年之家（2） 改善居住二次置
业业主
代表项目 深圳万科金色家园 南京万科金色家园 武汉万科金色城市 长春万科城市花园
武汉万科城 武汉万科城花璟苑
四季花城系ห้องสมุดไป่ตู้Town
城乡结合部规模大盘 ——多在大的发展区 域之中，产品类型多
远，规模较大
不便利
不完善
低价格，舒适 山水.悠然
居住
产品系列 金色系列Golden
城市花园系列City
万科产品线及其定位分析
区位特点
位置
交通
城市中心区（市区或 新城区）——以高密 度高层建筑为主体， 产品地位相对集中， 户型不大，用地规模
偏小
发达
配套
核心价值 核心理念
产品组合
品质属性 目标消费群体
生活配套完善
便捷的城市生 都市.时尚 以小高层、高层为
活
生活
主，辅以洋房
(1)首次置业的 青年之家（2） 城市住宅 改善居住二次置 业业主（3）商
务投资
城市郊区或新城区边 缘——交通条件和就 业条件比较好，产品 以多层为主，兼有高 层和局部低层联排别 墅类型住宅，规模适
万科房地产客户服务手册.售后服务
限内的质量问题时，可向客户关系中心报修。
专享保修服务。
客户关系中心在接到报修后24小时内会安排专业保修工程师与业主联系，并约定上门查看及检修时间。
□组织社区活动客户关系中心每年会协同万科物业组织各类社区文化活动，以丰富社区生活，营造多彩和谐的万科社区文化，提升社区的归属感和荣誉感。
□房屋检修与定期保养房屋如同汽车等其他大件商品，不仅仅是在出现质量问题后需要维修，其日常检修与定期保养更为重要。
在保修期内，万科客户关系中心在不同时间段为业主安排了有针对性的各种免费的主动上门检修及保养。
如在某时间段集中保养铝合金门窗、入户木门、防火门等等。
同时在相关保修项目期届满前1个月客户关系中心，还会张贴保修期即将到期的温馨提示提醒业主进行自检，以便安排集中维修，防止因保修期满而导致的业主利益受损。
联系我们厦门万科客户关系中心隶属于万科集团下属的厦门万科房地产有限公司，是厦门万科在机制上落实万科地产客户理念的部门，其使命就是“理解我们的客户需求，使万科能够提供满足我们客户需求的产品和服务；同时搭建良性互动平台；让客户认同成为万科在市场中竞争力的重要源泉”厦门万科客户关系中心作为我们的客户在万科公司内部的代言人，我们将本着以下三大原则和态度，全面维护客户的合法权益，成就客户价值。
□公开、透明、公正处理客户的投诉和建议；□便捷、迅速地将客户意见反馈给公司管理层和相关部门□跟踪、管理、有效、及时处理客户投诉。
我们的服务热线：0592-我们的电子邮箱：xmwsts@我们的网络平台：万科客户服务中心服务承诺：客户无小事，用心解问题万科客户服务中心保修流程维修流程服务感受服务标准与承诺报修畅通的报修渠道1万科统一服务热线2夜间紧急事件及有偿家政维修可通过楼宇对讲联系所在项目物业监控中心工程师响应及时的保修响应1紧急报修立即上门；（紧急报修为直接影响业主安全以及无法完成基本生活起居的工程问题报修）2其他报修，一个工作日内与业主取得联系方案讲解透明的维修方案与业主沟通提供可行性维修方案保修实施标准和专业的服务统一着装、配戴工牌、实施专业化的标准保修服务保修关闭高效率的解决问题保修实施先得到业主确认回访反馈服务监督保修完成后实施100%电话回访，了解客户感受，持续改善服务品质。
_徐汇万科中心_销售手册.docx
《徐汇万科中心》销售手册一、环境篇1.1区域概况1.1.1徐汇区总述：徐汇区位于上海市区西南部，濒临黄浦江，东与浦东新区隔江相望，西临虹桥经济技术开发区，南靠闵行经济技术开发区，北枕淮海中路商业街，与卢湾、长宁、闵行、静安等行政区毗邻。
是进出松江、金山、青浦、奉贤等郊县的主要通道，通往江、浙、赣、闽、皖诸省的陆上门户。
境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，上海地铁一号线贯通全境。
（来源：徐汇区政府网站）据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业实验，逝世后归葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇”，区名由此而得。
徐汇区经济、社会各项事业发达，具有繁华的商业商贸区、舒适的高级居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区等诸多城市功能，是上海西南的璀璨明珠。
繁华的商业中心——徐家汇集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁荣繁华的标志性区域。
美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。
肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，IT产业园、生物医药产业园雏形初现。
流光溢彩的衡山路休闲街、绿意盎然的徐家汇公园、气势恢宏的上海体育城、“巨无霸”的思考乐书局以及柯达、永华超级影院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身、求知的场所。
上海高级居住区——徐汇区内有各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。
丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘了色彩斑斓的建筑历史风情画卷。
同时又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史的凝固记忆。
近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土”。
中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化的现代气息。
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杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块
12
12
1.闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块
2.闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块
2 13
1
1.浦东新区唐镇新市镇D-03-05a 1 2.浦东新区唐镇新市镇D-04-07
2
1
1.浦东新区张江南区配套生活基地
户均人口数
家庭户结构
4.2 3.7
4.0 3.1
3.4 2.8
全国
上海
3.1 2.7
3.0 2.7
3.0 2.7
1982
1990
2000
2010
2013
2014
结构类型 1-2人户（一代） 3-4人户（两代） 5人户以上（三代）
占比 53.88% 39.77% 6.35%
上海进入小型化家庭时代，且户均人口有减少趋势
60%
20% 32%
29% 17% 4%
4% 2016
12% 5% 17% 19% 21% 26%
3% 22%
17%
21% 11% 26%
3% 23%
15% 16% 12%
31%
11% 2% 25%
9% 4% 29%
20% 12%
30%
24% 11% 24%
17% 2%
3% 20%
34%
37%
26%
Part1 都会系前传
城市发展和行业发展使得高端系产品和 客群有所变化，都会系随之而来
城市发展|多中心化
“十三五”规划指出，上海将大力推进城市多中心化和扁平化发展，继花木、徐家汇、五角场、真如板块被列为城 市副中心，张江、大虹桥板块与传统中心城区一起组成了新的城市中心
外环线
嘉定
五角场
都会系 真如 翡翠系
行业发展|7090政策
2016年上海市经营性土地供应计划规定中心城区中小套数比例须大于70%，上涨的房价及小户型政策形成控面 积压总价的产品逻辑
新“7090”政策
中小套型占比
中心城区
郊区
≥70%
≥60%
中小套型定义
多层
小高层
高层
90㎡
95㎡
100㎡
政策的要求导致小户型占比越来越大，中心城区改善需求旺盛
人行流线
车行流线
【人车分流】
打造宜居社区，保证整体品质感，提高社区的 安全性和完整性 设置不同的人性入口和车行入口，将人流与车 流分隔开，保证地上社区的完整性和安全性
车道出入口
建筑|风雨连廊
【风雨连廊】
新海派的理念，需要融合的社区感，风雨连廊能够连接 邻里之间的感情，提高舒适度
是简约的立面和国际化的效果 金属铝板+玻璃+真石漆 Or 底部石材+真石漆
建筑|仪式化的小区入口
会所
车行动线 人行动线
接待厅
车
车
库
库
入
入
口
口
【仪式化的小区入口】
重品质感，看重“面子”工程 接待厅、会所和私家门厅三重入户体验，提高 项目仪式感 小区门口设置精神堡垒，提高项目的认同感和 体验感
建筑|人车分流
代表案例|翡翠公园
以美国炮台公园为规划蓝本 强调城市绿化，强调社区中人与人之间的交流
位于浦东张江板块 G2+土地性质 承接来自张江、陆家嘴、外高桥的客户
8 11月份预计售价 万以上
代表案例|大宁金茂府
2014年总价地王项目，占据城市绝版核心区位 兼具生态公园资源与优质生活配套的高端居住府系产品
位于闸北大宁板块 G2+土地性质 承接来自闸北、北上海的改善型客户
嘉定徐行，新城+中垠+市北， 宅地，24101元/㎡
嘉定新城，建发， 宅地，30289元/㎡
宝山顾村，信达， 宅地，36383元/㎡
青浦重固，绿地， 宅地，14934元/㎡ 青浦朱家角，江苏中南， 宅地，22091元/㎡
松江小昆山，路劲， 宅地，14285元/㎡
松江泗泾，融创， 宅地，38291元/㎡
2012
2013
2014 ＜70㎡
2015 70-90㎡
2016 90-120㎡
2011 120-150㎡
2012 150-180㎡
2013
2014
180㎡以上
2015
2016
数据：佑威系统 2016年数据时间为1月-5月
行业发展|土地市场
2016年地王频出，土地价格倒逼中心城区价格被重新评估，6-8万属于中外环正常水平，8-10万属于中环正常价 格
2 A1-05地块
2.浦东新区张江南区配套生活基地
A3-04
1.杨浦区平凉社区01E2-01、02地块（12、13街坊） 2.杨浦区平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊）地块 3.杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块
闵行区莘庄镇闵行新城MHP0 -0303单元01-01-15A地块
22%
13%
9%
9% 9%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
上海历年单价大于9万/㎡公寓成交套数结构
4% 1% 0%
15% 0% 2%
13%
0% 1% 10%
3% 4%
0% 0%
3%
3% 10%
0%
8% 10%
95%
83%
76%
90%
69%
0% 14% 2% 21% 13%
50%
2011
38%
16% 4% 3%
18%
20%
5% 3% 4% 6%
16% 3% 3%
18% 3% 3%
2011
2012
2013
2014
2015
上海历年单价6-9万/㎡公寓成交套数结构
3% 11% 9%
2% 11%
8%
10% 1% 8%
15%
1% 13% 3%
9% 15%
6% 2% 25%
16%
77%
80%
64%
摘地企业 新城+中垠+市北
建发 绿地 江苏中南 路劲 融创 格力 象屿 奉贤发展 信达 禹州 卓越 保利+首创 中粮
成交楼板价 24101元/㎡ 30289元/㎡ 14934元/㎡ 22091元/㎡ 14285元/㎡ 38291元/㎡ 37675元/㎡ 22625元/㎡ 34005元/㎡ 36383元/㎡ 28972元/㎡ 14575元/㎡ 43607元/㎡ 35744元/㎡
对于此类产品和客户的研究越来越迫在眉睫
Part 2 都会系是什么？
海上传奇、翡翠公园、大宁金茂府，位 于城市中心城区非核心地段的项目
代表案例|海上传奇
新古典结合海派文化，以统一的精神内涵塑造 多样化的社区大盘
位于浦东大三林板块 G2+土地性质 承接来自世博、张江、三林的改善客户
7 预计售价 万以上
闵行马桥，禹州， 宅地，28972元/㎡
南汇周浦，保利+首创， 宅地，43607元/㎡
闵行马桥，卓越， 宅地，14575元/㎡
松江泗泾，格力， 宅地，37675元/㎡
南汇新场，中粮， 宅地，35744元/㎡
奉贤南桥，象屿， 宅地，22625元/㎡
奉贤南桥，奉贤发展， 宅地，34005元/㎡
所处板块 嘉定徐行 嘉定新城 青浦重固 青浦朱家角 松江小昆山 松江泗泾 松江泗泾 奉贤南桥 奉贤南桥 宝山顾村 闵行马桥 闵行马桥 南汇周浦 南汇新场
这部分人多为上海人，崇尚新海派文化
不仅吸收了上海独有的里弄文化，更拥有中西交融，包容开放，别具一格的心态
客群分析|76%高等教育-国际 化
海外背景
- 多元化 - 国际化
76%受过高等教育
空中飞人
- 国际出差较多 - 爱旅行
关注教育
- 国际学校 - 教育支出
国际视野 受过高等教育的该部分人群多有海外背景，拥有
在“十三五”规划纲要中，上海提出的目标是，到2020年
70% 服务业增加值占全市生产总值比重达到
左右，制
25% 造业增加值占全市生产总值比重力争保持在
左右。
新规划出的几个城市副中心缺少的是高端产业，而不是低层次的劳动密集型产业。非核心功能产业会被疏解到上 海周边地区、周边省市，甚至更远的其他地区。
家庭小型化，房子可能不需要很大 高端小型化，高端首置和年轻人分户需求增加
刚需二手化，首置三房的需求增加 产品改善化，改善型产品在市场中占比越来越大
消费服务化，消费趋势从物质到服务 ……
城市新贵客群选择的城市中心地段的改善型产品 原有国际系无法满足现有高端改善客户的需求
徐泾、翡翠公园六期、海上传奇四期 高于国际系原有标准
新海派、国际化、小资情节、轻奢品质
客户深访
进行50组客户深访（客户来自万科海上传奇、城花新园、翡翠公园）
客户来源
海上传奇
城花新园
翡翠公园
19组
16组
15组
客群分析|70%上海人-“新海派”文化
老上海人
70% 其中
为上海人
新上海人
- 土生土长上海人 - 重视城市传统文
化的积淀
5 - 在沪 年以上
- 喜欢上海的开放 与包容
新海派
这部分人多为上海人， 崇尚“新海派” 文化， 不仅吸收了上海独有的 里弄文化，更拥有中西 交融，包容开放，别具 一格的心态。
国际化
多有海外背景，拥有国 际视野，国际差旅频次 较高，希望孩子也能接 受国际教育，并愿意投 入大量资金用于教育支 出。