伦敦道克兰地区城市更新发展经验研究

伦敦道克兰地区城市更新发展经验研究

类延辉

【期刊名称】《城市住宅》

【年(卷),期】2017(024)009

【总页数】5页(P10-14)

【作者】类延辉

【作者单位】英国诺丁汉大学建筑与环境学院

【正文语种】中文

英国伦敦道克兰地区曾是世界上最繁忙的港口之一，但随着船舶工业大型化发展，因无法再承担船只停靠的职能而逐渐衰败，直至20世纪70年代成为废弃港口。20世纪80年代，政府着手复兴衰败的道克兰地区，虽然过程曲折，但如今道克

兰地区已成为世界级金融、商业及居住中心。道克兰新城是城市更新典型案例之一，故对此案例的探讨具有重要意义，可为我国城市更新设计提供参考。

伦敦道克兰地区是伦敦东部滨水地带和码头的统称，是伦敦港（Port of London）的主要部分。该地区面积为22km2，如图1所示沿着泰晤士河岸线横跨伯蒙德西滨水区（Bermondsey Riverside）、卫平（Wapping）、萨里码头（Surrey Docks）、莱姆豪斯（Limehouse）、道格斯岛（Isle of Dogs）、皇家码头（Royal Docks）、贝克顿（Beckton）。除萨里码头外，其他区域均处于泰晤士河北岸。

道克兰是19世纪世界上最繁忙的港口之一，周围分布着进出口货物区及工业区，许多质量差的高密度住宅在此选址。二战期间，港口遭到德国轰炸被严重破坏。

20世纪50年代，战后重建给该地区带来短暂的繁华。但60年代至70年代初，

船只大型化及集装箱化发展，以人工作业和小型船只为主的道克兰地区码头已无法适应发展需要。截至20世纪70年代，道克兰地区码头全部关闭，沦为废弃港口，仓库空置（见图2）。失业率高，居住条件恶劣，基础设施匮乏，经济发展停滞等一系列社会问题突出，居民被迫离开，道克兰地区的衰败引起英国政府的高度重视。1979年，英国城市建设政策有所转变，提倡以市场为导向的城市更新，鼓励私人资本参与城市建设。1980年，《地方政府、规划以及土地法案》通过，授权国家环境部建立城市发展公司。1981年，英国政府成立了半官方机构——伦敦道克兰发展公司（LDDC）。1981—1998年，伦敦道克兰发展公司负责道克兰地区的更新计划，该机构一部分资金来自中央政府，另一部分来自再开发用地获益。公司对道克兰地区的更新规划有以下权力：首先，公司拥有土地产权，使其能与开发商达成商业交易；其次，公司拥有规划权力，能明确如建筑高度、占地面积等条件，使开发在满足要求的基础上快速推进；最后，公司拥有权力协商并进入合同。公司通过政府投资收回土地、改造建筑、改善基础设施。1998年，道克兰发展公司关闭后，开发计划一部分移交给地方政府，一部分交由英国合伙公司、伦敦发展局、泰唔士河口发展公司、奥运交付管理局，之后再交由当地政府。本文重点阐述伦敦道克兰发展公司所主导的城市更新发展（见图3）。

道克兰地区的环境、交通问题严重影响私有资本引入，公司成立初期，为此制定了一系列措施：了解现有企业的需求并为其未来发展提供帮助；提升地区魅力以吸引新企业入驻并提高就业率；建设更多购物中心并完善配套设施；建设新住房以适应多种住户的需要；改善人居环境，为社区提供更多绿地和公共活动空间；加强道克兰与伦敦其他地区间的公共交通联系，增强可达性，如逐步推进道克兰轻轨建设及城市机场的筹建；开展为上述目的而进行的收回土地、出售土地的准备工作。为解决公共资金紧张的问题，发展公司决定采用PPP（Public Private Partnership）

的投资模式，即公私合营，通过提供减税及其他优惠政策吸引私有资本，以推进工商业发展及社区开发。道克兰地区公私合营模式指公共投资主要用于公共基础设施建设，私人投资带动道克兰的商业开发。

道克兰轻轨始建于1985年，1987年正式开通。连接塔门（Tower Gateway）、斯特拉特福（Stratford）及伦敦岛园（Island Gardens），总长13km，包含15个车站。伦敦城市机场位于皇家码头，建于1986年，与金融中心金丝雀码头距离较近，银行家及工作人员成为城市机场的主要使用者。道克兰地区通过大规模交通及通讯设施建设，改善投资环境，吸引了大量私有资本注入。1985年，伦敦道克兰发展公司每投入1英镑的公共资本，会吸引4.2英镑的私有资本，且此后一直稳步增长，1989年，公共投资和私有投资的比例升至1 : 12.5。这些资金用于建设

新住房、改造现有住房、建设商业办公大楼、开发餐饮购物及娱乐设施等（见图4）。发展公司的宗旨是为每位在此居住或工作的人创造高品质的环境。道克兰地区的更新改造吸引了很多著名建筑师参与，也吸引了许多国内或国际银行入驻，如摩根士丹利、劳埃德银行等。因城市飞速发展，1987年完工的道克兰轻轨已无法满足现实需要，1989年，政府批准了朱比利延长线的建设申请，该延长线使道克兰轻轨和伦敦地铁建立了网络联系。

受全球金融危机影响，英国经济衰退，道克兰地区土地价值骤减。许多开发商破产，留下大量负资产。道克兰地区新建成的办公用房一半以上无法出租，城市经济陷入低迷。城市规划学者Susan Fainstein指出这是以房地产为主导的城市更新模式的失败，由于缺少当地居民的参与，私人开发项目在达到公众利益的目标上有局限性。Hall认为伦敦老金融城为确保自身利益不受金丝雀码头更新计划的威胁，增建了

大量办公面积并改善环境，使金丝雀码头受到极大冲击。为改变现状，公司积极推动朱比利延长线的建设。1993年10月，项目审批通过，1993年12月，项目开始建设。自此，道克兰地区的城市更新又有了复苏迹象。

随着经济复苏，金丝雀码头的办公建筑出租率逐步升高，道克兰地区开始蓬勃发展，相继建设了萨里码头购物中心（Surrey Quays Shopping Centre）、伦敦城市机场（London City Airport）、ExCel展览中心（ExCel Exhibition Centre）及道

克兰轻轨（Docklands Light Railway）等。这使道克兰地区产业多元化，金融、商业、服务业、餐饮、酒店、出版业、娱乐业、教育等为地区经济的发展提供了活力。

1998年，道克兰发展公司的历史使命完成，正式关闭。其运营期间取得了巨大成绩，新建24046套住房，且多数被划定为经济适用房，居民的居住问题得以就地

解决。新建2700家商业贸易单位及11家医疗中心，投资11所小学、2所初中、3所社区大学和9所职业培训中心，增设85000个工作岗位，失业率由1981年

的20%降为7%，新建、整修了144km的道路、轻轨及地铁线路。为改善道克兰地区的人居环境，公司种植了20多万棵树木，注重景观设计及旧建筑的改造利用，使该地区荣获94个建筑、保护及景观设计大奖。这为后来负责道克兰地区更新发展的当地政府及公司打下了坚实基础，使现在的道克兰地区成为伦敦最繁华的新城之一。

1999年，朱比利延长线建设完成，包括11个车站（其中6个为新建，另外5个

被翻新或扩大规模），从北格林威治（North Greenwich）到滑铁卢终点站（Waterloo Terminal）仅需13min。同时，道克兰轻轨也在不断完善。朱比利

线和轻轨形成的交通体系将道克兰地区、西区及金融城联系起来，增强了区域活力。目前正建设的横贯铁路将道克兰地区、希斯罗机场及城市机场连接起来，同时，金丝雀码头站也将成为该地区重要的交通换乘站点（见图5）。随着区域之间联系越来越紧密，道克兰地区不断焕发出新的生机。金丝雀码头已成为欧洲最大的摩天大楼集群之一，据英国国家统计局统计，至2013年，该码头的就业人数已达10余万，将成为除老金融城外伦敦一处新的CBD（见图6）。