标杆地产集团 运营计划 _房地产项目开发全周期计划V1.0

房地产项目开发全周期计划工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况前期部工程部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件前期部工程部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况工程部销售部了解未来了解地块所属区销售前产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。

部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。

成本控制部销售部工程部成本控制部销售部工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门工作主要工作内容工作部门完成时间主项分项主主协工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地获取阶段办理土地证土地出让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求工程：根据工期制定工程款支付计划；工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。

销售部成本控制部工程部及审批建筑方案报建图前期部景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。

成本控制部销售部工程部工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划项目指标项目成本指标确定对销售费用指标，进行讨论确定；结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；成本控制部成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。

工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶施工图设计组织综合管网方案设计提供各专业设计条件景观扩初及施工图设计成本控制：成本核算及费用控制工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图工程：现场配合。

出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告工程：配合勘测、清除现场障碍现场保护与移交施工单位配合做记录、现场保护工程：组织现场保护移交施工单位工程：组织交接。

施工许可证准备相关文件建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）项目年度投资计划（当年计划）施工图审查提供施工图及计算书质量监督手续质量监督登记表工程：配合办理安全措施工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。

安全施工措施登记表工程：配合现场安全开工前期工作“三通一平”临水、临电工程：确定临水、临电位置及数量；协助临时电送电、接入水接入；财务：提供资金；成本控制：审核相关费用和成本。

场地平整施工组织方案工程部，负责提供所需的全部资料；成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格招投标、签订合同勘察单位提供总规划图等所需的全部资料；成本：配合招投标、测算成本；法务：招投标文件的法务审核、合同审核桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商沉降观测工主要工作内容工作部门完成工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施工组织设计钢筋混凝土工程施工单位填报材料进场报验单三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段外檐装修材料确定设计、工程定板施工样板制作材料确定甲供、甲分包材料的招标制定招标计划编制招标文件拟定投标单位成本控制：审核招标方案确定材料招标技术要求成本控制：参与招标、测算成本。

确定定标原则成本控制：参与确定定标原则考察投标单位龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶涂饰基层处理面料施工工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安装室内消火栓系统安装给水设备安装管道防腐，绝热室内排水系统排水管道及配件安装雨水管道及配件安装室内热水供应系统管道及配件安装辅助设备安装工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线低压气动力设备检测、试验和空载试运行桥架安装和桥架内电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验插座、开关、风扇安装电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部主办岗协办部大类小类说明钢索配线，电缆头制作导线连接和线路气试验灯具、插座、开关、风扇安装建筑照明通电试运行备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装柴油发电机安装不间断电源的其他功能单元安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气试验接地装置安装环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台通风与空调送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试工作阶主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办主办协办大类小类说明指导电梯井道施工土建交接检验电梯安装及调试驱动主机导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）安全部件，悬挂装置，随行电缆补偿装置，电气装置整机安装调试、验收毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。

整理竣工资料及竣工图施工单位提供《建筑工程质量保修书》组织销售、研发、运营、物业共同验收。

报建委质监部门审定备案与物业进行交接。

物业：办理交接手续工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程毛坯房土建、给排水、采暖、核对各栋建筑面积，工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇底料施工面料施工橱柜制作与安装橱柜招标橱柜设计橱柜安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板裱糊与软包细部工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工成品会同监理、施工单位初步验收，工程：提供工作面，监督施工，协助并保证挂表、通水、配合验收。

财务：提供资金、保证交纳工程费。

园林用水、换热站用水工程：提供进件所需要的图纸，保证进件。

工程：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表。

财务：提供资金，交纳工程费。

工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部主办岗协办部大类小类说明稽核润率完成情况。

成本：负责所有设计合同的结算。

工程：组织承包单位提供结算书，核定结算书。

工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明竣工入住阶段室内空气检测住宅准入证项目竣工验收报告建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件土地使用权证书地名管理部门批准的地名文件物业收房物业用品储备物业接收钥匙、验房工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续。

工作阶段主要工作内容工作部门完成时间主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明竣工入住阶段办理入住手续制定入住流程销售：配合制定审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单物业：提供人员支持验房及交费收集反馈业主问题，并及时解决各种问题验房问题汇总售后维修工程：配合维修售后投诉处理工程：配合解决投诉问题土地证办理为客户办理土地证前期手续物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证；财务：主要负责产权退补款办理，发票换领等。

规划验收发证窗口项目中心规划局窗口联系人联系电话主办部门区规划分局联系人联系电话流转流程办理中心窗口受理并转区规划分局→区规划局受理→现场踏勘→办理中心窗口发件计划起止日期资料准备序号资料名称详细要求责任人跟踪人时间节点1 规划验收竣工测量报告（住宅及公建配套）1、需勘察院出具合格的要求，若现场与规划相差较大需立即整改；2、需勘察院灰线组与规划报批图核对后出测量报告书给区规划交警验收发证窗口项目中心交警大队窗口联系人联系电话主办部门杭州市公安局交通警察支队联系人联系电话流转流程办理中心窗口受理并转区规划分局→区规划局受理→现场踏勘→办理中心窗口发件计划起止日期资料准备序号资料名称详细要求责任人跟踪人时间节点1 停车场（库）平面图由总包单位提供的竣工图2 停车场（库）交通组织图3 总平面图（地上道路）由道路施工单位提供的竣工图4 反光膜、标线漆生产单位的产品质量确认报告5 对停车场（库）进行交通设施施工的单位对其设置的交通设施的产品规格、数量、型号、生产商的确认包括标线、标牌、标志、护角、定位器、减速带、立杆、反光镜报告，以及对使用年限和施工安装质量的检测报告现场及其他要求序号内容具体要求责任人跟踪人时间节点6 区内道路完工7 完成地下室清理及全部交通设施安装满足现场踏勘条件8 据交通影响分析审核意见提前沟通整改1、检查地下室入口净高大于2.2米；2、控制消防喷淋和通风管的高度，保证地下室主通道的净高大于2.2米；3、确保主通道口宽度满足交警要求；4、检查自行车库整体净高是否大于是2米。