商铺投资的20问题

目录问一：投资商铺有风险吗？问二：投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少？问三：投资商铺要考虑那些因素？问四：商铺投资的周期是多少？问五：商铺投资具有那些显著特点？(即为什么投资商铺的人越来越多？)问六：商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄、古玩等）相比有何优点？问七：商铺投资具体有那些投资类型？问八：商铺投资贷款具有那些规定？问九：投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题？问十:何为商铺的使用权和产权？二者的区别在哪里？问十一：专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里？问十二：投资商铺的有那些盈利方式？问十三：商铺的实用率一般为多少？它和住宅、写字楼有什么不同？问十四：何为售房返租？它有那些风险？问十五：商铺投资的付款方式有那些，各有什么特点？问十六：投资商铺如何最大化规避风险？问十七：目前投资型房地产有那些类型，他们各自的优缺点问十八：资金较少能投资吗，应注意哪些问题？适合到哪里投资？问十九：如何规避商铺投资风险？（广告承诺要作合同补充协议）问二十：如何多角度分析产权式商铺有何优势？有。

世界上根本不存在没有风险的投资！道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。

房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。

如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就很大了。

这需要投资者也要象投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。

如果将这些因素了解清楚后在做投资打算，那么风险就会降到最低。

一般来说，住宅的投资利润率为6％－8％左右，写字楼的投资利润率为10％左右，而商铺的投资利润率一般为10％－15％，如果前景好的话会更高，上海商铺投资利润率一度达到20％。

据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。

作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。

其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。

投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家以及众多投资者的投资经验来看，投资商铺一般考虑如下因素：商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。

不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以商铺投资的回收周期也是不相同的，根据对北京、上海、广州等沿海商铺投资市场的市场行情来粗略估计，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。

商铺的形式多种多样，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。

根据市场上常见的商铺特点将投资型商铺大致分为以下几类：以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。

该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

1、商铺贷款条件（1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力；（2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；（3）在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡（白玉兰卡、金穗借记卡）；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证（4）所购商铺须为现房。

2、贷款额度贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60％。

3、贷款担保方式借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。

4、贷款期限及利率最长不超过10年。

利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

目前的商业利率为5.28％左右。

5、申请人应提供的资料本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码证。

未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表；购买商铺的合同原件；支值险共铺登购买商铺的发票（首期付款）原件；贷款行需要提供的其他资料。

投保险种为财产险，保险费由借款人支付。

投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明农业银行为第一受益人。

办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。

6、办理流程借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押7、贷款偿还方式借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择"月等额还款法"或"月等额本金还款法"偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。

借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。

提前归还部分贷款的，剩余贷款可按"月还款额不变，缩短贷款期限"或"贷款期限不变，月还款额减少"的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。

与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。

⏹投资者在前期购买环节应注意以下几点：第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是6.25%。

但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。

因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。

第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。

具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。

⏹在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：第一，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；第二，物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；第四，由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。

房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。

即通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。

而房屋的产权（所有权）不仅可以对发挥基本效用的权利，同时产权人还拥有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。

产权与使用权有着本质的差别，具体体现在以下几个方面：购买商铺最直接的目的是获取利润，让投资转化为利润无外乎四种方式：一是自己经营；二是出租；三是短时间内转手获取差价；四是先经营，后转手。

商铺的使用率并不是越高越好，按照发达国家的商铺使用率来看，较高档次的商铺实用率都较低，一般为50％左右，如果太高，商场的人流量将会大大受影响，消防也会受到严重的影响。

售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企 业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由消费者贴补。

商铺投资的付款方式有一次性付款、分期付款和银行按揭三种形式。

专家认为能最大化规避风险，才是真正的投资高手；而对于一般投资者，投资的安全性更为重要。

一般来说，投资商铺要走好以下六步骤：如果资金较少，需要分析一下自己的月供款能力。

因为在商铺投资中，成熟商业圈的商铺租金可能抵月供款，但升值空间很小。

几万元根本不足以交首期，这样的资金情况，应该选择投入少、风险低、高成长的商铺来投资，但应充分考虑月供风险。

投资商铺应关注热点区域，认真分析后再进行投资。

比如首付仅一成的商铺物业，首期投入较少且升值潜力较大，适合较小投资者投资。

按照我国《合同法》的规定，商业广告的内容如果具体确定，且表明广告者受广告内容约束，商业广告才被认为构成要约，具有法律约束力。

而通常情况下，商铺的销售广告往往既充满诱惑、又尽量含糊，以免使开发商陷于被动。

那么，作为利益对立的一方，购买者就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。

例如，商铺所在市场何时开张，入住不满是否开张；开发商将如何对市场进行总体建设管理；开发商将如何为市场进行整体营销宣传；开发商将如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等等最重要的是约定，如果无法履行前述方面的义务，开发商应当承担何种责任。

有的地方，开发商卖完商铺后一推了事，所有的问题交给物业管理公司处理。

这是不妥当的，譬如由于开发商没有兑现承诺，投资者有权要求其解除合同并退还购房款项，或者要求降价、或者要求逾期付款等，这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容，物业管理公司并没有介入房屋买卖关系，根本解决不了这样的问题。

所以，为了维护自己的权利，投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。

在确定购买前，要注意自己将来经营范围是否与市场的整体协调，是否存在一些限制和阻挠。

譬如在女人街里卖男皮鞋行不行呢，开发商说可以，那么这就应该体现在合同中。

开发商说行还不够，还必须要承诺，将来物业管理公司或者什么管理委员会不能说不，否则开发商要么帮着摆平，要么承担相应的责任。

因为开发商负有诚信的随附义务，有义务向购买者说清楚合同的目的、后果和重要事项，如果没有履行这种随附义务，就应当赔偿购买者因此出现的损失。

商铺购置的税费支出是有数的，经营费用则不然。

那么，就应该事先了解、预计各种税费支出，尽量地在合同中明确费用支出的标准、方法、如何承担等等。

譬如，有些市场内，时不时要向商铺经营者收取广告费、管理费等等，不给就没有相关服务，更狠的干脆停水停电。

如果能够在商铺购置过程中即存在明确的规定或者限制，一定能够减少很多不必要的支出，减少这样问题的发生，保障投资人的利益。

投资商铺是为逐利而来，如果市场行情看好，则什么规矩、制度、合同等等，完全无所谓。

诸多矛盾和纠纷，被大发展所掩盖。

而一旦市场行情平淡，这些被掩盖、被忽视的问题就会集中爆发。

大多数情况下，受伤害的总是规模、实力比较弱的投资人。

所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。