广州白云新城AB2907规划管理单元(白云国际会议中心二期项目)控制性详细规划导则调整论证报告5-19

（（三4））容容积率积估率算调整
通过对酒店的可行性研究分 析，规划针对白云国际会议中心 二期项目的各分部建筑面积进行 了估算，该估算是基于白云二期 酒店项目盈亏平衡分析后提出的， 具有较强的可实施性，其中，写 字楼、公寓为酒店配套项目。可 以看出，为维持酒店的正常运作 和满足两会期间的接待要求，其 建筑总量实际需求约为19.5万平 方米，按照建设用地折合容积率 指标为2.2 ，故建议本次地块容 积率指标取值在2.2为宜 。
酒店功能用房建筑面积明细表
功能
酒店项目
公寓、写字楼( 酒店配套项目)
总计
序号 1 2 3 4 5 1 2 3
名称 酒店客房 会议厅 宴会厅 康体设施 商业配套 公寓套房 写字楼 商业配套
数量 500
2 1 1
总面积 （㎡） 48,000 3,500 9,000 1,000 22,500 29,500 29,500 52,000 19,500
2.2
63000
130000
2.1
案例借鉴:五星级酒店相关指标
（（三2））周边容地积块率类比调整
根据《广州白云新城控制性详 细规划》，白云新城AB2910规划管 理单元，定位为大型商业服务中心 （包括五星级酒店，大型商业购物 中心等），其地块的容积率指标介 于2.0-3.5之间，而从白云新城控规 街区城市设计导则来看，本次管理 单元AB2907的功能定位与AB2910单 元类似，因此，其容积率应参照 AB2910单元商业金融地块的容积率 来取值，取值范围也应介于2.0-3.5 之间。
）
㎡）
容积率
析，国内类似的高档次五星
广州凤凰城酒店
78000
200000
2.6
级酒店，其容积率指标基本
广州东方宾馆
60000
12000
2.0
在2.0-2.6之间，原白云新
上海东方滨江大酒店
59000
110000
1.9
城控规所确定的容积率指标 相对偏低。
北京长富宫饭店 海南海韵度假酒店
55900
120000
考虑到以上的这些因素，规划建议白云国际会议中心二期的建设能够在完善 会议中心的配套设施同时，对配套酒店进行差异化高端定位，并尽量增加建设国 际公寓和商业面积的市场化经营，在充分利用大型政务会议优势形成“会议经济” 核心竞争力的基础上，发挥高端客房、餐饮、商业、康体等服务设施的市场竞争 力，构建白云会议中心独特的市场体系，在更好地满足政务会议接待的同时，努
酒店功能用房建筑面积明细表
功能
酒店项目
公寓、写字楼( 酒店配套项目)
总计
序号 1 2 3 4 5 1 2 3
名称 酒店客房
会议厅 宴会厅 康体设施 商业配套 公寓套房 写字楼 商业配套
数量 500
2 1 1
总面积 （㎡） 48,000 3,500 9,000 1,000 22,500 29,500 29,500 52,000 19,500
广州白云新城AB2907规划管理单元（白 云国际会议中心二期项目）控制性详细
规划导则更改
广州市城市规划委员会办公室 二○一○年五月
广州白云新城AB2907规划管理单元（白云国 际会议中心二期项目）控规更改汇报内容
• 项目概况 • 相关规划控制指标及要求 • 更改的理由及依据 • 申请更改的内容 • 更改方案说明 • 提请规委会表决的内容
本次白云国际会议中心二期控规调整从规模和容积率等方面进 行论证，目的就是补充一期的功能缺失，完善白云会议中心目前的 配套设施，满足两会期间套房和客房总量以及相关后勤综合配套设 施的要求。
（二）区位概括
广 州 白 云 新 城 AB2907 规 划 管理单元地处白云新城北部， 其中，AB2907014地块位于该规 划管理单元的东南角，南部紧 靠白云国际会议中心（首期）， 属于白云国际会议中心二期项 目用地，交通区位良好。
建设用地规划许可证红线图
二、相关规划控制指标及要求
《广州白云新城控制性详细规划》审批要求
2010年7月，广州市政府审批通过《广州
白云新城控制性详细规划》，该规划将预留
用作兴建白云国际会议中心二期的100566平
方米土地，分拆为两部分，一部分（原科学
馆地块，约5万平方米）仍规划为商业金融用
地，剩余部分已经改为住宅和公共服务设施
AB2910规划管理单元用地规划图
（三（）3）容项积目的率实调际建整设需求 白云国际会议中心一期仍存在着一些功能缺陷，其经营状况也并不理想，具体 论述如下： 会议场馆功能布局及配套设施不够完善。 配套酒店与政务接待需求存在较大差距。 建筑利用率低且运营能耗巨大。 政务会议接待与商业经营矛盾较大。 管理用房及其设施严重不足，后勤配套服务设施属于临时建筑性质。
一、项目概况
（一）项目背景
2006年10月，广州白云国际会议中心（一期）建成投入使用， 截至目前为止，其已多次承担大型国内国际会议，场馆利用情况良 好。但与此同时，由于白云国际会议中心（首期）目前的配套设施 不完善，主要是酒店客房总量及相关的后勤综合配套项目（员工饭 堂、宿舍、洗衣房、仓库等）不足，不能满足召开省、市“两会” 期间的住宿、会议场地及配套服务的要求。
㎡）
㎡）
容积率 （％）
建筑密度（ ％）
商业金融用地（C2）
48970
63661
1.3
25
商业金融用地（C2）
88348
194366
2.2
40
备注：容积率为上限，建筑密度为上限，绿地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ为下限
绿地率（ ％）
40
35
建筑限高 （㎡）
50
50
五、更改方案说明
（一）规划概念
酒店整体风格以体现本土特色为原则，整体布局融合了 “岭南园林”与“岭南建筑 ”的特色，创造了既有的传统蕴味，又有现代审美情趣的建筑群体形象。“民族的也是 世界的”，酒店整体岭南风格既寓意着岭南集团，同时也以其浓郁的本土特色体现了酒 店规划设计的国际化视野。
（一）规划调整的必要性
本次白云国际会议中心 二期五星级酒店项目的建设， 主要是用来接待省、市“两 会”期间政协委员和代表与 工作人员以及高端商务客户， 其规划的主要功能包括： 500间豪华套房，多间国宾 级宴会厅和行政酒廊，各种 康体设施，白云国际会议中 心的后勤配套；加上解决长 租需求的酒店公寓与写字楼， 及其商业配套设施，预计总 建筑面积为19.5万平方米。
十二五规划中提到要把白云新城打造成广州副中心和大力发展 空港经济区，而白云国际会议中心二期项目就位于白云新城中心腹 地和空港经济区的辐射范围，这必然会为此地带来大量商务机遇。 考虑到频繁的商务活动会带来大量的客房租赁需求，该地块应在满 足日常政务客源的需求同时，也需要配置一定比例的酒店公寓及写 字楼，以满足商务人员的长租需求。
AB2907规划管理单元用地布局图（调整前)
（二）地块整合 地块AB2907014（商业金融用地）与地块
AB2907019（小学用地）只有一路之隔，而从 学校安全风险的因素考虑，学校200米范围内 不宜设置集贸市场、医院、加油站、娱乐场 所等。AB2907014（商业金融用地）将用于五 星级酒店建设，属于娱乐场所，该类场所车 流、物流和人流的混杂严重，对学校的正常 管理和学生安全存在较大的隐患，建议学校 选址应与酒店保持一定的距离。 学校（地块AB2907019）北临云城东路 （60m）、西靠横二路（50m），均属于城市 交通性干道，从周边居住区到学校途中，由 于城市主干道的阻隔，不利于学生的安全出 行。建议将地块AB2907012、AB2907019的用 地性质调整为商业金融用地，同时取消地块 之间的支路，将原来分散的AB2907012、 AB2907014和AB2907019三个小地块合并为一
AB2907规划管理单元（调整后）
四、申请更改的内容
（5）根据测算的五星级酒店总建筑面积的要求，结合调整后的地块
用地面积，将地块容积率调整为2.2
（6）建筑密度、绿地率、建筑限高等指标相应进行调整。
地块编码 规划调整前 规划调整后
AB290714地块规划调整前后控规指标对比表
用地性质
地块面积（ 建筑面积（
用地（小学用地）；另外，针对商业金融地
块的容积率指标也由之前的A小B2于90等70于141地.2块，控调制指标表
整到小于等于1.3 。
地块编码
用地性质
地块面积（ 建筑面积（
㎡）
㎡）
容积率 （％）
地块规划示意图
建筑密度（ 绿地率（
％）
％）
建筑限高 （㎡）
AB290714
商业金融用地（C2）
48970
63661
（三）周边交通现状
AB2907规划管 理单元位于云城西 路以东，白云大道 以西，横一路以南 ，白云二线以北， 其西北角设有地铁 二号线江夏站，交 通区位良好；其中 本项目地块位于 AB2907014地块位于 该规划管理单元的 东南角。
（四）历史用地审批情况
2006年4月5日，广州市国土房管局（穗国房预审函[2006]19号） 对规划地块的复函明确白云会议中心北面五星级酒店拟用地符合规划。 2006年4月20日，广州市环保局综合分析了规划地块及周边的环保 条件，同意将规划地块用于酒店和商务公寓建设（穗环管影2006年 123号）。 2006年7月6日，广州市规划局按规定办理 相关手续后，就白云国际会议中心二期用地 发出了建设用地规划许可证，并明确了地块 的规划设计条件（穗规地证【2006】999号）。 其中：地块用地性质为商业金融业用地；总 用地面积100566平方米，可建设用地面积 84230平方米；容积率小于或等于1.2。
（二地块）AB地290块701整2（居合住用地）和
AB2907019（小学用地）紧靠110KV 变电站（AB2907019）。根据国家出 台的相关法律法规，建议在变电站 300米范围内不设幼儿园、小学， 100米范围内不设居住区。在本次论 证地块中，规划建设的学校和居住 区均分布在变电站周围300米和100 米辐射影响范围内，所以建议将小 学建设在变电站300米辐射范围以外 的地方，同时建议取消AB2907012 （居住用地），并调整变电站位置 以避开幼儿园。