物业管理合同与纠纷处理[1]
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不动产所有权
土地 所有权
建筑物 区分所有权
居住权
相邻权
2. 建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
三、专有部分与共用部分范围
1. 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意 义与作用
➢ 内容：专有部分——专项服务、特约服务
共用部分——常规服务 ➢ 责任：专有部分——业主自己承担
二、 签订前期物业服务合同应注意事项
➢ 物业的承接验收 ➢ 物业服务费用与早期介入的报酬 ➢ 物业的保修责任 ➢ 前期物业服务合同的终止
《前期物业服务合同示范文本》
建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知 建住房[2004]155号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建 设局：
共用部分——分别由物业管理公司与业 主大会及业主委员会承担
➢ 费用：专有部分——业主自己承担
共用部分——分别由物业管理费、专项 维修资金、业主大会及业主委员会承担
➢ 权利义务不同
➢ 有利于解决纠纷
2. 中心说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前 期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业 管理纠纷，我部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，现印 发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。
中华人民共和国建设部 二○○四年九月六日
第三章 物业服务合同
一、 物业服务合同的特征
物业管理合同与纠纷处理
第一章 合同与合同法
一、合同的概念 ➢ 合同的要约 ➢ 合同的承诺 ➢ 合同的要件 ➢ 口头合同、书面合同、事实合同 ➢ 格式合同与合同的格式条款
第二章 前期物业服务合同
一、前期物业服务合同的特征
➢ 前期期限的过渡期 ➢ 注重保护前期业主的利益 ➢ 前期物业服务合同具有风险性 ➢ 发展商从业主授权获得签订合同的资格
不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 清偿拖欠费用
六、业主大会组织（因共同关系形成）的成员权
业主大会组织的成员权
权利
参与管理权
选举权 选聘权 监督权
请求权
参加业主大会
义务
通过业主大会形成决议、决定
通过业主大会制订、修改业主公约 、业主大会议事规则
通过业主大会制订、修改 物业管理制度、规定
➢ 业主委员会代表业主签订物业服务合同 ➢ 受到较多的国家干涉 ➢ 选聘性 ➢ 有偿性 ➢ 双务性 ➢ 主体虚位性
二、签订物业服务合同应注意的事项
➢ 物业服务的内容、范围和期限 ➢ 明确业主委员会的权利义务 ➢ 明确物业管理企业的权利义务 ➢ 违约责任的约定 ➢ 合同条款宜细不宜粗 ➢ 无偿与无期限的承诺
6. 架空层、停车场、会所的所有权
屋
顶
A
D
外 墙
B
C
地 下 室
E
外 墙
楼
梯
wk.baidu.com
F
停 车 位
四、专有部分所有权
专有部分所有权
权利
占有
义务
法律责任
按本来用途、目的使用专有部分
停止侵害
使用
收益 处分 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护建筑物安全、外观美观
独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗
体
地 板
3. 空间说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的 立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
体
地 板
4. 最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后 粉刷层所围成的立体空间
最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层
5. 各种管线的专有部分与共用部分划分
➢ 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立 使用并具有排他性独立空间或区域，包括 为这些空间和区域专用的计量设施和管线 接驳终端以内的相关设备设施
参考使用。
中华人民共和国建设部
二○○四年九月六日
第七章 物权法与建筑物区分所有权
一、物权与所有权 ➢ 物权——由法律确认的民事主体对物依法
所享有的支配权利 ➢ 所有权是典型的物权，是物权的核心内容 ➢ 所有权的权能包括占有、使用、收益、处
分和排他性
二、建筑物区分所有权的构成 1.不动产所有权的构成
第四章 物业管理中的保管合同
➢ 保管，也称寄托、寄存、委托占有 ➢ 寄托：保管合同期满后保管人将保管物品
返还被保管人的行为 ➢ 寄托占有（保管合同）构成的三个要件： 1. 被保管人要合法的拥有保管物品
2. 被保管人必须将保管物品的实际控制权、 排他占有权交付给保管人
3. 保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意 承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任
第五章 物业管理中的供水、供电合同
供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权 利义务
➢《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定 了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户 服务、向最终用户收费
➢供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同
➢停电、停水的侵权责任
第六章 业主公约
一、业主公约的概念 二、业主公约的作用 ➢ 具有强制性的业主自治自律约束力 ➢ 具有乡村民约的道德约束力 ➢ 具有合同法的法律约束力 ➢ 处理解决纠纷的依据 ➢ 司法审判的有效证据
相互容忍
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失
五、共用部分持分权
共用部分持分权
权利
持分占有
义务
法律责任
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护和保存共用部分
按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用
选举、被选举、罢免业主委员会成员
通过招标投标等方式
服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则
遵守物业管理服务合同
接受、服从业主大会及业主委员会、 物业管理企业所提供的管理服务
签订物业管理合同 参与物业管理活动责任主体之间相互监督
8. 《业主临时公约示范文本》
建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知
建住房[2004]156号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建 设局：
为了贯彻《物业管理条例》，推动建立业主自我管理与自我约 束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了《业主临时公约
（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位制定《业主临时公约》
土地 所有权
建筑物 区分所有权
居住权
相邻权
2. 建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
三、专有部分与共用部分范围
1. 确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意 义与作用
➢ 内容：专有部分——专项服务、特约服务
共用部分——常规服务 ➢ 责任：专有部分——业主自己承担
二、 签订前期物业服务合同应注意事项
➢ 物业的承接验收 ➢ 物业服务费用与早期介入的报酬 ➢ 物业的保修责任 ➢ 前期物业服务合同的终止
《前期物业服务合同示范文本》
建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知 建住房[2004]155号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建 设局：
共用部分——分别由物业管理公司与业 主大会及业主委员会承担
➢ 费用：专有部分——业主自己承担
共用部分——分别由物业管理费、专项 维修资金、业主大会及业主委员会承担
➢ 权利义务不同
➢ 有利于解决纠纷
2. 中心说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为 界所围成的立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前 期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业 管理纠纷，我部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，现印 发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。
中华人民共和国建设部 二○○四年九月六日
第三章 物业服务合同
一、 物业服务合同的特征
物业管理合同与纠纷处理
第一章 合同与合同法
一、合同的概念 ➢ 合同的要约 ➢ 合同的承诺 ➢ 合同的要件 ➢ 口头合同、书面合同、事实合同 ➢ 格式合同与合同的格式条款
第二章 前期物业服务合同
一、前期物业服务合同的特征
➢ 前期期限的过渡期 ➢ 注重保护前期业主的利益 ➢ 前期物业服务合同具有风险性 ➢ 发展商从业主授权获得签订合同的资格
不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 清偿拖欠费用
六、业主大会组织（因共同关系形成）的成员权
业主大会组织的成员权
权利
参与管理权
选举权 选聘权 监督权
请求权
参加业主大会
义务
通过业主大会形成决议、决定
通过业主大会制订、修改业主公约 、业主大会议事规则
通过业主大会制订、修改 物业管理制度、规定
➢ 业主委员会代表业主签订物业服务合同 ➢ 受到较多的国家干涉 ➢ 选聘性 ➢ 有偿性 ➢ 双务性 ➢ 主体虚位性
二、签订物业服务合同应注意的事项
➢ 物业服务的内容、范围和期限 ➢ 明确业主委员会的权利义务 ➢ 明确物业管理企业的权利义务 ➢ 违约责任的约定 ➢ 合同条款宜细不宜粗 ➢ 无偿与无期限的承诺
6. 架空层、停车场、会所的所有权
屋
顶
A
D
外 墙
B
C
地 下 室
E
外 墙
楼
梯
wk.baidu.com
F
停 车 位
四、专有部分所有权
专有部分所有权
权利
占有
义务
法律责任
按本来用途、目的使用专有部分
停止侵害
使用
收益 处分 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护建筑物安全、外观美观
独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗
体
地 板
3. 空间说
➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的 立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
体
地 板
4. 最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后 粉刷层所围成的立体空间
最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层
5. 各种管线的专有部分与共用部分划分
➢ 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立 使用并具有排他性独立空间或区域，包括 为这些空间和区域专用的计量设施和管线 接驳终端以内的相关设备设施
参考使用。
中华人民共和国建设部
二○○四年九月六日
第七章 物权法与建筑物区分所有权
一、物权与所有权 ➢ 物权——由法律确认的民事主体对物依法
所享有的支配权利 ➢ 所有权是典型的物权，是物权的核心内容 ➢ 所有权的权能包括占有、使用、收益、处
分和排他性
二、建筑物区分所有权的构成 1.不动产所有权的构成
第四章 物业管理中的保管合同
➢ 保管，也称寄托、寄存、委托占有 ➢ 寄托：保管合同期满后保管人将保管物品
返还被保管人的行为 ➢ 寄托占有（保管合同）构成的三个要件： 1. 被保管人要合法的拥有保管物品
2. 被保管人必须将保管物品的实际控制权、 排他占有权交付给保管人
3. 保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意 承担保管物品损坏或丢失的赔偿责任
第五章 物业管理中的供水、供电合同
供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权 利义务
➢《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定 了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户 服务、向最终用户收费
➢供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同
➢停电、停水的侵权责任
第六章 业主公约
一、业主公约的概念 二、业主公约的作用 ➢ 具有强制性的业主自治自律约束力 ➢ 具有乡村民约的道德约束力 ➢ 具有合同法的法律约束力 ➢ 处理解决纠纷的依据 ➢ 司法审判的有效证据
相互容忍
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失
五、共用部分持分权
共用部分持分权
权利
持分占有
义务
法律责任
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护和保存共用部分
按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用
选举、被选举、罢免业主委员会成员
通过招标投标等方式
服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则
遵守物业管理服务合同
接受、服从业主大会及业主委员会、 物业管理企业所提供的管理服务
签订物业管理合同 参与物业管理活动责任主体之间相互监督
8. 《业主临时公约示范文本》
建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知
建住房[2004]156号
各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建 设局：
为了贯彻《物业管理条例》，推动建立业主自我管理与自我约 束的机制，维护全体业主的共同利益，我部制定了《业主临时公约
（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位制定《业主临时公约》