XXXXXXXXXXX可行性分析 - 副本

xxx项目可行性分析报告
目录
第一章、xxx建设概况
第二章打造桃源旅游景区发展生态链第三章项目性质与形象定位
第四章市场分析与营运
第五章项目建设
第六章开发建设与效益分析
第七章技术指标与投资效益
总论
社会的快速发展，人类的文明进步，城市的高速扩张，物质生活及文化素质的普遍提高，使人们的生活方式发生了质的变化，在城市钢筋混凝土中激烈竞争生活的人们有了放松身心、静心休闲，亲近自然的需求，旅游观光、文化交流、已成为人们一种高雅的消费方式。

在新的潮流下，发展孝道、旅游及相关事业已成为一种促进社会和谐、经济可持续发展的朝阳事业。

孝道文化在人类文化发展和进步中独具不容忽视的地位，弘扬孝道文化和发展孝道事业在一定范围内对政治、经济、道德、文化和构建和谐社会，都可以起到积极的作用。

中国传统孝道文化是一个复合概念，内容丰富，涉及面广既有文化理念，又有制度礼仪。

从敬养上分析，主要包含以下几个方面的内容，我们可以用十二个字来概括，即：敬亲、奉养、侍疾、立身、谏诤、善终。

一、有利资源及条件
xxx地理位臵得天独厚，位于xxxxxx镇桃园村，交通便捷，与规划建设中的杭绍台高铁东关站仅1公理左右路程，环境清幽，气候宜人，是诚心净心，休养生息，旅游休闲的好去处。

新建xxx将遵循顺应自然，合理布局，以绿色生态为根本，因地制宜的原则，把xxx打造为当地具有代表性的孝道文化产业。

二、实施方式
xxx采用总体规划，分期实施的方式。

总体规划：xxx项目总占地约34亩。

土地来源及性质为划拨和流转、征用等三种形式。

总规划建筑面积21324.63平方米。

综合区域是本项目重点实施的前期工程，建筑总面积14700平方米，建设内容为：蓼莪之门、思恩广场、净心池、二十四孝长廊、孝德博物馆、孝道院、祭祀堂、茶园景观区、办公区、停车场、及配套辅助设施等。

前期工程完成后并开放使用后，再根据项目实际情况及市场需求进行后期开发，后期开发建设，占地约10亩，总建筑面积16000平方米。

三、环境保护、消防措施
环境保护:xxx新建项目对原生态环境基本没有破坏，项目建成投入使用后，我们将设臵垃圾回收设施对垃圾进行回收，对生活污水安装过滤回收装臵，过滤回收后用于绿化灌溉；对西净（卫生间）修建化粪池进行处理。

同时，我们还将大量培植人工森林，对景区内进行绿化，使景区内具备优良的环境。

消防措施:严格消防设施的建设，狠抓消防措施，注重对消防人员的培训，消防工作人员在上岗前必须接受消防安全知识的培训及教育，增强消防意识，达到一级防火标准。

四、效益评价
经济效益:将xxx建成xxx区区域具有代表性的的孝道文化园，带动旅游及素食养生产业的发展，从而获取较好的经济效益。

社会效益:xxx新建项目投资建设规模较大，无论是在建设期或运营期，都能解决当地人员就业，带动地方文化产业及旅游产业的快速发展，增收致富，提前进入小康生活。

五、组织形式
xxx由上海探花传媒有限公司负责成立项目建设和管理机构。

六、编制条件和依据
《中华人民共和国城乡规划法》；
《xxx区土地利用规划》；
《xxx区城乡建设规划》；
xxx1:1000原始地形图；
根据上述依据，围绕该项目建设的必要性、技术可行性、经济合理性及实施的可能性等开展研究工作，主要研究范围为：
⑴、分析项目及周边的情况和问题。

⑵、根据地块现状和主要控制点，结合土地利用规划和
城乡建设规划，调查地块地形、地质、水文条件及其特征，提出建设规模和主要技术标准。

⑶、计算项目主要工程数量，估算工程投资。

⑷、进行项目的社会经济效益分析。

⑸、根据资金和建设条件，提出工程实施方案及项目的
建设工期安排。

第一章、xxx建设概况
（一）前期建设规划
规化基础条件：孝道文化具有悠久的历史文化背景，由于历史原因及岁月波折。

在xxx区政府、xxx镇镇政府的大力支持下，前期建设规划将在原占地约34亩的基础上扩大用地范围，进行建设。

建设场所区：对xxx进行建设，建设内容为：蓼莪之门、思恩广场、净心池、二十四孝长廊、孝德博物馆、孝道院、祭祀堂、茶园景观区、及配套辅助设施等及相关基础设施（道路工程、水、电、消防、停车场、污水处理、防洪沟、绿化工程等）。

工程占地约34亩、建筑总面积21324.63平方米.。

项目建设周期：建设周期3年，即2018年8月至2021年10月。

xxx建成效果：原始地貌为山地缓冲坡地形，xxx建筑将依山而建，建筑风格为宋朝仿古式群体建筑风格，建成开放后的外观宏伟、壮观、大气，内部功能齐全、部局合理。

届时，将成为xxx区的孝道文化活动场所，同时，将兴办利世利人的资生事业，更是净心休闲、文化传播的绝佳去处。

（二）二期规划项目
二期:是一个集教育和慈善为一体的商会组织，服务于社会的精神文明，经济文化和社会生活的发展，此初衷乃源于
孝道的言教。

安养院的发起，实乃当今社会精神文明和安老养老所必需，它将增进社会经济的繁荣昌盛，社会更加和谐，以及对自我道德观念的提高。

(三) 规划图
1、平面规划图
2、立体效果图
第二章打造桃源旅游景区发展生态链
一、指导思想
充分发挥xxx区xxx镇xxx的历史文化、地理位臵、旅游优势等资源，坚持可持续发展旅游业的战略原则，坚持“总体规划、分期实施、科学管理”的战略方针，打造xxx镇桃源旅游景区的旅游品牌;将整个xxx项目实施分为前期规划和后期规划，并在相应的基础上作出前期工程实施方案及后期工程实施方案,在项目工程的预期时间里，严格按照方案实施;根据当地的自然条件以及实际操作中的具体问题，坚持树立科学管理理念，完善各项制度，建立健全系统化流程管理，创新管理机制，适当对实施方案进行合理调整，最终达到项
目圆满完成并开运营。

结合xxx区xxx镇的经济发展目标，合理利用资源，力争把xxx建设成为与众不同的孝道文化园。

二、发展战略
（一）战略目标
1、将xxx建设成为xxx镇桃源旅游景区的一个旅游亮点，桃源景区以孝道文化区、生态旅游观光区、现代特色小镇、特色民宿等多功能区块为一体的AAAA级旅游景区;
2、将xxx建设成为整个景区“高起点、高品质、高标准、高效益”的孝道文化传播中心；
(二)、战术目标
树立明确的战略目标后，以指导思想为整个项目实施的行动指南，以项目实施方案为工程策略，逐一完成完善。

1、生态旅游策略
基于市场需求和自然资源的完美结合，xxx的发展前景十
分可观,后期工程中将建立生态旅游观光园，养生园，实施后期项目过程中，本着“以原始、生态、养生促旅游，以旅游促生态，再以生态还原始”的原则，避免浪费以及破坏资源。

2、市场策略
xxx的客源市场为大众化市场,但不乏高品位、高要求的客户群体。

因此面对客源市场就必须科学性的去吸引游客，准确细致的分析客人的需求心理，利用广告媒体的宣传作用，宾至如归的服务态度，尽善尽美的服务设施，地方特色的产品，优秀的景观，完善的市场策略，不断引入新客户，提高桃源旅游景区的经济效益。

3、发展策略
推广孝道文化传播，带动桃源旅游景区的发展经济繁荣，坚持可特续发展的战略原则，坚持“总体规划、分期实施、科学管理”的战略方针，不断扩大发展项目工程,使xxx成为xxx区，乃至整个绍兴市的重要孝道文化园区。

第三章项目特征及形象定位
一、xxx的特征及性质
虞帝拥有悠久的历史背景，对xxx的建设，既可进行孝道文化传播交流，又可发展多种专项特色旅游，如佛学研究、孝道文化游、山野风情游、寺院风光游等。

大力发展以孝道文化、休闲养生为龙头的主导文化旅游产品，并在开发建设上围绕“新、特、精”做文章，努力把xxx塑造成为绍兴的孝道文化名园。

二、形象定位
结合桃源旅游景区的旅游资源，是开发的先决条件。

计划在xxx有中华孝道博物馆、孝道馆，更重要的是还要建立一个蓼莪之门和思恩广场，而是相对集中于xxx周围，虞帝具有历史文化、山峰视野和生态价值，与桃源旅游景区资源组合较好；xxx镇的经济水平发展潜力巨大的一个区域城市，而xxx的资源处于未开发状态，还没有受到现代文明、工业文明的大规模冲击。

xxx的景点到处洋溢着天然的造化，在深度开发后，必能吸引众多的孝道文化交流、瞻仰和观光。

可以说，xxx四周的山山水水，花花草草，无不蕴含着原始、古朴、野性，生态与文化的气息。

这些资源对xxx镇乃至周边的贤士和游客有着巨大的吸引力。

三、xxx核心区定位
在xxx新址上进行建设孝道文化核心区。

核心区是本项目重点实施蓼莪之门、思恩广场、净心池、二十四孝长廊、孝德博物馆、孝道院、祭祀堂、茶园景观区等。

第四章市场分析与营运
一、客源市场分析
近年来，xxx接待旅游者逐年增长，根据xxx旅游统计数据得知，旅游客源市场以国内游客为主，境外游客为辅。

从旅游接待人数、客源结构、消费结构等方面看，xxx的旅游潜力很大，但需要加强旅游区规划和基础设施建设，不断开拓市场，加大宣传促销力度，实现游客量的快速增加。

构建“和谐社会”已成为xxxxxx镇发展社会、推动各个行业快速发展的新的战略方针，xxx具有博大的文化与深厚的历史底蕴，具有广大的市场潜力空间，能够带来巨大的市场收益。

二、客源市场的定位
（一）xxx客源市场的定位战略
根据xxx情况对本区发展的预测，xxx旅游区客源市场定位为华中地区和长三角沿线地区，绍兴及周边的主要城市。

在目前情况下，要以旅游区产品开发和基础设施完善为突破口，通过丰富旅游产品，努力吸引更多的游客到桃源旅游景区来，未来更要以桃源旅游景区圈为依托，以特色旅游产品为龙头，争创国家级AAAA级旅游品牌，积极开拓市外和国外市场。

（二）国内客源市场定位
1、中青年休闲度假市场
中青年旅游市场是xxx旅游市场开拓的主体，其旅游偏好主要表现在休闲、度假和生态旅游，其原因与城市长期高节奏的工作压力，城市的枯燥乏味有关，根据旅游者心里表现调查得出，去优美、清新的自然环境中运动健身的人群比例较高，对佛学、道、孝文化的旅游产品期望值最高，对当地的美食和土特产兴趣较浓，这是当今中青年旅游者的一大心理倾向。

针对多数人的这一倾向心理，xxx的接待设施必须是：整洁、卫生、服务质量优良的星级设施，针对一部分人的山野田园的心理，还可以推出素食养生游、生态观光游、客居游、
休闲健身游等。

通过完善旅游接待设施，打造精品孝道文化场所、发展素食养生、生态旅游观光等，真正把xxx建设成为游客心目中的游览圣地。

2、银发旅游市场
xxx旅游区的的优质空气，对老年人的修身、养性和怡情都有很强的吸引力。

对于“银发市场”的开发，是于自然风光的基础上，开展保健、摄影、登山健体、文化交流和观光等活动，使老年人身心愉快。

3、自驾车旅游市场
由于高铁、高速公路网的形成，上塘镇已融入都市经济圈中，符合城市居民旅游圈的旅游半径，针对自驾车旅游市场消费高，高端的完善配套设施，如公路、停车场、住宿等，以满足游客追求享受和舒适旅游的需求。

4、合理利用好节日客源
每年的国家法定假日、暑期班、寒假班、周末班、文化大型流日、商会交流、研讨会交流。

同时给当地的旅游业（住宿、餐饮）及经济增长带来了一个方向性的突破。

第五章项目建设
一、项目建设的意义及重要性
（一）改善当地孝道文化环境，促进孝道文化传播发展众所周知，孝道事业也是慈善事业的宗旨精神。

孝道慈善事业以它重视孝道文化的交流、文化精神支柱，赢得了广大社会各界人士的信任和支持，引发民众的仁爱慈悲之心，提升伦理道德、和谐社会各个阶层等方面更是有着不可替代的积极作用，因此在当今时代应大力倡导孝道慈善事业。

在此背景下，新建建xxx，改善当地文化交流环境，促进孝道文化传播发展，其意义十分重大。

（二）促进经济发展，带动当地繁荣、和谐稳定
xxx是保存、弘扬、发扬文化的场所，是从事服务社会、造福人类活动的基地，是联系团结国内外学者和社会人士的纽带。

必须与中国国情相结合，必须顺应时代发展的要求，必须经得住市场经济的冲击。

新形势下的文化管理就是要从爱国爱教出发，在提高自身素质的同时，做到与时俱进开拓创新。

提倡文明的文化旅游产业发展也是顺应时下市场经济大潮的要求，获取经济效益的同时更应造福社会，使广大人民修身养性，孝道文化事业源远流长。

二、项目建设内容
xxx采用总体规划，分期建设的方式。

总体规划建设为：综合场所区、素食养生园、生态旅游区。

xxx是本项目重点建设的前期工程，前期工程占地约30亩，建筑总面积20000平方米，建设内容为：思恩广场、净心池、二十四孝长廊、孝
德博物馆、孝道院、祭祀堂、茶园景观区等。

前期工程完成并开放使用后，再根据项目实际情况及市场需求进行后期建设，后期建设主要是生态旅游观光园等。

(一) 门景建设
xxx建设将会别具一格，突出个性，并有自己鲜明独特的风格和特征，脱离那种千寺一貌，单调重复的传统大众模式，主推独特的历史文化气息，从门景建设开始就要体现这一原则。

xxx的大门不单等同于一座孝道文化的大门，它必须风格鲜明，包容性极强，美观大方、气派，是集建筑、雕刻、孝道文化和艺术于一体的标志性建筑，它是xxx的招牌和灵魂，让游客未进大门就产生一个特殊、美好、震撼、联想的深刻印象。

(二) xxx建设
在xxx新址上进行建设孝道文化核心区。

核心区是本项目重点实施的第一期工程，一期工程占地约20亩,用于蓼莪之门、思恩广场、净心池、二十四孝长廊、孝德博物馆、孝道院、祭祀堂、茶园景观区等。

以孝道文化为主题，把核心区的文化性、历史性、生态性、休闲性的各大功能全方位的展现给世人。

第六章开发建设与效益分析
一、估算范围及依据
xxx的开发与保护规划投资估算包括主体建筑、基础设施、环境保护设施以及旅游区的安全管理和服务设施。

估算依据主要有：
（一）消防道路投资：参照交通部颁布的公路工程预算定额，并参考近年建设同类项目的造价标准。

（二）供电、给排水、电讯等工程投资。

主要参考相关部门的同类项目的造价标准。

（三）生态环境保护与治理工程投资。

主要参照近年人造林工程、生态保护工程、环境治理工程、生态能源建设工等同类项目的造价标准。

（四）建筑工程投资：参照《xxx区建筑安装工程预算定额》，并结合已建成的同类项目的造价标准确定。

（五）预备费：仅计算基本预备费，按10％计。

（六）铺底流动资金：按全部流动资金的30％计。

二、近期及远期建设规划
根据xxx资源的特点，目前新建开发的现状，旅游区环境现状，拟定xxx近期建设目标，使xxx的环境保护和服务接待体系初具规模。

近期建设的重点放在以下几个方面：
（一）xxx前期项目的全部工程
（二）改善xxx的交通，提高游客的可进入性
具体建设项目：
l、xxx上下入口处专用公路约240M X 18M路面黑色化工程，旅游服务区停车场。

（三）旅游区森林资源、区内生物多样性保护
具体建设项目：
1、森林“三防”体系建设，封山育林；
2、环境保护宣传标志建设；
3、旅游厕所；
6、垃圾处理设施；
7、污水处理设施；
8、生物多样性保护中心。

（四）水电、电信建设
具体建设项目：
1、20立方米水池建设；
2、变电所建设；
3、电缆铺设；
4、通信电缆铺设；
6、供电线架设；
7、电话交换机；
8、其它配套设施等。

（五）旅游接待服务设施建设
具体建设项目：
l、服务区停车场：
2、xxx接待处；
3、餐饮设施（素斋）；
4、xxx设施建设、其它场地；
5、xxx建设与完善；
6、其它与接待配套的设施建设等。

第七章、技术指标与投资效益
一、主要经济技术指标
（一）近期规划总用地面积20000平方米
①建筑用地：21324.63平方米.
②绿化用地：8529.85万平方米.
③硬地广场（含停车场）9900平方米.
④道路用地5000平方米。

二、投资估算
工程投资估算为2亿人民币，共分二期投入建设。

前期投资额为1.5亿元，建设周期一年半；
后期投资额为5千万元，建设周期一年半；
资金来源：由我公司自有资金和其他。

二、投资效益分析
（一）经济效益
经过xxx新建,商品销售收入会大幅度上升,而且会带动住宿,餐饮,商品销售等业务收入的增长,预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下:
1、灵牌存放处
一期；预计有35000个格位.5年销售60%。

以30000元/格位计算,预计营收10.5亿，毛利率为5亿（除去开发成本、其它各种成本）.
2、法物流通
根据统计调查数据显示,预计观光旅游者到寺院需请供法物者在30%以上,平均按没人每日消费100元.毛利在30%.
收入:1000人×30%×100元×30%×300天=9000000元
按照以上方法计算，5-6年的纯利润才能收回本项目的本金。

（注：建设周期为二至三年）
说明:
①折旧待摊费用采用直线法,年限以其规定的使用年限.
②未指明的情况下营业费用,管理费用均为变动成本.
③低值易耗品采取一次性摊销.
④第一年效益指标具体测算见投资目效益测算分析部分.
⑤景点修缮费用作为长期待摊费用处理.
⑥以上价格均以投资后的增量测算.
综上所述，xxx新建项目无论生态环境，空气质量均处于原始自然状态，建设此项目对环境影响不大。

项目建成后，对扩大内需、解决就业、拓展旅游空间极为有利。

项目市场需求前景看
好，成长性较强，虽投资回报不高、但社会效益显著，符合国家宏观产业政策，属于国家鼓励支持发展的好项目。

真诚的仰望xxx区xxx镇人民政府予以批准！。