房地产项目投资环境分析与市场研究

项目投资环境分析与市场研究

本章要点：

1.市场分析是进行房地产开发可行性研究必要性和需求预测分析时的主要内容；

2.市场分析的方法：主要是利用定量和定性的方法，进行系统的市场调查、需求预测、市场趋势综合分析。

3.市场调查的种类、方法和内容（投资环境、市场供给、消费者和市场竞争情况）1

投资环境影响因素示意图2

4.需求预测的方法和内容

房地产开发项目建设的必要性是可行性研究必须涉及的问题。在市场经济条件下，分析房地产开发项目建设的必要性主要是分析和评价项目的投资环境，调查和分析项目是否符合社会的需求，产品定位是否适当，这就引申出了市场研究问题；同时，通过对项目的市场研究、分析，还要进一步测算项目在房地产市场的销售、价格趋势，这种测算主要是区域房地产市场的需求预测，它是房地产项目科学决策的重要基础，没有科学、合理的预测就不可能作出正确的决策。因此，投资环境分析、市场研究是房地产开发项目可行性研究的重要内容和环节，是确保可行性研究的经济评价和技术分析结论正确的前提。

第一节房地产开发项目投资环境要素分析

考察在市场经济发展中起核心作用的资本运动的特征和规律，可以得知资本或投资有着极强的增值属性，这种属性随着价值规律一起，在社会经济生活中要求人们遵从它的这种固有的、桀骜不驯的品格。因而，要想取得良好的投资效果，就需要认识资本的属性和运动规律。决定投资效果的因素，通常表现为其空间投向或投资区位选择，而这是由投资环境所确定的。

“投资环境”对于每一个具体地域来说是其既定的社会经济、政治法律、自然条件、地理区位以及人们文化素质与观念等的总和。在进行房地产开发项目可行性研究工作时，对所研究的项目进行投资环境分析，是房地产投资活动中最为重要的阶段和最为关键的环节。只有充分了解和把握项目的投资环境，才能制定出正确的项目开发方案，作出正确的投资决策，“投资环境的把握程度决定着项目投资效益的高低”已成为开发商的共识。

对于房地产开发项目而言，由于其自身的所具备的不可移动性，以及投资数额大、投资期限长、影响因素复杂等等特征，投资环境的要素系统主要分如下几类：（1）投资优惠政策子系统，包括投入优惠、产出优惠和其它优惠；（2）社会政治环境子系统，包括政治环境、法律环境、行政效率等；（3）经济环境子系统，包括市场环境、经营竞争环境、基础设施、劳动力资源及素质、科技创新、协作条件等；（4）自然地理环境子系统，包括地城区位、气候条件、资源条件及组合

1手册之中P104房地产市场调查的内容

2手册之中P217图2－2－1

等；（5）社会服务子系统，包括金融服务、生活服务等。每个子系统，根据需要还可继续细分。各环境要素子系统既独立又相互联系，相互交织、相互影响、相互作用，具有一定的复杂性。3据有关研究成果，一般房地产项目投资环境影响因素的层次结构模型如下图：

3按要素存在的物质形态不同，可分为硬投资环境和软投资环境两类；按要素存在的范围分类，可分为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境三类；按要素内容的不同，有可分为社会环境、政治环境、文化环境、经济环境、法律环境、自然环境、基础设施等若干类型。

社会政治环境

文化环境法律环境房地产项目

投资环

境

社会信誉社会秩序

社会制

度

法规的完备性

法制度稳定性

执法的公正性社会服

务

硬件

态度效

率决策民主性

行政效率

廉洁性

管理透明

性

风俗习惯价值观念

教育水准经济环

境宏观经济环境

财务环境资源环境

市场环

境国民经济居民消费经济政

策

国民生产总值

国民经济增长率

通货膨

胀

居民收入

存款余额

消费总

额

财政政策

利率

产业政

策

资金

成本

利

润

融资渠道融资成

本经营成本

税

费

市场供应量市场价格

竞争

市场购买力

市场吸纳

量同类楼盘分布同类楼盘入市

时间

竞争力实

力

同类项目社会

平均赢利水平

赢利水

平人力土地

原材料

原材料

基础设施环境

自然环

境

地理位置地质地貌

气

候

距商业中心距离

距医院、学校距离

距机场、车站距离

自然风

光植被

山脉

河

流

道路及交通

能源环境

给排水管网

电力配电

一般房地产投资环境影响因素结构层次图

一、投资优惠政策环境子系统

投资房地产开发的投资优惠政策主要包括土地供应的优惠政策、城市旧区改造的优惠政策、动拆迁优惠政策、

上海的365政策的接受和分析

相临的两块地，要开发先优惠

中福开发

开发商利润的50%来自于政策的优惠，房地产开发市场的寻租现象的客观存在，“如何合法化”

二、社会政治环境

社会政治环境是指政治环境、法律环境、行政效率。主要包括社会秩序、社会信誉、社会制度、法律的完备性、法律的稳定性和执法的公正性

四、自然地理环境

五、社会服务环境

通过考察总结国内外投资环境建设的经验，结合我国国情，改善投资环境可从下述方面进行：第一，配套与完善基础设施，特别是城市基础设施。我国一些地区经济发展进入成熟和成长阶段，一些不发达地区也在积极准备条件，经济开始进入启动发展阶段，但是各地区几乎无一例外地存在着产业结构上的严重矛盾，其中最主要的又是基础产业和基础设施的严重滞后，以至制约了生产的正常运行，扼制了经济的顺畅发展。这对于吸引一定规模、性质的外资有不利的影响。

第二，提高社会经济管理水平，特别是各级政府部门工作效率、工作质量。这是发展中国家和不发达地区普遍存在且十分突出的问题，政府机关办事拖拉、官僚作风……使海外投资者望而却步。

第三，提高劳动力素质，特别是提高科学技术水平。具备一定劳动技能的劳动力和高素质的科技人员，是先进、尖端产业的必备条件。以教育为本，从国家、地区经济发展的长远考虑，教育的普及与提高、科学文化事业的发展，是宏观投资环境建设的一个最根本最主要的方向。

第四，制定地区产业发展战略。依据劳动地域分工、国家产业政策和地区发展战略，选准地区特色产业，集中人、财、物营造地区投资小环境。

投资环境建设，是一个直接关系到国家或地区经济发展、社会进步的大问题，需要通过深入研究和借鉴国内外成功的投资环境建设方式、方法，逐步总结整理出适合我国国情的投资环境建