房地产全过程成本管理
房地产行业成本管理体系
房地产行业成本管理体系一、成本估算方法成本估算方法是指对房地产项目所需的总成本进行预估的方法。
通常采用以下几种方法：1.类比法：参考类似项目的成本数据，估算本项目所需的总成本。
2.参数法：根据房地产项目的参数，如占地面积、容积率、建筑高度等，结合市场数据和经验公式，估算总成本。
3.单位面积法：根据单位面积的成本和总建筑面积，估算总成本。
4.ABC法：将成本划分为A类（直接成本）、B类（间接成本）和C类（风险费用），分别进行估算。
二、成本控制策略成本控制策略是指为了实现房地产项目的成本控制目标而采取的措施和方法。
主要包括以下几个方面：1.制定成本控制计划：根据项目设计和开发计划，制定详细的成本控制计划，包括目标成本、预算、核算体系等。
2.目标成本管理：将目标成本分解为各专业、各岗位、各阶段的目标成本，明确责任，落实到位。
3.动态成本管理：在项目实施过程中，及时收集成本信息，比较实际成本与目标成本的差异，采取纠偏措施进行控制。
4.合同管理：通过合同约定，明确各方的权利和义务，控制成本风险。
5.变更控制：对项目实施过程中的变更进行严格控制，防止因变更引起的成本增加。
三、合同管理及变更控制合同管理是房地产成本控制的重要组成部分，主要包括合同签订、执行和变更等方面。
在合同签订时，应明确合同范围、价格、工期、质量等条款，确保合同内容与目标成本一致。
在合同执行过程中，应严格监督合同的履行情况，防止因违约引起的成本增加。
对于合同变更，应严格控制变更条件和程序，防止因变更引起的成本失控。
四、预算及财务分析预算是房地产成本控制的重要手段之一，主要包括收入预算、支出预算和现金流预算等方面。
通过预算的编制和分析，可以预测项目的收益和现金流情况，为决策提供依据。
财务分析是对项目的财务状况进行评估和分析，主要包括偿债能力、盈利能力、营运能力等方面。
通过财务分析可以评估项目的财务风险和经营绩效，为决策提供依据。
五、决策分析方法决策分析方法是指在进行房地产项目决策时所采用的分析方法。
房地产成本管控方案
房地产成本管控方案1.优化供应链管理：不断完善和优化供应链管理，与供应商建立稳定的合作关系，实现成本的控制和降低。
同时，进行供应商的合理招投标，并进行后期评估，建立供应商绩效评估制度，确保材料的质量和供应的及时性。
2.进行合理的成本预算和控制：在项目前期，进行详细地成本预算和分析，包括土地成本、建筑材料、人工成本等方面的费用分项，并进行不同场景的模拟和比较，制定合理的成本控制目标。
在项目执行过程中，实时监控成本，并及时采取调整措施，确保成本目标的实现。
3.高效利用土地资源：根据市场需求和规划，合理利用土地资源，提高土地利用率，减少土地成本。
例如，可以采用多层建筑、合理设计户型等方式来提高房屋容积率，降低单位面积的土地成本。
4.激励节能减排措施：采用节能技术和材料，降低建筑能耗，减少建筑运营成本。
通过提高建筑结构的隔热性能，合理设计采光和通风系统等，有效降低能源消耗。
此外，还可以推广使用可再生能源，如太阳能、地热等，降低能源成本。
5.合理管理人力资源：建立合理的人力资源管理机制，优化人员配置和培训，提高员工工作效率，减少管理层级，降低人员成本。
此外，可采用外包、分包等方式，将非核心岗位的工作外包出去，降低用工成本。
6.提高施工效率：采用先进的施工技术和设备，提高施工效率，缩短工期，降低成本。
例如，使用预制构件、智能化施工设备等，优化施工过程，减少人工费用和材料浪费。
7.加强质量管控：建立完善的质量控制体系，从源头上控制和预防质量问题，减少后期修复成本。
同时，加强对供应商的质量管理，确保材料的质量达标。
对工程施工过程进行全面监管和检查，确保施工质量。
8.加强项目管理和监督：建立项目管理团队，进行项目的全面管控。
加强项目计划和进度管理，及时发现和解决问题，避免项目进度延误、成本超支。
同时，加强对施工单位和供应商的管理与监督，确保按照合同要求完成工程。
通过以上成本管控方案，房地产企业可以有效控制成本，提高盈利能力。
房地产全过程成本控制管理课程
2、方案阶段----目标成本确定
方案阶段目标成本是整个项目开发的标杆目标。 1. 方案阶段目标成本将作为项目经营目标 2. 目标成本编制的深度要求：应达到固化科目要求，宜细化到统一科目
目标成本的编制思路 1. 通过量价分离的方式确定 2. 通过细化的测算得出 3. 由产品的定位、行业及地区标准等确定价格
4、合同执行—变更、核定管理原则
审批原则：未经过审批或未按权限审批下发的设计变更(技术核定)一律无效。 如设计变更(技术核定)违规下发，将追究相关责任人的责任。
4、合同执行—变更、核定管理原则
时间原则：设计变更(技术核定)管理实行严格的时间限制，除特急事项之外，禁止事后补办。 确认原则：项目现场工程师和监理工程师必须在设计变更(技术核定)实施完成后5个工作日
全过程成本管理
二0一九年八月
一、项目成本管理的全过程
成本结算与后评估
成本调研 前期阶段
目标成本
目标成本确定
成本动态管理与控制
目标成本分解与落实
1、前期阶段----成本调研
调研的作用 成本调研是后期目标制定的重要参考标准, 是方案阶段合理制定目标成本的依据来源。
调研的主要方面 1. 地区成本调研 2. 同类竞争性楼盘成本调研 3. 总、分包工程价格水平 4. 专题成本调研
立项—入围--定标—合同
邀请招标：金额较大的工程、材料、设计及营销类
立项—入围—招标—定标—合同
3、工程招标及合同签订
工程类招标责任部门 直接委托 简易比价 按集团权责手册 邀请招标 执行 战略招标
评判标准 资信标：资信可靠 技术标：质量可靠、技术可行
房地产成本财务管理制度
第一章总则第一条为了加强房地产企业成本管理，提高经济效益，根据国家有关法律法规和财务管理制度，结合本企业实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于本企业所有房地产项目，包括土地开发、房屋建设、销售及物业管理等各个环节。
第三条本制度旨在规范成本管理流程，明确成本控制责任，确保成本合理、有效，提高企业盈利能力。
第二章成本管理组织架构第四条成立成本管理委员会，负责成本管理的总体规划和协调，由企业总经理、财务总监、成本总监等相关人员组成。
第五条设立成本管理部门，负责具体实施成本管理工作，包括成本预算、成本核算、成本分析、成本控制等。
第三章成本预算管理第六条成本预算应根据项目特点、市场状况、历史数据等因素编制，包括土地成本、建安成本、营销成本、财务费用等。
第七条成本预算编制程序：（一）各部门根据项目需求编制成本预算草案；（二）成本管理部门对各部门成本预算草案进行审核、汇总；（三）成本管理委员会审批成本预算；（四）成本管理部门下达成本预算。
第八条成本预算调整程序：（一）因市场变化、政策调整等原因导致成本预算与实际情况发生较大偏差时，可申请调整；（二）调整预算应经成本管理委员会审批。
第四章成本核算管理第九条成本核算应遵循国家会计准则和相关法规，真实、准确、完整地反映项目成本。
第十条成本核算内容包括：（一）土地成本核算；（二）建安成本核算；（三）营销成本核算；（四）财务费用核算。
第十一条成本核算程序：（一）收集成本相关凭证、资料；（二）审核成本凭证、资料；（三）登记成本账簿；（四）编制成本报表。
第五章成本分析管理第十二条成本分析应定期进行，分析内容包括：（一）成本构成分析；（二）成本变动趋势分析；（三）成本与效益分析。
第十三条成本分析结果应报送成本管理委员会，为决策提供依据。
第六章成本控制管理第十四条成本控制应贯穿于项目开发全过程，包括：（一）成本预算控制；（二）成本核算控制；（三）成本分析控制；（四）成本审计控制。
房地产企业成本管理的四步法
房地产企业成本管理的四步法房地产企业成本管理涉及到很多方面，如物资采购、人力资源投入、工程建设等。
要实现成本控制目标，需要遵循有效的管理方法。
本文将介绍四步法，帮助房地产企业进行成本管理。
第一步：成本预算成本预算是基础，也是关键。
通过预算，能够对企业成本进行有效的控制。
制定预算需要参照前期的实际开销，结合市场情况等，合理控制各项成本。
制定预算阶段，需要将预算进行细化，精确到每个具体的项目，例如物资采购、工程建设等。
同时，还需要根据不同阶段的需求进行合理的分类管理。
第二步：成本管控成本管控是预算实施的关键部分。
一旦制定好预算，就需要通过快速、有效的成本监控对预算进行执行。
在成本断空的过程中，需要对各个环节进行分析，并及时制定合适的措施。
成本管理人员应当实时检测预算和实际成本，及时采取有效的管控措施，避免出现不必要的差异发生。
第三步：成本优化成本优化是降低企业成本的有效方式。
在成本优化的过程中，需要分析每个项目所产生的成本，结合各个阶段的需求，从物资采购、人力资源投入等多个方面进行优化。
通常，成本优化侧重于提高效率、减少浪费等方面。
同时，也需要从企业文化、管理等方面进行改进，以减少企业成本。
第四步：成本评估成本评估是最终的成本管控部分。
通过对成本评估，能够了解本次成本管理计划的整体执行情况，并为下一步成本管理提供参考。
在评估过程中，需要评估预算和实际执行倩况是否符合预期。
根据评估结果,进行对比，找出不足及问题所在，制定相应的解决方案。
在评估过程中，需要对数据进行收集及分析，以实现成本雨古的准确性。
总之，通过以上四步法,房地产企业能够进行有效的成本管理。
尤其是在房地产市场波动较大的情况下,成本管理的重要性尤为突出。
成本管理需要进行规范化?口精细化，确保企业稳健发展。
全套房地产成本控制措施
全套房地产成本控制措施
房地产成本控制是房地产开发和管理中非常重要的一环，它涉
及到多个方面，包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、管理
成本等。
为了控制房地产成本，可以采取以下全套措施：
1. 土地成本控制，通过合理的选址和谈判，争取到合理的土地
价格；可以考虑与政府合作，进行土地资源整合，降低土地成本。
2. 建筑材料成本控制，采购建材时可以进行集中采购以获得优
惠价格；选择性能价格比高的建材，确保质量的同时降低成本。
3. 劳动力成本控制，合理安排施工计划，避免人力资源的浪费；提高工人效率，减少人力成本。
4. 管理成本控制，建立科学的管理制度，提高管理效率；采用
信息化手段，降低管理成本。
5. 技术创新，引入新的施工技术和管理技术，提高生产效率，
降低成本。
6. 规模效应，通过规模化生产和管理，降低单位产品的成本。
7. 风险管理，合理评估各类风险，采取相应的风险管理措施，避免因风险而增加成本。
8. 节能环保，在设计和施工中注重节能环保，减少能源消耗和环保投入，降低运营成本。
总的来说，房地产成本控制需要全面考虑各个环节，从资源采购到施工管理再到运营维护，都要寻求最佳的成本控制措施，以确保项目的可持续发展和盈利能力。
同时，需要注重合规合法，遵守相关法律法规，不得以违法手段降低成本。
房地产工程成本全过程精细化管理课件
算的准确性，开始构建工程成本核算体系。
核算体系的具体内容
02
该核算体系包括了成本科目的设定、核算流程的制定、核算周
期的确定等多个方面。
管理成果
03
通过该核算体系的实施，该公司能够更准确地掌握每个项目的
成本情况，为成本控制提供了有力的支持。
某地产公司工程成本控制策略优化的实践经验总结
01
背景介绍
02
从房地产工程的规划、设计、施工、运营等全生 命周期角度考虑成本，能够更全面地控制和管理 成本。
房地产工程成本分析的技巧
成本效益分析
对各项成本进行效益分析，评估各项成本的 效益和风险，为决策提供数据支持。
成本敏感性分析
对房地产工程各个阶段的成本进行敏感性分析，找 出对成本影响较大的因素，为成本控制提供指导。
制定成本控制措施
根据分析结果，制定相应的成本控制 措施，如优化设计方案、选择优质供 应商等。
01
02
分类整理成本资料
按照不同的成本科目，如土地成本、 建安成本、配套设施等，对收集到的 成本资料进行分类整理。
03
核算成本
根据相关法规和制度，对分类整理后 的成本资料进行核算，确定每个科目 的总成本和单位成本。
房地产工程成本预算与计划的执行
01
成本预算与计划执行的监督：通过定期检查、审计等
方式进行监督。
02
成本预算与计划执行的调整：根据实际情况进行适时
调整。
03
成本预算与计划执行的考核：通过绩效考核等方式进
行奖惩。
03
房地产工程成本控制与分析
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
加强与合作伙伴的沟通与协作
房地产开发过程中的成本管理与控制
浅谈房地产开发过程中的成本管理与控制【摘要】房地产企业要发展就应靠成本竞争取胜的策略，成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
成本管理与控制的重点放在三个阶段：1）设计方案经济比较阶段；2）施工过程中变更及签证等的控制；3）竣工验收结算阶段。
【关键词】房地产开发全过程；成本管理；成本控制成本的管理与控制是房地产企业管理的重要职能之一。
项目的成本管理与控制，就是指在项目成本的形成过程中，对整个工程开发过程中所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正工程开发过程中发生的偏差，把各项实际生产费用发生额控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。
因此要做好房地产开发的成本管理与控制工作，首先必须明确的一点是成本管理与控制应该是全员管理与控制。
成本管理与控制决不单纯是工程预算人员、项目管理人员或财务人员的工作，而是全体员工的共同任务。
成本管理与控制要做到全员参与，树立全员成本控制意识。
在此，笔者结合自己在房地产行业多年的工作经验谈一些对房地产开发成本管理与控制的看法，项目成本意识必须贯穿整个项目开发的始终。
房地产开发要通过以下三个阶段性目标来进行开发成本的过程控制管理：1 设计阶段的成本管理与控制设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。
尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大，一般只占建安造价的1%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。
合理科学的设计可降低工程造价10%以上，尤其是在主材的设计指标的控制上，例如钢筋、混凝土的含量。
但在工程设计中，不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从而影响了项目造价的有效控制。
例如，某商业写字楼空调系统冬季室内设计温度18℃即可满足舒适度要求，设计却按23℃考虑，既造成了浪费，又不适应人体生理要求。
这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。
因此，设计阶段对项目造价的影响是极其重要的。
房地产开发项目全过程成本精细化管理实务手册
——定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合 要求的产品。
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体 5.项目成本管理的方法 6.项目成本管理的要点 7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
一 房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念
二 房地产开发项目成本管理内容——控制什么？ 三 房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？ 四 房地产开发项目全过程成本精细化管理方法
一 房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念
一
当前房地产开发企业成本管理现状
二
房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题
二 房地产开发项目成本管理内容——控制什么？
(一)房地产项目开发成本管理的内容
序号
项目
1 • 土地费用
2 • 前期工程费
工
开
3 • 基础设施建设费
程
项 目
发 成 本
4 • 建筑安装工程费
成
5 • 公共配套设施建设费 本
发 展
6 • 开发间接费
全
7 • 管理费用
成
8 • 财务费用
本
9 • 销售费用
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体 5.项目成本管理的方法 6.项目成本管理的要点 7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
项目成本管理的阶段——全过程
• 立项\定位\设计发包\施工\竣工\维护 ——由虚到实 •虚拟：估、概、预算 •现实：合同价、预付款、进度款、结算款 ——从虚到实的转折点就是发包
房地产开发成本管理内容及目标
房地产开发成本管理内容及目标
房地产开发成本管理是指对房地产开发项目中的各项成本进行
有效管理和控制，以确保项目能够在预算范围内按时按质完成。
成
本管理的内容包括预算编制、成本控制、成本分析和成本优化等方面。
首先，预算编制是成本管理的重要内容之一。
在房地产开发过
程中，需要对项目所需的各项费用进行合理预算，包括土地购置费、建筑材料费、劳动力成本、设计费用、市场推广费用等，以确保项
目在整个开发过程中有足够的资金支持。
其次，成本控制是成本管理的关键环节。
通过制定严格的成本
控制措施，对项目中的各项费用进行监控和管理，及时发现成本超
支的情况并采取相应的措施加以控制，以确保项目的整体成本不超
出预算范围。
另外，成本分析也是成本管理的重要内容之一。
通过对项目中
各项成本的分析，可以发现成本的构成和分布情况，为项目的成本
控制和优化提供依据，同时也可以为未来类似项目的成本预算提供
经验和参考。
最后，成本优化是成本管理的最终目标之一。
通过对项目中各项费用的合理配置和使用，以及采用新的技术和方法，不断寻求成本降低的潜力，提高项目的经济效益和竞争力。
总的来说，房地产开发成本管理的目标是通过对项目中各项费用的合理预算、严格控制、深入分析和持续优化，确保项目能够在成本范围内高质量地完成，提高项目的经济效益和市场竞争力。
房地产开发项目全过程成本精细化管理
价值工程的基本公式：
V=F/C
V------value：性价比 F--function：产品的功能/性能、服务、收益 C------cost：费用/成本
• C下降，F上升 • C不变，F上升 • C下降，F不变 • C小幅上升，F大幅上升 • C大幅下降，F小幅下降 ------具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 ------价值的评估：有显性的、有隐性的、有眼前的、有长远的，需要
立项阶段——成本测算，项目经济性评价，盈利目标 策划阶段——选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 设计阶段——产品目标与成本目标的制定
方案设计阶段——最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 初步设计阶段——材料设备的合理选型 施工图设计阶段——限额设计，图纸的质量和时间保证 发包阶段——通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴
（1）成本目标束缚设计 ；
（2）招投标与项目采购分判混乱； （3）变更、签证、价款调整以及索赔管理混乱； （4）遵守流程和赶进度的矛盾激烈。
树立现代房地产成本管理理念 实施房地产成本全过程精细化管理方法
11
房房地地产产开开发发成项本目全全过过程程精成细本化管管理理
Cost control in real estate project
资金成本
成本分解
建造成本
管理成本
（1）全成本在时间和空间上的构成
时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用
11
四 现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体 5.项目成本管理的方法 6.项目成本管理的要点 7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
房地产项目开发全过程成本管理分析
要对工程设计的合理性加 以审定。 审定合理性应作到如下 两点 ： 审核方案 的合理性 和工艺技术的成熟性 ， 以减少在施 工 阶段发生重大方 案变更 ， 降低项 目的一次性 投入； 审核 设计 的 安全性 ， 在保证安全 的情况下 ， 最大限度地减少工程量 ， 从而使
１ 房 地 产 开 发 项 目中存 在 的 问 题
区 、 同 规模 、 同等 级 、 同功 能 、 同消 费 群 体 ， 分研 究 建 不 不 不 不 充
当前 ， 国房地产开发项 目管理 的水平 普遍 不高 ， 我 企业 的
筑标准、 质量要求 、 建筑材料的性能价格等情况 ， 合理确定。如 针对别墅项 目， 我们应充分分析 以上各种 因素 ， 确定我们 的品 质定位 是豪宅型 、 中间型 、 经济适用型 。据此再来确定需要达 到何种 建造标准 。 ３１ 认真编制投资估算 ．． ３ 准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措 、 工程设计 招标 、 工程限额设计提供可靠的依据 。 编制投资估算时， 应认真负 责、 实事求是， 既不可有意高估 冒算 ， 以免积压和浪费资金 ， 也不 应故意压价少估， 而后进行投资追加， 打乱投资计划。 应注意不同
工 程 造 价 降低 。 ３２ 经济 性 审 核 ．４ ．
３１１ 认真做好市场调查研究工作 ． ．
应调查 国内外市场近期需求状况 ， 对未来市场趋势进行 预 测； 对产品销售进 行预测、 价格分析 ， 判断产品的市场竞争能力 及进入市场的前景： 产品的方案和发展 的方 向进行技术经济 对 论证 比较 ， 在充分考虑市场 、 技术、 环境等因素 的基础上合理确 定拟建项 目的建设规模 ， 努力实现规模效益。 ３１ 合理确定建设标准 ．２ ．
房地产成本管控的思路和建议
房地产成本管控的思路和建议
房地产成本管控是指在房地产开发和投资过程中，通过有效的管理和控制手段，降低房地产项目的成本，提高项目的盈利能力和竞争力。
下面我将列举十个房地产成本管控的思路和建议。
一、土地成本管控
1. 多渠道获取土地资源，通过招拍挂、拆迁置换、与地方政府合作等方式获取土地，以降低土地成本。
2. 提前进行土地调查和评估，了解土地的开发潜力和限制条件，避免因土地问题导致成本增加。
二、建筑设计成本管控
3. 合理规划建筑布局，减少建筑面积和建筑体量，降低建筑材料和施工成本。
4. 采用节能环保的建筑设计和技术，减少能源消耗和运营成本。
三、施工成本管控
5. 优化施工组织和施工流程，提高施工效率，减少施工周期和人力成本。
6. 严格控制施工质量，避免施工质量问题导致后期维修和改造成本增加。
四、采购成本管控
7. 与供应商建立长期稳定的合作关系，争取优惠的采购价格和供货
条件。
8. 整合采购资源，集中采购，以获得规模经济效益。
五、管理成本管控
9. 引入信息化管理系统，提高管理效率，降低人力成本。
10. 优化管理流程，减少冗余环节和不必要的管理费用。
房地产成本管控需要从土地成本、建筑设计成本、施工成本、采购成本和管理成本等方面进行全面考虑和控制。
通过合理的策略和手段，可以降低房地产项目的成本，提高项目的盈利能力和竞争力。
房地产企业全成本管理课件成本管理
项目策划
概念设计
投资估算表
CS00表
CS01表
CS02表
CC03表
项目发展
营销策划
产品设计
供应商选择
施工管理
变更签证
项目结算
招标管理
项目销售
目标成本的实施管理
全成本管理工作
项目盈利目标
房地产项目全成本管理
单击此处添加正文，文字是您思想的提炼， 请尽量言简意赅的阐述观点。
01
土地成本
项目建造成本
责任成本管理中经常遇到的问题
案例1：设计阶段 责任成本管理 设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？
01
案例2：招投标责任成本管理 招投标管理的责任成本如何切分？
01
案例2：财务数据失真了 责任成本管理中经常遇到的问题
3、责任分配合理吗？
案例1：样板房成本谁来管 案例2：图纸的成本责任
4、这些问题是责任成本管理的错？
房地产项目全成本管理
房地产企业全成本管理体系
全成本管理体系
之一：制度体系 企业架构体系 专业系统的集成 全过程、各环节
集团
区域1
区域2
区域3
公司1
公司2
公司1
公司2
公司3
项目1
项目2
项目3
全成本管理体系
之一：制度体系 企业架构体系 专业系统的集成 全过程、各环节
成本管理
门窗制作安装合同
电梯采购安装合同
发电机采购合同
通风空调设备采购合同
关于责任成本
三、责任成本的分解原则
以成本形成主体作为成本责任主体
关于责任成本
五、责任成本的落实
责任主体 责任内容 责任控制要点 责任履行评价 责任状（书）
房地产企业全过程成本管理
5、室内装修 四、主体安装工程费
◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等 ◆设备及安装费电梯、通风、消防系统 ◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体 箱
2 房地产开发项目成本构成 39
2.3 成本科目基本组成
1、政府地价及相关费用
◆ 土地出让金
◆ 契税
4%
3、红线外市政设施 ◆ 大市政配套费 ◆ 河西市政配套费
105元/M2 110元/M2
2 房地产开发项目成本构成 35
2.3 成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
3
房地产企业的竞争由资源竞争转 化为管理的竞争，进而成为成本管理 的竞争
1 理念与方法
4
房地产企业的核心竞争力： 企业运营能力
聚
焦
体
现
成本管理能力
各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力
1 理念与方法 5
房地产项目全过程成本管理
目标成本管理 责任成本管理 动态成本管理
2 房地产开发项目成本构成 28
2.2光明城市成本简介
上海宝山住宅单价分布
5%2% 6% 11% 4%
37%
一、土地获得价款
30%
二、开发前期准备费
三、主体建筑工程费
四、主体安装工程费
五、社区管网工程费
5%
六、园林环境费
七、配套设施费
八、开发间接费
2 房地产开发项目成本构成 29
浅议房地产项目全寿命周期成本管理提质增效措施
浅议房地产项目全寿命周期成本管理提质增效措施房地产项目全寿命周期成本管理是指在房地产项目从规划、设计、建设、运营到报废的整个过程中，对各阶段成本进行有效管理，以实现成本控制、提质增效的目标。
随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们对房地产项目的品质和效益要求越来越高，因此全寿命周期成本管理变得尤为重要。
本文将从成本管理的重要性、成本管理的方法和提质增效的措施等方面进行浅议。
一、全寿命周期成本管理的重要性房地产项目的全寿命周期成本管理是一个综合性、系统性的工作，对于提高项目的质量、效率和效益具有重要意义。
全寿命周期成本管理可以使项目全过程成本得到有效控制，避免因为某一阶段成本增加导致整体成本超支的情况发生。
全寿命周期成本管理有利于提高项目的全过程绩效，使得项目能够更好地满足用户的需求，提高项目的经济效益和社会效益。
全寿命周期成本管理可以降低项目运营期的成本，提高项目的可持续发展能力。
全寿命周期成本管理对于房地产项目的顺利实施和可持续发展至关重要。
二、全寿命周期成本管理的方法1. 成本计划在房地产项目的规划阶段，应根据项目的规模、品质、执行标准等因素，进行全寿命周期成本的计划。
成本计划主要包括项目总成本、各阶段成本分配、资金筹集计划等。
通过成本计划，可以使项目的成本控制在合理范围内，确保项目的质量和效益。
2. 成本控制成本控制是全寿命周期成本管理的核心环节，其目标是在项目的每一个阶段中实现成本的有效控制。
在设计与施工阶段，可以采用价值工程、成本管理等方法，优化设计方案，减少浪费，降低施工成本。
在运营与维护阶段，可以采用精益管理等方法，优化管理流程，降低运营成本。
通过成本控制，可以有效降低项目的整体成本，提高项目的经济效益。
3. 成本评估成本评估是指对项目各阶段成本进行定期评估，发现成本偏差并及时进行调整。
通过成本评估，可以及时了解项目的成本状况，判断成本是否偏离预算，采取相应的措施进行调整，确保项目的成本在可控范围内。
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房地产工程成本全过程精细化管管理内容大纲第一部分如何认识房地产成本管理第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分如何构建房地产开发企业成本管理体系2第一部分如何认识房地产成本管理1.房地产成本管理的行业特征2.成本管理的核心理念与方法3.房地产成本管理的几个关系处理4.房地产成本管理的演化过程5.房地产成本的基本范畴31.房地产成本管理的行业特征u产品特点u实现过程u成本特性u行业背景41.房地产成本管理的行业特征•基本内容：合理确定+有效控制•管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与；•管理方法：目标管理、责任管理等52.房地产成本管理的四个基本理念①经营理念62.房地产成本管理的四个基本理念②产品理念72.房地产成本管理的四个基本理念③市场理念82.房地产成本管理的四个基本理念④专业理念92.房地产成本管理的四个基本理念u成本管理理念落实：无效成本管理§无效成本的定义§产生原因分类—成本影响因素分析§统计与分析方法§管理责任分解与落实§消除无效成本的措施103.房地产成本管理中的几个关系处理p三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度p成本预设与动态变化的矛盾113.房地产成本管理中的几个关系处理p成本控制与其他开发业务的关系p与造价业务之区别和联系124.房地产成本管理的演化过程型以整体目标实现为目的的综合平衡发掘产品价值，提升开发效益型以不突破造价上限为控制目标型以预结算为工作重心13p 我们是从哪里来？p 我们将往哪里去？5.房地产成本的基本范畴•必须知道的成本概念–全成本–开发成本–建造成本–工程成本–其他？15土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用5.房地产成本的基本范畴成本基本科目：序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计16对比分析：项目开发建设投资16序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计17对比分析：建筑安装工程费用项目组成17–科目设置不同–科目包含内容不同18对比分析：不同各企业的成本科目设置成本语言/口径的统一：企业内部的成本科目统一与数据对接统一标准科目：多个部门？对接几个口径：具体哪些？19第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理？1.成本目标及目标管理的本质意义2.成本目标的内涵与外延3.如何制定工程项目成本目标4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施201.成本目标及目标管理的意义u实行目标管理的根本意义：–降低成本？u设定成本目标的作用–设置成本控制上限？212.成本目标的内涵与外延–成本目标的内涵：–成本目标的范围：–成本目标的执行意义：区别于成本测算223.如何制定工程项目成本目标•目标制定的时间：常见争论？•成本目标制定的依据•目标制定的方法与要求•目标制定过程的团队协作方式•成本目标的评审与审批流程•案例分享：成本目标全套表格231.编制说明、填表说明2.项目概况－－规划指标3.建造标准4.各单体成本测算－－建安5.公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费－－财务费、所得税、增值税10.利润测算－－利润及收益率11.现金流量表24案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表244.成本目标的分解方式•按合约规划分解•按成本科目分解•按管理责任分解•按财务核算模型分解•按现金流出时间分解25方式之一：按合同计划分解；目的：分解依据：甲方的分判与采购计划（合约规划）分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）26分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析方式之二：按工程实体分解；目的：27方式之三：按考核责任分解；目的：分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为相关业务部门/岗位的成本指标, 以及管理要求分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后确定28分解依据：根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；分解内容：总目标分解为每种产品、每批不同的核算对象的成本分解时间：核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。
方式之四：按财务核算模型分解；目的：29方式之五：按现金流出时间分解；目的：分解依据：根据工程进度与支付方式；分解内容：项目总成本目标分解为每年、季度、月度的支付金额分解时间：项目开发过程中滚动编制从粗到细。
305.成本动态的跟踪与监控什么是动态成本？概念：动态成本=已发生成本+待发生成本什么叫成本发生：31图解分析•如何从业务数据中得出动态成本动态成本的反馈机制•何人、何时、何种形式反馈•如何防止动态数据失真？各项动态成本的反馈合同性成本费用：34案例：成本月报的编制内容与模板动态成本反馈管理情况监控责任成本反馈356.保障目标实现的手段与措施p执行产品标准，落实到设计、采购选型与合约中p技术经济相结合的手段开展各项业务，努力提升经济性p相关业务的管理模式配套p关键成果审批环节的目标控制作用p实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化p偏差调整与内部平衡，保证总目标p成本相关作业的过程与结果的全面考核36第三部分房地产项目开发全过程成本管理操作要点•成本管理的重点与原则概述•第一讲立项及策划阶段成本管理•第二讲设计阶段的成本管理•第三讲发包阶段的成本管理•第四讲施工阶段的成本管理•第五讲销售阶段的成本管理•第六讲竣工结算及维护阶段的成本管理成本管理的重点与原则概述•成本管理的重点识别•成本管理的原则38第三部分全过程成本管理操作要点【第一讲立项及策划阶段的成本管理】1.立项阶段2.策划阶段1.立项阶段的成本管理主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：《调研报告》《新项目发展成本估算》《可行性研究报告》2.策划阶段成本管理主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求工作文件：《项目建议书》或《策划定位报告》《项目发展成本测算》《项目发展计划书》第三部分全过程成本管理操作要点【第二讲设计阶段的成本管理】1.设计单位的选择与设计费的控制2.设计管理工作重点3.方案设计阶段4.初步设计阶段5.施工图设计阶段6.设计优化实施要点•档次与产品位定匹配•同类经验丰富•主创人员与团队•档期的保证•设计周期与深度•各阶段的配合要求，与甲方及其他单位1.设计单位的选择与设计费的控制•成本目标管理内容之一，进行必要的分摊•不同档次不同标准•签订战略协议，实现规模优势•限额设计的专项奖罚，保证设计优化•零星费用的处理2.设计管理工作重点•产品设计•保持定位与经营意图的实现•设计单位的管理•设计质量控制•设计进度的控制•合约履行与管理•与采购要求及市场的结合•现场问题的解决3.设计阶段成本管理－－方案设计主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求工作文件：《设计任务书》及《限额设计指引》《成本目标》《出图计划》4.设计阶段成本管理－－扩初设计主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料工作文件：《材料设备选用意见》、《部品控制计划》5.设计阶段成本控制－－施工图设计主要工作：编制施工图预算，对比目标；落实限额设计；第一次图纸会审控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》《施工图预算》及《成本目标调整报告》6.设计优化的实施要点基本定义：通过在设计过程中对设计的进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检查、比较、改进，获得更满意性价比的设计成果。
范围：几乎所有设计，从方案开始优化486.设计优化的实施要点•组织保证：成立项目设计小组•准备充分：时间计划，收集数据•事前控制：设计合约的签订•事中控制：贴身跟进、典型测算，修改建议•事后反馈：预算指标、检查调整，落实奖罚49第三部分全过程成本管理操作要点【第三讲发包阶段的成本管理】1.发包的方式与选择2.供方资源管理为前提3.技术管理的保障4.招标及签约过程控制要点5.合同关键条款分析。