房地产开发成本控制

房地产开发的成本控制

单位：建发房地产集团有限公司

姓名：林向炜

【摘要】：国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在逐步的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。针对这一命题，本文从成本控制角度出发，较为详细地论述了房地产这一特殊商品的成本构成，并从成本构成中全面分析影响房地产开发成本增大的主要因素并提出通过外部调控和企业内部管理两个方面来进行成本控制，以达到真正有效实现房地产市场的平稳发展。

【关键词】：成本构成外部调控全面成本控制

内生是指靠自身发展，外生则主要指依靠外部力量。近十几年来，对我国房地产开发企业的发展，更多的主要集中在市场开拓等外生因素上，而对于内生性发展问题则涉及较少。我们认为，国家对房地产业的宏观调控、人口结构对房地产刚性需求可能存在的弱化、社会经济发展结构的变化，将会抑制商品房价格持续走高，包括商品房在内的商品利润也将趋于社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的是必须走内生性发展道路。我们同时认为，降低成本是内生性发展的十分重要途径。因此，本文先从房地产开发的成本构成

出发，对房地产开发的成本控制浅作探讨。

一、房地产开发的成本构成

房地产开发的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。

1、土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占总成本的30%-50%左右，而且逐年呈上涨趋势。因此，土地价格决定了房子的基础价格。

2、前期工程费

前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。

3、基础设施建设费

基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。

5、公建配套设施费

公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用

设施（如学校、幼儿园、医院、居委会等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、超市等）等所发生的费用。

6、销售费用

销售费用指房地产开发企业销售部门以及专设机构在销售开发产品过程中发生的各

项费用。一般不超过整个销售额的3%。

7、管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，在整个成本构成所占比例很小。

8、财务费用

在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一

个重要组成部分。它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

9、税费

税费包含两部分：一部分是税收，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，各地标准不一样。

二、房地产开发成本居高不下的影响因素

1、土地供应价格上升

据统计，从2003年开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度。以某市为例，在该市行政区内的同一地段，2006年取得土地楼面地价为2524元/每平方米，2007年9月取得土地楼面地价为7096元/每平方米，到2010年3月取得土地楼面地价竟为16144元/每平方米，相比2006年增长6.39倍。

2、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支

房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、居委会、卫生站、公园等

各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。

3、房地产开发企业税赋偏重

房地产开发企业要缴纳的各种税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。况且，现在税务部门对所得税收采取预征的政策，从收到预收房款之日起就开始征收。例如：预收到100万元房款，就必须将11.80万元先交税，剩下88.20万元才能用于工程的开发建设。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但交纳时间提前，进一步减缓了房企的资金流速。

4、融资渠道相对薄弱，财务成本居高不下

长期以来，我国房地产开发融资渠道多是通过银行间接融资，而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。按目前商品房预售管理办法规定，只有“四证”齐全，同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%，银行才可发放项目贷款。并且建筑主体要达到30%以上的形象进度，方可取得房屋预售许可证，才可预售。按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。按项目周期3年计算，每平方米利息成本将达到350元—500元不等。如果销售不畅，财务成本更不可预测。

5、建材价格波动，带动建安成本提高

建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大材所占比重最大，近几年来价格均有大幅度上涨，以钢材为例，建筑需要最多的螺纹钢和各种线材，今年的价格较去年平均涨幅达近700元，有的最多每吨涨幅达1000多元，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高。

6、房地产企业成本控制意识淡薄

历年来我国企业采用的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式，受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响，导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视成本管理，浪费很大，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。

三、如何有效地控制房地产开发成本

（一）外部调控

1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价

（1）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。政府应根据市场需求作好土地供应量的测算，提供适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。

（2）加大土地后期监管。政府做好土地规划的同时加大土地监管，一方面要加大交地力度，使本年度的土地供应量真正体现至开发量上来。另一方面要建立强制退出机制，应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模。