3第三章控制性详细规划与区划_zoning_的
城乡规划实务-控制性详细规划的分析和综合评析知识点
控制性详细规划的分析和综合评析三控制性详细规划的分析和综合评析1.规划深度1）用地性质：分至小类进行标注，且按规范进行分类，例如中、小学、邮政所、派出所归属居住用地，以居住为主的干休所归入居住用地，其它公共设施用地：宗教活动场所、社会福利院。
露天矿归入水域和其他用地。
村镇公路用地应归入水域和其他用地。
电厂、煤气厂计入工业用地。
殡葬设施用地属市政公用设施。
绿地、公共绿地、公园、街头绿地生产防护绿地、园林生产绿地、防护绿地、公安局、分局归入公共设施用地。
建设用地9大类，不包括水域和其他用地。
2）道路：到支路的红线位置、控制点坐标和标变。
3）管线：走向、管径、用地界线。
2.规定性指标的控制1）用地性质：标明性质代码准确2）用地面积:适中、符合规模要求规划人均建设用地指标Ⅰ：60.1-75.0(㎡/人)Ⅱ：75.1-90.0(㎡/人)Ⅲ：90.1-105.0(㎡/人)Ⅳ：105.1-120.0(㎡/人)规划人均单项建设用地指标，居住：18-28.0(㎡/人)；道路广场：7-15.0(㎡/人)；工业：10.0-25.0(㎡/人)；绿地(其中公共绿地)：105.1-120.0(㎡/人)。
规划建设用地结构，居住20-32 (%)；道路广场8-15(%)；总60-70%工业15-25(%)；绿地8-15(%)。
3）建筑密度：居住小区<30%。
4）建筑高度：与周边协调、与指标相符。
5）建筑物后退道路红线距离的规定。
6）容积率要就（建设面积/土地面积，俗称建土比）7）绿地率：街头绿地70%。
8）交通出入口：符合规范。
基地通道出口：距交叉口≥70M，距非交叉口的过街人行道、引桥、地铁出入口边缘≥5M，距公交站台≥10M。
距公园、学校、儿童及残废人等建筑物出入口≥20M。
基地通道坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接。
人口密集的建筑基地：基地至少一面临城市道路、且≥L的1/6，至少有2个以上方向通向城市道路的出口，避免直对交叉口，前有空地，有绿化、停车。
控制性详细规划基础理论
控制性详细规划基础理论第一篇控制性详细规划基础理论第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用第一节控制性详细规划的涵义城市总体规划城市规划（分区规划）城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划城市规划urban planning对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。
城市总体规划 comprehensive planning对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。
分区规划 district planning在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。
城市详细规划 detailed plan以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。
修建性详细规划 site plan以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。
《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98）控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
《上海市城市详细规划编制审批办法》控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。
第二节控制性详细规划的特征控制性详细规划具有以下特征：一、控制引导性和灵活操作性1.控制引导性对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。
从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。
控制性详细规划课件资料
什么是控制性详细规划
1、定位：
在我国现阶段城市规划编制体系构架中的位置
（2006年4月1日《城市规划编制办法》）
（1）城市总体规划 分区规划 （2）详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划
2、概念：
在城市总体规划和分区规划的指导下，对城市土地的开 发利用制定控制指标体系，作为政府实施城市建设目标 的规划行为和管理手段。
《中华人民共和国城乡规划法》涉及控规条款有第二、 十九、二十、二十一、三十七、三十八、四十、四十三、 四十四、四十八、六十条。
第二条 。。。。。。城市规划、镇规划分为总体规划和详细 规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。（规 划体系中的位置） 第十九条 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划 的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批 准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。 第二十条 镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的 控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地 镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇 总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民 代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。（城市、镇控规 程序）
（2）与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据 ；
－土地开发容量的管控
（3）积极塑造特色城市空间形象；
－体现城市设计的总体要求
（4）城市政策的载体。
－引导城市社会、经济、环境协调发展具有综合能力
控制性详细规划的定义和作用 《中华人民共和国城乡规划法》与控制性详细 规划
2008 年颁布的《中华人民共和国城乡规划法》对城乡规 划的编制和实施提出了新的原则和要求，其中共有 11 个 条款涉及到控规，主要涉及控规编制，修改及其在规划 体系和城市建设中的地位和作用。
控制性详细规划控规)的内容
控制性详细规划（控规）的内容(新)控制性详细规划（控规）的内容(新)1．确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
2．确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
3．提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则。
4．根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
5．根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合；确定地下空间开发利用具体要求。
6．制定相应的土地使用与建筑管理规定。
7．控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
按《城市规划强制性内容暂行规定》，城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各地块的土地主要用途；规划地段各地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。
新《城市规划编制办法》第四十二条明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
2006年6月1日建设部《关天落实新建住房比例要求的若干意见》（建住房[2006 165号]规定：城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确指出住宅建筑套密度（每公倾住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公倾住宅用地上拥有的住建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条件，落实到新开工商品住房项目。
控制性详细规划大纲
3、地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点；
4、各地块控制指标一览表； 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行 者，后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度（建筑基底 总面积／地块面积）；建筑控制高度；容积率（建筑总面积／地块面积）；绿地率（绿
地总面积／地块面积）；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导
关于强制性内容变更与调整的规定
涉及规划内容重大变更的，应就调整的必要性组织论证，并必须经原批准机关或其 规划行政主管部门的批准，调整后的规划必须按原报批程序进行报批。 控制性详细规划的强制性内容变更主要包括下列情况： （一）改变地块规划用地性质，使规划范围内该类性质的用地与原规划同类用地总 量相差10％以上；
控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； 强制性内容的提出；
控制性详细规划内容
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通 出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步 行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确 定地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
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1.2控制性详细规划的实质
控制性详细规划实质是在微观层次上对城市土地资源 合理配置和对城市建设开发行为的控制与调节。具体内容可 归纳为三个方面： （1）城市土地资源配置的定性控制－－最终确定土地使用用途 和兼容的用途，即确定用地使用性质； （2）城市土地开发强度控制－－即制定定量控制要求； （3）城市土地开发空间位置控制－－即制定定位控制要求。
在规划中，为鼓励开发单位向公众提供开敞空间、公共绿地和垂直绿 地，应给相应的地块增加建筑面积补偿。某市具体确定了补偿的条件 和标准：①开敞空间和公共绿地任意方向净宽度不小于5m,实际使用 面积不小于50平方米；②常年作为公众使用，中途不得改变使用性 质；③上空不得有主体建筑，但不包括有骑楼、交通廊或采光天棚等。
低，市中心区高，沿干道两侧地块高，一般区段低。 开发强度。开发强度大，人口密度高，容积率高，提供居住面积
多，居住人口多，相反则低。 城市建设政策。城市建设政策是制定人口密度分布规划的重要因
素。例如在旧城改造时，不同的居民安置政策，是就地平衡、疏 散还是增加人口，直接影响允许居住人口规模控制。
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控制性详细规划
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1.1控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以 及空间环境控制的规划要求。
以城市总体规划或分区规划为依据 以落实总体规划或分区规划的目标为目的
以土地使用控制为重点
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2.4.5 开发强度的控制方法
（4）、环境、景观分析法； 依据美学和环境心里学的有关理论，从地块与周围的自然地
控制性详细规划用地分类及划分PPT课件
• 原《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》随着 城市发展环境、规划编制环境、规划管理环境的逐步改变，原 标准在施行过程中出现了诸多不适应性。
• 体现2008年1月实施的《中华人民共和国城乡规划法》的要求;
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• 2、加强与《城市绿地分类标准》CJJ/T 85-2002的衔接，“公共 绿地”改为 “公园绿地”，将娱乐用地中的游乐用地定义为“绿 地率小于65%的大型游乐设施用地。
• 3、人均居住用地标准加强与《城市居住区规划设计规范》 GB 50180-93（2002年版）的衔接，分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ以及Ⅲ、Ⅳ、 Ⅴ两类气候区，推导人均居住用地面积指标。
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城 土乡地用部地门分类三与大《中华人民共和国土地管理法》“三大城类乡”用对地分照类表类别
类
大类
中类
小类
农用地 建设用地
E非建设用地 H建设用地
E1水域 E2农林用地 H1城乡居民点建设用地
E13坑塘沟渠 — H11城市建设用地 H12镇建设用地
建设用地按小类划分
H4
特殊用地
H41
军事用地
H42
安保用地
军事用地：专门用于军事目的的设施用地
不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地 不包括原标准“特殊用地”中的外事用地，该用地计入A8. 安保用地：监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地，不包括公安局 用地，公安局计入A1 。
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绿地与广场用地
控制性详细规划
一、控制性详细规划1.控制性详细规划定义：控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建造建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开辟过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导。
2.控制性详细规划的作用：2.1 承上起下，强调规划的延续性。
控制性详细规划的核心价值即在于“承上启下2.2 与管理结合、与开辟衔接，作为城市规划管理的依据。
2.3 体现城市设计构想。
控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划中宏观的城市设计构想，以微观、具体的控制要求加以体现。
2.4 城市政策的载体。
3.控制性详细规划的基本特征：3.1 通过抽象的表达方式实现规划意图3.2 具有法律效应和立法空间3.3 综合性3.4 刚性和弹性相结合的控制方式3.5 规划性和引导性的结合3.6 通则式与判例式的结合3.7 动态控制与相互转化的可能(兼容性规定)3.8 强制性内容的提出4.控制性详细规划的目标：控制性详细规划编制的目标是指在城市总体规划的指导下。
4.1 明确所涉及地区的发展定位，与上位的城市总体规划、分区规划中的相应内容相衔接，使之能够进一步分解和落实，确定该地区在城市中的分工。
4.2 依据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、未来挑战等因素，制定所涉及地区的城市建设各项开辟控制体系的总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配制上落实到各地块，为实现所涉及地区的发展定位提供保障。
4.3 为各地块制定相关的规划指标，作为法定的技术管理工具，直接引导和控制地块内的各类开辟建设活动。
是通过指标的制定来实现的，其核心内容是其各项控制指标，可以分为规定 性控制指标和引导性控制指标 2 大类。
控制性详细规划控制指标一览表控制性详细规划控制指标体系的确定通常是以建造密度和容积率的确定为核 心的。
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1.3控制性详细规划的内容
《城市规划编制办法》第23条规定，控制性详细规划 应包括下列内容：
1. 详细规定所规划范围内各类不同性质用地的界限，规定各类用地 内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
2. 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标； 规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要 求。
控制性详细规划实质是在微观层次上对城市土地资源 合理配置和对城市建设开发行为的控制与调节。具体内容可 归纳为三个方面： （1）城市土地资源配置的定性控制－－最终确定土地使用用途 和兼容的用途，即确定用地使用性质； （2）城市土地开发强度控制－－即制定定量控制要求； （3）城市土地开发空间位置控制－－即制定定位控制要求。
分区规划不可能对等级较低尤其是居住区级以下的公共设施作出详细
周全安排，规划时应根据控制区性质、规模和特点进一步确定公共服
务设施的项目、规模、分布，进行用地落实，这是深化规划进行用地
细分的必备内容。
（3）、市政设施配套建设的要求。市、分区级的市政设施在总
体规划或分区规划中有明确安排，规划一方面应予以落实，并协调好
城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总 体规划或分区规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划应 提出地块使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及 不得更改用地性质的条件等等。用地性质更改分为同类更改和不同类更改， 如商业服务用地改变为文化娱乐设施用地是同一大类（公共服务设施用地） 中两个中类之间的更改，属同类更改。居住用地改变为商业服务用地属不同 类更改。
它们同周围的用地关系，另一方面应根据规划控制区特点，完善区内
城市规划原理3.2——控制性详细规划讲解
×
×
×
×
××
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社会停车场
〇
〇
〇
〇
〇〇
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加油站
×
×
×
×
××
。。。 。。。
注：√适建 ×不适建 〇由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。
（2）道路交通设施及内外交通关系控制 确定各级道路（含支路）的红线位置，控制点坐标和标
高，道路断面形式、交叉口形式、公共停车场的规模和用 地范围，配建停车场（库）的配建标准和方位等
相邻地块提出后退建设用地边界距离要求，以满足消防通道或 房屋原有间距一半为准
（3）工程管线控制
根据地块中的建筑强度及人员活动容量等，计算各 种工程设施的容量，确定管线的走向、管径和工程设施 的用地界线等
（4）城市特色与环境景观控制
体现不同功能 区的使用特征
居住区、商业区、工业区、开发区等因其使用 功能不一样，要求有关的指标、规定与内容须 体现各区自身特征，形成各区不同的城市环境 特征
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>>> 修建性详细规划
2）其内容包括： （1）土地使用性质及强度等控制要求
＊地块划分 ＊控制指标体系 （一览表） ＊用地兼容性 控制
规 定 性 指 标
指导 性指 标
指标名称 用地性质 用地面积 建筑密度 建筑控制高度
建筑红线后退 距离 容积率 绿地率
交通出入口方 位
停车泊位及其 他需配置的公 共设施 人口容量
建筑形式体量 色彩风格要求 其他环境要求
其他
定性 — 确定具体地块的性质，必须将其划分 到小类及其以下
定量 — 确定每个地块建筑用地面积及其上所 设定的项目的用地面积
定位 — 确定特别是小类建设用地或建设项目 的规划范围或具体位置、界线
控制性详细规划概念
控制性详细规划概念控制性详细规划概念控制性详细规划regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。
根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
一、概述控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。
[1] 控制性详细规划城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
二、控制性详细规划的编制（一）组织编制机关城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。
（二）编制单位城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。
（三）编制要求1、编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。
2、编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。
（四）基本内容控制性详细规划应当包括下列基本内容：（1）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（2）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（3）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（4）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。
3第三章控制性详细规划与区划_zoning_的
3第三章控制性详细规划与区划_zoning_的第三章控制性详细规划与区划（zoning）的关系从我国控制性详细规划的发展不难看出，它借鉴了大量国外的经验，其中最主要是参考了美国Zoning，因此有必要对Zoning进行一定程度的考察。
3．1区划（zoning）概述3．1．1 起源目前学术界普遍认为，区划起源与十九世纪末期的德国。
1884年，德国在Altona率先实行区划，随后法兰克福（1891）、柏林（1892）、汉堡（1896）、纽纶堡（1902）、慕尼黑（1903）相继制订了土地分区管理条理18。
1909年，英国也有了区划。
然而，区划成为立法措施并得到普遍意义的发展，是在1916年，美国纽约提出第一部区划法之后。
3．1．2 区划法在美国的产生本世纪之初，欧美经济蓬勃发展时期，城市建设急剧展开，高层建筑在一些大城市相继出现，特别是在美国经济奇迹的曼哈顿，成为私人投资的热点，高层建筑发展尤为迅速。
各开发个体为了在自己拥有的土地上获得最大的经济利益，严重损害了城市的公共利益，导致区域卫生条件下降，阳光空气丧失，火灾危险增加以及城市面貌丑陋等恶果。
直到1915年，42层的公平大厦（EQUITABLE BUILDING）的建设严重损害了周围建筑的空气流通和采光以及公共和私人利益，环境条件的恶化使土地价值下降，使这一矛盾最终诉诸法庭解决19。
1916年在律师Edward Bassett等人建议下，纽约市议会及地方政府通过了“纽约市用地区划条例”，此管理规则是由早先的三种土地使用管理控制的方18、吕勇，控制性详细规划编制方法研究，清华大学硕士学位论文，199619、赵大壮，“控制性详细规划”理论及方法初探，城市规划理论·方法·实践，地震出版社，1992法——建筑物高度限制（1909年）、建筑物退缩（1912年）及使用控制（1915年）合并而成，并首次提出警察权（Police Power）应用于土地使用的概念。
城市与区域规划概论_控制性详细规划
6.1.3 我国控制性详细规划的发展历 程
1990，在温州信河街的规划中，为适应私营经济的发展要求， 清华大学进一步对控制性详细规划之中的城市设计控制方法进 行研究，形成了对城市建筑空间进行控制的基本方法，并做到 规划设计及成果计算机化。
1991，在城市规划编制办法中，列入了控制性详细规划的内容， 明确了其编制要求。
3. 特定控制：适用于特殊功能地区，如城市重要景 观区、城市开敞空间及历史地段等。
6.2.2 规划控制体系
4、综合指标体系
根据不同的规划层次地段和控制深度，分别取5项、８项、 １７项，以及附加其它控制指标。
5项指标：适用于分区规划深度的一般规划控制。
用地性质 容积率 绿地率 建筑密度 建筑高度控制
适用范围：在城市特色区、景观敏感区和历史保护地段， 为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。
5. 总平面审定
含义：通过一个个案例对单位用地的开发建设项目进行 方案审定，主要审查其总平面布局、建筑物详细位置、 与周围环境的关系等内容，提出一些规划设计要求。
适用范围：对机关大院、大企业、大专院校等，在有用 地管理特殊性的情况下采用。
2. 条文规定
含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，如用地 性质、用地使用相容性和一些规划要求说明等。
适用范围：当对规划地块需作使用性质规定或提出其它特殊要求时采用。
3. 图则标定
含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、 道路红线、建筑后退线、绿化绿线、控制点等。
８项指标：适用于基本控制的新区的控制性详细规划。
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6.1.1 什么是控制性详细规划
以城市总体规划或 分区规划为依据， 确定建设地区的土 地使用性质和使用 强度的控制指标、 道路和工程管线控 制性位置以及空间 环境控制的规划要 求。
控制性详细规划解读
1 控制性详细规划的基本理论1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用1.1.1涵义控制性详细规划是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。
1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容1.1.2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
1.1.2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。
1.1.2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；1.1.2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。
规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。
1.1.2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。
确定地下空间开发利用具体要求。
1.1.2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。
1.1.3控制性详细规划具有以下特征1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。
控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。
1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基本特征。
2第二章控制性详细规划的起源与发展实践_15_
第二章控制性详细规划的起源与发展实践城市的规划与实践，是政治、经济、社会和物质诸方面构成的。
因此，只有把这些问题放到不断发展中的城市历史、文化和形态中整体地加以考察，才有助于更深入地理解1。
城市规划离不开实践，而实践都是与当时的城市建设和发展需要密切相关的，通过对规划的时代背景，规划实践的发展历程的研究与梳理，可以更加清晰地把握认识客体的发展脉络，并较为准确地预测其发展趋势和发展方向。
2．1 控规产生与发展的时代背景众所周知，控制性详细规划从产生到现在不过短短20多年的时间。
它是伴随着我国改革开放和市场经济的产生而产生，伴随着市场经济体制下城市建设的空前快速发展而发展，并在不断地适应城市建设实践中变革前进。
2．1．1 控规产生的时代背景70年代末80年代初，在改革开放和市场经济的新体制下，城市经济飞速发展，城市化水平不断提高，城市建设迅猛发展，势不可挡。
但最直接导致控制性详细规划产生的是新体制下关于城市土地管理上的和城市开发方式的转变。
(1)政府对城市土地管理方式的转变：无计划划拨用地变为有计划划拨用地；零星分散拨地变为成片拨地；无偿使用土地变为有偿使用土地；单纯行政手段管理用地变为以行政、经济、法律并用的手段2。
(2)城市开发建设方式的转变：零星建设变为成片综合开发；政府主导的公益建设变为多元经济要素投入的房地产开发3。
基于以上的变化，就要求在进行土地划拨、有偿出让和转让时，提出明确而详细的规划要求和各项控制指标，既作为规划管理的依据，又作为土地有偿出让使用的一种衡量标准，避免出现在多种经济要素投入的房地产开发中为获1、吴良镛，城市规划与城市规划学，城市规划理论﹒方法﹒实践，清华大学建筑与城市研究所编，地震出版社，19922、3、吕勇，控制性详细规划编制方法研究，清华大学硕士学位论文，1996得良好的经济效益而损害社会整体利益的现象出现。
这种对详细规划的新要求直接导致了新型详细规划的产生，这就是控制性详细规划产生的时代背景。
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第三章控制性详细规划与区划（zoning）的关系从我国控制性详细规划的发展不难看出，它借鉴了大量国外的经验，其中最主要是参考了美国Zoning，因此有必要对Zoning进行一定程度的考察。
3．1区划（zoning）概述3．1．1 起源目前学术界普遍认为，区划起源与十九世纪末期的德国。
1884年，德国在Altona率先实行区划，随后法兰克福（1891）、柏林（1892）、汉堡（1896）、纽纶堡（1902）、慕尼黑（1903）相继制订了土地分区管理条理18。
1909年，英国也有了区划。
然而，区划成为立法措施并得到普遍意义的发展，是在1916年，美国纽约提出第一部区划法之后。
3．1．2 区划法在美国的产生本世纪之初，欧美经济蓬勃发展时期，城市建设急剧展开，高层建筑在一些大城市相继出现，特别是在美国经济奇迹的曼哈顿，成为私人投资的热点，高层建筑发展尤为迅速。
各开发个体为了在自己拥有的土地上获得最大的经济利益，严重损害了城市的公共利益，导致区域卫生条件下降，阳光空气丧失，火灾危险增加以及城市面貌丑陋等恶果。
直到1915年，42层的公平大厦（EQUITABLE BUILDING）的建设严重损害了周围建筑的空气流通和采光以及公共和私人利益，环境条件的恶化使土地价值下降，使这一矛盾最终诉诸法庭解决19。
1916年在律师Edward Bassett等人建议下，纽约市议会及地方政府通过了“纽约市用地区划条例”，此管理规则是由早先的三种土地使用管理控制的方18、吕勇，控制性详细规划编制方法研究，清华大学硕士学位论文，199619、赵大壮，“控制性详细规划”理论及方法初探，城市规划理论·方法·实践，地震出版社，1992法——建筑物高度限制（1909年）、建筑物退缩（1912年）及使用控制（1915年）合并而成，并首次提出警察权（Police Power）应用于土地使用的概念。
这一法案的意义在于，首次通过法律的形式将私有土地纳入了城市规划控制的有序发展轨道。
在随后的发展中，美国城市展开制订区划法的热潮，到1930年，已经有1000多个地方政府制订了区划法案。
1961年，纽约对区划法进行了全面的修改，增设了城市设计导引原则和设计标准等新内容，增加了设计评审过程，使区划成为实施城市建设与设计管理的有力工具。
在控制内容中增加了容积率（Floor Area Ratio简写FAR）、天空曝光面（Sky Exposure Plane）、空地率（Open Space Ratio）、作业标准（Performance Standards）等内容。
另外，为克服早期传统区划技术控制缺乏弹性和适应性的弱点，出现了规划单元开发（Planned Unit Development）、奖励区划（Licentive Zoning）、开发权转让（Development Rights Transter）等控制引导政策。
区划管理在美国的实践中也不断地有所发展与补充，逐步成为一项行之有效的城市建设管理手段。
现在，包含美国在内的北美地区区划已经得到普遍应用。
亚洲的一些国家和地区，如香港（1956）、日本（1963）、台北（1987）也陆续出现了类似的控制土地使用和使用强度的法规20。
区划技术也直接影响了我国控制性详细规划的产生和发展。
3．1．3 区划在美国的发展演变21区划在美国的发展演变经历了一个从消极控制到积极引导，从与城市规划相脱节到最后成为实施城市规划的有力工具的发展过程。
早期的区划是为了阻止城市中心区的过度开发而产生的，其目的在于增进公众福利，避免私人之间的相互干扰，以及维护居民的健康与安全，它是以一种控制“什么不应该发生”的消极控制方式来冻结原有土地使用权以防止恶化，但并没有提出有益的改变方法，其控制管理严格而缺乏弹性，是一种维护公众利益的抑制剂。
这一阶段的区划对阻止环境恶化、维护公众利益起到了极为良好20、赵大壮，“控制性详细规划”理论及方法初探，城市规划理论·方法·实践，地震出版社，199221、主要参考阳建强.美国区划技术的发展.城市规划，1992年第6期整理而得的作用，但随之而至的便是许多严重问题的产生，这是预先未曾意料到的。
其中最为严重的后果便是产生了单调乏味、缺乏生气的城市空间，纽约中心公园第五大街那整齐单调的街景正好证实了这点。
到了六七十年代，其控制观念发生了变化，即反映为“确定什么应该去做，而不是禁止什么不应该去做”，由消极控制转向积极引导。
由此开始了对促进宜人空间创造和保护区域特色的关注，增设了诸如楼板面积率（Floor Area Ratio简写FAR）、天空曝光面（SkyExposure Plane简写SEP）、空地率（OpenSpace Ratio简写OSR）、作业标准（PerformanceStandards）等更富弹性的控制内容，创造了规划单元开发（Planned UnitDevelopment简称P.U.D）、奖励区划(Incentive Zoning)、开发权转让(TransferableDevelopment Right 简称TDR)、特定区（SepcialDistrict）等更趋灵活的控制技术，从而成功地保存了城市有特色的地区，图表3-01 美国“区划法”的产生与发展资料来源：张苏梅、顾朝林，深圳法定图则的几点思考，城市规划，2000年第8期促进了宜人空间的创造。
但是，区划技术仍存在不少问题。
例如，奖励区划的运用被证明极受开发商的欢迎，然而其本身也产生了一些设计上的问题。
广场虽带给城市极具价值的开放空间，但由于缺乏整体规划设计上的考虑，广场的泛滥也相应地造成新建筑与其周围环境的分离，破坏了城市空间的统一性和连续性。
于是，后期的区划开始注入新的观念，将城市设计思想纳入其中，更多地注重在规划的基础上，将规划设计的目标、意图和内容转化成城市设计引导原则和政策，以指导私人开发。
纽约的剧院区、林肯广场区、第五大街区、格林威治街区、下曼哈顿区就是几个成功地贯彻执行城市设计思想的例子。
尤其是旧金山，对整个城市的区划控制都是基于城市设计的考虑，始终如一地贯彻了城市设计的思想和原则，从而得以创造出宜人的城市格局。
223．1．4 区划的本质与精髓Zonging的本质是一种地方法规，它是城市政府为了对城市土地开发进行控制而制订的条例或规章；另一方面，它又是一门独立的技术，它要对城市用地进行合理分类，对土地开发的强度进行合理的拟定；同时，它又是一种对城市未来的展望，它对城市土地使用模式进行适当的安排；更重要的是，从经济学角度分析，它是一种实行社会财富再分配的手段，它规定的土地使用模式决定了城市政府税收（其中以房地产税收为主要部分）的多少，又决定了不同层次、组群的城市居民在城市土地问题上所能获得的收益或蒙受的损失。
它为政府提供了干预土地市场的武器，有利于土地市场的完善，减少外部不良经济效果。
23对于Zoning的观点众说纷纭，赞同的人认为它可以稳定地价、保证公共福利、保护城市的特色、对掠夺性开发进行严格控制、减少专制与垄断，是用地控制的一项行之有效的措施；抱怀疑与抵制态度的人认为它终极模式的思维过程影响社会进步、缺乏灵活性、制约城市规划、造成了法律面前的不平等、缺乏自动的反馈系统、孕育着腐败与垄断等。
但客观事实是，在北美，几乎所有的城市都实行了Zoning的制度，Zoning在技术上也日趋多样化与成熟24。
22、阳建强，城市规划控制体系研究初探，城市规划，1993年第4期23、24、主要参考石楠，Zoning·区划·控制性规划，城市规划，1992年第2期通过对Zoning 的考察可以看出，Zoning 的精髓之一是控制经济利益，主要是控制开发商的经济利益与社会公众利益之间的矛盾，体现了公众利益第一的原则。
在Zoning 中，几乎每一个影响地价的重要变量都得到了严格的控制，而非控制视觉美感，视觉美感通过其它引导性手段来控制。
Zoning 的另一精髓是“求同”原则，即在同一区位相邻地段的控制要求基本一致，甚至在其基础层面产权地块的划分上也基本保持一致，体现了公平性原则25。
总之Zoning 在法律层面上简洁明了地规定城市建设中的责、权、利的关系。
3．2 区划（zoning ）与控规的主要区别与联系我国现行的控制性详细规划应该说主要借鉴了美国的区划管制，但由于政治体制、社会经济、以及法制传统等背景的不同，控制性详细规划与区划还存在着许多方面的不同。
通过对这些方面的总结性研究，将有助于我们更好地把握控制性详细规划的发展方向。
3．2．1 两者的区别与联系虽然控制性详细规划吸收了很多区划的营养，但总体上说控规是国外的区划技术与中国具体实践相结合的产物，两者之间还存在着本质的区别。
(1)土地使用控制模式不同26 在不同的国家政体的构成、各级政府的权利分配、城市规划形式与立法程序的不同，形成了不同规划与区划匹配方式，一般可以归纳为规划主导型、区划主导型和综合控制型三种模式。
25、孙晖、梁江，控制性详细规划应当控制什么——美国地方规划法规的启示，城市规划，2000年第5期26、主要参考 城市规划资料集第四分册，中国建筑工业出版社，2002 相关章节整理而成。
图3-02 美国的区划地图 资料来源：American Development Control,1990规划主导型以英国为代表，以集权制政体为政治形式，其特点是立足于规划，在立法中确立规划的法律地位。
该模式具有以下特征：具有完善而系统的城市规划体系，且有切实可行的规划实施和规划管理体制；国家对土地使用具有较大的支配权；规划管理多借助行政干预和规划立法来实行。
区划主导型以美国为代表，政治基础是分权制政体，以区划法规为核心，其特点是将规划意图体现在法规之中，规划可能仅仅是法规层次下的协调和补充，有时甚至出现规划滞后的情况。
在这样的模式中，区划具有绝对权威的作用。
该模式具有以下特征：采用严密而完善的城市立法对土地使用进行控制，使城市规划管理完全纳入到法制管理的轨道；具有完善的法制体系；土地基本属于私人所有。
综合型是近年来较为明显的土地使用管理发展趋势，香港以城市规划和城市立法共同对土地使用进行控制就是这样一种模式，综合型的控制技术在一定程度上弥补了前两种类型的不足。
该模式的特点是规划与城市立法相结合，相互促进，协同运作；采用多种形式的管理手段。
我国的土地使用控制模式基本上可以归为这一类型。
区划管制是区划主导型模式的核心，而控制性详细规划属于一种综合型控制技术。
这一控制要求本质上的不同，决定了控规与区划的本质区别。
(2)管理审批方式不同27目前国内外在土地利用开发的管理审批形式有多种，可以概括归纳为通则式、判例式和综合式三种。