房地产开发的特征
房地产行业特征
房地产行业的特征汪士为/blog/u1/37357/archives/2009/20091124165529.html1、房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。
房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。
虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为他的目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。
房子如何建、建什么样的房子，都不是关键，最关键是要利益最大化。
建筑只是个载体，是达成经济目的的载体。
这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。
房地产的经济特征，也决定它经营方法、经营目标也与建筑单位有本质的区别。
2、房地产行业需要策划活动来贯彻实施。
房地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。
这就使我们的工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它，甚至要创造性地考虑它。
房地产行业没有做不了的事，只有寻找不到的最佳方案。
3、房地产行业是多项目的综合体工程系统房地产行业工程系统是多项目的综合体。
它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。
4、房地产行业的工作是决策，而不是简单地工作房地产行业牵涉范围非常广泛，而房地产开发公司又是总策划者与总管理者。
所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作。
优柔寡断会丧失很多机会。
要是等别人给你决策，难免就太阿倒持了。
很多人只是觉得是份工作，要被权威部门左右。
比如在设计院面前不敢决策，不能勇于要求，完全听设计院摆布。
在成本控制上造成很大浪费。
在工程进度控制上还会造成时间的拖延。
而设计院也在等决定，结果就是只能是踢皮球。
5、房地产行业的利润渠道很多房地产行业牵涉非常广，这也决定了，房地产行业的利润来源也非常多。
房地产业的特征第一课
我国房地产业的特征和发展历史房地产业的特征房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。
从房地产价值的角度来看，主要有以下十个特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值量大、流动性差、保值增值性。
房地产的这些特性决定了房地产业具有明显的行业特征，主要表现为：1. 受土地高度制约，区域性强土地是承载房地产的基础，也是进行房地产开发的先决条件，土地的供应量、出让地价的高低等因素直接影响房地产业的发展。
土地的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发，所以从严格意义上来说，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个区域性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区各不相同。
2. 受资金高度制约，对金融机构依赖性强房地产的价值量大的特点，使得房地产开发资金需求量大，一般房地产项目的开发，少则需要几千万，多则几个亿甚至上百亿，房地产业受资金高度制约。
由于房地产开发企业自有资金的有限性，所以从前期开发到后期销售，处处离不开银行贷款的支持，我国法律规定开发企业的自有资金比例不得低于30%，这也意味着70%的资金可以通过融资获取。
目前，我国房地产企业的平均资产负债率超过70%，许多房地产开发都是通过大量的资本运作来获取资金上的支持，这就使房地产业对金融机构的依赖性十分之强。
3. 周期波动性大，高收益、高风险从国外房地产市场发展历史来看，房地产是典型的周期性行业，在不同的时期呈现明显的上下波动特征。
一个完整的房地产循环周期分为扩张、收缩、衰退、复苏四个阶段。
虽然房地产业的周期波动明显，但由于人口的增长、经济的发展，对房地产的需求日益增加，而房地产供给受到土地资源有限性的约束，因此，从长期来看，房地产供求矛盾会日益加剧，房地产长期价格水平将保持上涨的趋势。
这也使得房地产成为一种有效的增值保值投资品，具有相当高的回报率。
房地产主要特性有哪些(一)
房地产主要特性有哪些（一）引言概述：
房地产是经济发展的重要组成部分，对人类社会的发展与人们的生活都有着深远的影响。
本文将介绍房地产的主要特性，以便更好地理解和认识这个行业。
正文内容：
一、稳定性
1. 房地产市场相对稳定，不像股票和外汇市场那样波动剧烈。
2. 房价的波动相对较缓慢，增长率一般比股市、债市等金融市场要低。
3. 不同地区的房价有差别，但总体趋势相对稳定。
二、长期投资价值
1. 房地产是一种长期投资，具有稳定的现金流收入，可以提供稳定的租金。
2. 房地产通常会随着时间的推移而升值，投资者可以在未来将房产转卖获利。
三、地域特征
1. 房地产的市场存在地域差异，不同城市、地区的供需状况和政策影响房价。
2. 一线城市和发达地区的房地产市场发展更为成熟，价格较高，需求相对旺盛。
3. 二三线城市和欠发达地区的房地产市场相对较低，但存在增长潜力。
四、资金密集度
1. 房地产市场通常需要大量的资金投入，包括购买土地、建设房屋以及市场营销。
2. 开发商和投资者通常需要借贷来满足资金需求，房地产市场对金融系统有着较大的依赖。
五、政策的影响
1. 政府对房地产市场有一定程度的干预和调控，包括限购政策、利率调整等。
2. 房地产市场的发展受到宏观经济政策、财政政策和金融政策的直接影响。
总结：
房地产作为重要的经济行业，具有稳定性、长期投资价值、地域特征、资金密集度和政策影响等主要特性。
了解这些特性有助于我们更好地把握房地产市场的发展趋势，进行有效的投资和决策。
《房地产开发与经营》第一章 概述
房地产开发与经营
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学习目标
１理解房地产的相关概念和特征；房地产开发 、房地产经营 的含义和特征。
２了解房地产业与建筑业的关系；房地产业与金融业的关系； 房地产业与市场及政策的关系。
３掌握房地产的分类,房地产开发的分类；房地产开发的主要 参与者；房地产开发的流程；房地产经营的类型。
４租售及物业管理阶段
房地产开发项目竣工验收后,就进入了租售及物业管理阶段,通过房屋租售和物业 <日管期理/时,间开> 发商回收投资 ,实现利润<页脚>
１３ 房地产经营概述
房地产经营是指房地产开发企业将开发出来的房地产项 目转移到使用者手中的活动过程,是房地产开发企业收回投 资获取利益,进行房地产再生产的保证,是房地产开发企业 的主要业务之一 .房地产经营,实质上是房地产开发企业说 服用户承认其劳动成果的工作过程 .
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１３１ 地产经营
１地产经营的含义
广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经 济收益的活动.狭义的地产经营主要是指流通过程的经营活动,即土地 的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程 ,其实质是土地产权经营.
２地产经营的途径
１通过土地使用权出让获得土地收益（土地收购储备、储备土地前期开发 整理与利用、储备土地的市场供应）
房地产业的主体主要包括房地产投资主体、房地产开发主体、房地产 经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产 中介组织和其他主体.从事的经济活动主要包括房地产投资、房地产开 发、房地产经营管理、房地产金融活动、建筑施工、物业管理、房地 产中介服务及其他经济活动.
1.2房地产开发定义、特征、分类
1.2 房地产开发定义、特征、分类1.2.1房地产开发的概念具有开发资质的房地产开发企业（主体）依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求（限定条件），对获取的土地（基础单位）进行投资、建设、管理的行为。
简而言之，房地产开发是房地产开发企业对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
房地产开发是城市建设与发展的一部分，是房地产产品形成的过程。
1.2.2房地产开发的特征1.全面系统性房地产开发包括前期策划、获取土地、规划、建设、销售等规范的流程，每一项工作都紧密相连，其全面的系统性将影响房地产开发行为的成败。
房地产开发受到的制约条件多，影响的社会因素多，与周边社会环境、经济环境、自然生态环境相互作用，是一项复杂的系统工程。
2.广泛联系性房地产开发是一种具有广泛社会联系性的经济行为，房地产开发过程中需与不同的单位或部门打交道。
比如国土资源管理部门、城市建设管理部门、消防、环保、银行、交通等十几个部门，近百个协作单位，房地产开发与居民的生活密不可分，必须考虑诸多的社会因素，必须得到社会的广泛支持，必须与各行业及居民保持良好的公共关系，才能保证预期目标的实现。
3.风险与效益并存房地产产品的保值增值性及我国城市化背景使得房地产产品需求量大、价格高，房地产开发的回报率相对比较高。
但同时也必须看到，我国房地产平均开发周期为18个月，有的大规模项目可能需要数年时间，再加上所需投资额大，不可预见因素多，一旦出现资金链断裂或是其他不可控的变故，造成的损失难以预计，这就是房地产开发的风险与效益并存性。
4.地域性房地产产品的不可移动性决定了房地产销售对象以周边居民为主、建筑材料因地制宜、建筑产品具有城市个性与特色，这就是房地产开发的地域性。
*在环境分析的过程寻求答案：市场需要什么产品/是谁购买产品/如何确定产品类型与质量/什么时机进入市场最为合适。
重庆房地产开发市场呈现五大特征
五 ．保 障 性 住 房 建设 积 极 推 进 １ ７ ， 全 市 保 障 性 住 房 建 设 完 成 投 资 — 月
营 业 用 房 ２ ６． ４ 平 方 米 ， 增 长 ５ ２ ； 其 他 房 屋 ４ ９ 亿 元 ， 占 全 市 房 地 产 开 发 投 资 比 重 为 ２ ７万 ．％ ８． ０
施 工 面积 １ ９ ． ２ 平 方米 ， 增 长 ３ ． ％ ２ ２ ２万 ９ ３ ，其 中新 ６． 施 工 面 积 １ ６ ． １ 平 方 米 ， 占 全 市 商 品 ６， ６ ２９ 万 开 工其 他 房 屋２ ５ １ 万平 方 米 ，增 长 ６ ５ 。 ９ ．０ ４． ％ 房 施 工面 积 比 重 为１ ． ％ 其 中， 由地产 集 团 、城 ２４。 同 期 ， 全 市 商 品 房 竣 工 面 积 １ ６ ． ２ 平 方 投 集 团 以及 西 永 微 电 子产 业 园 区开 发 有 限 公 司 主 １１ ０ 万 米 ， 同 比 增 长 ２９ ． ％。 其 中 ， 住 宅 竣 工 面 积 导 开 发 的公 共 租 赁 住 房 建 设 进 展 顺 利 ， 完 成 投 资
９ ４ ５ 万 平 方 米 ， 增 长 ０ ８ ； 办 公 楼 竣 工 面 积 １ ２ 亿 元 ， 施 工 面 积 ７ ０ 平 方 米 ， 下 半 年 随 项 ６ ．８ ．名 ．６ ５万 １ ． ５ 平 方 米 ， 增长 ２ ． ％ 商 业 营 业 用 房 竣 工 目建 设 逐 步 推 进 ， 各 项 投 入 顺 利 到 位 ， 完 成 投 资 ３０万 ５６； 面 积 １ ３ ７ 万 平 方 米 ， 增 长 １ ． ％ 其 他 房 屋 竣 不 断 加 快 ， 将 成 为 我 市 保 障 性 住 房 建 设 投 资 的 重 ０ ．３ ４１；
房地产开发与经营复习内容
1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。
广泛联系性.3.风险与效益并存。
4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3、房地产经营的分类：1.地产经营2。
房产经营3.服务经营。
4。
房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。
投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。
可行性研究阶段4。
前期准备阶段5。
实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。
房屋销售2。
房屋租赁3。
房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。
6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。
8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。
有两个以上可供选择比较的方案3。
有评价方案优劣的标准4。
有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。
经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。
确定型决策2。
风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。
12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
房地产综合开发
2.2 建设程序
• 国务院有关投资体制改革旳决定 国发［2004］20号 2023年7月16日
• 彻底改革现行不分投资主体、不分资金起 源、不分项目性质，一律按投资规模大小 分别由各级政府及有关部门审批旳企业投 资管理方法。对于企业不使用政府投资建 设旳项目，一律不再实施审批制，区别不 同情况实施核准制和备案制。
2.2 建设程序
注：2023年投资管理体制改 革后来，项目提议书和可行 性研究在国有投资项目中依 然存在，但在其他项目中， 转化为项目申请报告或备案 表
注：整个建设程序又能够分 为前期决策阶段和项目实施 阶段，如图中分割线
2.3 前期决策阶段（1）
• 项目提议书
– 项目提议书是建设某一项目旳提议性文件，是 对拟建项目旳轮廓设想。项目提议书旳主要作 用是为推荐拟建项目提出阐明，论述建设它旳 必要性，以便供有关旳部门选择并拟定是否有 必要进行可行性研究工作。项目提议书经同意 后，方可进行可行性研究。但项目提议书不是 项目最终决策文件。为了进一步做好项目前期 工作，目前在项目提议书之前增长了项目筹划 或探讨工作，以便在确认初步可行时再按隶属 关系编制项目提议书。
– 程序和组织旳主要性体现出来
2.1 工程建设方式
• 在我国，经过“投资（投入资金）以形成固定资 产”旳主流概念大致经历了“基本建设→固定资 产投资→工程建设”几种时期。
• 现行统计年鉴中，固定资产投资构成：
– 基本建设 – 更新改造 – 房地产开发（开发企业旳房地产是商品。自用部分为
开发企业固定资产，商品房转让后来成为买方旳固定 资产） – 其他投资（如：城乡个人建房）
– 其中“土地开发”：进行拆迁和生地变成熟地旳“三 通一平”（水、电、道路通，场地平整）或“七通一 平”（给水、排水、供电、供热、供气、通信、道路 通，场地平整）。然后，再由政府出面进行招商或土 地拍卖。开发商取得土地后进行房地产开发/房屋建设。
房地产的特性
房地产的特性一、位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；二、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；三、房地产的高质耐久性；四、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产的赢利点一、市场供需来定价供求关系影响价格，如果商品供不应求，则价格会不断上涨。
我国人口众多，房产市场需求巨大，但造成房产市场“泡沫”繁荣的，更多还是社会资金的炒房需求，在我国缺乏自主创新，自主品牌的粗放型经济背景下，投资渠道显得不够宽畅，而我国投资房产的高收益加上缺乏对炒房投资的合理政策调整，在首付30%本金的情况下，资金年收益常常能达到100%的暴利，客观上、主观上均使得大量社会资金进入房产，很多楼盘交付使用却依然夜间瞎灯黑火，空置率相当高，暴利和炒房互动，严重扭曲的供求关系，使得中国房价疯狂飙升。
在社会各个行业都涨价的情况下，房价上涨也是不可避免的，在不涨价就意味着降价的市场环境里，指望房价不高，目前来说不太现实。
但是合理不意味着合情，房价合理不合理，得看在什么样的背景和环境中。
如果按照纯市场经济的观点来看，供求决定价格，价格无论多高，都是合理的，只要有人买。
但是如果放在社会大局的情况下，就需要一个保障民生的问题。
首先得满足基本居住需求，基本需求之外的商品房价高一些，能否买就得看自己的承受能力了。
随着政府对楼市的调控，说泡沫要破灭了，尽管在未来几个月后房价环比会下跌，但这不等于泡沫破灭，完全是改变交易规则，限购限贷导致，整个市场已不是真正意义上的市场，其购买力暂时被搁置了。
交易过程中，增加了一些限定性的条件，如果条件宽松，就会加快交易的速度，引发新一轮的购买热潮。
很多人之所以争相入户城市，其现实驱动是，城市有医疗、福利、教育、就业机会、养老保险、社会保障、公共服务等等丰厚的福利，城市居民可以享受大型超市、交通便捷、高水平学校、大医院、大剧院、大体育场带来的方便，但目前常熟市区的公寓房价格普遍超过12000元/平米。
房地产开发管理的特点及要点分析
房地产开发管理的特点及要点分析摘要：当前，我国社会经济正处于快速发展时期。
在这种情况下，房地产领域也在飞速发展，建设单位的数量和质量不断提高，建设项目管理的合理性和完整性不断创新。
在房地产项目建设中，做好项目施工现场的管理尤为关键。
施工现场管理繁琐、系统化，涉及面广，决定着工程的整体质量，是保证工程质量和施工安全的关键。
科学合理的施工现场管理是企业树立形象、提高信誉、最大限度地经济效益的核心。
关键词：房地产；开发管理；特点；要点1开发管理的特点1.1阶段性特征房地产开发管理工作具有明显的阶段性特点。
开发中的每个环节都可以区分不同施工类型的任务。
由于各个环节在不同程度上存在差异，房地产管理的内容与开发管理的定义差异相当显著。
在房地产开发中，管理者是主体。
为了保证工作任务的顺利完成，需要根据每个环节制定完善的管理指标和方法，并根据相应的管理需要加以实施，以利于提高开发管理的整体质量。
1.2周期性特征在房地产开发与管理过程中，管理的周期性特征更加明显，应注意主动优化。
在实施房地产项目管理的过程中，要确保项目在一定时间内达到预期效果，使房地产开发的功能得到清晰的体现。
由此可见，房地产开发经营过程中的周期性特征比较明显。
1.3复杂性特征在实施房地产开发管理的过程中，管理者需要掌握多学科知识，具有较高的专业素质。
只有掌握全面的知识和能力，才能正确处理房地产开发管理中的各种问题，提高房地产开发管理的整体质量。
在开展具体工作时，不可避免地会出现相应的问题，给房地产开发管理增加了很大的难度。
因此，为了有效促进房地产开发的良性推进，员工需要积极应对管理中的复杂管理情况，为提高管理质量打下坚实的基础。
2房地产开发和施工现场管理的难点2.1施工进度管理的难点现阶段房地产开发缺乏对市场的充分分析，导致相关决策不科学、不完善，无法保证报告的可行性，极大地阻碍了建设进度，无法定期完成建设目标。
即使一些建筑公司实施多方案计划，由于调查不足和目标不明确，决策效率也会降低。
房地产开发项目的基本特征
房地産策劃模式比較及全程策劃內涵房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。
但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。
1、概念策划模式2、卖点群策划模式3、等值策划模式4、房地产全程策划的内涵（1）土地价值研判（2）概念设计（3）视觉设计（4）营销策划（5）市场推广、媒体组合（6）工程质量、成本、工期控制（7）物业管理、售后服务（8）品牌培植与运用房地产项目的选择与论证地产项目发展策划的内容与方法一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。
二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。
（1）房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；（2）由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；(3) 开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。
一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。
2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。
(1) 房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。
(2) 项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。
3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。
(1) 一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(2) 同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。
简述房地产开发的特征
房地产开发的特征1. 引言房地产开发是指通过购买土地、改造土地、建设房屋等方式，将土地资源转化为房屋和其他地产物品的过程。
房地产开发是经济的重要组成部分，对于城市的发展和人民生活有着重要的影响。
本文将从多个方面探讨房地产开发的特征。
2. 高投入、高风险房地产开发是一项高投入、高风险的产业。
开发商需要购买土地、进行规划设计、施工建设等，这些都需要巨大的资金投入。
同时，房地产市场的供需关系、政策变化等因素都会对开发商的投资产生影响，增加了风险。
2.1 高额土地成本土地是房地产开发的基础，而土地成本往往占到房地产项目总成本的很大比例。
特别是在城市地区，土地供应相对紧张，土地价格不断上涨，使得开发商需要支付巨额的土地成本。
2.2 市场供需波动风险房地产市场供需关系的波动对开发商的投资有很大影响。
当市场需求增加时，开发商可能面临供应不足的问题，导致项目无法按时交付；而当市场需求下降时，开发商可能面临项目销售不畅、资金回笼困难等问题。
2.3 政策风险政府的政策变化也对房地产开发产生重要影响。
政府出台的限购、限售、限贷等政策都可能使得开发商的项目受到限制，增加了开发商的风险。
3. 周期性房地产开发具有明显的周期性。
房地产市场的周期一般包括上升期、高峰期、下降期和底部期。
这种周期性的变化与经济发展、政策调控等因素密切相关。
3.1 上升期上升期是房地产市场需求增加、价格上涨的阶段。
在这个阶段，开发商通常会加大投资、加快项目推进的速度，以满足市场需求。
3.2 高峰期高峰期是房地产市场需求最旺盛、价格最高的阶段。
在这个阶段，开发商的利润最大化，但同时也面临着供应不足、土地成本上升等问题。
3.3 下降期下降期是房地产市场需求减少、价格下跌的阶段。
在这个阶段，开发商可能面临项目销售不畅、资金回笼困难等问题。
3.4 底部期底部期是房地产市场需求最低点、价格最低的阶段。
在这个阶段，开发商可能会选择暂停项目开发，等待市场回暖。
房地产经营复习题
复习题:一、单选题1、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。
A、减少B、增加C、不变D、同步递减2、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：A、项目策划B、项目方案的设计C、可行性研究D、成本收益分析3、最高工程费用与预测可能的工程费用之间的差距越( )，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越( )。
A、大;小B、大;大C、小;大D、无法判断4、为了估算收益性物业的价值(V)，可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。
其中，NOI是指( )。
A、物业年潜在经营收入B、物业年实际收入C、物业的年经营收入D、物业年净经营收入5、债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
( )A、对B、错6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A、605B、600C、650D、5507、可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是( )。
①调查研究;②接受委托;③编制可行性研究报告;④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价A、②④①⑤③B、②③④①⑤C、②①③④⑤D、②①④⑤③8、( )是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
A、空置量B、空置率C、空置水平D、空置面积9、房地产投资风险预期不确定性的关系的说法有误的一项是：( )。
A、风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可用标准方差来表示，用来描述分散的各种可能收益与均值偏离程度B、风险与不确定性关系密切，两者之间无本质上的区别C、一般来说标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小，反之，标准方差越大，各种可能的收益分布就越分散，投资风险就越大D、如果说某事件具有不可确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性10、房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、( )、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。
房地产开发项目的基本特征
房地产开发项目的基本特征房地产开发项目是指开发商通过购买土地、建造房屋及配套设施、营销销售等方式实现地产价值的一种商业行为。
房地产开发项目在当前经济形势下占据着重要的地位，对于城市的建设和经济发展起到至关重要的作用。
但是，房地产开发项目也有着一系列的基本特征。
本文将对房地产开发项目的基本特征进行分析。
一、周期性房地产开发项目的周期性特征比较明显，一般需要长时间的规划、开发等各个环节，而经济大环境的变化，政策的变动都会影响房地产开发项目的周期。
因此房地产开发项目在经过了规划、研发、开发、出售等一系列的流程后才能实现最终的利益。
二、交叉性房地产开发项目的交叉性主要体现在它与国土规划、城市规划、设计等领域的关系上。
开发一个地产项目需要通过各种途径与其他领域进行联系与协调，以达到更完美的效果。
三、资金占用期长房地产开发项目的资金占用期通常较长，可能需要数年才能完成整个项目的开发与销售。
如此长期的占用期对投资方和开发者都是一种考验，需要投资方和开发者有一个健康的资金管理和规划。
四、地域性房地产开发项目通常与地域性较为紧密相关。
地产项目选择的土地位置、环境等与当地的经济环境、人口、交通等都息息相关，因此对于开发商来说，对当地市场的了解是十分必要的。
五、复杂性房地产开发项目涉及到的领域很广，如拍卖、国土规划、设计等等都需要涉及到。
这些领域的要求也都不相同，因此对开发商也提出了很多要求。
开发商需要具备综合能力，理解和处理各种相关关系和因素，以便在整个项目过程中处理各种问题。
六、不确定性房地产开发项目具有很高的不确定性。
项目的赚与赔往往十分难以预测，因此最终利得往往会受到很多随机因素的影响，对于投资方和开发者而言都是一个冒风险的过程。
总的来说，房地产开发项目的基本特征决定了它有着很强的周期性、复杂性、不确定性和交叉性等属性，因此对于投资方和开发者都需要具备相关的技能和经验，并且充分了解项目的各个方面，以便使整个项目过程更加稳健和顺利。
房地产开发项目的基本特征
房地产开发项目的基本特征1. 引言房地产开发项目是指通过投资和规划建设，将土地转变为用于居住、商业、工业等目的的建筑物、设施或者土地的过程。
在房地产开发过程中，涉及到多个环节和各种要素，了解房地产开发项目的基本特征对于投资者、开发商和相关利益相关者都具有重要意义。
本文将介绍房地产开发项目的基本特征，并探讨其对项目成功的影响。
2. 开发周期长房地产开发项目的周期通常较长，从项目的规划、选址、设计、土地开发、建设、销售到交付使用，整个过程可能需要数年甚至更长时间。
在这个过程中，开发商需要进行大量的工作，包括市场调研、融资、设计方案的制定、施工管理等。
同时，项目涉及到的法律法规、土地使用权的获取、环境审批等方面的手续也需要时间来办理。
因此，项目的开发周期长是房地产开发项目的基本特征之一。
3. 资金需求大房地产开发项目通常需要大量的资金，包括土地购置费用、建筑物建设费用、市场推广费用等。
尤其是在一线城市和热门地区，土地价格和建筑物建设成本都相对较高，使得项目的资金需求更加庞大。
因此，资金需求大也是房地产开发项目的基本特征之一。
开发商需要通过自有资金、银行贷款、股权融资等途径来筹措资金，确保项目的顺利进行。
4. 风险较高房地产开发项目涉及到多个方面的风险，如市场风险、政策风险、供应链风险等。
市场风险表现为市场需求不确定、项目销售难度大等；政策风险主要涉及到土地使用权的政策变动、相关法律法规的改变等；供应链风险则包括原材料供应不足、劳动力成本上涨等问题。
因此，房地产开发项目的风险较高，开发商需要制定风险管理策略，以应对潜在的风险。
5. 利润回报高尽管房地产开发项目存在一定的风险，但潜在的利润回报也非常可观。
随着城市化进程的加速和人口的增长，房地产需求仍然处于较高水平，使得房地产项目可以带来丰厚的利润。
尤其是在热门城市和地区，房地产的增值潜力更大。
因此，房地产开发项目的高利润回报也是其一个重要特征。
6. 与政府相关性强房地产开发项目与政府相关性较强。
房地产开发的特征(一)
房地产开发的特征（一）引言：房地产业是现代经济中一个重要的支柱产业，对国民经济的发展和社会稳定起着关键作用。
房地产开发作为房地产业的核心环节之一，具有一系列独特的特征。
本文将从五个方面对房地产开发的特征进行阐述，以期帮助读者更好地了解房地产开发行业。
正文：一、市场周期波动大1. 不同行业的不同周期对房地产开发产生影响2. 经济形势变化对房地产开发市场产生影响3. 政策因素对房地产开发市场产生影响4. 消费者购房需求变化对房地产市场产生影响5. 土地供应限制对房地产开发市场产生影响二、资金需求量大1. 房地产开发项目所需的资金规模较大2. 资金来源的多元化3. 长期资金需求对项目开发的影响4. 房地产开发项目资金回报周期较长5. 资金流动性对房地产开发的影响三、项目周期长1. 项目规划与设计的时间成本2. 批准与审批流程时间长3. 建设与施工周期长4. 市场销售周期长5. 项目交付与交付后的维护周期长四、市场竞争激烈1. 同质化产品的竞争2. 品牌与口碑在市场竞争中的重要性3. 资金实力与市场竞争力的关系4. 管理团队与人才引进对市场竞争力的影响5. 创新能力与市场竞争的关联性五、政策环境复杂多变1. 政府政策的调整与影响2. 土地政策对房地产开发的影响3. 城市发展规划对房地产开发的影响4. 环保政策与限制对房地产开发的影响5. 各级政府合作与支持度对开发项目的影响总结：房地产开发具有市场周期波动大、资金需求量大、项目周期长、市场竞争激烈和政策环境复杂多变等特征。
了解和理解这些特征对于从事房地产开发相关工作的人员至关重要。
只有通过深入研究并把握这些特征，才能更好地应对市场变化、优化资源配置，从而取得持续的经济效益和社会效益。
房地产开发的特征
房地产开发的特征房地产开发是指以土地作为基础，通过设计、建设和销售房屋等方式，将土地资源转化为房地产产品的过程。
随着城市化进程的不断推进，房地产业成为国民经济中极为重要的支柱产业之一。
本文将探讨房地产开发的特征，以期能够更好地理解这一经济领域的运行机制和发展趋势。
1. 寿命周期长房地产开发具有较长的寿命周期。
从规划、设计、建设到投入使用，一个房地产项目需要经历相当长的时间。
其中，规划和设计阶段需要投入大量的人力、物力和财力，工程建设阶段需要进行土地平整、基础设施建设以及房屋建设等一系列工序。
整个过程通常需要几年甚至更长时间。
因此，房地产开发需要具备长期的资金投入和项目运营能力。
2. 高度资本密集房地产开发需要大量的资金投入。
土地购置、设计建设、材料采购、工程施工以及后续的市场销售都需要高额的资金支持。
尤其是在一线和核心城市，土地资源的稀缺性使得土地价格高企，导致了房地产开发的成本持续攀升。
因此，房地产开发企业需要具备强大的资本实力和金融资源。
3. 与政策环境密切相关房地产开发的发展受到政策环境的影响较大。
政府在土地供应、限购政策、贷款条件等方面的调控都会对房地产市场产生重要影响。
例如，当政府出台限购政策时，购房者的需求会受到限制，从而导致房地产市场的需求萎缩。
因此，房地产开发企业需要密切关注政策动态，灵活调整开发策略，以应对政策风险。
4. 高度行业集中度房地产开发业存在较高的行业集中度。
在一些发达地区，少数大型房地产开发企业垄断了市场份额，形成了以少数企业为主导的格局。
这些企业具有庞大的规模和较强的市场竞争力，能够通过多种方式获取更多的项目资源和市场份额。
这种行业集中度会给其他中小型企业带来竞争压力，增加他们进入市场和立足市场的难度。
5. 供需关系波动性大房地产开发的供需关系波动性较大。
供需关系的变动会直接影响到房地产市场的价格和销售情况。
当市场需求强劲时，开发商可以更轻松地销售房屋产品，并获得巨大的利润。
房地产的自然特征
房地产的自然特征房地产是指以土地、建筑物和其他附属设施为基础的不可移动财产。
作为一种重要的经济资源和投资标的，房地产具有以下自然特征。
房地产具有有限性。
地球上的土地是有限的资源，而房地产的发展必须以土地为基础。
由于土地资源的有限性，房地产的供应是有限的，这也导致了房地产的稀缺性。
在城市化进程中，随着人口的增长和城市功能的扩展，土地供应的紧张局势将进一步加剧。
房地产具有不可再生性。
土地是自然资源的重要组成部分，一旦被开发利用，就无法恢复到原始状态。
尤其是在城市化过程中，大量的土地被用于建设各类建筑物和基础设施，这使得土地资源的再利用变得更加困难。
因此，房地产的可持续发展需要更加注重土地资源的保护和合理利用。
第三，房地产具有地域性。
由于地球的地理环境和气候条件的差异，不同地区的房地产市场存在着明显的差异。
例如，气候宜人的地区更受人们的青睐，而地理位置优越的地区更容易成为经济中心和商业核心区。
因此，房地产的价值和发展潜力与其所处的地区密切相关。
第四，房地产具有稳定性和持续性。
相比其他金融投资品种，房地产具有相对稳定的回报和较长的保值周期。
房地产投资在长期内通常能够获得稳定的租金收入和资本增值。
此外，由于房地产的不可移动性，它也具有一定的稳定性，不容易受到市场波动的影响。
房地产具有多功能性。
除了作为人们居住的场所外，房地产还具备商业、工业和办公等多种用途。
不同类型的房地产可以满足人们各种不同的需求，提供不同的服务。
例如，商业地产可以用于开设商店、酒店等商业活动；工业地产可以用于生产和加工；办公地产可以提供办公空间等。
房地产作为一种重要的经济资源和投资标的，具有有限性、不可再生性、地域性、稳定性和持续性以及多功能性等自然特征。
在房地产的开发和利用过程中，应该注重资源的保护和合理利用，以实现房地产的可持续发展。
同时，也需要充分考虑不同地区的特点和需求，制定相应的发展策略和政策，促进房地产市场的健康发展。
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房地产开发的特征房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时有在城市建设担当着重要的角色，因而房地产开发具有自身的特征。
一、房地产开发基本质的特征是综合性首先，综合性是房地产开发的重要要求。
现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。
尤其是住房开发，更要体现以人为本，以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。
缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。
其次，综合性还表现为开发过程工作关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。
同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发最佳方案。
此外，房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、区情，发展速度过快或过缓，规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。
二、房地产开发过程具有长期性。
房地产开发从头资本到资本回收，从破动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段、销售阶段等，尤其式建筑施工阶段，需要集中地力量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品，并且这一过程与资金是否及是到位关系很大，因此正个过程往往需要较长的时间。
一般来说，普通的开发项目需要的2年-3年时间，规模稍大的综合性项目需要4年-5年，而一些成片开发的项目需要的时间更长。
三、房地产开发具有很强的时序性尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从事务上来讲具有很强的操作时序性。
从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋出租受管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。
这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理，使很多工作受到审批必要有周密的计划，使各个环节紧密衔接，协调进行，以缩短周期，降低风险。
四、房地产开发具有很强的地域性房地产是不可以动的，由此而使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。
从微观来看，开发项目受区位或者说是地段的影响很大，因为这里牵扯到诸如交通、购物、环境、升值潜力等很多与项目受有关的因素，因此开发商对项目的选止有须谨慎。
从宏观上看，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响。
每一个地区的投资开发政策、市场需求状况、消费者的支付能力都可能不一样，这就需要开发商认真研究当地市场，制定相应的开发方案。
五、房地产开发具有较高的风险性房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的。
由于开发周期长很多因素有可能变化，会给开发羡慕带来一定的风险的。
由于开发工人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物，这种产品具有很强刚性，也就是说开发者的每一个环节上都充满着竞争，如土地使用权的竞争，规划设计上的竞争，营销过程中的竞争等。
是否具有竞争直接关系到开发出来的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。
这种激烈的竞争增加了房地产开发风险。
此外，房地产开发受宏管经济形势和有关经济政策的影响也较大，因此房地产开发的风险。
此外，房地产开发是一项高风险的投资行为。
然而，风险与报酬同在，房地产开发优势一种高收益的经济活动。
六、房地产开发的分类房地产开发的形式多种多样，从不同的角度划分出不同的类别。
（1）按开发的区域性划分。
根据被开发区域的性质可将房地产开发为新区开发和旧区在开发二种形式。
新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面得建设和铺设，便之成新的城区。
建设为形成就是一种大规模建设新区的形式。
新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划合格项开发区的功能进行建设。
新区开发尽管用地位置比较偏远，但由于是第一次开发，因此配套设施能够尽可能达到完善的地步。
旧区在也被称为旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行性质和功能的在开发。
旧区改造在城市建设中具有重要意义，一方面通过改造，另一方面，也可以调整城市的用地，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。
目前，旧区改造已称为许多大中房地产开发的主要形式。
（2）按开发的规模划分。
根据房地产开发的划分，可以划分为二种形式，即单向开发和成片开发。
单向开发时至开发规模小、占地少、功能比较简单一的项目。
这种项目投资越少，建设周期较短，往往表现分散建造的一些单项工程或单位工程。
成片开发范围较大，占地多，功能多，无论是在新区开发还是在旧区改造中往往都表现为承接成片多个工程项目，实施多种配套，是一种投资较高、建设周期长的综合性开发。
面积小的可以表现为某个小区开发，面积大的相当于一个新区的开发。
成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。
（3）按开发的对象划分。
按照房地产开发的对象划分可以分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。
土地开发是指土地开发企业通过征地。
拆迁、安置等，将土地开发成具有“七通一平”条件（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通和场地平整）的建房基地，容纳后通过协议、招标、拍卖或挂牌等方式，再将其使用他全转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。
房屋开发建设企业一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等等，并已出售或出租手段将这些产商品推入市场的一种开发经营方式。
综合开发是指土地开发企业以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。
这种开发方式往往是由一个开发企业负责，从投资决策到土地使用权的获取实施，从基地建设、房屋以及小区内市政府、公共配套设施的建设，知道房屋的出租和管理，实施全过程开。
这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种方式。
七、房地产开发的作用房地产开发是一项影响深远的活动，在发展国民经济及解决人民群众生活问题方面起着积极的作用。
具体来说，房地产开发的作用主要表现早以下几个方面：（1）房地产开发有利于城市综合功能的发挥。
实行房地产综合开发，可以是其中的每一个项目或系统的建设，从征地拆迁到规。
划设计、施工和管理都能在城市总体规划的部署下作统筹安排，使各个环节得到合理间接并协调进行，这对于城市综合功能的发挥大有裨益。
(2)房地产开发有利于改善投资环境。
改革开放以来，各个城市为了吸引国内的投资者到本市来投资，都大力的进行基础设施建设、相应的生产和生活设施的建设，做到交流畅通，信息迅捷，保证供给，方面生活。
在这些改善投资环境的举措下，相当大的比重是通过房地产业来完成的。
（3）开发有利于城市土地的合理使用，使有限的城市土地资源得到合理配置。
通过综合开发建设，可从全局和城市整体利益的高度上规划城市土地，合理组合建筑群体，从而可大大节约用地数量及占地面积，提高城市土地资源的利用率。
（4）房地产开发有利于加速经济发展。
房地产业有着极强的关联性，是高附加值和高回报率的产业，房地产业的发展可以带动很大一部分先关产业发展。
与此同时，房地产开发还可以为城建、工商业、服务业的发展提供以房为主的生产资料。
房地产开发还可以带动自来水、交通运输、邮电通讯等基础行业的发展。
各行各业的发展可以给人民带来更多的就业机会。
八、房地产开发经营的程序房地产开发的程序分为四个阶段：项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。
（1）项目阶段项目立项开发程序如下:○1会研究。
进行投资机会研究首先是对投资地区和投资环境进行研究、分析，然后根据对自然资源了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。
○2项目选址意见书及项目立项批文。
选址意见书是项目进行设计、开发和管理重要依据。
申领选址意见书时，需向主管部门提交选址意见书的申请报告、有效地项目建议书以及其他必须的条件。
项目批文是由计划管理部门频发的，确定开发项目通过审核、可以进行开发建设的文件。
申领项目批文时、须向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。
可行性研究报告的报批工作时间那个可行性研究报告上报政府主管部门及贷款银行，尤其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。
评价主要从三个方面进行：一是项目是否符合国家有关政策、法令和规定；二是项目技术是否先进适用、是否经济合理。
项目评估的投资估算精度为±10℅，可行性研究报告的批准，标志着项目立项决策阶段的完成。
项目立项决策的各项任务，由业主自己的项目管理班子完成，也可委托相应的咨询机构来完成，业主的人员做一些配合和辅助工作。
○3申请安点。
到城市规划管理部门申请定点。
再此环节中，须向规划管理部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请安点报告、申请用地报告、企业的资质证明、企业的营业执照和法人代表委托书等会文件或证书。
城市规划管理部门根据成功是总体规划要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模、初步选定用地项目的具体位置和界限。
○4申请购置土地，办理与地产权手续。
根据《中国人民共和国土地管理法》、《中国人民共和国土地管理法实施办法啊》、《中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法.》建设部《中国人民国有土地使用权出让规划管理办法》等法律法规，开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并交纳土地使用权出让金。
○5神灵规划红线图。