简述投资性房地产的含义及范围

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第七章投资性房地产

A.100
B.80 C.70
D.75
【答案】A
某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。 2008年1月1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为 10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日投资性房地产的入账价值为（）万元。
应对应结转，不确认损益。账务处理一般是：
（1）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（2）投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；
例如出租过程中建筑物的改良支出。（二）不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生
时计入当期损益（借记“其他业务成本”等科目）。
第三节投资性房地产的后续计量
一、后续计量原则投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允
下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时
空置但继续用于出租的房地产 B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他
单位 C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店 D.出租给本企业职工居住的宿舍【答案】A
第二节投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合
.借：公允价值变动损益
2
贷：投资性房地产——公允价值变动

投资性房地产

投资性房地产随着经济的不断发展，越来越多的人在追求优质生活的同时，也开始关注投资性房地产的收益以及增值潜力。

投资是一个复杂而又古老的概念，房地产投资则是其中的一种形式，但同时也是最受欢迎的形式之一。

在这篇文章中，我们将详细了解投资性房地产的定义、特点、风险以及投资策略，帮助读者更好的了解投资性房地产的本质，准确评估其潜在风险与收益，以期帮助读者做出明智的投资决策。

一、什么是投资性房地产投资性房地产是指购买不用于自用的房地产物业以获得资本增值、现金流收益或两者兼具的投资行为。

投资性房地产主要通过租金回报、资本增值、股息和收益率等方式获得收益，往往是长期投资，因为它的效果通常需要数年时间才能显现。

投资性房地产包括各种类型的物业，如住宅、商业房地产、工业房地产、写字楼、购物中心、酒店和医疗保健设施等。

不同的房地产类型有不同的市场特征和投资条件，因此，投资者还需要明确自己的投资目的以及风险承受能力，选择适合自己的投资类型。

二、投资性房地产的特点1.长期资产投资性房地产是长期资产，投资者通常持有时间很长，因此它是稳定的资产。

然而，投资者需要注意的是，房地产市场是有周期性的，过度依赖于单一的房产并长期持有，可能会导致危险和影响避免。

2.固定资产投资性房地产是固定资产，这意味着资产的价值和功能是固定的。

尽管它的使用可能发生变化，例如，从住宅转变为商业，但它的基本价值和功能不会改变。

3.现金流收益投资性房地产通常通过租金回报和股息收益获得现金流收益，投资者通常将这些收益与潜在的资本回报结合使用。

现金流收益和资本回报之间的权衡通常会引导投资者对房地产的投资决策。

4.大幅增值潜力房地产市场会根据经济环境、地位和其他因素的变化而改变，这意味着房地产可以快速升值或贬值。

投资者可以在合适的时机购买房产，等待市场因素发挥影响，然后高价出售，实现收益。

三、投资性房地产的风险1.流动性风险投资性房地产是固定资产，不像流动资产一样可以通过在市场上迅速出售而获得现金，这就导致它是流动性低的资产。

中级财务会计课件投资性房地产

三投资性房地产的后续计量有两种模式
二、投资性房地产的范围
26.10.2023
河大管院朱辉
1
根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物.
一已出租的土地使用权
已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权.企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权,也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权.对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产.
楼的账面余额65 000万元,未计提存货跌价准备.
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房她产——写字楼 650 000 000
贷：开发产品
650 000 000
2自用房地产转换为投资性房地产
企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地
产改用于出租,应于租赁期开始日,将相应的固定资产或无形资
产转换为投资性房地产.
累计折旧或累计摊销科目,贷记投资性房地产累计折旧摊销科目,原
已计提减值准备的,借记固定资产减值准备或无形资产减值准备科目,
贷记投资性房地产减值准备科目.
例4甲企业拥有一栋办公楼,用于本企业总部办公使用.2007年6月10
日,甲企业与乙企业签订了经营租赁协议,将这栋办公楼整体出租给
乙企业使用,租赁期开始日为2007年6月15 日,为期6年.2007年6月15
投资性房地产
一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物. 投资性房地产应当能够单独计量和出售.

《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南

《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南2006-10-30一、投资性房地产的范围根据本准则第二条和第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。

其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

（四）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（一）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。

（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量根据本准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

《新会计准则第3号-投资性房地产》应用指南

《新会计准则第3号-投资性房地产》应用指南【导读】《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南由中国人才网小编为读者搜集整理。

一、投资性房地产的范围根据本准则第二条和第三条，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

(一)已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。

其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

(二)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

(三)某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的`部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

(四)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

二、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

(一)采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销;存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。

投资性房地产PPT课件

（2）投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建）（账面净值）投资性房地产累计折旧（累计折旧）贷：投资性房地产——厂房（账面原值）
② 资本化的支出：借：投资性房地产——厂房（在建）贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如自用改为出租
17
1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本资本公积—其他资本公积公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1）初始计量（2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：

投资性房地产的定义及特征

投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为了获得收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。

其主要特征是其市场价值较高且短期投资回报较高，同时，投资者在购买投资性房地产时主要考虑的是利润回报而不是房产的实际使用价值。

本文将从定义、特征和风险等方面详细介绍投资性房地产。

首先，投资性房地产的定义是指通过购买和销售房地产来获取收益的活动。

这种类型的房地产可以是公寓、商业用途的房屋、写字楼或工业用途的建筑物等。

投资性房地产属于长期性投资，通常涉及很大的资本投入。

其次，投资性房地产具有以下主要特征：1. 高市场价值：投资性房地产的市场价值通常比普通住宅房地产更高。

这是因为投资性房地产通常位于商业中心、城市发展区域或稀缺的土地区域。

这些地区具有很高的价值，因此投资的回报往往更高。

2. 短期投资回报：对于投资性房地产，投资者通常追求更快的回报。

这是因为投资性房地产的租金收入通常比住宅房地产更高，而且出售投资性房地产的市场往往更为活跃。

3. 投资者以收益为主要目标：相比于住宅房地产，投资性房地产更关注利润回报而不是实际使用价值。

投资者通常购买后会立即出租或出售，尽快实现收益。

4. 风险较高：投资性房地产的市场具有不确定性和波动性，因此投资者要承担相对较高的风险。

市场供需变化可能会直接影响租金和房地产价值。

除了以上特征，投资性房地产还存在一些风险。

例如：1. 市场风险：任何市场都存在波动和不确定性，这可能会导致投资性房地产的价格下跌。

2. 供需风险：投资性房地产的租金和价值受供需的影响。

如果市场需求不足或出现过度供给，可能会导致租金和房地产价值下跌。

3. 政策风险：政府政策的变化也可能影响投资性房地产的价格和回报。

综上所述，投资性房地产是指为了获取收益而购置的房地产，通常不是用于自住或出租的住宅房地产。

其市场价值较高且短期投资回报较高，但同时存在市场、供需和政策风险。

投资者应该对市场进行调研和风险评估，以便在投资过程中合理分散风险并获得较大的回报。

投资性房地产的概念,范围是什么

投资性房地产的概念,范围是什么投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值(房地产买卖的差价)，或两者兼有⽽持有的房地产。

投资性房地产的概念和范围是什么？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

投资性房地产的概念,范围是什么⼀、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租⾦或资本增值，或者两者兼有⽽持有的房地产。

新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。

房地产开发企业⾃⾏开发的房地产⽤于对外出租的，按存货进⾏处理，在“出租开发产品”这⼀科⽬进⾏核算；企业⽤⾃有的固定资产对外出租的，按固定资产核算；企业对外出租⾃⽤的⼟地使⽤权，按⽆形资产进⾏核算。

⽽新会计准则对出租性房地产进⾏了统⼀规范，将对外出租的房产、对外出租的⼟地使⽤权以及持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，统⼀划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科⽬进⾏核算。

从⽽将投资性房地产与企业⾃⽤的⼚房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货⽽准备对外出售的房地产区分开来。

⼆、投资性房地产的范围企业应划⼊投资性房地产进⾏核算的包括了以下范围：(⼀)已出租的⼟地使⽤权已出租的⼟地使⽤权是指企业将⾃有的⼟地使⽤权，以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。

但以下两种情况不属于投资性房地产：1.计划⽤于出租⽽尚未出租的⼟地使⽤权2.将租⼊的⼟地使⽤权⼜对外出租(⼆)持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权企业持有并准备增值后转让的⼟地使⽤权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的⼟地使⽤权。

因为这类⼟地使⽤权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。

但按国家有关规定认定的闲置⼟地不属于投资性房地产。

(三)已出租的建筑物已出租建筑物，是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的⽅式对外进⾏了出租。

以上就是⼩编总结的相关内容，如果您还有相关法律咨询或者其他事项不明⽩的可以致电店铺在线律师解答，律师的专业知识能够帮助到你。

投资性房地产

投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产需要能够单独计量和出售。

（二）投资性房地产的特征（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

二、投资性房地产的内容与计量（一）投资性房地产的内容1.已出租的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的、并以经营租赁方式出租的土地使用权。

（1）出让是指在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得；（2）转让是指在二级市场上接受其他单位转让方式取得。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的，并准备增值后转上的土地使用权。

（1）实务中持有并准备增值后转让的土地使用权的情况较少；（2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成的用于出租的建筑物。

（1）以租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

需要说明的是，企业自用的房地产（（例如，办公楼等）和作为存货核算的房地产（（例如，房地产企业开发的商品房等）不属于投资性房地产。

（二）投资性房地产的计量外购投资性房地产按取得时的实际成本计量，后续核算应根据情况分别采用成本模式计量和公允价值模式计量。

（1）成本模式计量，是指投资性房地产的初始计量和后续计量均采用实际成本进行核算。

（2）公允价值模式计量，是指投资性房地产初始计量采用实际成本核算，后续计量按照投资性房地产的公允价值进行计量。

三、投资性房地产的账务处理（一）取得投资性房地产的账务处理1.外购投资性房地产（1）对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。

《中级会计职称》考试第4章精讲

甲公司：不能确认其投资性房地产。

乙公司：属于投资性房地产。

【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。

3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。

【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。

乙公司：将其确认为投资性房地产。

【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。

（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

简述投资性房地产的含义及范围

1.简述投资性房地产的含义及范围投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

范围：1、已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权；2、持有并准备增值后转让的土地使用权：是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

闲置的土地不属于投资性房地产；3、已出租的建筑物：是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

2.什么是负债？负债有哪些特征？负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务特征：1．负债是企业承担的现时义务；2．负债的清偿预期会导致经济利益流出企业；3．负债是由于企业过去的交易或事项产生的3.简述所有者权益和负债的区别①权益性质不同：所有者权益是对净资产的要求权；负债是对全部资产的要求权✍权利内容不同：所有者权益是有参与收益分配和经营管理等权利；负债是按期收回本金及利息✍归还期限不同：所有者权益是不存在偿还日期；负债是有明确的到期偿还日期④风险大小不同：所有者权益是风险较大(投资者)；负债是风险较小(债权人)4.应付票据与应付账款的区别是什么？✍应付票据是企业在购入材料物资或者接受劳务时，由出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付款项给收款人或者持票人的商业汇票。

应付票据不论是否带息，均应按其面值入账。

✍应付账款是指因购买材料、商品或接受劳务供应等而发生的应付未付的款项。

物资和发票账单同时到达——应待物资验收入库后，按发票账单登记入账；物资已到,发票账单未到——一般应等到发票账单到了之后再一并处理。

一般按应付金额入账。

5.债券为什么会出现溢价和折价面值发行：债券票面利率等于市场利率时，可按面值价格发行；溢价发行：债券票面利率高于市场利率时，可按高于面值价格发行；折价发行：债券票面利率低于市场利率时，可按低于面值价格发行6.简述留存收益的构成留存收益是指企业从历年实现的利润中提取或者形成的留存于企业内部的积累，他来源于企业生产经营活动所实现的利润。

企业会计准则第3号—投资性房地产

投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量注意：（1）建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。（2）不通过“在建工程”、“无形资产”等账户核算，直接借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。 3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。
三、计量模式的变更 ●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 ●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产特征和范围
注意：（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。
课堂练习题
1.下列各项中，属于投资性房地产的是
（ B ）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
课堂练习题2Βιβλιοθήκη 下列项目中，不属于投资性房地产的有

投资性房地产

投资性房地产林肇福一投资性房地产的概念二投资性房地产的确认三投资性房地产的初始计量四投资性房地产的后续计量五投资性房地产的转换一投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

主要包括以出租的建筑物，以出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。

二投资性房地产的确认首先，应当符合投资性房地产的概念，其次，要同时下列两个条件：1 与投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。

2 该投资性房地产的成本能够可靠计量。

三投资性房地产的初始计量按照成本计量，与固定资产、无形资产的初始计量相同。

注意：1 企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才属于外购的投资性房地产。

2 企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时开始对外出租或用于资本增值，才属于自行建造的投资性房地产。

科目设置：投资性房地产（1）购入时借：投资性房地产贷：银行存款（2）自行建造时借：在建工程贷：有关科目（3）建造完成时借：投资性房地产贷：在建工程四投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产1 月末进行折旧或摊销借：其他业务支出贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2 收到租金借：银行存款贷：其他业务收入3 计提减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产资产负债表日，按公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。

1 公允价值大于其账面价值借：投资性房地产-公允价值变动贷：公允价值变动损益2 公允价值小于其账面价值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产-公允价值变动五投资性房地产的转换（一）成本模式下的转换在成本模式下，转换后的房地产按转换前的账面价值入账。

1. 自用房地产转为以成本模式计量的投资性房地产将自用房地产的账面余额转入投资性房地产。

借：投资性房地产累计折旧（账面余额）累计摊销（账面余额）贷：固定资产（账面余额）无形资产（账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销）[例1]2006年12月15日A公司与B公司签订租赁协议，将一栋办公楼出租给B公司，租赁开始日为2007年1月1日，为期5年，年租金为350万元，于每年年末支付。

新会计准则讲解第3号——投资性房地产

新会计准则第３号──投资性房地产【字体：大中小】【打印】一、概述投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。

《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。

投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。

房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。

因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。

根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。

然而在实务中许多企业持有投资性房地产。

由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。

新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。

这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。

该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有：1.在资产负债表上的列示新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。

而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。

2.后续计量模式新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。

选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。

投资性房地产的初始计量和后续计量

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，属于企业的存货；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的土地使用权C.已出租的土地使用权D.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权【答案】AC【解析】选项B，待出租的土地使用权不属于投资性房地产；选项D，属于无形资产。

【例题•判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）（2016年、2013年）【答案】√【解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合投资性房地产定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

二、投资性房地产初始计量（一）外购投资性房地产的初始计量1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

【提示】此部分外购投资性房地产入账成本的确认与固定资产、无形资产和存货基本一致。

基本账务处理：借：投资性房地产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产转换为投资性房地产；若取得的房产用于销售，应先确认为存货，自租赁期开始日将其转换为投资性房地产。

（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量1.企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

投资性房地产记忆点

关卡2 投资性房地产一、投资性房地产的治理二、投资性房地产确实认与计量三、投资性房地产的账务处理考点：投资性房地产的治理〔一〕投资性房地产的概念1.概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包含已出租的土地使用权、持有并打算增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

〔为了赚钱〕（小新点）投资性房地产包含：已出租的房和地、等着涨价的地。

2.企业持有投资性房地产的目的主要有赚取租金和资本增值。

资本增值是指资产负债表日投资性房地产的价值减去转作或购置时的价值或价格后增加或损失的价值。

3.〕（答案）√（例题·多项选择题）以下各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中，正确的有〔〕。

A.企业持有并打算增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算B.工业企业将购入的用于建筑办公楼的土地使用权作为无形资产核算C.企业将租出的土地使用权作为无形资产核算D.国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产（答案）ABD（解析）工业企业将已出租的土地使用租作为投资性房地产核算，选项 C 错误。

4.甲公司将该写字楼整体确认为固定资产。

〔〕（答案）√（解析）企业写字楼局部用于对外出租，无法明确区分自用与出租局部并单独计量的，应将该写字楼整体确认为固定资产核算。

〔二〕投资性房地产的治理要求〔略〕强化投资性房地产的会计核算与监督治理，提供真实、完整、精确、及时、详尽的会计资料，对于落实投资性房地产经管责任、提高治理效率和投资效益、防范投资风险等具有十分重要的作用和意义。

考点：投资性房地产确实认与计量〔一〕投资性房地产确实认1.投资性房地产确实认条件投资性房地产在符合其定义的前提下，同时满足以下条件的予以确认：〔1〕与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，即有证据说明企业能够猎取租金或资本增值，或两者兼而有之。

〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠地计量。

2.〔二〕投资性房地产的计量1.投资性房地产的计量分为本钱模式和公允价值模式两种。

投资性房地产计量方式变更对企业的影响

投资性房地产计量方式变更对企业的影响受新冠疫情等原因的冲击，房地产行业迎来了一定的低迷时期，但随着城市化脚步的快速进步，房地产行业属于经济支柱型产业之一的地位仍然屹立不倒。

截止2021年底，我国A股上市公司中拥有投资性房地产业务的企业有上千家，占比约45%左右，但采用公允价值计量的却只有几十家企业，占比约2%左右。

一、相关理论基础1.投资性房地产含义。

投资性房地产是指企业以收取租金收入或资本增值为主要目的而拥有的房地产，同时也包括两者目的都有的，且该房地产可单独计量和销售。

2.投资性房地产的计量模式。

投资性房地产无论按照哪种模式计量，在初始计量时都得按照取得时的实际成本进行计量，但后续的计量方式企业只能从公允价值计量与成本计量中选择其中一个，选择公允价值计量的企业还需要满足一定的要求，而成本计量则所有企业都可以。

在后续处理上两种计量模式存在的差异较大，在公允价值计量模式下，企业不用计提折旧或摊销，前期以公允价值计量，然后公允价值与原账面价值之间存在的差额将会直接计入当期损益即公允价值变动损益科目，而在成本计量模式下，企业需要计提折旧或摊销。

二、新城控股投资性房地产计量模式转变的影响分析1.新城控股基本情况。

新城控股创立于1993年，总部设于上海，于2015年挂牌上市，在众多民营企业中，新城控股率先实现了由B转A的过程，现已经进入中国128个大中城市的房地产市场。

2015年投资性房地产的计量模式从成本计量变为以公允价值计量。

2021年企业财务报表中对投资性房地产的估值进行披露的相关数据如下，属于其他非流动金融资产科目下的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采取的估值技术为市场法，输入值中市净率的范围在0.737-1.4635之间；投资性房地产中已完工的物业采取的估值技术为投资法，输入值中租期收益率的范围在4%-6.5%之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，复归收益率的范围在4.5%-7%，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察；投资性房地产中开发中的物业2021年12月31日的公允价值为12109500000元，采取的估值技术为投资法，输入值中复归收益率的范围在5%-7%，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，至完工的预计建设成本的范围在5204185元-491035090元之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察，持有及开发物业至完工所需的预计利润率的范围在5%-25%之间，与公允价值之间的关系为负相关，不可观察。

投资性房地产的知识点总结

投资性房地产的知识点总结房地产作为一种重要的投资资产，一直以来受到投资者的青睐。

投资性房地产是指投资者通过购买或投资房地产物业，以期获得长期稳定的租金收入和资产增值，从而实现投资回报的一种投资方式。

本文将从投资性房地产的定义、特点、投资策略、风险管理等方面对投资性房地产的知识点进行总结。

一、投资性房地产的定义投资性房地产是指投资者通过购买或投资房地产物业，以期获得长期稳定的租金收入和资产增值的一种投资方式。

投资性房地产可以包括商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型的物业。

投资性房地产通常需要长期持有，以期获得稳定的租金收入和资产增值。

二、投资性房地产的特点1. 长期稳定的租金收入：投资性房地产通常可以获得长期稳定的租金收入，这一收入来源可以为投资者提供稳定的现金流。

2. 资产增值潜力大：随着城市发展和经济增长，投资性房地产的价值有望获得增值，使投资者获得资产增值收益。

3. 抗通胀能力强：房地产作为一种实物资产，其价值可以抵御通货膨胀的影响，从而保值增值。

4. 风险较大：投资性房地产的投资周期较长，风险较大，需要投资者具备一定的风险承受能力。

三、投资性房地产的投资策略1. 选择地段优越的物业：地段是投资性房地产的核心，投资者应该选择地段优越的物业，有利于未来的增值和租金收益。

2. 注重物业的品质和管理：物业的品质和管理水平直接影响到未来的租金收益和增值潜力，投资者应该注重物业的品质和管理水平。

3. 控制投资成本：投资者在投资性房地产时，应该控制好投资成本，避免过多的负债，以减少未来的风险。

4. 多元化投资：投资者可以通过投资不同类型的房地产物业来实现多元化投资，降低投资风险。

四、投资性房地产的风险管理1. 市场风险：房地产市场的不确定性和波动性可能会影响到投资性房地产的价值，投资者需要关注市场风险。

2. 政策风险：政府政策的变化可能会对房地产市场产生重大影响，投资者需要关注政策风险。

3. 资金风险：投资性房地产需要大量资金，资金风险是投资者需要重点关注的风险。

简述投资性房地产的含义及范围

一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的`、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。

3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

此外，下列各项不属于投资性房地产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

2.作为存货的房地产。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。