晏爱亚、朱学丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

晏爱亚、朱学丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2022.05.11【案件字号】(2022)苏09民终638号【审理程序】二审【审理法官】刘圣磊周陇谢超亮【审理法官】刘圣磊周陇谢超亮【文书类型】判决书【当事人】晏爱亚;朱学丽;许志军;单正清【当事人】晏爱亚朱学丽许志军单正清【当事人-个人】晏爱亚朱学丽许志军单正清【代理律师/律所】徐文海江苏瑞信(阜宁)律师事务所【代理律师/律所】徐文海江苏瑞信(阜宁)律师事务所【代理律师】徐文海【代理律所】江苏瑞信(阜宁)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】晏爱亚;朱学丽【被告】许志军;单正清【本院观点】依法成立的合同，受法律保护。

【权责关键词】无效合同返还财产合同约定第三人自认新证据诉讼请求维持原判发回重审清算拍卖变卖折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审审理查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同，受法律保护。

一、关于晏爱亚夫妇上诉主张双方当事人之间系让与担保法律关系的问题。

让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保，其目的是为主债务提供担保，而房屋买卖是以转让房屋所有权为目的的法律关系。

首先，从晏爱亚夫妇与许志军夫妇签订协议的背景来看，晏爱亚夫妇在民事诉状中明确表述，“晏爱亚一时无力偿还许志军180万元借款”，可以认定双方当事人签订涉案《房屋买卖合同》《附加约定》时，存在晏爱亚差欠许志军180万元到期债权无力偿还的事实。

其次，从双方的意思表示来看，涉案《房屋买卖合同》《附加约定》明确约定晏爱亚夫妇将涉案房屋议价500万元售卖给许志军夫妇。

现晏爱亚夫妇提出涉案房产系抵押给许志军夫妇的意思表示，未得到许志军夫妇的认可。

再次，从合同履行的情况来看，许志军夫妇陈述其支付房款的方式是免除晏爱亚180万元债务，代晏爱亚偿还银行贷款、缴纳契税。

一审庭审中晏爱亚夫妇亦陈述：“冲抵债务180万元，另外320万元已经全部支付。

”故晏爱亚夫妇上诉主张许志军夫妇未支付房屋对价的理由不能成立。

最后，从2018年6月5日许志军夫妇将涉案房屋以498万元出卖给袁源的价款来看，涉案《房屋买卖合同》载明的房屋价格不存在不合理的情形。

故综合上述情况分析，涉案的《房屋买卖合同》《附加约定》是双方当事人结算到期债务，将债务人差欠的到期债务转化为房款的房屋买卖行为。

因双方达成让与担保合意的证据不充分，晏爱亚夫妇主张其与许志军夫妇构成让与担保法律关系的主张，本院不予支持。

二、关于许志军夫妇是否应当承担违约责任的问题。

《附加约定》第一条约定：双方约定三年之内晏爱亚夫妇有权按本次协议原价回购。

另外，《附加约定》未约定违反第一条情形下的违约责任。

经查，因许志军夫妇急需资金将涉案房屋于2018年6月5日出卖给案外人袁源。

在此之前，许志军多次联系晏爱亚，表示如果晏爱亚夫妇还想收回此房，在收到信息后15日内与许志军联系，但晏爱亚夫妇未明确表示回购此房，仅表示按原协议执行。

本案诉讼过程中，晏爱亚夫妇自认许志军通知其购房时，其不具有回购涉案房屋的经济能力。

故虽然许志军夫妇在《房屋买卖合同》《附加约定》签订后三年内将涉案房屋出卖给案外人，但其出卖之前已通知晏爱亚可优先回购，在晏爱亚夫妇无力回购的前提下，将涉案房屋出卖给他人，未侵害晏爱亚夫妇的相关权益，故晏爱亚夫妇要求许志军夫妇承担违约责任的请求，不应予以支持。

三、本案系自然人之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正)》存在不当，但不影响本案裁判结果的正确。

综上，晏爱亚夫妇的上诉理由不能成立，本院不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4300元，由晏爱亚、朱学丽负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 00:15:22【一审法院查明】一审法院经审理查明，晏爱亚和单正清于2016年曾合伙从事迎驾酒的经营活动。

晏爱亚因经营需要多次向许志军夫妇借款，2016年5月16日经案外人协调，双方签订《房屋买卖合同》，约定：晏爱亚夫妇将坐落在阜宁县阜城镇崔湾村澳洋欧洲花苑F7幢S101、S201，19幢201室、202室、203室、204室、205-206室出售给许志军夫妇，协议约定房屋价款为500万元，房屋价款在双方签订买卖合同之日，由许志军夫妇一次性支付给晏爱亚夫妇。

晏爱亚夫妇协助许志军夫妇办理上述房屋的产权过户登记手续。

本合同签订前，该房屋如有应交纳的一切税费由晏爱亚夫妇负责，本合同所发生的过户登记费、契税等所有税费均由双方各半负担。

其中，协议第11条约定，双方其他约定见附加协议。

同日，双方签订了附加约定，并经阜宁县新家园房产经纪服务有限公司见证。

附加约定载明：双方约定3年之内，晏爱亚夫妇有权按本次协议原价回购，许志军夫妇需无条件支持与配合晏爱亚夫妇，回购产生的过户费由晏爱亚夫妇承担，并补回此次回购许志军夫妇承担的一半过户费用。

协议同时约定，晏爱亚夫妇将房产过户给许志军夫妇后，晏爱亚夫妇如有需要可继续租赁此房，租金为25万元/年。

双方还约定10日内办理产权过户手续。

合同签订后，许志军夫妇通过为晏爱亚夫妇代偿涉案房屋所差欠的银行贷款，以及晏爱亚夫妇之前差欠许志军夫妇的借款本息和房屋买卖所产生的应当由晏爱亚夫妇负担的契税等方式，向晏爱亚夫妇支付了房屋买卖所约定的500万元价款，后双方到房管部门办理了房屋产权变更登记手续。

后为偿还银行贷款，许志军夫妇欲让晏爱亚夫妇回购房屋。

2018年4月26日，许志军发微信给晏爱亚通知回购房屋，同日晏爱亚回复按原协议执行。

2018年5月12日，许志军再次发信息给晏爱亚，微信载明许志军目前急需资金，出于无奈必须出售此房，如还想收回此房，在收到信息后15日内与许志军联系，并在微信中告知许志军的银行卡号，如不能汇款，视为放弃回购，将此房出售给他人。

晏爱亚没有按许志军的通知行使房屋的回购权。

2018年6月5日，许志军夫妇将涉案房屋出售给案外人袁源，房屋买卖合同载明的房屋价款为498万元，并办理了产权变更登记手续。

2019年4月，晏爱亚夫妇向一审法院起诉，要求许志军夫妇返还房屋，后自愿撤回起诉。

现晏爱亚夫妇再次向一审法院起诉，要求许志军夫妇赔偿损失。

【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案附加协议性质如何认定？2.晏爱亚夫妇要求许志军夫妇承担违约责任是否具有法律依据？一、涉案附加协议性质认定问题。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条规定，债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。

当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。

当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。

债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。

根据上述规定，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权(常为所有权但是不限于所有权)转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保目的的范围内取得担保标的物的财产权，在债务受清偿后，标的物返还债权人或者第三人，在债务不履行时担保权人就该标的物受偿的制度，其性质属于非典型担保。

从让与担保的基本构成上看，其具备以下基本特征：一是在设定这一担保时，担保人需将标的物所有权暂时转让给债权人，债权人成为形式上的所有人；二是为使担保人保持对担保标的物的使用效益，债权人往往与担保人签订标的物的借用或租赁合同，由担保人使用担保标的物；三是债务人履行债务后，债权人应返回标的物所有权；四是在债务人未偿还债务时，债权人并不是当然地取得担保标的物所有权，而是进行清算。

让与担保中，转让人转让财产的目的并非获得对价，受让人受让财产通常无须支付对价，双方订立合同的目的系为主债务提供担保，受让人在债务未届清偿期前不得处分财产，债务人在清偿期届满后未清偿债务，转让人可以就财产受偿，故让与担保属于从合同的范畴。

与此相对应，一般会存在主合同，可以通过对主合同的审查判断双方签订合同的性质是否为让与担保。

本案中，晏爱亚夫妇与许志军夫妇之间签订涉案房屋买卖合同的目的并非为180万元借款提供担保，而是在无力偿还借款的情况下，晏爱亚夫妇将涉案房屋出售给许志军夫妇。

其中部分购房款系用该180万元的债权冲抵，许志军亦将借条退还给晏爱亚，就该笔借款，双方之间的债权债务关系终结。

涉案房屋买卖合同签订后，除用180万元债权冲抵购房款外，许志军另外以代晏爱亚偿还银行贷款、缴纳契税的形式支付了购房款，且办理了涉案房屋的过户登记手续，取得涉案房屋的所有权。

另，附加约定中约定的支付回购价款亦非偿还的上述借款。

由此可以看出，双方签订涉案房屋买卖合同并非为涉案180万元的借款债权提供担保，而是就涉案房屋成立买卖合同关系，许志军夫妇取得涉案房屋所有权，晏爱亚夫妇获得相应对价，并非系为债权提供担保。

因涉案房屋买卖合同并非为债权提供担保的主合同，故涉案附加约定亦非从合同。

根据附加约定的内容看，双方约定3年之内，晏爱亚夫妇有权按本次协议原价回购，许志军夫妇需无条件支持，回购产生的过户费由晏爱亚夫妇承担，并补回此次回购许志军夫妇承担的一半过户费用。

现晏爱亚夫妇主要依据该条款要求许志军夫妇承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。