目标成本测算编制说明

目标成本测算编制说明
一、测算依据：根据报规图及现场部分施工图进行测算
二、价格依据：根据市场价及定额价进行测算
1、对总建筑面积进行了调整，新的报规图面积为172389.67㎡，二次上报目标成本测算按照新的面积进行测算
总建筑面积为172389.67平米，主体结构为全现浇剪力墙，断桥铝合金门窗，商业墙按玻璃幕墙考虑，外墙为暖色人造石。

以下为建安成本的数据来源（按建筑面积算）
一、土地成本：新增加的地块为两地，1圣灯公园按1：1比例补
偿完我公司后还有约14亩需购买，2、另一块是敬老院地块有24亩需购买，按市场价200万/亩暂估土地款，共需7600万元。

契税按土地款的3%计取，印花税按土地款的0.5‰计取
二、前期费用：
2.1.1可行性研究费含可行性研究报告费3万元，可研报告编制及评审费
3.64万元共计6.64万
2.1.5招投标代理费：原合同为28.5万（包括勘察设计场平监理和施工总
承包等）根据合同总每每增加一次增加5万，暂估增加2次10万元
共计38.5万元此项费用暂定为甲方支会，待签订总包合同后再确定
是否与总包共同承担。

2.1.6工程造价咨询费原合同为112.11万元，由于面积增加相应增加咨询
费用合每平米7.5元*172389.67㎡=129.29万元
2.1.7工程监理费合同价169万，原面积14.86万平米，合每平米11.38元
由于面积增加相应费用也增172389.67*11.38=196.055万元
2.1.9其他费用包括：公司开办费29.5万，（开立基本户，增资验资办理工
商注册登记、开发资质办理，税务登记变更等手续费）
2.2.1土地评估费暂估15万元
2.2.3环境评估费：环境评估报告费8.4万元
2.2.5消防性能化评估暂无
2.2.6节能评估按建筑面积每平米0.8元计算
2.2.7地震评估按建筑面积每平米0.8元计算
2.2.8地质灾害安全评估按每平米1.5元计算（常规是1.5-3元）
2.2.10其他费用（含新增地块的补充立项备案费）暂估5万元
2.3.1勘察费（含初勘12万，详勘合同75.9万，补勘暂估30万）
2.3.3测绘费（含地形测量合同3万，增加地块后加0.8万（0.32元/㎡），
增加地块后建设用地定桩费50万共计53.8万）
2.4.8主体施工图设计（含主体结构设计1174.1万元，弱电设计费40万元）2.4.12园林景观设计：含园林景观设计费299.34万元，景观护坡及挡土墙
结构设计费10万元，园区内市政道路设计36万，市政路灯设计费
23万，红线外护坡绿化，景观设计费50万元）共计418.34万元
2.4.13市政专项工程咨询（含市政咨询费30万，其他咨询费5万元）
2.4.15样板间精装修设计费：（LA-1）42万,（H）110万（L3）20万（S1）
户型60万共计232万
2.4.16会所及售楼处精装修设计，售楼处50.2万元，会所560万（参照之
前几个户型的精装修暂估每平米设计费1100元）
2.4.18其他费用：含单体方案建筑设计咨询费124万，建筑泛光照明设计
费25万共计149万
2.5.1.3规划手续费：按配套费每平米30元，总面积172389.67㎡
*30=5171690.1元
2.5.1.5 根据当地文件质量监督费为免费。

2.5.1.8招投标管理费为建安总价的0.2%计取
2.5.1.9档案管理费：根据当地档案管收费标准为每建筑平米0.1元
2.5.1.10散装水泥费用及新型墙体费用：新型墙体费用为8元/m2，考虑到
散装水泥费用，按10/m2计算，预计能够部分返还。

2.5.1.12人防异地建设费：4656万，（按当地文件规定，按现规划设计方案，
地下基础埋深超过3米须按建筑投影面积计算人防工程面积，则该
项费用以1200元/M2乘以基底面积，并暂按70%计算得出；），合作
方正在想办法与政府沟通是否可以节约此笔费用，但不能确定是否
一定能够取消。

目前按800万考虑。

2.5.2.5市政开通费（含电力、给水、热力、燃气）共计每平米50元
2.5.3 施工图审查费按建安费的0.1%计算
2.5.4 其他费用：（含销售许可证2万，项目转让公正费6万申报审定初
步设计费1.2万）
2.6.1 临时围墙费用：四面周长1980m*(墙厚0.24*高1.8*450元/m3+二
面抹灰涂料50*2*1.8)=74.13万，考虑顶部造型及柱子以及大门的
设置，按100万考虑，已分到各业态
2.7.4场地平整费：合同中场地平整1221.12万元/14.86万平米=82.17元，2.7.6电线杆迁移：联通通讯光缆暂估20万，中国移动通讯塔暂估25万
2.8工程保险费：按建安费的0.08%计算
三、建安费用
围护及地基处理：
3.1.1.1土方工程：包括机挖土方90%运距回填土定额22/m2因未考虑放坡
等因素暂估30/m3，根据现场核量售楼处土方量为1844方，12＃
土方为2444.73方，3＃1404方4＃1572方，8、9＃为2758方平
均每栋楼为2000方依据地下建筑面积的不同测算同户型的土方
量。

3.1.1.4地基处理：一期有三栋在填方区需要处理每栋按25万测算，计：
75万，二期有67栋独栋，66户联排，商业幼儿园会所3栋都在填
方区上需要做桩基处理，联排按户计算136*25万=3400万（其中
幼儿园和会所的已放入公共配套费中计算）75+3400=3475万
3.1.2经测算钢筋含量78.4KG/㎡*市场价5000元/吨=400元，砼含量
0.82m3/㎡*市场价320元/M3=260元，模板含量6.12/㎡*50元/㎡
=300元脚手架合70元/㎡人工费80元/㎡取费20%，加临时办公室
按业主+监理+咨询公司办公室共计25*15m2*活动板房400元
/m2=150000元，分到各业态（此费用放在总包的建安费用的措施
费中）合0.87元/㎡主体结构合1332.87/㎡，二次结构砌筑隔墙
等合200/㎡，初装含抹灰刮白垫层等合200/㎡总计1735/㎡2、按
业主+监理+咨询公司办公室共计25*15m2*活动板房400元
/m2=150000元，分到各业态（此费用放在总包的建安费用的措施
费中）
3.1.3 外墙及屋面：屋面按210/㎡，外墙保温按照115/㎡，涂料按照70/
㎡，石材按照500/㎡考虑，经测算外墙按涂料石材为1：1合每平米400元，（含保温），屋面按150/㎡。

3.1.5门窗：经咨询市场价入户门10000/户，车库门为8000/户，窗为断桥
铝合金900元/㎡考虑，依据民用建筑采光设计标准1/6计算，172389.67/6*900元/172389.67=150元（铝材选用广铝360元，五金件选用德国诺托或必凯威370元，玻璃选用深圳南玻或福耀玻璃170元=900元，合每建筑平米150元
3.2 主体安装工程
3.2.1强电安装工程：（强电120元/㎡，预留预埋20元/㎡）合每平米140 元3.2.3采暖工程住宅地采暖按100元/㎡公建部分按每平米65元考虑
3.2.5空调VRV按每平米270元暂估
3.2.6电梯载重400KG/0.4每部含安装费人工费验收费等约16万
3.2.7给排水工程：（给水20元，中水15元，排水45元）合计80元/㎡3.2.9燃气工程（按每户3万元锅炉设备安装费）*249户
3.2.10楼体泛光照明包括售楼处，商业(会所及幼儿园含在公共配套费中)
按100元/㎡
3.5.1沉降监测按每平米1元计算
3.5.2桩基检测（此项费用已含在桩基处理中了）
3.5.3消防检测按每平米2元计算
3.5.4电气安全检测按每平米2元计算
3.5.5室内环境检测按每平米2元计算
3.5.6防雷检测按每平米1元计算
3.5.7水质检测按每平米1元计算
四、市政基础设施费
4.1.1大市政基础设施费：园林景观工程含含红线外绿化、景观工程900万，
红线外护坡道路工程300万
4.1.9其他费用：挡风墙设计及施工工程暂估70万
4.2.1小市政园林景观及绿化工程
(1）绿地面积共97373.82㎡暂估200元/ ㎡/10000=1947.48万，
(2)硬景按绿地面积的30%考虑每平米750元，97373.82*30%*750元
/10000=2190.91万
(3) 室外路灯暂估6000米路，每25米一棵路灯，共计240棵，估双排
共480棵每棵估3500元合每平米9.745元
（4）大门工程：预估每户庭院门1户2000元，*249户小区大门为两个每个为2万
（5）围墙按照1.2米石材与1.5米铁艺栏杆测定，370元/米*1980=73.26万/14.86=5元/㎡增加面积后，172389.67*5=86.195万元分摊到各
业态。

4.2.2 道路工程：预估园区道路6000米宽6米*120元/㎡=432万，合每平米
25元
4.2.3电力工程按每平米80元计算
4.2.5热力工程按每平米30元计算
4.2.6燃气工程按每平米20元计算
4.2.7给水工程按每平米20元计算
4.2.8雨污水工程按每平米15元计算
4.2.9中水工程按每平米15元计算
4.2.12通讯设施费工程含红线内电信模块局及管线工程暂估50万，红线宽
带工程如有暂估50万
4.2.13有线电视费工程按每户400元暂估
4.2.14信报箱供应及安装按每平米1元计算
4.2.15 其他费用（含雨污水，中水集中处理站暂估中水处理站300万，雨水
收集处理站600万）。