当前房地产信贷市场风险分析解决对策

当前房地产信贷市场风险分析与解决对策

摘要：自2010年以来，我国大部分城市的住房支付能力指数逐渐地下降，到2季度，全国有64个城市的住房支付能力下降到趋势，房地产项目的信贷风险加大，风险的分析和控制成为各方关注热点。本文从房地产信贷市场存在的问题、解决房地产市场信贷风险的国际经验借鉴和降低国内房地产信贷风险的相关对策三个方面进行了探讨。

关键词：房地产；信贷市场；风险

中图分类号：f832.45 文献标识码：a 文章编号：1001-828x （2013）03-0-01

一、当前房地产信贷市场存在的问题及风险分析

1.房地产项目信贷风险的探讨

（1）房地产市场的发展给项目带来的信贷风险

我国房地产市场发展的现状主要体现在以下几个方面：一是一部分地区的商品房的供需结构不合理，一些房地产企业在项目开发上注重大项目、高档商品房的开发与建设，对于一些适用于中低收入群体的消费需求投入的关注度不够，对市场方向的把握不准确；二是一些地区的有关部门对房地产的价格调控力度较弱，使得房地产市场中的房价增长过快，这无形中增加了房地产项目的建设压力与竞争力，不利于房地产市场的发展。

（2）银行信贷管理给项目带来的信贷风险

银行信贷管理所带来的信贷风险主要表现在两个方面：一是房地

产项目的贷款跟踪管理带来的风险，比如说，一些银行在房地产企业贷款初期，能够对贷款项目进行审查评估，但在贷款发放之后，就有进一步的跟踪管理；二是房地产项目贷款的操作不规范带来的信贷风险，一些银行为了获得更多信贷业务，没有对房地产企业开发的项目进行严格地评估就盲目地发放贷款，无形中降低了贷款的准入门槛，出现了大量的违规贷款操作的存在，这种状况增加了房地产项目的信贷风险。

2.房地产项目产生信贷风险分析

（1）房地产开发商在项目建设方面的贷款率较高，结构性的信贷风险加大

很多房地产开发商在项目的开发建设方面，大部分是倾向于向银行贷款，这使得银行的房地产项目的信贷业务增多。很多企业通过房地产项目信贷的方式获得建设资金，虽然增加了银行的业务量，但一定程度上增加了房地产项目结构性信贷风险。

（2）房地产项目开发企业的竞争激烈，开发贷款风险加大

目前，我国存在的房地产企业大约有3万多家，上市的企业有800多家。由于国家加大了对房地产行业的调控力度与房地产市场发展的不景气的原因，很多房地产企业遇到了很多问题。比如说，销售难度加大、房地产预期的价格降低，这都对房地产项目的发展产生了很大的消极影响，增大了房地产项目的信贷风险。

二、解决房地产市场信贷风险的国际经验借鉴

1.房地产信贷重视自身机构建设

成功的房地产信贷通常有比较完善的组织机构，构建有效的管理机制和激励机制以及重视员工培训。以印尼人民银行房地产信贷部（bri-ud）为例，其机构分四个层次：总部、区域办公室、支行和村银行。人员的多数在基层，中高层的后台管理人员很少。村行是基本经营单位，通常设立在乡镇，村行按照商业化运行其信贷业务，独立核算。村银行不能很好发展并盈利，会被整顿或降级为服务站。

2.风险管理方式不断创新

房地产信贷已经创造出了小组联保贷款、动态激励等一系列风险防范措施，实践证明这些方式能够较好地克服信息不对称障碍，保证较高贷款偿还率。孟加拉格莱珉银行和玻利维亚阳光银行采取小组贷款方式，联保小组实行连带责任制，降低了房地产信贷的风险成本。

3.金融服务多元化、产品多样化

只有实现产品多样化，满足客户多样化的需求，机构才能够实现提供服务的规模经济，进而促进机构可持续发展能力的提高，合适的金融服务还能够增强客户的还款能力从而降低贷款风险。许多国家的房地产信贷机构由最初提供贷款发展到提供多元化的金融服务，如贷款、自愿储蓄、保险、培训和咨询、资金转账服务。玻利维亚阳光银行针对客户的不同需求设计了多种类型的贷款业务，还提供了非信贷产品组合：房地产保险，水电费集合，电汇，借记卡，自动存取款等。孟加拉乡村银行以客户为中心，提供以需求为导向的产品和服务，依据客户储蓄额和流动性需求设计不同利率和期限

的储蓄产品。

三、降低国内房地产信贷风险的相关对策

1.加强对房地产市场的分析与研究，根据实际状况调整房地产项目信贷业务

第一点，作为对房地产项目发放信贷款项的银行，尤其是商业银行，要结合我国社会主义市场经济发展的现状和房地产市场发展的实际情况，制定切实可行的信贷政策；第二点，银行要对房地产项目发展的重点区域的土地交易、市场供求的情况及房价的变化情况进行细致地研究分析，要选择合理的房地产项目进行投资，对项目要进行严格地审核，对于一些不符合要求的项目严禁发放信贷贷款。

2.银行要加强信贷贷款之后的跟踪管理

为了提升房地产项目的信贷管理水平，银行要加强信贷贷款滞后的跟踪管理。首先要对房地产项目的信贷状况进行跟踪，及时地对潜在的一些信贷风险进行预警与处理工作；其次要与房地产开发商签订房地产项目封闭式管理的补充协议，对房地产项目建设中的资金去向进行严格地监督，促使信贷资金都被应用于房地产项目的建设，努力提升信贷资金的利用率，降低房地产项目的信贷风险。

3.建立健全有关房地产项目信贷的法律法规

要防范房地产项目的信贷风险，就要做到以下两点：一是加快建立健全个人住房消费信贷法律法规的步伐，尽全力保证贷款人与借款人的合法权益与权利，保障房地产项目的顺利进行；二是要建立

健全有效监督房地产项目信贷的法律法规，规范房地产在项目建设中的行为，减少信贷资金的过度浪费，增加信贷资金的使用效率，有助于加快房地产项目的建设进程，有助于降低房地产项目信贷风险。

四、结语

房地产项目的信贷风险是阻碍房地产市场健康发展的一个重大因素。房地产项目的信贷风险形式有多种，产生信贷风险的原因也多种多样。对房地产项目的信贷风险进行研究，探寻产生信贷风险的原因并找出有效地防范对策，既有助于增强我国房地产市场的抗信贷风险能力，也有助于提升房地产企业的抗风险能力与市场竞争力。

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