西郊百联案例分享
百联西郊&正大广场平面总结
剑活力的社区中心，购物中心把一系列大小不同的建筑结合起来，配以丰富的 公共开敞空间、广场、街道、露天茶座和园林景观设计。其核心部分是一个绿化中心广场。在 这里可以举行音乐会、展览、各种派对活动等。它被底层的零售店和上层的娱乐场所包围，餐 厅、酒吧和层叠的露台为广场中的活动提供了丰富的观赏视角，场成为购物中心自身的标志和 视觉中心。 与室外商业街相交的是一条气氛更为亲切的环形室内购物街，把人们引进购物中心的内部。这 条四层的室内购物街包括三个垂直中庭，有电梯、电动扶梯、和楼梯上下相连。在一定的时段， 商业街向中心广场开敞，为中心广场提供观景和流线空间。穿越购物中心，环形商业街为商家 提供更多的人流和展示空间。
景观布置图
辅助功能 公共空间
电梯 自动扶梯
楼梯 上空
立面设计 立面设计不同于以往的设计。我们设 计的时候把每个面都做为主立面来设 计。强烈的色彩对比，不同材质之间 的互相衬托，配合立面上的体量变化， 使得整个建筑成为一个在这个地区的 一个停留的汇聚点，欢迎人们从周围 的街道步行进入。即使如此，整个建 筑的用材在整个环境中并不显张扬。 分段式的立面设计大大减轻了商场的 大体量感给城市街道带来的压抑感。
正大广场
简介：美国捷得建筑设计事务所
正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物 中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平 方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体 通过了ISO9001质量认证体系。
百联西郊购物中心
简介：美国捷得建筑设计事务所和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计
座落于长宁区新泾镇，占地面积 3.4万平方米，建筑面积达到11 万平方米，经营面积为6. 25万 平方米。目前有包括友谊百货、 世纪联华、HOLA特力屋、迪卡侬、 永乐家电在内的共116家商家入 驻，其中大型生活超市1家、百 货公司1家、专业卖场4家、主题 餐饮29家、专卖店62家、娱乐健 身5家、社区服务14家。
提升服务迎世博 打造一流社区购物中心
ＭＡ Ｌ形 式 的 商 业 业 态 组 合 。 Ｌ
通 过 多 种 类 、 多 样 化 的 店 铺 组
有 双 语 服 务基 础 上 ， 自行 编 写
文 明 服 务 的 礼 貌 用 语 并 坚 持
外 籍 人士 较 多 的特点 ．打造 国
际社 区文 化 ，连 续多 年举 办 的
合 和品牌 配 置 ．可 以满 足社 区 居 民一 站式便 利 购物 与 消 费需
心 ，百 联 西 郊 将 国 际 盛 行 的
Ｃ Ｒ标 准 ，即社 会 责任 理念 作 Ｓ
为企业 文 化 的主 要 内容 ，努 力 将 百联 西 郊 打造 成社 区的商 业
区商业 示范社 区” 等荣誉 称 号 。
百联 西郊 购 物 中心是 国 内
中心 、 闲 中心 和 文化 中心 。 休 企 业 履行 社会 公 民责任 ，倡 导 公 益 关爱 ，建设 体 现共 同人 文 价 值 观 的 社 区 互 动 平 台 ，提 供
百 联 西 郊 购 物 中心 通 过 多 种 形 式 ， 一 步 提 升 服 务 质 量 ， 固 进 巩
在户外 步 行街 和优 美 的 园林 广
提高“ 四个 一 流 ” 平 ， 正 办 水 真
成迎 世博 文 明服务 窗 口。
新注 重开 展 统一 的 整体
反恐 、 防演 练 ， 缺 补 漏 ， 消 查 完
建了“ 五” 三 志愿 队 ， 支 队伍 这 时 常 活 跃 在 商 场 的第 一 线 ． 按 照迎 世博 的要 求 ，对 商 家存 在
的 问题提 个醒 ，对个 别 顾客 不 文 明现象 劝一 声 ， （ 下 页） 取 转
乐 生活 家 电专业 店 、迪 信 通手 机 数码 专业 店 、 臣 氏超 市 、 屈 丝
西郊百联
业态组合与布局
百联西郊内入驻有160多家各类业种店铺，其中主 力店有友谊百货、世纪联华大卖场、迪卡侬、特力
屋、屈臣氏等一共有9家，专卖店超过80家。
在业态规模配比方面，零售占59.8%，休闲娱乐占 23.6%，餐饮占16.6%；超过35%的非商品业态经营 面积比例，体现出本项目在业态配比方面的多元综
百联西郊购物中心 考察报告
项目概况
地址
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区 ， 仙霞西路88号
定位 典型的社区型购物中心，周边分布4个街道，有25万 的人口。其主力目标顾客主要来源周边广大社区居民。 经济技术指标 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方 米，整个建筑物分地下二层和地上四层。总投资是 5.6亿元。 工期 购物中心的建设与招商的周期用了21个月完工，于 2004年12月2日正式营业。
建立数据库，为前期市场研究提供坚实支撑
百联集团在开设Shopping Mall的过程当中，对周边每一个 居住小区的居民情况做了详细的调查，购物中心周边每一块 小区编号，对每一个小区里面的总的人数、楼盘的情况，入 住率以及拥有车辆的情况进行统计并建立一个数据库，来掌 控周边居民的详细的情况。
关怀社区，组建社区文化中心
针对周边社区文化设施相对匮乏的状况，百联提供了600平
方米场地，与当地政府共同组建百联新泾社区文化中心。其 中文化讲座、书画公益展示、交谊舞的培训，每周定期举行。
亲近社区 ，培养潜在目标客群
在暑假、寒假期间，举办少年儿童快乐休闲兴趣班活动，每
定位清晰，社区中等收入家庭成为主力消费群体
这类客群消费的目的性、体验性较强，有较高的回头率和成 交率，在百联西郊购物中心，回头客消费者的比重超过85% 以上，流动消费者的比重相对是比较低的。
西郊百联与大拇指广场
西郊百联与大拇指广场一、简介百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。
购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。
购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。
百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。
大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。
地理位置：周边环境：周边线路：二、 平面图(一)地下2F01、HOLA特力屋 02、机动车停车场 03、车100洗车(二)地下1F01 机动车停车场 02 非机动车停车场 03 HOLA特力屋(三)1F01 得一大药房 02 迪卡侬运动专业超市 03 麦当劳 04 巴黎贝甜05 可颂坊 06 食家物语 07 百思乐 08 A.V.V09 ONLY10 YES OR NO11 su 12 春秋国旅13-1 进伊制造 13-2 九安 14 柯达冲印 15 Etam16 茂昌眼镜 17 亨得利钟表 18 星巴克 18-1 DQ冰激凌19 EDC 20 Jockey 21 Nike36022 友谊百货23 桂垄坊 24 上海银行 25 必胜客 26 避风塘28 29 味千拉面30 狄马考餐厅 31 棒约翰27 一茶一坐32 永和大王 33 肯德基 34 街客35 世纪联华 36 甜蜜蜜甜品屋(四)2F01 世纪联华 02 麦当劳 03 巴黎三城 04 香云堂茶叶05-1 荣屋食品 05-2 凤山茗茶 06 FILA07 拉帕佳08 bench Body 09 江南布衣 10 V6银饰 11 过路人12 天恩13 古姿尼美发 14 优衣库15 皓16 ID·Fix 17 达芙妮18 艾格19 曼尼芬20 芬狄 20-1 GEN 简 21 TAKE IT 22 马可玛瑞23 ACE24 Theme24-1 自由鸟 25 友谊百货25-1 柔婷美容 26 哈丝帝邦餐厅 27 萃峰茶叶 28 鱼晶园火锅广场29 波波啦妈妈意大利面 30 湘味小厨 30-1 亚加达巴西烧烤 31 布衣候粥道馆32 一代天椒 33 雅点坊34 棒约翰匹萨 35 天天咖啡餐厅36 SUPER MART EBASE(五)3F01 世纪联华 02 迪信通 03 百Q手工站 05 香榭里家纺05-1 New Balance06 李宁 06-1 NIKKO 07 霸狮腾07-1 威鹏 08 凯普狄诺 09 澳西奴 10 黛富妮 10-1 NIKE11 365博士蛙 12 ADIDAS13 Levi's14 第五街 15 永乐家电 17 康伴医药 18 必格玩具19 小天使 20 巴布豆 21 红黄蓝 22 天尚婴童23 白丽公主 24 叮当猫 25 迪斯尼26 乔洛小熊27 迪宝玩具 28 锅里斗 29 大碗鱼 30 韶菲美发31 童美儿童摄影 32 樱桃小丸子 33 拉比 34 新华书店35 知音琴行(六)4F01 卡通尼乐园 01-1 好乐儿启慧中心 02 知音音乐培训中心 03 世纪仙霞影城04 汤姆熊欢乐世界 04-1 儿童高尔夫 05 奈司桌球房 06 大庄棋牌室07 光大齿科 08 金造时休闲美容 09 万元方网吧 10 好乐迪KTV三、 商户展示百货：专业卖场：餐饮：DQ冰淇淋亚加达巴西烤肉巴黎贝甜棒约翰匹萨必胜客避风塘可颂坊肯德基麦当劳食家物语味千拉面星巴克永和大王棒约翰匹萨波波拉妈妈意大利面心点甜品雅点舫一代天椒卡迪咖啡桂垄坊鱼晶园火锅广场街客大碗鱼锅里斗布衣侯粥道馆百思乐甜蜜蜜甜品屋社区服务：春秋国旅 10.1日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会九安新洗之一柯达冲印上海银行珍妮花婚纱摄影康伴医药棋牌室 10.2日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之二韶菲美发童美儿童摄影金造时休闲美容柔婷美容香谢里家纺 10.3日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之三超市：品牌专卖：New Balance霸狮腾 BRAXTON威鹏 WEIPENGa.v.v edc NIKE360Only VERO MODA Jack&Jones Yes Or No叮当猫亨得利钟表天尚婴童茂昌眼镜艾格巴黎三城萃峰茶叶达芙妮芬狄诗凤山茗茶古源贵雷斯珠宝过路人曼妮芬 ACE箱包 Bench BodyFILA手表 ID FIX Super MartTAKE IT荣屋食品天恩天天咖啡香云堂茶叶银之恋优衣库 adidas迪宝玩具金泰音像凯普狄诺樱桃小丸子知音音乐培训中心皓江南布衣拉帕佳马可玛瑞巴布豆童鞋申榕礼品新华书店樱井洋服知音琴行红黄蓝童装 NIKKOmickey popo贴纸屋伴康运动博士蛙黛富妮拉比乔洛小熊名品运动专卖李宁 LINING娱乐：四、 百联集团简介百联集团有限公司成立于2003年4月24日。
上海西郊百联考察
GC
四层以好乐迪KTV、冠军溜冰场、世纪仙霞影城休闲娱乐和餐饮为主
GC
地下一层主要以停车场、书店、社区服务中心、棋牌室、KFC等为主
GC
地下二层以机动车停车场及特力屋家具专卖店为主
GC
主力店
永乐生活电器、特力和乐家居、迪信通手机专卖、世纪联华、友谊百货、丝芙兰、屈臣氏、迪卡侬 运动专业超市、百联西郊工艺品商场
GC
GC
GC
4、业态特征
百联西郊建设与招商周期为期21个月，与2004年12月2日开业。项目 入住商户约160多家，主力店有友谊百货、世纪华联超市、迪卡侬、丝芙 兰、屈臣氏等9家。专卖店超过80家。 百联西郊的建筑空间呈东西走向哑铃状布局，由两条步行街和中庭广场 构成，绝大多数的商户沿着贯穿中间的走道两旁分布。 业态配比方面，零售占59.8%，休闲娱乐占23.6%，餐饮16.6%，超过 35%的非商品业态经营比例，将百联西郊的业态配比搭配的更多元。
休闲美食
娱乐休闲 社区服务
GC
GC
4、品牌传播
1、建立数据库 在项目开业前，对周边小区居民 做了详细的调查，购物中心周边每一 块小区进行编号，对小区总人数、楼 盘情况、入住率以及拥有车辆情况进 行统计并建立数据库，来掌握周边居 民的详细情况 2、定位清晰 社区中等收入家庭为主力消费群 体 3、主动融入社区，In my life 利用中庭广场和舞台开展丰富多 彩的广场文化活动，促进文化融合与 交流，加强购物中心在社区之中的中 心地位和积聚功能。
Garden city
上海百联西郊市场考察
周回
1、项目简介
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商 业中心和社区中心。 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和 地上四层，总投资5.6亿。购物中心采用开放式建筑风格，通过贯穿东西两侧出入口 的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区 域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味 和情趣。 百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居 民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、 品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满 足
案例：百联西郊的商业定位和布局
案例：百联西郊的商业定位和布局案例：百联西郊购物中心的经营定位和商业布局一、概况百联西郊购物中心地处长宁区仙霞西路剑河路，是百联集团旗下的一家全新社区型购物中心。
百联西郊于2001年初规划立项，2002年12月动工建设，2021年12月建筑结构封顶，2021年9月工程基本完工，9月28日试营业，12月2日正式营业。
项目从破土动工到对外营业，建设与招商仅用21个月完成。
项目总投资5.6亿元。
二、面积百联西郊占地面积3.4万平方米，整个建筑物的楼层设有地下二层、地上四层及楼顶。
产权登记建筑面积为11.0万平方米，实际楼板建筑面积为14.5万平方米，其中：经营商户的租赁面积 69600平方米，占48.0% 公共区域面积 33400平方米，占23.1% 停车库与车道面积 27000平方米，占18.6% 设备与辅助面积15000平方米，占10.3%三、商圈情况：百联西郊购物中心位于上海市长宁区的西郊地区，周边分布着4个街道、122个居委会、约11万户家庭、25万人口。
百联西郊购物中心的主力顾客群主要来自于这些社区居民。
周边的主要商业网点有：购物中心：上海城、百联中环购物中心。
百货业：虹桥友谊商城、天山商厦。
超市：家乐福、好有多、易初莲花四、物业特点：在整体建筑设计方面，西郊购物中心借鉴了世界领先的北美式Mall风格特色，并巧妙融入了源于“上海母亲河-黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感，通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端入口与中心广场，充分展现了休闲功能与商业氛1围的延伸，成为所在地区的崭新地标。
西郊购物中心建筑物的最大特点是开放式空间，倡导以人为本、亲近自然的理念。
开放式的建筑形态使人感觉整个购物中心尤如居住小区优美环境的自然延展，社区居民轻松漫步在购物中心步行街和优美的园林广场之中，可以充分享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受着“在购物中休闲、在休闲中购物”的现代生活新体验。
西郊购物中心的核心部分是一个开阔宽敞的园林式绿化广场，四周建筑高低错落，通过步行街、天桥、环廊、自动扶梯、平台等形式连接各个区域，并配以水景、雕塑和随处可见的绿化小景，形成了层次丰富的空间感和步移景异的视觉效果，处处彰显品味和情趣，营造出一个充满生机和活力、轻松而舒适的消费休闲环境。
【上海】百联西郊购物中心案例分析
24
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 合计
休闲餐饮
休闲餐饮 休闲餐饮 体育用品 服装 化妆品 化妆品超市 休闲餐饮 服装 西式糕点 西式糕点 百货
意大利手工冰激凌
满记甜品 哈根达斯 迪卡侬运动超市 ONLY 丝芙兰 屈臣氏 DQ OVS bread papa 摩提工坊 友谊百货
10
3.1 项目定位
总体定位：社区型购物中心
形象定位：时尚、流行、品位、情趣
客群定位：成功人士、白领阶层、公务员、学生 档次定位：中高档
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11
PART
4 商业布局
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6
7 8 9 10 11 12 ห้องสมุดไป่ตู้3
正餐
休闲餐饮 正餐 休闲餐饮 银行 西式糕点 钟表眼镜 钟表眼镜
蕉叶咖喱屋
一茶一座 港丽餐厅 必胜客 上海银行 宜芝多 亨得利钟表 茂昌眼镜
国内二线
国内一线 国内二线 国际一线 国内一线 国内二线 国内一线 国内一线
168
210 300 300 35 60 36 60
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4.2 各楼层业态分布——2F楼层平面图
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4.2 各楼层业态分布——2F品牌示意
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近郊 人流 竞争
距离百联西郊购物中心较近的商业中心有中山公园和徐家汇，作为市级商圈其辐射半径较 大，从而对本案产生消费者分流。本案距离中山公园商圈仅有4公里。 本案位于上海近郊，考虑到人流量层级低于市区，且周边拥有市级商圈，定位于社区型的 购物中心，缩小辐射半径，主力服务于周边居民社区，定位合理明确。
商业建筑公共空间的开放化设计——以上海西郊百联为例
的城市 公共空间。 对于 大型百货商店和购物 中心来说 ． 公共空间
不可分 ．商业 建筑不仅是购物场所 ． 也是各种社会 的作用在今 天显得尤为重要 。 它甚 至取代 了商业 店 活动集 中发生 的场所 。 商业建筑 的部分空 间用于专 面成 为新 的辐射核心 ． 因为它以舒适 的环境和便 正
Ｐ ｂｉ ｐ ｃ ， ｅ ｎ ｓ ｕ ｌ ｓ ａ ｅ Ｏｐ ｎ ｅ ｓ ｃ
商 业建筑公共 空间 的开放 和发展 是一个长期 最直接标准。因此 ． 商业建筑公共空间的设计 原则 的过 程。自古希腊 时代起 ． 方城市 的中心广 场就 是贯彻 以人为中心 的设计思想 ． 西 为消费者提供舒 适 是政 治、商业 和文化的聚集地 例如意大利 米兰的 的、人性化的购物、休息和交流环境 。
［ 关键 词］西郊百联
商业建筑
公共空间 开放 化
门满足购物者 的休息 、 娱乐 、 开展促销活动或其他 利的设施 ，满足了顾客停留 、休息、整理等需要 ， 社会活动 ． 我们称之 为商业建筑 的社会化公共开放 这些空 间不仅能够延长顾客 的停 留时 间． 还能够 以 空 间，其类型包括广场 、庭院 、步行街 、柱廊和屋 良好 的购物体验 吸引人们再次光顾 。 顶花 园等。 这其 中又 以大型购物 中心的 中庭和室内 步行街最具代表性 ． 尤其是 中庭 ． 几乎成为大型购 二 商 业 建 筑 公 共 空 间 的 设 计 原 则 和 存 在 问 物 中心的必备空间。 这些公共空 间不仅组织着商业 题
一
斑 。 货商店 的出现带动 了商业公共空 间迅速发 海人 民广场地 下的迪美购物 中心 ， 百 具有典型 的室 内
展 ．美 国 的郊 区购 物 中心 之 所 以受 到 人 们 的欢 迎 ， 步行街空间 ． 可是 ． ２ 宽的中央 步行街上缺少必 １ｍ 正 在 于 它有 更 大 的余 地 发 展 公 共 开 ． 同时也起到改善
百联西郊：以优质服务构建社区生活和谐平台
他 们 认 为 ，服 务 是 一种 待 客 的 态 度 ，需要主 动、热情、耐心 、周到 ；服
务是一个待客 的过程 ，需要全过程 、全
心的环境 ，要 求更清洁 、更环保 、更人
性 化 ；对 购 物 中心 的 商 品 ，要 求更 齐
方位 地进行 ；服 务是一种待 客的手段， 需要所作 的一切 让顾 客满意 ；服 务是一 种待客的技 能和设施 ，需要提 供熟练的
广 告 、停 享有钱 不燎 经营煮 识在嘲里 ？
上葛 百联西郊购 物中心 管理 朗队认为 这 类质疑 实际上是一种观念 的碰撞 肖没 有簸 务 意识 臁 务 矮鼙 离 不高 事 关 百联西 郊 能 不能尽 快 被消 费 者所 接 受 怒 不簿缩 蒋 瞎 岛 期 也 漫一家 大型 的社 区商业 中心早 园培 育形 成～个 稳 定的 长 久的 目标顾客群 体 的关键 所盎 不同 于 以流动客人 为主的商业 闻点 顾客 的回头 率对于百联西 郊尤为重要
技 术和 良好 的环 境 。 服务是生产 力 ，服 务能创造无 限的
价值 。
全 、更新鲜 、更安全 、更健 康、更多样 化 ；对购物 中， １务 ，要 求更舒适 、更 ￣１ １ ｔ
周到 、更满足、更温馨 化。 顾 客 的这 些 要 求 是正 常 的、起 码
满 ”：商 品新 品 少 、缺 货 多 、品 类不 齐 ，买 不到称心 的商 品，享受不到舒心
中，它的成长确 实需要时 间。为了缩短
培育期 ，只有工作 中加倍地 投入，不放 弃任何机 会和努 力。他 们把２ ０ 年定为 ０５
年 ，确定 了 “ 强化服务 、夯实基础 、促
进提升 ”的工作 重点 ，并 把服务工作 作 为重 中之重 。冀望通 过提 升服务水 平， 更有效地积 聚客流和人气 。
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
上海近郊商业中心案例分析
上海近郊商业中心案例分析1、上海主要近郊商业中心概况随着上海将郊区商业发展作为重点区域，郊区商业得到迅猛发展，尤其是近郊商业，大量近郊商业中心涌现。
目前在上海近郊已经形成了一个近郊商业中心环形带，近郊商业中心发展初具规模。
表1：上海具代表性的近郊商业中心近郊代表商业 简要说明 项目现况大拇指广场（浦东联洋社区） 联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝） 城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾） 高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体在建中大宁国际商业广场（闸北大宁） 沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华） 座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心 已开业 备注：七宝龙城位于外环线以外，但邻环线，且七宝已发展成为主要的人口聚集区，城市化程度高。
数据来源：上海中瑞市场研究公司区位特征 ：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。
大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。
除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好。
规模特征 ：体量跨度大，多采用综合经营，大体量纯商业面积增加招商难度大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大，基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。
西郊百联
质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个 地区的停留聚集点。
同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量 感给城市街道带来的压抑感。
空间变化与融合 将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的
上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９ 万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投 资为６亿元人民币。
开业时间 2004 年 12 月开业。
建筑形态及口碑 以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服 务的社区购物休闲中心
从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平 均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。
从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾 地区，这种商业空缺量尤为突出。
二、项目介绍 1、基本数据
项目位于仙霞路、哈密路交界处。
开发商相关 上海百联集团。 建筑面积及投资
3、建筑物分析 原始建筑思路 采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店， 中间依靠中小型零售业态连接。 从上海最老的 SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯 以一条步行街行形式的商业布局。 因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行 街。来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿 上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。 充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体 具有高潮点和聚集点。营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。
家乐福占地两层,地下一层与地上二层，其中地下一层总体面积为 9972 平 方米，地上一层总体面积 8514 平方米，总计 18486 平方米，扣去卖场外搭配商 铺与其它办公、仓储等配套使用面积，实际卖场总面积为 11106 平方米。
百联西郊
B1
B2
入口
出口
外部人流动线
哑铃形动线，两端为大型主力店，中间依靠中小型零
售业连接 通过设置三个主要出入口，既提供多方进入的便利性， 增加主要商业街道，形成闭合的三角形人流环线。
内部人流动线
内部人流呈内圈、外圈环形布置；外圈临广场布置，人流较多，内圈人流相对较少，比较冷清。
南北两栋连廊通过4部空中连廊连接。
餐饮
服务 娱乐 总计
பைடு நூலகம்
33
13 8 128
服务 31%
娱乐 69%
编号 1
品牌 特力屋
面积 4000
业态 大卖场
B1层只有少量商铺面积，有1家服务，2家娱乐
编 号 1
品牌
面积
业态
邱竞SPA
400
服务
2
大庄棋牌
600
娱乐
3
社区活动中心
300
娱乐
B2F业态规划总结:
B2F使用面积：4000平米 主要业态：特力屋 次要业态：无 主要业态简介： 1、特力屋：家具大卖场，目的性消费，设置在B2
品牌 世纪联华 麦当劳 JACK&JONES 卡西欧 班尼路 KOOKIN ochirly 马克华菲 easy shop 江南布衣 品牌 云南美食园 樱之园烤肉 洋葱餐厅 蛋蛋屋 雅点坊 棒约翰 天天茶餐厅 肯德基
面积 3500 200 350 10 160 50 120 240 50 160 面积 200 100 400 300 160 200 300 200
线合并
仙霞西路与商业之间因有绿化隔离，设置了一个机动 车出入口及非机动车出入口，次面变为次要面。 通过停车梯坡道可到达屋顶停车场
城市道路
西郊百联
• 地下二层，地上五层
• 建筑高度24米
在14.5万平方米的实际楼板建筑面积中：
商铺出租面积 公共区域面积 停车库与车道面积
69500㎡ 33500㎡ 27000㎡
47.9% 23.2% 18.6%
设备与辅助面积
15000㎡
10.3%
反思二：关于物业功能配比
• 公共区域的比例
• 停车场面积的比例
52.1 (34.3%) 1246 (54.2%) 32.6 (21.4%) 605 (26.3%) 26.7 (17.6%） 164 (7.1%) 16.4（10.8%） 55 (2.4%) 2.9 (1.9%)
网点数 （占比例） 专卖店 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 餐饮店 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 娱乐休闲 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 其它 面积 （占比例）
建议新开的购物中心（特别是社区型的购物中心）：
• • • • 主力、次主力店的比例不大于50%
餐饮店的比例不小于18-20%
休闲娱乐的比例不小于12-15%
非商品性的经营比例不小于35%
第二部分
关于构建、发展社区型 购物中心的认识和实践
四年合计上交税款5376.15万元
购物中心所辖商铺每年缴纳的营业税超过1000万元
4、投资收益良好
项目总投资为5.6亿元，（银行贷款3.5亿元）
平均造价（含土地）每平方米建筑面积5000元
每年偿还2000万银行利息和提取2700万折旧
5、荣获各种奖项
“上海商业创新大奖” “最具发展前景商业地产” “最具影响力商业地产”、 “最具创新理念商地产”大奖、 “上海市优质服务先进集体” “长江三角洲知名企业” “长江三角洲最具影响力购物中心” “全国物业管理示范大厦” “全国示范社区商业”等荣誉称号。
百联西郊购物中心的“破冰之旅”
镇 ． 占地面 积 ３ ４万平 方 米 ，建筑 面 积达 到 １ 万平 方米 ，经 营面积 为 ６ ２ １ ５万平方 米 是 国 内第 一 家建 筑 形 态 呈开 放 式 的购
正 式 开业 运 营 。 在近 ３年 的发 展 历 程 中保 持连 续 盈 利 ．百联 西 郊 购 物 中心 先 后荣 获 ２ ０ 年 上海商 业 创新人 奖 ” 上海 ２ ０ 年 ０４ ０５ 十大 最 具 发展 前 景 商 业地 产
总 量少 而 且 缺乏 人 口规模 导 入 ，与 购物 中 心 日均客 流 量 ５ —１ ０万 ／次 的 市场 行情 相 比 ，居 民 的购 买 力 明显 不足 。
第 三 ，交 通 不 便 利 。 由于 开业 之初 ，
中 环线 在 靠 近项 目处没 有 设 置 出 口 ， 开车
至西郊百联需要绕大弯和绕路 从构成大
２．促 使 西郊 百联成 功的 内部 因素
首
载车 转弯 半径 供 电 消防 交通 、停车等
方 面都 有相 当严 格 的 限定 对 所 有 的细 节
先 较低 的土地 价格 拿地 。 由于 西郊百 联项 目是 政府 大 力支 持 的项 目 所 以能够 以较 低 的价 格拿 到土地 现 阶段土地 价格 飞涨 导致
块 也 不 甘 落后 ． 近水 楼 台 提 出 大 虹桥 古北 的概 念 。板 块 的扩 容 和 区域 性 抱
女 整 体 性 提 升 了 周边 板块 的 竞 争 力 。 应
都提 出具 体 要 求 。 通过 内部 交 通 的科 学 设 计 ，可以让 消费者 在商 场内部 ，很便利 的与 商 品发 生 有 效 接触 实 现 了购 物 中心 发 现 式 消费 ．而 不 是短 暂 停 留 的 目的 式消 费 。
上海百联西郊购物中心
上海百联西郊购物中心——开放式社区中心序言两年前，当百联西郊购物中心开业的时候，那时的中国媒体都在纷纷报导：中国第一个开放式的购物中心——百联西郊购物中心己现身上海；在那个没有屋顶的购物中心内，顾客能尽情享受到阳光和自然空气；有业内人士以为，上海的销品茂在外观、功能设计等方面似乎有些千篇一概，西郊购物中心的显现，可能会拉开中国销品茂第二轮进展的序幕。
百联西郊购物中心是国内第一家建筑形态呈开放式的购物中心，是国内经营规模最大、最具有纯社区特点的购物中心，也是百联集团组建后，在上海第一家利用“百联”品牌的大型商业网点，同时也是百联集团在长三角地域单体经营规模最大的综合性商业网点。
到今年的12月2日，百联西郊购物中心已经整整开业两年了。
业内外人士和社会各界在持续关注百联西郊购物中心独特的建筑形式的同时，也关注他们的经营状况。
而百联西郊购物中心的经营团队在默默探讨后，交出了如此一份答卷：两年来，百联西郊购物中心前后荣获“2004年上海商业创新人奖”、上海2005年十大“最具进展前景商业地产”、“最具阻碍力商业地产”、“最具创新理念商业地产”等称号。
开业营运两年持续取得盈利，整个购物中心（内140家商铺）每一年缴纳的税金成为本地税收奉献的新增加点，开业第一年就取得了本地政府部门颁发的“纳税奉献奖”。
开业即盈利的经营业绩和盈利能力在国内众多新建的大型商业项目中处于领先水平。
百联西郊购物中心地处上海西部的新泾地域，周边缺乏众多的办公大楼和便利的交通，从组成大型购物中心的交通要素上讲并无优势。
但在短短的两年时刻就专门快取得社区与顾客消费者的认可和喜爱，并取得了令人自豪的经营业绩。
百联西郊购物中心采纳了Mall(摩尔)形式的商业业态，通过量种类、多样化的店铺组合和品牌配置，来知足社区居民的一站式便利购物与消费的需求，让社区居民在家门口享受与市中心一样水准的品牌消费和效劳。
在百联西郊购物中心的140家各业种店铺中，连锁经营的超过85家，面积比重超过80％；其中知名连锁品牌有2l家，面积比重达到16％。
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项目补充
5
几大功能：社区商业中心（主）---业态品牌 社区休闲和服务中心---建筑餐饮 社区文化活动中心（关怀社区，开辟社区文化中心；融入社 区，开展丰富多彩的广场文化活动；组建“爱心点亮希望”社会慈善基金）
名
6 本案是地产商业中少见的开业当年即盈利的案例之一 国内第一家建筑形态呈开放式的购物中心（整体设计借鉴了世界领先的 北美式Mall的建筑特色，并融入“上海母亲河——黄浦江贯穿整个市区” 的灵感）。 上海第一家使用“百联”品牌的大型商业网点
西 东 距离2号线北新泾站约1公里（2006年地铁2号线才经过北新泾站）
项目介绍
区域属性
坐落在相对封闭的纯居民社区之中，居住氛围 浓厚，因此本案社区型特征明显
住宅区
住宅区
住宅区
住宅区
项目延伸至3公里大多为居民区，包 括近几年开发的高档房产及一批老式 公房居民区，约30万左右，周边社区 的居民中等收入水平的家庭占较大比 重。 大部分家庭中有中小学生，学龄前儿 童，婴儿等未成年人（兴趣班4楼）。
项目建筑
外部动线
微观车库进出口分布有致，利于人车分流
B 2
停车位较丰富，顾 客选择性强，在人 流高峰期可缓解停 车压力，体现人性 化设计。地上停车 场出口桥面较窄， 仅1辆车的宽度
地上停车场
地 下 车 库 出 口
非机动车停放处
F 1
地面停车位卸货区 及地上停车场入口 5楼停车场入口 5楼停车场出口
周边大型商业稀缺，按照理论每10 万人口一个大型商业场地来说，周 边30万居民可能成为潜在消费人群
一个商业项目怎样吸引周边及更多顾客前来消费，业态组合是关键
项目业态
B2业态分布
停车场+家居+汽车服务+工艺品
永乐生 活电器 特力和乐家居
项目业态
B1业态分布
停车+社区文化中心+功能服务
利于培养重视目标客户群
项目建筑
人流水平动线F1
内部动线
东方商厦入口
南
项目主要入口有3个，东西入口利于路口交汇处的人群进入并向中庭汇集。绝 大部分店铺正门沿内街，主水平动线贯穿东西，可视性高。南面临街主要为餐 饮店铺背部，加上整个项目水平动线长度较大，建议在中间设置一个出入口 （发生特殊情况可以作为逃生出口）。
项目建筑
楼层
世纪仙霞影 童品新天城
主要业态
以休闲娱乐及餐饮为主 南侧以儿童主题商店和餐饮为主， 北侧则为体育品牌店集聚区 南侧主要以餐饮为主，北侧以服 饰专卖为主 两侧走廊的南面区域以餐饮业态 为主，北面则以零售和服务配套 为主
一楼 二楼 三楼
地
世纪联华 东方商厦
四楼
小结：主力店集中在两端，呈哑铃型，利 世纪联华 东方商厦 北 东方商厦 南
百联西郊购物中心商业项目考察报告
顾问部
目录
I. 百联集团概览 II. 项目介绍
III.
IV.
基本概况/交通状况/区域属性/居民结构/周边商业 各楼层业态介绍/业态小结 内部动线/外部动线/其它
项目业态
项目建筑
V. 项目补充 VI.考察小结
百联集团概览
集团基本信息
总部：上海市黄浦区中山 南路315号百联大厦13楼
项目建筑
其它
广场文化
人性化
提供空调和板凳供顾客和路人 超强的商业展示面
车位提示牌
知识补充 （待删）
1
外围非机动车停放收费标准
2
类型 自行车 助动车 电动车 轻拖车 残疾车 3
实际板楼建筑面积为14.5万平方米
价格 0.5元 1元 1元 2元 免费 4
免费提供卫生纸，每年投入近20万 休息日的日停车辆超过3200次，高峰4000次 消费积分免费停车，7元一小时 2000年2号线（中山公园----龙阳路），2006年 12月向西延伸至淞虹路，途径北新泾。而10号线 于2010年建成，且距离较远
百联集团概览
品牌中心
注：为了提升品牌档次，2012年底将友谊 百货翻牌升级为东方商厦。建筑面积是原友 谊百货的1.8倍，达到1.4万平方米
本 案 涉 及
百联集团概览
品牌中心 本 案 涉 及
百联集团概览
品牌中心
项目介绍
基本概况
项目指标
开业时间 占地面积 建筑面积 商业可租 赁面积 2004年12月2日 3.4万平方米 11万平方米 6.05万平方米 地下二层和地上四层 600余个（包括B1，B2和5楼）
项目业态
地下2层业态小结
B2建筑分割面积较大，发展家居式主力店，B1分割较小，充分利用地下楼 层店铺资源，整体来说既为本项目丰富了业态，又增加资金流 （吸引消费者消费）。
项目业态
虹桥人家 好乐迪KTV
露天 中庭
F1-F5业态分布
注：5楼为百联西郊办公区，溜冰场，桌球房， 停车场，休闲娱乐为主，吸引一定人流
人流水平动线F2F4
内部动线
各楼层水平动线一脉相连，方便顾客逛全整个楼层
有无死角
A
4米
空中连廊
4座
整个动线连为一体，左右两端将双动线连接起来的空中连廊较少，可在适当 位置适当增加连廊。在有些地方存在流动死角（例如A处），有待改进。
项目建筑
人流垂直动线
内部动线
各电梯均匀分布，坐落有致，方便顾客上楼购物
右侧步行梯，利于西面 顾客上二楼（迪信通等）
方便到达各个楼层
两组共四部观光垂直电梯，利于中庭人流上楼； 项目2\3两层另有三组自动扶梯位于东西两端的主力 店内，为世纪联华、东方商厦以及永乐家电使用。整 体来说电梯较少
方便顾客进入地下楼层购物
项目建筑
外部动线
宏观
道路交错有致，外部交通 发达，利于自驾车沿剑河 路进入本项目车库
上 海 市 长 宁 区 仙 霞 路 中外环 号
建筑楼层 停车位
建筑高度
项目功能
24米
商业中心和社区中心
开发商
设计
百联集团
美国捷得公司
88
项目介绍
交通状况
项目公交便捷，轨交有一定距离 北新泾站
剑 河 路
仙霞路 A
本案西是剑河路，南 面仙霞西路，东北面 沿河。 距离本案不到200米 的A,B,C,D站方便顾 客从各道前来消费， 对于本案是天然的优 势。 虽然距离地铁2号线 有一定距离，或多或 少也起了一定带动作 用。
考察小结
优点： 招商能力强（品牌号召力 强，次主力店） 定位清晰明确（填补地区 性商业空白；中档定位） 业态品牌组合与定位保持 一致（业态丰富，餐饮娱 乐等，中高档） 优秀的建筑设计（“以人 为本”） 动线清晰 交通便利
and
不足： a) 开放式建筑日晒雨淋，加 快陈旧（增加成本）、内 外相通，能耗增加、物业 管理难度加大 b) 5楼停车不方便 c) 出口较少 d) 电梯较少 e) 部分建筑存在死角
类似于这种利用契机吸引客群 的做法还有知音琴行，各种假 期培训班，社区活动中心等。
项目业态
业态小结
现在的业态有待考究？？？？
上海市不同类型购物中心的业态比率
项目业态
业态小结
开业初期保证足够数量的餐饮和休闲娱乐业，为 专卖店等保证人气。后期慢慢成熟阶段，可适当 增加专卖店，缩小餐饮。（因为餐饮承租率不
项目业态
业态小结
知识小结
对于商场来说，引进餐饮不单纯是从租金上考量的，而是从商城整体布局上考 虑的。餐饮、儿童娱乐等休闲业态能丰富体验，延长顾客的滞留时间，这个是 商场更看重的。但由于餐饮消费具有一次性的弱点，如何通过餐饮拉动相关行 业是未来商家考虑的重点。 餐饮成为商业综合体最重要的一道防线，与购物、娱乐休闲相辅相成，共 同抵抗网购大潮。一个商业综合体内餐饮业态增多，会产生极好的聚客效应， 而商业综合体内的其他业态也能为餐饮带来更多的客流量。因此，餐饮与购物、 休闲等业态应是一种相辅相成、共同成长的关系。 餐饮进驻商场能与百货业 态形成互补，丰富传统百货业的内容。从国际上看，购物中心向生活中心转变 是一种趋势，能增加传统百货的竞争力，不过配套餐饮作为大型购物场所的辅 助服务，定位只有与商场消费群体相适应，才能取得良好的经济效益，商场也 才能从中得到客流量的增加，不能单纯因为餐饮企业获得收益较快，就盲目地 加大餐饮所占的比例。 本项目之所以缩小餐饮，因为它有稳定的客流及人气，至少目前会维持这样的 状态。并且适当增加利润较大的服饰零售来盈利。随着它的逐步成熟，所占比 率会有相应变化。
项目业态
品牌墙
主力店
零售、餐饮、 休闲娱乐来自目业态迪卡侬品牌迪卡侬是一家崇尚体育、提倡锻炼的 专业运动超市。百联西郊开也不久便 与其联手组织了滑轮培训班，提供户 外场地进行培训，一共举办了120期， 吸引少年儿童达5000人次。现在一 到休息日，节假日，阳光下的滑轮培 训活动就成为百联西郊的一到亮丽的 风景线。
项目介绍
本地区常住户 籍居民家庭
居民结构
+
迁居上海的外 地人士家庭
+
日、韩、欧美等 外地人士家庭
以上人群消费能力较强，且注重生活品 质及质量，与其定位（中高档）相符的 本项目对他们极具吸引力
+
港台澳地区人 士家庭
项目
周边商业
整个3公里范围内大型商业稀缺，利于项目发展
项目1公里范围内有大资源及 福缘湾.九华商业广场，虽然会 有一定影响，对本项目并不构 成威胁 核心商圈新泾镇、北新泾、仙 霞、程桥地区，8.7万户，约 23.8万人 次级商圈周家桥、天山、虹桥 的内环线以西地区，5.2万户 约15万人
高，而商家以利润最大化为目标）
本案2011年业态组合表
项目业态
业态小结
知识小结
在商业综合体中购物、餐饮、娱乐的比例通常为7：2：1，而如今这一比例被 悄然打破，普遍形成了5：3：2的格局 业内人士表示，对商业综合体的经营者而言，服装等业态的盈利主要取决于营 业额，营业额越高其利润就越大，这种盈利模式是扩张型的;而餐饮主要依靠固 定的租金，这种盈利模式是定向型的，相对服装等百货来说，利润要小得多。 那么，为何如今的商业综合体这么偏爱餐饮呢?餐饮对于提升商业综合体的人气， 有着明显的聚客效应。对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气。要想吸 引大量的客流，最大限度地延长顾客的停留时间，餐饮无疑是法宝。餐饮在给 商场带来收益的同时，也提高了商场的人气。同时，餐饮业可以消化大型商场 里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流 “发动机”。另外，随着电商的快速发展，消费者在实体店试衣在网上购买的 现象也越来越多，为了应对此冲击，商业综合体不得不改弦更张，减小服装的 占比，增加餐饮等体验式消费的比例。 餐饮确实是在最短时间吸引人气的业态之一，但这并不是说综合体的未来就在 餐饮业上。商业综合体增加餐饮业态的占比是一个发展趋势，餐饮对于综合性 百货来讲是配套设施的一部分，是不可或缺的，但这并不能成为百货商场的主 打特色，它的作用还在于给消费者提供良好的购物、就餐环境和服务。