西郊百联案例分享

项目业态
地下2层业态小结
B2建筑分割面积较大，发展家居式主力店，B1分割较小，充分利用地下楼 层店铺资源，整体来说既为本项目丰富了业态，又增加资金流 （吸引消费者消费）。
项目业态
虹桥人家 好乐迪KTV
露天 中庭
F1-F5业态分布
注：5楼为百联西郊办公区，溜冰场，桌球房， 停车场，休闲娱乐为主，吸引一定人流
周边大型商业稀缺，按照理论每10 万人口一个大型商业场地来说，周 边30万居民可能成为潜在消费人群
一个商业项目怎样吸引周边及更多顾客前来消费，业态组合是关键
项目业态
B2业态分布
停车场+家居+汽车服务+工艺品
永乐生 活电器 特力和乐家居
项目业态
B1业态分布
停车+社区文化中心+功能服务
利于培养重视目标客户群
项目建筑
人流水平动线F1
内部动线
东方商厦入口
南
项目主要入口有3个，东西入口利于路口交汇处的人群进入并向中庭汇集。绝 大部分店铺正门沿内街，主水平动线贯穿东西，可视性高。南面临街主要为餐 饮店铺背部，加上整个项目水平动线长度较大，建议在中间设置一个出入口 （发生特殊情况可以作为逃生出口）。
项目建筑
项目介绍
本地区常住户 籍居民家庭
居民结构
+
迁居上海的外 地人士家庭
+
日、韩、欧美等 外地人士家庭
以上人群消费能力较强，且注重生活品 质及质量，与其定位（中高档）相符的 本项目对他们极具吸引力
+
港台澳地区人 士家庭
项目
周边商业
整个3公里范围内大型商业稀缺，利于项目发展
项目1公里范围内有大资源及 福缘湾.九华商业广场，虽然会 有一定影响，对本项目并不构 成威胁 核心商圈新泾镇、北新泾、仙 霞、程桥地区，8.7万户，约 23.8万人 次级商圈周家桥、天山、虹桥 的内环线以西地区，5.2万户 约15万人
迪卡侬
于吸引来的客流自然的在其中进行循环。 餐饮集中在南面，南面临街，展 示面较好，其次是业态的集中效应，也许 还有建筑工程上的限制及要求，加上两端 零售为主，要餐饮来吸引人流。 零售集中于北面，也是品牌液 态的集中效应，分割较小。西入口商业价 值最大，首先仙霞路和剑河路的交叉处， 展示面强，交通人流优势。其次内街两侧 商业面积分割较小，承租能力大。
类似于这种利用契机吸引客群 的做法还有知音琴行，各种假 期培训班，社区活动中心等。
项目业态
业态小结
现在的业态有待考究？？？？
上海市不同类型购物中心的业态比率
项目业态
业态小结
开业初期保证足够数量的餐饮和休闲娱乐业，为 专卖店等保证人气。后期慢慢成熟阶段，可适当 增加专卖店，缩小餐饮。（因为餐饮承租率不
楼层
世纪仙霞影 童品新天城
主要业态
以休闲娱乐及餐饮为主 南侧以儿童主题商店和餐饮为主， 北侧则为体育品牌店集聚区 南侧主要以餐饮为主，北侧以服 饰专卖为主 两侧走廊的南面区域以餐饮业态 为主，北面则以零售和服务配套 为主
一楼 二楼 三楼
地
世纪联华 东方商厦
四楼
小结：主力店集中在两端，呈哑铃型，利 世纪联华 东方商厦 北 东方商厦 南
项目建筑
其它
ຫໍສະໝຸດ Baidu
广场文化
人性化
提供空调和板凳供顾客和路人 超强的商业展示面
车位提示牌
知识补充 （待删）
1
外围非机动车停放收费标准
2
类型 自行车 助动车 电动车 轻拖车 残疾车 3
实际板楼建筑面积为14.5万平方米
价格 0.5元 1元 1元 2元 免费 4
免费提供卫生纸，每年投入近20万 休息日的日停车辆超过3200次，高峰4000次 消费积分免费停车，7元一小时 2000年2号线（中山公园----龙阳路），2006年 12月向西延伸至淞虹路，途径北新泾。而10号线 于2010年建成，且距离较远
项目业态
品牌墙
主力店
零售、餐饮、 休闲娱乐
项目业态
迪卡侬品牌
迪卡侬是一家崇尚体育、提倡锻炼的 专业运动超市。百联西郊开也不久便 与其联手组织了滑轮培训班，提供户 外场地进行培训，一共举办了120期， 吸引少年儿童达5000人次。现在一 到休息日，节假日，阳光下的滑轮培 训活动就成为百联西郊的一到亮丽的 风景线。
项目补充
5
几大功能：社区商业中心（主）---业态品牌 社区休闲和服务中心---建筑餐饮 社区文化活动中心（关怀社区，开辟社区文化中心；融入社 区，开展丰富多彩的广场文化活动；组建“爱心点亮希望”社会慈善基金）
名
6 本案是地产商业中少见的开业当年即盈利的案例之一 国内第一家建筑形态呈开放式的购物中心（整体设计借鉴了世界领先的 北美式Mall的建筑特色，并融入“上海母亲河——黄浦江贯穿整个市区” 的灵感）。 上海第一家使用“百联”品牌的大型商业网点
考察小结
优点： 招商能力强（品牌号召力 强，次主力店） 定位清晰明确（填补地区 性商业空白；中档定位） 业态品牌组合与定位保持 一致（业态丰富，餐饮娱 乐等，中高档） 优秀的建筑设计（“以人 为本”） 动线清晰 交通便利
and
不足： a) 开放式建筑日晒雨淋，加 快陈旧（增加成本）、内 外相通，能耗增加、物业 管理难度加大 b) 5楼停车不方便 c) 出口较少 d) 电梯较少 e) 部分建筑存在死角
百联西郊购物中心商业项目考察报告
顾问部
目录
I. 百联集团概览 II. 项目介绍
III.
IV.
基本概况/交通状况/区域属性/居民结构/周边商业 各楼层业态介绍/业态小结 内部动线/外部动线/其它
项目业态
项目建筑
V. 项目补充 VI.考察小结
百联集团概览
集团基本信息
总部：上海市黄浦区中山 南路315号百联大厦13楼
右侧步行梯，利于西面 顾客上二楼（迪信通等）
方便到达各个楼层
两组共四部观光垂直电梯，利于中庭人流上楼； 项目2\3两层另有三组自动扶梯位于东西两端的主力 店内，为世纪联华、东方商厦以及永乐家电使用。整 体来说电梯较少
方便顾客进入地下楼层购物
项目建筑
外部动线
宏观
道路交错有致，外部交通 发达，利于自驾车沿剑河 路进入本项目车库
西 东 距离2号线北新泾站约1公里（2006年地铁2号线才经过北新泾站）
项目介绍
区域属性
坐落在相对封闭的纯居民社区之中，居住氛围 浓厚，因此本案社区型特征明显
住宅区
住宅区
住宅区
住宅区
项目延伸至3公里大多为居民区，包 括近几年开发的高档房产及一批老式 公房居民区，约30万左右，周边社区 的居民中等收入水平的家庭占较大比 重。 大部分家庭中有中小学生，学龄前儿 童，婴儿等未成年人（兴趣班4楼）。
高，而商家以利润最大化为目标）
本案2011年业态组合表
项目业态
业态小结
知识小结
在商业综合体中购物、餐饮、娱乐的比例通常为7：2：1，而如今这一比例被 悄然打破，普遍形成了5：3：2的格局 业内人士表示，对商业综合体的经营者而言，服装等业态的盈利主要取决于营 业额，营业额越高其利润就越大，这种盈利模式是扩张型的;而餐饮主要依靠固 定的租金，这种盈利模式是定向型的，相对服装等百货来说，利润要小得多。 那么，为何如今的商业综合体这么偏爱餐饮呢?餐饮对于提升商业综合体的人气， 有着明显的聚客效应。对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气。要想吸 引大量的客流，最大限度地延长顾客的停留时间，餐饮无疑是法宝。餐饮在给 商场带来收益的同时，也提高了商场的人气。同时，餐饮业可以消化大型商场 里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流 “发动机”。另外，随着电商的快速发展，消费者在实体店试衣在网上购买的 现象也越来越多，为了应对此冲击，商业综合体不得不改弦更张，减小服装的 占比，增加餐饮等体验式消费的比例。 餐饮确实是在最短时间吸引人气的业态之一，但这并不是说综合体的未来就在 餐饮业上。商业综合体增加餐饮业态的占比是一个发展趋势，餐饮对于综合性 百货来讲是配套设施的一部分，是不可或缺的，但这并不能成为百货商场的主 打特色，它的作用还在于给消费者提供良好的购物、就餐环境和服务。
人流水平动线F2F4
内部动线
各楼层水平动线一脉相连，方便顾客逛全整个楼层
有无死角
A
4米
空中连廊
4座
整个动线连为一体，左右两端将双动线连接起来的空中连廊较少，可在适当 位置适当增加连廊。在有些地方存在流动死角（例如A处），有待改进。
项目建筑
人流垂直动线
内部动线
各电梯均匀分布，坐落有致，方便顾客上楼购物
项目建筑
外部动线
微观车库进出口分布有致，利于人车分流
B 2
停车位较丰富，顾 客选择性强，在人 流高峰期可缓解停 车压力，体现人性 化设计。地上停车 场出口桥面较窄， 仅1辆车的宽度
地上停车场
地 下 车 库 出 口
非机动车停放处
F 1
地面停车位卸货区 及地上停车场入口 5楼停车场入口 5楼停车场出口
上海百联（集团）有限公司于2003年4月 24日正式揭牌开业，由上海一百（集团） 有限公司、华联（集团）有限公司、上海友 谊（集团）有限公司、上海物资（集团）总 公司归并而成，注册资金为10亿元。 2004 年6月正式更名为百联集团有限公司。百联 集团有限公司为国有独资公司。百联集团涉 及超商、百货、专业专卖、购物中心等零售 行业的绝大多数业态，涉及金属、燃料、机 电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料 流通贸易的众多业务，拥有一批具有知名品 牌的企业。2007年，是国内最大的流通产 业集团。根据最新排名情况显示：百联集团 位列中国企业500强第17位。
上 海 市 长 宁 区 仙 霞 路 中外环 号
建筑楼层 停车位
建筑高度
项目功能
24米
商业中心和社区中心
开发商
设计
百联集团
美国捷得公司
88
项目介绍
交通状况
项目公交便捷，轨交有一定距离 北新泾站
剑 河 路
仙霞路 A
本案西是剑河路，南 面仙霞西路，东北面 沿河。 距离本案不到200米 的A,B,C,D站方便顾 客从各道前来消费， 对于本案是天然的优 势。 虽然距离地铁2号线 有一定距离，或多或 少也起了一定带动作 用。
百联集团概览
品牌中心
注：为了提升品牌档次，2012年底将友谊 百货翻牌升级为东方商厦。建筑面积是原友 谊百货的1.8倍，达到1.4万平方米
本 案 涉 及
百联集团概览
品牌中心 本 案 涉 及
百联集团概览
品牌中心
项目介绍
基本概况
项目指标
开业时间 占地面积 建筑面积 商业可租 赁面积 2004年12月2日 3.4万平方米 11万平方米 6.05万平方米 地下二层和地上四层 600余个（包括B1，B2和5楼）
项目业态
业态小结
知识小结
对于商场来说，引进餐饮不单纯是从租金上考量的，而是从商城整体布局上考 虑的。餐饮、儿童娱乐等休闲业态能丰富体验，延长顾客的滞留时间，这个是 商场更看重的。但由于餐饮消费具有一次性的弱点，如何通过餐饮拉动相关行 业是未来商家考虑的重点。 餐饮成为商业综合体最重要的一道防线，与购物、娱乐休闲相辅相成，共 同抵抗网购大潮。一个商业综合体内餐饮业态增多，会产生极好的聚客效应， 而商业综合体内的其他业态也能为餐饮带来更多的客流量。因此，餐饮与购物、 休闲等业态应是一种相辅相成、共同成长的关系。 餐饮进驻商场能与百货业 态形成互补，丰富传统百货业的内容。从国际上看，购物中心向生活中心转变 是一种趋势，能增加传统百货的竞争力，不过配套餐饮作为大型购物场所的辅 助服务，定位只有与商场消费群体相适应，才能取得良好的经济效益，商场也 才能从中得到客流量的增加，不能单纯因为餐饮企业获得收益较快，就盲目地 加大餐饮所占的比例。 本项目之所以缩小餐饮，因为它有稳定的客流及人气，至少目前会维持这样的 状态。并且适当增加利润较大的服饰零售来盈利。随着它的逐步成熟，所占比 率会有相应变化。