西郊百联调研报告
西郊百联案例分享
项目补充
5
几大功能：社区商业中心（主）---业态品牌 社区休闲和服务中心---建筑餐饮 社区文化活动中心（关怀社区，开辟社区文化中心；融入社 区，开展丰富多彩的广场文化活动；组建“爱心点亮希望”社会慈善基金）
名
6 本案是地产商业中少见的开业当年即盈利的案例之一 国内第一家建筑形态呈开放式的购物中心（整体设计借鉴了世界领先的 北美式Mall的建筑特色，并融入“上海母亲河——黄浦江贯穿整个市区” 的灵感）。 上海第一家使用“百联”品牌的大型商业网点
西 东 距离2号线北新泾站约1公里（2006年地铁2号线才经过北新泾站）
项目介绍
区域属性
坐落在相对封闭的纯居民社区之中，居住氛围 浓厚，因此本案社区型特征明显
住宅区
住宅区
住宅区
住宅区
项目延伸至3公里大多为居民区，包 括近几年开发的高档房产及一批老式 公房居民区，约30万左右，周边社区 的居民中等收入水平的家庭占较大比 重。 大部分家庭中有中小学生，学龄前儿 童，婴儿等未成年人（兴趣班4楼）。
项目建筑
外部动线
微观车库进出口分布有致，利于人车分流
B 2
停车位较丰富，顾 客选择性强，在人 流高峰期可缓解停 车压力，体现人性 化设计。地上停车 场出口桥面较窄， 仅1辆车的宽度
地上停车场
地 下 车 库 出 口
非机动车停放处
F 1
地面停车位卸货区 及地上停车场入口 5楼停车场入口 5楼停车场出口
周边大型商业稀缺，按照理论每10 万人口一个大型商业场地来说，周 边30万居民可能成为潜在消费人群
一个商业项目怎样吸引周边及更多顾客前来消费，业态组合是关键
项目业态
B2业态分布
停车场+家居+汽车服务+工艺品
西郊百联
业态组合与布局
百联西郊内入驻有160多家各类业种店铺，其中主 力店有友谊百货、世纪联华大卖场、迪卡侬、特力
屋、屈臣氏等一共有9家，专卖店超过80家。
在业态规模配比方面，零售占59.8%，休闲娱乐占 23.6%，餐饮占16.6%；超过35%的非商品业态经营 面积比例，体现出本项目在业态配比方面的多元综
百联西郊购物中心 考察报告
项目概况
地址
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区 ， 仙霞西路88号
定位 典型的社区型购物中心，周边分布4个街道，有25万 的人口。其主力目标顾客主要来源周边广大社区居民。 经济技术指标 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方 米，整个建筑物分地下二层和地上四层。总投资是 5.6亿元。 工期 购物中心的建设与招商的周期用了21个月完工，于 2004年12月2日正式营业。
建立数据库，为前期市场研究提供坚实支撑
百联集团在开设Shopping Mall的过程当中，对周边每一个 居住小区的居民情况做了详细的调查，购物中心周边每一块 小区编号，对每一个小区里面的总的人数、楼盘的情况，入 住率以及拥有车辆的情况进行统计并建立一个数据库，来掌 控周边居民的详细的情况。
关怀社区，组建社区文化中心
针对周边社区文化设施相对匮乏的状况，百联提供了600平
方米场地，与当地政府共同组建百联新泾社区文化中心。其 中文化讲座、书画公益展示、交谊舞的培训，每周定期举行。
亲近社区 ，培养潜在目标客群
在暑假、寒假期间，举办少年儿童快乐休闲兴趣班活动，每
定位清晰，社区中等收入家庭成为主力消费群体
这类客群消费的目的性、体验性较强，有较高的回头率和成 交率，在百联西郊购物中心，回头客消费者的比重超过85% 以上，流动消费者的比重相对是比较低的。
上海西郊百联分析1621535032
B层：厂商1家 厂商1
特力屋
1层：厂商32家 厂商32家 32
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 百货 餐饮 服装 家饰 鞋类 洗衣 旅行社 食品 业种 家数 1 10 6 1 2 1 1 3 序号 9 10 11 12 13 14 15 眼镜 药房 娱乐 钟表 银行 冲印 婚纱摄影 业种 家数 1 1 1 1 1 1 1
商圈交通
○商圈辐射周边３８多万人 上海百联西郊购物中心的3公里商圈，即一级地区为新 泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住 人口约23.8万人、8.7万户；5公里商圈，即二级区域为 周家桥、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现 有居住人口约15万人、5.2万户。 ○公共交通快速便捷 西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布 较密集，100米范围内设有88、54、91、121、739等八 条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约800米， 便捷的交通为近悦远来的顾客提供了方便。
规划情况
○中心绿化广场可举行各种活动 百联西郊购物中心的核心部分是一个占地数千 平方米的中心绿化广场，在这里可以举行展览、 音乐会、节日庆典和各种丰富多彩的促销活动； 3000平方米的绿化中心广场被底层的各种时尚 专卖店以及上层的娱乐休闲场所所环抱，餐厅、 酒吧和层叠的露台为广场中举行的活动提供了 良好的观赏视角。连接整个购物中心的主线是 一条商业步行街，它穿越绿化中心广场，直通 仙霞西路和剑河路。步行街的四周被四层楼面 的商店以及美丽的绿化景观所围绕，营造出一 份繁忙的商业街道的氛围，无论逛街、购物、 休闲，都能使人感受到惬意和舒适、温馨与和 谐。
○建设与高级住宅区匹配商业设施 长宁仙霞地区是长宁区虹桥开发区、中山公园和天山 路三大重点规划、开发、建设的商圈中天山路商业街 的西部地区，随着仙霞路的拓宽改造、天山西路的通 车，成了长宁区相对于市中心外围的交通比较便捷的 区域。这一区域内，住宅开发讲究环境，居住人气不 断趋旺，已经成了本市中等收入家庭投资置业的热土。 根据规划，长宁仙霞地区内芙蓉江路至哈密路之间将 建设成示范居住区，这里的一大批中高档住宅区已相 继竣工，投入使用，有的已经开工建设。为了丰富、 完善示范居住区的功能，填补仙霞地区的大型商业设 施的空白，建设与这里新兴高级住宅区匹配的商业设 施就成了市、区两级政府的共同愿望。早在三年前， 原上海友谊集团就与长宁区有关方面就建设仙霞购物 中心，即现上海百联西郊购物中心达成了协议。
上海西郊百联考察
GC
四层以好乐迪KTV、冠军溜冰场、世纪仙霞影城休闲娱乐和餐饮为主
GC
地下一层主要以停车场、书店、社区服务中心、棋牌室、KFC等为主
GC
地下二层以机动车停车场及特力屋家具专卖店为主
GC
主力店
永乐生活电器、特力和乐家居、迪信通手机专卖、世纪联华、友谊百货、丝芙兰、屈臣氏、迪卡侬 运动专业超市、百联西郊工艺品商场
GC
GC
GC
4、业态特征
百联西郊建设与招商周期为期21个月，与2004年12月2日开业。项目 入住商户约160多家，主力店有友谊百货、世纪华联超市、迪卡侬、丝芙 兰、屈臣氏等9家。专卖店超过80家。 百联西郊的建筑空间呈东西走向哑铃状布局，由两条步行街和中庭广场 构成，绝大多数的商户沿着贯穿中间的走道两旁分布。 业态配比方面，零售占59.8%，休闲娱乐占23.6%，餐饮16.6%，超过 35%的非商品业态经营比例，将百联西郊的业态配比搭配的更多元。
休闲美食
娱乐休闲 社区服务
GC
GC
4、品牌传播
1、建立数据库 在项目开业前，对周边小区居民 做了详细的调查，购物中心周边每一 块小区进行编号，对小区总人数、楼 盘情况、入住率以及拥有车辆情况进 行统计并建立数据库，来掌握周边居 民的详细情况 2、定位清晰 社区中等收入家庭为主力消费群 体 3、主动融入社区，In my life 利用中庭广场和舞台开展丰富多 彩的广场文化活动，促进文化融合与 交流，加强购物中心在社区之中的中 心地位和积聚功能。
Garden city
上海百联西郊市场考察
周回
1、项目简介
百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商 业中心和社区中心。 购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和 地上四层，总投资5.6亿。购物中心采用开放式建筑风格，通过贯穿东西两侧出入口 的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区 域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味 和情趣。 百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居 民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、 品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满 足
案例：百联西郊的商业定位和布局
案例：百联西郊的商业定位和布局案例：百联西郊购物中心的经营定位和商业布局一、概况百联西郊购物中心地处长宁区仙霞西路剑河路，是百联集团旗下的一家全新社区型购物中心。
百联西郊于2001年初规划立项，2002年12月动工建设，2021年12月建筑结构封顶，2021年9月工程基本完工，9月28日试营业，12月2日正式营业。
项目从破土动工到对外营业，建设与招商仅用21个月完成。
项目总投资5.6亿元。
二、面积百联西郊占地面积3.4万平方米，整个建筑物的楼层设有地下二层、地上四层及楼顶。
产权登记建筑面积为11.0万平方米，实际楼板建筑面积为14.5万平方米，其中：经营商户的租赁面积 69600平方米，占48.0% 公共区域面积 33400平方米，占23.1% 停车库与车道面积 27000平方米，占18.6% 设备与辅助面积15000平方米，占10.3%三、商圈情况：百联西郊购物中心位于上海市长宁区的西郊地区，周边分布着4个街道、122个居委会、约11万户家庭、25万人口。
百联西郊购物中心的主力顾客群主要来自于这些社区居民。
周边的主要商业网点有：购物中心：上海城、百联中环购物中心。
百货业：虹桥友谊商城、天山商厦。
超市：家乐福、好有多、易初莲花四、物业特点：在整体建筑设计方面，西郊购物中心借鉴了世界领先的北美式Mall风格特色，并巧妙融入了源于“上海母亲河-黄浦江贯穿整个市区”的设计灵感，通过一条弧线型的露天步行街来贯串购物中心两端入口与中心广场，充分展现了休闲功能与商业氛1围的延伸，成为所在地区的崭新地标。
西郊购物中心建筑物的最大特点是开放式空间，倡导以人为本、亲近自然的理念。
开放式的建筑形态使人感觉整个购物中心尤如居住小区优美环境的自然延展，社区居民轻松漫步在购物中心步行街和优美的园林广场之中，可以充分享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受着“在购物中休闲、在休闲中购物”的现代生活新体验。
西郊购物中心的核心部分是一个开阔宽敞的园林式绿化广场，四周建筑高低错落，通过步行街、天桥、环廊、自动扶梯、平台等形式连接各个区域，并配以水景、雕塑和随处可见的绿化小景，形成了层次丰富的空间感和步移景异的视觉效果，处处彰显品味和情趣，营造出一个充满生机和活力、轻松而舒适的消费休闲环境。
【上海】百联西郊购物中心案例分析
24
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 合计
休闲餐饮
休闲餐饮 休闲餐饮 体育用品 服装 化妆品 化妆品超市 休闲餐饮 服装 西式糕点 西式糕点 百货
意大利手工冰激凌
满记甜品 哈根达斯 迪卡侬运动超市 ONLY 丝芙兰 屈臣氏 DQ OVS bread papa 摩提工坊 友谊百货
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3.1 项目定位
总体定位：社区型购物中心
形象定位：时尚、流行、品位、情趣
客群定位：成功人士、白领阶层、公务员、学生 档次定位：中高档
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11
PART
4 商业布局
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6
7 8 9 10 11 12 ห้องสมุดไป่ตู้3
正餐
休闲餐饮 正餐 休闲餐饮 银行 西式糕点 钟表眼镜 钟表眼镜
蕉叶咖喱屋
一茶一座 港丽餐厅 必胜客 上海银行 宜芝多 亨得利钟表 茂昌眼镜
国内二线
国内一线 国内二线 国际一线 国内一线 国内二线 国内一线 国内一线
168
210 300 300 35 60 36 60
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4.2 各楼层业态分布——2F楼层平面图
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4.2 各楼层业态分布——2F品牌示意
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近郊 人流 竞争
距离百联西郊购物中心较近的商业中心有中山公园和徐家汇，作为市级商圈其辐射半径较 大，从而对本案产生消费者分流。本案距离中山公园商圈仅有4公里。 本案位于上海近郊，考虑到人流量层级低于市区，且周边拥有市级商圈，定位于社区型的 购物中心，缩小辐射半径，主力服务于周边居民社区，定位合理明确。
西郊百联
质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个 地区的停留聚集点。
同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量 感给城市街道带来的压抑感。
空间变化与融合 将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的
上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９ 万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投 资为６亿元人民币。
开业时间 2004 年 12 月开业。
建筑形态及口碑 以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服 务的社区购物休闲中心
从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平 均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。
从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾 地区，这种商业空缺量尤为突出。
二、项目介绍 1、基本数据
项目位于仙霞路、哈密路交界处。
开发商相关 上海百联集团。 建筑面积及投资
3、建筑物分析 原始建筑思路 采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店， 中间依靠中小型零售业态连接。 从上海最老的 SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯 以一条步行街行形式的商业布局。 因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行 街。来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿 上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。 充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体 具有高潮点和聚集点。营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。
家乐福占地两层,地下一层与地上二层，其中地下一层总体面积为 9972 平 方米，地上一层总体面积 8514 平方米，总计 18486 平方米，扣去卖场外搭配商 铺与其它办公、仓储等配套使用面积，实际卖场总面积为 11106 平方米。
西郊百联
• 地下二层，地上五层
• 建筑高度24米
在14.5万平方米的实际楼板建筑面积中：
商铺出租面积 公共区域面积 停车库与车道面积
69500㎡ 33500㎡ 27000㎡
47.9% 23.2% 18.6%
设备与辅助面积
15000㎡
10.3%
反思二：关于物业功能配比
• 公共区域的比例
• 停车场面积的比例
52.1 (34.3%) 1246 (54.2%) 32.6 (21.4%) 605 (26.3%) 26.7 (17.6%） 164 (7.1%) 16.4（10.8%） 55 (2.4%) 2.9 (1.9%)
网点数 （占比例） 专卖店 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 餐饮店 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 娱乐休闲 面积 （占比例）
网点数 （占比例） 其它 面积 （占比例）
建议新开的购物中心（特别是社区型的购物中心）：
• • • • 主力、次主力店的比例不大于50%
餐饮店的比例不小于18-20%
休闲娱乐的比例不小于12-15%
非商品性的经营比例不小于35%
第二部分
关于构建、发展社区型 购物中心的认识和实践
四年合计上交税款5376.15万元
购物中心所辖商铺每年缴纳的营业税超过1000万元
4、投资收益良好
项目总投资为5.6亿元，（银行贷款3.5亿元）
平均造价（含土地）每平方米建筑面积5000元
每年偿还2000万银行利息和提取2700万折旧
5、荣获各种奖项
“上海商业创新大奖” “最具发展前景商业地产” “最具影响力商业地产”、 “最具创新理念商地产”大奖、 “上海市优质服务先进集体” “长江三角洲知名企业” “长江三角洲最具影响力购物中心” “全国物业管理示范大厦” “全国示范社区商业”等荣誉称号。
上海社区商业
入驻品牌
中心广场 入口广场
总结
• • • 主题鲜明：以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体， 真正满足“一站购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。 以2000平方米的中心广场为核心，整个项目结构围绕广场和街区的概念而形成，平面 与垂直动线组织简单明了。 以家乐福超市、特力和乐家居、大时代美食广场等主力店，附带一些传统的餐饮店， 更适合家庭购物消费。
入驻品牌
总结
96广场是一个以餐饮为主的商业内街， 餐饮量几乎占整个商业的80%，周边主要以写 字楼为主。附带的一些少儿培训、早教和健 身馆、美容SPA.由于体量不是很大，所以作为 一个社区商业来说，功能并不全，但所谓 “民以食为天”正因为餐饮居多，所以人气 还是不错的。
瑞虹生活广场
瑞虹生活广场及其周边的商业建筑面积3.8万平方米，是 近几年新建的社区商业中心。该中心除一个大型超市外，主 要业态为零售业、餐饮业和生活服务业，分别为23家、10家 和15家。
浦东嘉里城
浦东嘉里城位于上海浦 东新区芳甸路1155号， 项目包括国际化商场、 甲级办公楼、五星级酒 店以及高级服务式公寓， 于2010年第四季度竣工 并陆续开幕投资约5亿美 元。据悉该项目由香格 里拉酒店公司管理的30 层五星级酒店、43层写 字楼、28层的公寓式酒 店、4万5平方米商场和 上海新国际博览中心的 入口大厅组成。
入驻品牌
入驻品牌
总结
嘉里城是一个以高端白领消费为主的购物中心， 不属于社区商业，主要客群来自于周边写字楼 和新博览中心。并有地铁直通负一楼，整个商 业设计大气豪华，外部雕塑非常有个性。
96广场
96广场概况
地址：浦东新区东方路796号 开发商：上海陆家嘴金融贸 易区开发股份有限公司 建筑面积：60000平方米 层数：地下2层，地上3层 开业时间：2008年11月 经营定位：陆家嘴96广场是 融时尚购物、特色餐饮、休闲 体验等服务功能为一体的综合 性商场
上海百联西郊购物中心定位及招商情况分析
商城中心部分是一个露天广场，被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕，
这里可以举办音乐会、展览、各种节日庆典、户外餐会、促销活动或其他公 众活动。
上海百联西郊购物中心
业态组合
共约116家商家入驻，其中大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、 主题餐饮29家、专卖店62家、休闲娱乐5家、社区服务14家。 主力店 零售：世纪联华、友谊百货两大主力店； 专业店：永乐家电、迪信通、特力屋、迪卡侬等专业卖场； 休闲娱乐：世纪仙霞影城、卡通尼儿童乐园、汤姆熊欢乐世界等娱乐主力 店。
开发时机
项目开发时周边社区已成熟起来，但商业配套却很落后；
项目周围仍有部分中高档物业在不断开发，具有消费能力的人口在不断导入中。
上海百联西郊购物中心
设计理念
百联西郊购物中心由美国捷得建筑师事务所设计。 捷得资深副总裁、设计总监David Moreno先生强调说该项目“秉承捷得创 造独特体验得设计理念，捷得将百联购物中心设计成一个现代村落风格的社 区中心。这里的中心广场为大家提供了音乐会、展览、节日庆典、餐饮、购 物等一系列活动的理想场所。”“我们在设计时特别将开放式空间放到商城 的中心位置。这样的设计不仅为当地社区提供了聚会的场所，同时也完全符 合政府对商业建筑中空间安排的要求。” 购物中心的三条主干道将百联西郊与周围的居民区相连接。通过主干道向 中心开放式广场聚集的步行街、小径和阶梯平台，又将客人迎进商城内部。
该项目是目前国内以“家庭型消费”作为主要定位的成功案例。
上海百联西郊购物中心
项目区位
百联西郊购物中心位于长宁区西部，四周全是传统的大型住宅居住 社区。而且公共交通十分便捷，临近地铁及多条公交线路。 核心商圈新泾镇、 北新泾、仙霞、程 桥地区， 8.7万户， 约23.8万人。 次级商圈周家桥、 天山、虹桥的内环 线以西地区， 5.2 万户约15万人。
上海西郊百联案例研究
白区域，项目的逐步成熟促进了周边商业氛围的形成。 辐射人口：属于成长型人口导入区域，周边3公里范围内人口
规模约30万，消费能力较强。 形象定位：集卖场、百货、专卖店、餐饮、休闲娱乐于一体，
服务于周边居住人群的一站式休闲商业中心。
•设计公司：美国JEDE国际建筑事务所、中国上海现代建筑
数据来源：戴德梁行策略发展顾问部
参考案例
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参考案例
西郊百联的招商标准
•百联集团是从零售行业起源的集团，且子公司里有第一百货，友谊商店（百货公司）,联华超市， 华联超市（超市）为首各方面的上海知名零售品牌商。因此，在购买土地的时候就决定项目的主 力店为其内部企业，项目的50%租客是从百联集团里面招商，其他的50%是从外面来招商。 •百联集团在上海市中心城区内进行的项目的招商比率是内部50%，外部50%，但是上海郊外或是外 地的项目的比率是内部30%，外部70%。（这些项目会招在外地有名气的家乐福等为主力店）。 •关于租赁合同期限，百联对主力店签3到10年左右的租赁合同，而对小零售房客都是一年合同。
例
业态设置参照国际流行消费方式，面向区域内中高档消费人群，拔高商业档次，与周边商
业形成差异。
借
鉴
业态类型多样化，满足客户多形态需求，突出项目经营亮点，如西郊百联的主题休闲娱乐
设施。
Page 2
•占地面积：3.4万㎡ •地上建筑面积：10.9万㎡ •容 积 率：3.2 •实际营业面积：約6.25万㎡ •总投资额：5.4亿人民币 •总开发成本：大约5,000人民币/㎡ •一天的入场人数：平日/１万～1万5千人、周末/4万～5万人 •总租户数：116户 •停车场车位：750个
上海百联西郊购物中心市场调查共32页PPT
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
谢谢！
36、自己的鞋我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
上海百联西郊购物中心市场调查
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
百联西郊购物中心的“破冰之旅”
镇 ． 占地面 积 ３ ４万平 方 米 ，建筑 面 积达 到 １ 万平 方米 ，经 营面积 为 ６ ２ １ ５万平方 米 是 国 内第 一 家建 筑 形 态 呈开 放 式 的购
正 式 开业 运 营 。 在近 ３年 的发 展 历 程 中保 持连 续 盈 利 ．百联 西 郊 购 物 中心 先 后荣 获 ２ ０ 年 上海商 业 创新人 奖 ” 上海 ２ ０ 年 ０４ ０５ 十大 最 具 发展 前 景 商 业地 产
总 量少 而 且 缺乏 人 口规模 导 入 ，与 购物 中 心 日均客 流 量 ５ —１ ０万 ／次 的 市场 行情 相 比 ，居 民 的购 买 力 明显 不足 。
第 三 ，交 通 不 便 利 。 由于 开业 之初 ，
中 环线 在 靠 近项 目处没 有 设 置 出 口 ， 开车
至西郊百联需要绕大弯和绕路 从构成大
２．促 使 西郊 百联成 功的 内部 因素
首
载车 转弯 半径 供 电 消防 交通 、停车等
方 面都 有相 当严 格 的 限定 对 所 有 的细 节
先 较低 的土地 价格 拿地 。 由于 西郊百 联项 目是 政府 大 力支 持 的项 目 所 以能够 以较 低 的价 格拿 到土地 现 阶段土地 价格 飞涨 导致
块 也 不 甘 落后 ． 近水 楼 台 提 出 大 虹桥 古北 的概 念 。板 块 的扩 容 和 区域 性 抱
女 整 体 性 提 升 了 周边 板块 的 竞 争 力 。 应
都提 出具 体 要 求 。 通过 内部 交 通 的科 学 设 计 ，可以让 消费者 在商 场内部 ，很便利 的与 商 品发 生 有 效 接触 实 现 了购 物 中心 发 现 式 消费 ．而 不 是短 暂 停 留 的 目的 式消 费 。
百联西郊购物中心
• 哑铃状平面，教科书式布置。
• 高起的景观可以埋住露出的地下室，更重要的是平面的引导，将人 流往两个口子引，人到这里一看没什么外铺，又有高起的绿化阻挡， 就自然会往内街开口走。 • MALL忌讳延城市干道开外铺，会对内部的商家形成伤害，要尽量 将人流往内部挤压，百联西郊如果开沿街商业肯定会很旺，但会极 大损害内街的人气，整体利益会失衡。
• • •
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中间楼层停车：
– 人性，直接到目标楼层，或设专门的TAXI专用道，作为引 客的高招； – 消化基地过大的进深。
• 现场看来那些巨大的进深使得MALL只能设主力店进驻，这个前期招商搞定了就好， 要不然动线肯定就是复杂的。 我个人的体会不大喜欢去那些主力店，因为一进去以后空间质量和MALL-SPACE没有 办法比，还有一些店铺进深大了以后被业主自己转租给别人。 这里有一个问题就是多层车库会计入容积率，很多业主都不会同意。 确实是，很多业主都是第一次做商业地产，那些成熟的开发商应该不会动不动就弄出 个亚洲最大XXX购物中心，看来还得是策划的人去给他们上上课先。 其实中国很多业主都是以上来就做商业地产，恰恰很多时候商业地产是最复杂的。购 物中心的规模到一定程度，取决于对于业态如何定位。如果非常大的购物中心，必然 需要有一定数量的主力店支持。 至于说的中间楼层停车，这个在中国基本不可行。因为从业主来看，不会把地上部分 有效的建筑面积用来停车。人流引往高楼层有很多办法。况且私家车毕竟还不是中国 最主要的出行方式。退一步说，即使业主愿意拿出楼层面积来停车。每层设置停车库 也是不太合理的。打个比方说，如果我要去3层的某个主力店，我不可能正好把车停 在3层的车库。即使我能停到3层，那对于商家来说，客人我只去了一个地方。而损失 了很多商家可能的潜在消费。 所以我个人觉得，如何看待停车库的问题，这个与国情有关，也与设计有关，我们看 楼层停车，看到的只是一个表面现象，但是是不是真的能所谓的，提高高层的人流。 或许并不是这样。 商业项目流线真的是个很有研究的东西，我们很多设计师不足就不足在这里。正如我 之前有说，各个成功的商业设计公司作品，我们都能看到，但是为什么依旧大多数人，
西郊百联与大拇指广场
西郊百联与大拇指广场一、简介百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。
购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，整个建筑物分地下二层和地上四层。
购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的视觉效果，清新的绿化环境，处处彰显品味和情趣。
百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，服务于周边居民社区，力求为数十万居民提供一个温馨和谐的休闲、消费场所。
大型超市、精品百货、家居用品、餐饮娱乐、品牌专卖、社区服务等等，丰富的业态组合，给予消费者多一份的选择和多一份的满足。
地理位置：周边环境：周边线路：二、 平面图(一)地下2F01、HOLA特力屋 02、机动车停车场 03、车100洗车(二)地下1F01 机动车停车场 02 非机动车停车场 03 HOLA特力屋(三)1F01 得一大药房 02 迪卡侬运动专业超市 03 麦当劳 04 巴黎贝甜05 可颂坊 06 食家物语 07 百思乐 08 A.V.V09 ONLY10 YES OR NO11 su 12 春秋国旅13-1 进伊制造 13-2 九安 14 柯达冲印 15 Etam16 茂昌眼镜 17 亨得利钟表 18 星巴克 18-1 DQ冰激凌19 EDC 20 Jockey 21 Nike36022 友谊百货23 桂垄坊 24 上海银行 25 必胜客 26 避风塘28 29 味千拉面30 狄马考餐厅 31 棒约翰27 一茶一坐32 永和大王 33 肯德基 34 街客35 世纪联华 36 甜蜜蜜甜品屋(四)2F01 世纪联华 02 麦当劳 03 巴黎三城 04 香云堂茶叶05-1 荣屋食品 05-2 凤山茗茶 06 FILA07 拉帕佳08 bench Body 09 江南布衣 10 V6银饰 11 过路人12 天恩13 古姿尼美发 14 优衣库15 皓16 ID·Fix 17 达芙妮18 艾格19 曼尼芬20 芬狄 20-1 GEN 简 21 TAKE IT 22 马可玛瑞23 ACE24 Theme24-1 自由鸟 25 友谊百货25-1 柔婷美容 26 哈丝帝邦餐厅 27 萃峰茶叶 28 鱼晶园火锅广场29 波波啦妈妈意大利面 30 湘味小厨 30-1 亚加达巴西烧烤 31 布衣候粥道馆32 一代天椒 33 雅点坊34 棒约翰匹萨 35 天天咖啡餐厅36 SUPER MART EBASE(五)3F01 世纪联华 02 迪信通 03 百Q手工站 05 香榭里家纺05-1 New Balance06 李宁 06-1 NIKKO 07 霸狮腾07-1 威鹏 08 凯普狄诺 09 澳西奴 10 黛富妮 10-1 NIKE11 365博士蛙 12 ADIDAS13 Levi's14 第五街 15 永乐家电 17 康伴医药 18 必格玩具19 小天使 20 巴布豆 21 红黄蓝 22 天尚婴童23 白丽公主 24 叮当猫 25 迪斯尼26 乔洛小熊27 迪宝玩具 28 锅里斗 29 大碗鱼 30 韶菲美发31 童美儿童摄影 32 樱桃小丸子 33 拉比 34 新华书店35 知音琴行(六)4F01 卡通尼乐园 01-1 好乐儿启慧中心 02 知音音乐培训中心 03 世纪仙霞影城04 汤姆熊欢乐世界 04-1 儿童高尔夫 05 奈司桌球房 06 大庄棋牌室07 光大齿科 08 金造时休闲美容 09 万元方网吧 10 好乐迪KTV三、 商户展示百货：专业卖场：餐饮：DQ冰淇淋亚加达巴西烤肉巴黎贝甜棒约翰匹萨必胜客避风塘可颂坊肯德基麦当劳食家物语味千拉面星巴克永和大王棒约翰匹萨波波拉妈妈意大利面心点甜品雅点舫一代天椒卡迪咖啡桂垄坊鱼晶园火锅广场街客大碗鱼锅里斗布衣侯粥道馆百思乐甜蜜蜜甜品屋社区服务：春秋国旅 10.1日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会九安新洗之一柯达冲印上海银行珍妮花婚纱摄影康伴医药棋牌室 10.2日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之二韶菲美发童美儿童摄影金造时休闲美容柔婷美容香谢里家纺 10.3日"爱心点亮希望"百联西郊慈善义拍会之三超市：品牌专卖：New Balance霸狮腾 BRAXTON威鹏 WEIPENGa.v.v edc NIKE360Only VERO MODA Jack&Jones Yes Or No叮当猫亨得利钟表天尚婴童茂昌眼镜艾格巴黎三城萃峰茶叶达芙妮芬狄诗凤山茗茶古源贵雷斯珠宝过路人曼妮芬 ACE箱包 Bench BodyFILA手表 ID FIX Super MartTAKE IT荣屋食品天恩天天咖啡香云堂茶叶银之恋优衣库 adidas迪宝玩具金泰音像凯普狄诺樱桃小丸子知音音乐培训中心皓江南布衣拉帕佳马可玛瑞巴布豆童鞋申榕礼品新华书店樱井洋服知音琴行红黄蓝童装 NIKKOmickey popo贴纸屋伴康运动博士蛙黛富妮拉比乔洛小熊名品运动专卖李宁 LINING娱乐：四、 百联集团简介百联集团有限公司成立于2003年4月24日。
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西郊百联调研报告 一、项目位于怎样的区域？
西郊百联位于长宁区新泾镇，那么，
z新泾镇是如何形成的？
z新泾镇给人以怎样的印象？
我们从几个方面给出说法
¾项目与产业发展关联
从上页图中可以看出，
东临——虹桥开发区，古北居住区
北向——苏州河、普陀区
南向——闵行区
西乡——闵行区
简明扼要地说，新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置，承担长宁人口腹地作用
¾脉络
原始映像——城乡结合带、工业居住配套
长宁区新泾镇镇域面积11.89平方公里，是上海外来人口最密集的地区之一现有常住人口12万，其中8万户籍人口、4万流动人口；
机遇——虹桥开发区
上海虹桥开发区东起中山西路，西至古北路，南临虹桥路，北界仙霞路，占地面积65
公顷。
1979年开始规划，1983年开始建设，以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。
辟有驻沪领馆区。
九十年代被评为上海十大新夜景、新景观。
发展——古北居住区
为了满足产业区的配套要求，迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住要求的居住聚集区——这就是古北的由来。
古北新区属于其配套生活设施，
总占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。
于1995年建成。
古北成为了众多境外人士的首选居住地。
矛盾——私密性
随着大量人士进驻古北，一方面古北的品牌效益日益突出，另一方面很多当时没有显现的矛盾开始突出。
古北变得方便了，
却大大影响了私密性。
这使得古北社区对境外人士的吸引力降低。
古北居民面对一轮分流。
新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区
那么哪些人住在新泾镇内？
¾人口
总人口——增长迅速
在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中，新泾镇由于位于长宁的核心区域向郊县的过渡地带，承担了主要的居住聚集功能。
1991年至1998年9月为例，其人口总数在七年间增加了3.36倍。
人口结构——极其多元化
作为城市区域与农村区域的结合地带，城乡结合部地带由于地理位置的特殊性，其居住形态呈现多元化态势。
这里既有文化素质普遍较低，在城市中只能从事简单、不稳定、临时性、无保障和非熟练工种的低收入工作的进城农民工居住的棚屋区和简屋，也有从事高新技术产业和现代服务业的私营企业主、高级管理人员等精英阶层居住的高雅别致、价格不菲的别墅区、“高尚”社区。
此外，城市近郊作为城市最为主要的居住建设基地，还是中档商品房、动拆迁房、被征地农民安置房等的主要分布地。
因此，新泾呈现多种社区并置的态势。
不仅有老城区、农民房区、外来民工聚居区，而且有高档别墅区、外国人住宅区等居住形态。
新泾在向城市化发展的过程中，市政动迁人口大量导入，其中绝大部分是传统企业下岗、失业和协保人员；农村征地撤队的大量闲置劳力也云集其中。
城乡双重困难群体，加上不断增长的青年待业人员，总数几乎占到该镇常住人口的十分之一。
根据第五次人口普查从文化结构上看新泾人口
上述数据说明虽然新泾地区人口导入较快，后续人口升级优势明显，但相对于其较大的底数，总体文化素质仍保持较低水准。
在这样的结构下，新泾地区呈现明显的梯度过渡状态，以本案2.0公里范围内为例做大概区分，可以看出明显趋势。
¾商业
从长宁整体上看由于处于市中心与外部郊县接轨出，近年人口导入速度过快，相应的人均商业面积处于一定的滞后局面。
从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。
从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾地区，这种商业空缺量尤为突出。
二、项目介绍
1、基本数据
项目位于仙霞路、哈密路交界处。
¾开发商相关
上海百联集团。
¾建筑面积及投资
上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投资为６亿元人民币。
¾开业时间
2004年12月开业。
¾建筑形态及口碑
以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服务的社区购物休闲中心
2、项目定位
¾整体原始定位及后续调研印证
上海西部新的商业和公共活动中心
¾客户脸孔
在西郊百联2.0公里辐射圈内几乎包括了所有的新泾居住区的居民（大约十万人左右），在3.0公里的辐射圈内可以到达古北路，囊括古北社区的一半面积。
¾班车分析
z基本数据
班车共有4条线路，每条线路有6班，
100
3、建筑物分析
¾原始建筑思路
采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店，中间依靠中小型零售业态连接。
从上海最老的SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯以一条步行街行形式的商业布局。
因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行街。
来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。
充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体具有高潮点和聚集点。
营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。
¾立面设计
立面设计将每个面都作为主立面来设计。
采用强烈的色彩对比，不同材质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个地区的停留聚集点。
同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量感给城市街道带来的压抑感。
¾空间变化与融合
将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的穿插，建筑体量的进退使整个空间充满活力与气氛。
室内各种业态的商店均与中心开敞广场以不同形式产生空间上的联系，使得整个空间形成了商业街道的空间感觉，空间的流通使整个成为室内外i 融合的整体。
同时室外景观空间设计是层次化与复合化的。
从道路转角的广场，沿着台阶与购物中心广场联系起来。
室外步行街上的植栽与中心广场中的树林、水景、建筑、弧形走廊的结合，形成空间层次丰富，步移景异的景观空间。
整个空间的丰富多样性成为城市空间的一个部分，与当地居民的生活融为一体。
顾客在沿环型走廊逛街时，两边商店和空间的大小变化，大大增加了顾客逛商店的趣味性。
¾广告
西郊百联商场已营业4年左右，完全渡过了初始的强势媒体期，目前媒体广告主要体现在维持性上。
¾建筑风格
虽然号称是开放性广场，其百货氛围仍然浓重。
z材料：钢、混凝土、玻璃、不锈钢等工业时代所产生建筑构件
z标示系统——详尽、高效
z吊顶、天窗——各有特色
z内廷——错落不够、略显拥挤
¾动线结构
z地块拥有三面临路的基础条件，沿街的开阔面较多，共分为三条动线：
人流动线：进入沿街店铺、通过广场街道端口进入、班车自驾车进入
车流动线：全地下停车库，通过丁香路、迎春路形成出入循环
物流动线：仓储空间位于不临路一侧，动线于车流动线合并
z运用广场中庭和两条宽20米、9米户外内街使得铺铺临街
z二层运用4.5米宽的廊桥将三个建筑块体联通起来，即不影响一层商铺的采光与视线又能使二层的交通动线有新的组合
z电梯与楼梯的布置集中在中心广场四周，在满足人们上下需求的同时也形成一个视觉焦点
4、项目业种业态
¾整体情况
大拇指共分四层，楼上三层、楼下一层。
其中地下一层是家乐福与大时代餐饮，而第三层主要为运动类场所，商业意义不大，所以代表性的还是地
上一、二层
¾业态配比（百分数）
层数 综合 商业服务 民生零售 餐饮 娱乐 艺术 Total 地下一层 84.5 14.6 100 地上一层 2.9 7.9 49.1 22.4 100 地上二层 11.4 31.9 43.4 13.5 100 地上三层 / / / / / / / Total 16.8 12 17.7 38.7 8.4 6.3 100
5、卖场分析——家乐福
¾整体业种数据
家乐福占地两层,地下一层与地上二层，其中地下一层总体面积为9972平方米，地上一层总体面积8514平方米，总计18486平方米，扣去卖场外搭配商铺与其它办公、仓储等配套使用面积，实际卖场总面积为11106平方米。
类型 面积（平方米） 占比（百分比）
家电 405 4.8
文化用品 324 3.8
家居用品 1134 13.3
服饰鞋帽 1944 22.8
童装、儿童用品 324 3.8
生鲜类 567 6.7
速冻奶制品等 324 3.8
杂货 2389 28
¾指标性数据
z在杂货类中的酒类商品中有专门的高档酒聚集区，称为“酒窖”
z杂货类中的食品商品有进口食品专卖与台湾食品专卖，其中进口食品有两个货架六层，而台湾商品为一个货架六层
z化妆品有一个专柜，品牌为MAYBELLE，记得笔者06年年底在家乐福逗留时发现化妆品专柜数较多，为四个。
现在的专柜数有了相当幅度的下降。