西郊百联调研报告

西郊百联调研报告 一、项目位于怎样的区域？

西郊百联位于长宁区新泾镇，那么，

z新泾镇是如何形成的？

z新泾镇给人以怎样的印象？

我们从几个方面给出说法

¾项目与产业发展关联

从上页图中可以看出，

东临——虹桥开发区，古北居住区

北向——苏州河、普陀区

南向——闵行区

西乡——闵行区

简明扼要地说，新泾镇中是长宁内环部分与其他区域过渡的中间位置，承担长宁人口腹地作用

¾脉络

原始映像——城乡结合带、工业居住配套

长宁区新泾镇镇域面积11.89平方公里，是上海外来人口最密集的地区之一现有常住人口12万，其中8万户籍人口、4万流动人口；

机遇——虹桥开发区

上海虹桥开发区东起中山西路，西至古北路，南临虹桥路，北界仙霞路，占地面积65

公顷。

1979年开始规划，1983年开始建设，以外贸中心为特征集展览、展示、办公、居住、餐饮、购物为一体。辟有驻沪领馆区。九十年代被评为上海十大新夜景、新景观。

发展——古北居住区

为了满足产业区的配套要求，迫切须要一个高起点的、能切实满足外商居住要求的居住聚集区——这就是古北的由来。

古北新区属于其配套生活设施，

总占地面积136公顷，规划建筑面积约240多万平方米。于1995年建成。古北成为了众多境外人士的首选居住地。

矛盾——私密性

随着大量人士进驻古北，一方面古北的品牌效益日益突出，另一方面很多当时没有显现的矛盾开始突出。

古北变得方便了，

却大大影响了私密性。这使得古北社区对境外人士的吸引力降低。古北居民面对一轮分流。

新泾地区格局——多种居住形态并存、居住聚集区

那么哪些人住在新泾镇内？

¾人口

总人口——增长迅速

在工业引导人口输入转变为人口引导输入的过程中，新泾镇由于位于长宁的核心区域向郊县的过渡地带，承担了主要的居住聚集功能。

1991年至1998年9月为例，其人口总数在七年间增加了3.36倍。

人口结构——极其多元化

作为城市区域与农村区域的结合地带，城乡结合部地带由于地理位置的特殊性，其居住形态呈现多元化态势。

这里既有文化素质普遍较低，在城市中只能从事简单、不稳定、临时性、无保障和非熟练工种的低收入工作的进城农民工居住的棚屋区和简屋，也有从事高新技术产业和现代服务业的私营企业主、高级管理人员等精英阶层居住的高雅别致、价格不菲的别墅区、“高尚”社区。

此外，城市近郊作为城市最为主要的居住建设基地，还是中档商品房、动拆迁房、被征地农民安置房等的主要分布地。

因此，新泾呈现多种社区并置的态势。不仅有老城区、农民房区、外来民工聚居区，而且有高档别墅区、外国人住宅区等居住形态。

新泾在向城市化发展的过程中，市政动迁人口大量导入，其中绝大部分是传统企业下岗、失业和协保人员；农村征地撤队的大量闲置劳力也云集其中。城乡双重困难群体，加上不断增长的青年待业人员，总数几乎占到该镇常住人口的十分之一。

根据第五次人口普查从文化结构上看新泾人口

上述数据说明虽然新泾地区人口导入较快，后续人口升级优势明显，但相对于其较大的底数，总体文化素质仍保持较低水准。

在这样的结构下，新泾地区呈现明显的梯度过渡状态，以本案2.0公里范围内为例做大概区分，可以看出明显趋势。

¾商业

从长宁整体上看由于处于市中心与外部郊县接轨出，近年人口导入速度过快，相应的人均商业面积处于一定的滞后局面。

从上图可以看出，作为市中心核心区的长宁其人均商业面积甚至低于全市平均水平，因此在总体上看，长宁区的商业量体处于低估状态。

从商业分布上说由于长宁区人口分布的极度不平衡，在人口聚集地的北新泾地区，这种商业空缺量尤为突出。

二、项目介绍

1、基本数据

项目位于仙霞路、哈密路交界处。

¾开发商相关

上海百联集团。

¾建筑面积及投资

上海百联西郊购物中心，占地面积为３．４万平方米，建筑面积达１０．９万平方米，营业面积为６万平方米左右，包括了地下二层和地上四层，项目总投资为６亿元人民币。

¾开业时间

2004年12月开业。

¾建筑形态及口碑

以中等收入家庭、普通社区居民作为服务对象，为周边居民提供商业休闲服务的社区购物休闲中心

2、项目定位

¾整体原始定位及后续调研印证

上海西部新的商业和公共活动中心

¾客户脸孔

在西郊百联2.0公里辐射圈内几乎包括了所有的新泾居住区的居民（大约十万人左右），在3.0公里的辐射圈内可以到达古北路，囊括古北社区的一半面积。

¾班车分析

z基本数据

班车共有4条线路，每条线路有6班，

100

3、建筑物分析

¾原始建筑思路

采用商业布局的经典形态——哑铃型状布局: 即两头为大型主力店，中间依靠中小型零售业态连接。

从上海最老的SHOPPING MALL——城隍庙开始，中国传统商业习惯以一条步行街行形式的商业布局。

因此设计一条露天的连接两端主力点同时也是直通建筑内院的步行街。来源于上海母亲河黄浦江的设计灵感，使弧线型步行街犹如黄浦江贯穿上海一样，贯穿广场，中庭，沟通室内外。

充分体现生活机能和商业氛围的延伸，更替县室外商业价值，在整体具有高潮点和聚集点。营造出类似上海传统繁忙的商业街道气氛。

¾立面设计

立面设计将每个面都作为主立面来设计。采用强烈的色彩对比，不同材质之间的相互衬托，配合立面上的体量变化，使得整个建筑成为一个在这个地区的停留聚集点。

同时采用不显张扬的建筑用材，分段的立面设计大大减轻了商场大体量感给城市街道带来的压抑感。

¾空间变化与融合

将购物中心中央设计为椭圆形的开阔空间，空间和平台，走廊，天桥的穿插，建筑体量的进退使整个空间充满活力与气氛。