2020年(物业管理)物业合同注意事项

（物业管理）物业合同注意
事项
成为业主之后，物业管理就和您的生活息息相关。

什么是物业管理?就是物业管理运营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，对物业进行养护、修缮、运营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

当然，业主在享受服务的时候是需要交纳物业管理费的。

物业管理属于服务性行业，是随着房地产开发的发展而衍生出来的产物，作为房地产商品的消费环节，对购房人(业主)的生活有很大影响。

可是，许多购房人在购买房产的时候，往往忽略对物业管理进行相应的约定，而这种现象的发生基本是由购房人对物业服务的内容、业主权利和义务知之甚少所造成的。

所以，将物业管理合同中的重点介绍壹下仍是很有必要的。

(1)第壹次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘，且且和物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业服务约定期限，可是，在前期物业服务约定期限届满时，业主委员会和物业管理企业签订的物业服务合同才能真正生效，前期的物业服务合同也同时终止。

(2)签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，仍是住宅(住宅又分甲级住宅、乙级住宅和普通住宅等)，不同类型的物业，有不同的管理标准和收费标准。

(3)业主委员会和物业管理X公司在合同中填写双方当事人的姓名或名称、住所。

(4)协商管理项目，且对管理的房地产名称、坐落位置、面积、服务项目等进行约定。

(5)具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修;路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房(棚)、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。

(6)对管理费用进行约定。

物业管理X公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项不同，收费标准也会有所不同。

因此，应当有明确的约定。

(7)确定双方的权利和义务。

根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理X公司的权利为：
①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办法。

小区的管理办法能够是综合性的管理规章，也能够是具有针对性的专项规章。

可是，如果物业管理X公司制定的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，不属于政府行为，没有法律效力。

②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。

③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。

④有制止违反规章制度行为的权利。

⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理X公司有权将情况向管理委员会通报，且要求管理委员会出面协调和解决。

⑥有权选聘专营X公司来承担专项的管理业务。

⑦能够实行多种运营，其收益用来补充小区的管理经费。

⑧履行物业管理合同，依法进行运营。

⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。

⑩业主和物业管理X公司能够在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。

(8)约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。

(9)约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的责任。

签物业管理合同7大注意事项
1、见清物业X公司提供的物业公共服务的内容包含哪些；
2、其责任是否界定清楚；
3、物管服务质量是否细化、量化且可考核化；
4、要细见业主和物业X公司的权利和义务；
5、见清物管费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理；
6、见清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项；
7、见清双方违约责任的界定是否明确。

此外，仍必须见物业X公司是否有资质及资质等级，壹般而言资质等级越高，其专业人员越多、资本实力越雄厚、服务水平越高、管理规模越大；未取得资质证书的物业X公司是无权从事物业管理服务资质。

上面介绍了注意事项，那么壹般的物业管理合同应具备主要条款有哪些呢？壹般有以下内容：
1．双方当事人的姓名或名称、住所。

合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理X公司；
2．管理项目。

即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限；
3．管理内容。

即具体管理事项，包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；
4．管理费用。

即物业管理X公司向业主或使用人收取的管理费。

物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。

有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供
暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。

这些收费都应当在合同中明确规定。

5．双方的权利和义务。

根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理X公司的权利主要有：
（1）有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。

物业管理X公司制订的小区管理办法能够是综合性的管理规章，也能够针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。

物业管理X公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。

这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章，
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；（3）依照物业管理合同和有关规定收取费用；
（4）有权制止违反规章制度的行为；
（5）有权要求管理委员会协助，管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理X公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理X公司能够将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；
（6）有权选聘专营X公司承担专项管理业务。

物业管理是多方面的管理和服务，物业管理X公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此，根据管理项目的需要，壹部分专项业务必须委托其他专营X公司完成；
（7）能够实行多种运营，以其收益补充小区管理经费。

我国的物业管理开展不久，群众生活水平也仍不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业），但又不能沿用传统房产管理"以收定支"的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种运营，以
运营收益补充管理经费。

物业管理X公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：
（1）履行物业管理合同，依法运营；
（2）接受管理委员会和小区居民的监督；
（3）重大管理措施应当提交管理委员会审议，且经管理委员会认可；
(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；6．合同期限。

即该合同的起止日期；
7．违约责任。

双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；
8．其他事项。

双方能够在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调整和仲裁、合同的更改、补充和停止等。

当然，除了上面的主要条款外，大家在签订具体合同时，也能够加入其他双方协商加入的条款。

附表：1
合作运营协议书
甲方：
乙方：
经甲乙双方友好协商，就中石油煤层气保德区块地面工程合作运营事宜，自愿达成如下协议，以资信守：
壹、合伙宗旨：共同合作、合法运营、利益共享、风险共担。

二、合作运营项目：中石油煤层气保德区块地面建设工程。

三、合作运营地点：山西省保德县。

四、出资金额方式：期限垫付。

1、甲方以现金方式出资200万元；乙方以现金方式出资200万元（主要用于补足前任合伙人撤资款项）。

2、合同签订之日乙方向甲方交付100万元投资款，剩余100万元乙方须在2012年3月31日前全额到位。

3、2012年3月31日前应付前任合伙人撤资的17万利息，双方各承担8.5万元。

4、乙方垫付2012年2月开工前期全部费用。

（回款前）
五、股份划分：甲方%、乙方%。

作为确定盈余分配和债务承担的基础。

六、合作期间甲乙双方的出资为双方共有资产，不得随意请求分割。

七、甲乙双方的任何壹方原则上不得中途退撤，任何壹方在不给合作事务造成不利影响的前提下能够退出，但须经双方协商认可。

八、甲乙双方的分工、权力和义务：
1、甲方为合作项目的负责人，全面负责合作业务的日常运营和管理，重点负责商务活动及工程的回款工作。

费用不得超过工程总额的10%。

2、乙方负责合作项目的生产，施工、安全工作。

3、以甲方X公司的名义，在保德县和当地银行开设账户，双方各留印鉴、共同管理。

乙方负责施工过程中的财务工作，对于涉及财务、账目以及借款、仍款、日常投资等资金使用事项在超过元额度（元以下的应各自记账留存凭证定期对账），应许甲
乙双方协商壹致方可进行。

同时，甲乙双方都有对财务账目的监督权利。

九、盈余分配和债务承担：
合作双方共同运营，共同合作、共担风险、共负盈亏。

十、合作任壹方违反本协议导致合作损失的，应当对另壹方承担。

本协议未尽事宜，双方协商解决。

本协议壹式 2 份，甲乙方各执壹份，经甲乙方签字画押后生效。

甲方：乙方：
年月日年月日。