留用地政策知识
安置留用地，是农民必须争取的最大最长远的补偿利益
安置留⽤地，是农民必须争取的最⼤最长远的补偿利益什么是安置留⽤地？在国家征收集体⼟地中，为了对被征地农民进⾏多⽅式安置，按照⼀定的⽐例另⾏安排给被征收农村集体经济组织⽤于发展⽣产的建设⽤地就是安置留⽤地，有的地⽅称“三产地”。
留⽤地的使⽤权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。
《⼟地管理法》、《⼟地管理法实施条例》等法律中并没有关于安置留⽤地规定，只是在相关国⼟部⽂件中提及，例如《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国⼟资源部关于进⼀步做好征地管理⼯作的通知》（国⼟资发[2010]96号）。
2014年中央⼀号⽂件《关于全⾯深化农村改⾰加快推进农业现代化的若⼲意见》⾸次通过中央⽂件形式明确“留地安置”是征地补偿的重要⽅式之⼀，提出“因地制宜采取留地安置、补偿等多种⽅式，确保被征地农民长期收益”。
浙江、⼴东做的⽐较规范，⽽且有明确的留地⽐例实际上也只是某些省份或者某些省份的部分地区进⾏了试点，例如⼴东、浙江、上海市全部地区，以及福建、河南、海南部分地区。
其中浙江和⼴东做的相对⽐较规范，相继也发布了⼀些地⽅性规定，甚⾄有些省的地级市也有相应的制度，从留地⽐例，到留⽤地的使⽤，以及出让收益的归属等等⽅⾯都有具体的规定。
例如：《⼴东省征收农村集体⼟地留⽤地管理办法》（粤府办[2009]41号）、《浙江省⼈民政府关于加强和改进⼟地征⽤⼯作的通知》（浙政发[2002]27号）、《中⼭市集体建设⽤地使⽤权流转管理暂⾏办法》（中府〔2006〕70号）、《关于进⼀步规范村级安置留地管理的指导意见》（浙⼟资发[2006]23号）。
其中⼴东省规定：“征收农村集体经济组织⼟地⾯积的10％⾄15％安排，具体⽐例由各地级以上市⼈民政府根据当地实际以及项⽬建设情况确定。
”浙江省只是规定了：“具体安置留地标准以实际被征收的农⽤地的⼟地⾯积为基数，按⼀定⽐例核定，但最⾼不得超过10%”，例如温州市规定在符合城市规划前提下，留⽤地指标可以按照7：3的⽐例分别⽤于⼆三产，⼀、⼆、三类地段的安置⽤地⾯积分别按照每亩120、100、80平⽅⽶计算，留⽤地也可以全部⽤于三产，⼀、⼆、三地段分别为每亩45、40、35平⽅⽶核定。
村级留用地实施方案
村级留用地实施方案村级留用地是指村集体经济组织依法留用的耕地、林地、草地和水域等自然资源，是农村集体经济组织的重要财产。
为了科学合理地利用和保护村级留用地资源，制定并实施村级留用地实施方案显得尤为重要。
一、方案制定的依据。
村级留用地实施方案的制定，应当充分考虑国家法律法规、地方政策、村级集体经济组织章程等相关规定，确保方案的合法性和规范性。
同时，还要充分调研和了解村级留用地的实际情况，包括留用地的类型、面积、地理位置、土地利用现状等，为制定科学合理的方案提供依据。
二、方案内容。
1. 留用地管理规定，明确留用地的管理权限、使用条件、限制性规定等内容，保障留用地的合理利用和保护。
2. 留用地使用规划，根据村级留用地的实际情况，制定留用地的合理利用规划，包括农田种植结构、林地经营方式、草地放牧管理等，确保留用地资源的可持续利用。
3. 留用地保护措施，明确留用地的保护范围、保护措施、违规处理等内容，加强对留用地资源的保护和管理。
4. 留用地收益分配，规定留用地的收益分配方式和标准，保障集体经济组织和农民的合法权益。
5. 留用地监督管理，建立健全留用地的监督管理机制，加强对留用地的监督检查，及时发现和处理违规行为。
三、方案实施。
1. 加强宣传教育，通过村级会议、宣传栏、宣传单等形式，向村民宣传留用地实施方案的内容和意义，增强村民的法律意识和保护意识。
2. 健全管理机制，建立留用地管理委员会，明确各成员的职责和权限，加强对留用地的日常管理和监督。
3. 定期检查评估，设立定期检查评估机制，对留用地的使用情况、保护情况进行定期检查评估，及时发现问题并加以解决。
4. 加强督促指导，村级政府和相关部门要加强对留用地实施方案的督促指导，确保方案的全面落实。
四、方案效果评估。
定期对留用地实施方案的效果进行评估，包括留用地资源的利用状况、保护状况、收益分配情况等，及时调整和完善方案内容，确保留用地资源的合理利用和保护。
总之，村级留用地实施方案的制定和落实，对于保障农村集体经济组织和农民的合法权益，促进留用地资源的可持续利用具有重要意义。
佛山留用地管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为加强佛山市留用地管理，保障土地资源的合理利用，促进佛山市经济社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合佛山市实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称留用地，是指国家和地方在建设用地审批过程中，按照法律法规规定，预留给原土地使用者或者集体经济组织用于发展集体经济、公益事业和保障农民生产生活用地。
第三条佛山市留用地管理遵循以下原则：（一）依法管理、公开透明；（二）节约集约、合理利用；（三）保障权益、促进发展；（四）因地制宜、分类指导。
第四条佛山市自然资源和规划局（以下简称“市自然资源和规划局”）负责佛山市留用地的监督管理。
各区自然资源和规划部门负责本行政区域内留用地的监督管理。
第二章留用地取得第五条留用地取得方式：（一）原土地使用者依法申请取得；（二）集体经济组织依法申请取得；（三）国家和地方依法征收、征用取得。
第六条原土地使用者申请取得留用地，应当具备以下条件：（一）依法取得土地使用权；（二）符合国家和地方土地利用总体规划和城乡规划；（三）土地用途符合国家和地方土地管理政策；（四）具备合法的开发建设条件。
第七条集体经济组织申请取得留用地，应当具备以下条件：（一）依法设立并取得法人资格；（二）符合国家和地方土地利用总体规划和城乡规划；（三）具备合法的开发建设条件；（四）符合国家和地方有关农村集体经济组织发展的政策。
第八条申请取得留用地，应当向市自然资源和规划局提交以下材料：（一）申请书；（二）土地权属证明；（三）土地利用现状图；（四）土地利用总体规划和城乡规划；（五）土地用途说明；（六）其他有关材料。
第九条市自然资源和规划局收到申请材料后，应当依法进行审核。
审核合格的，依法批准留用地；审核不合格的，不予批准，并书面告知申请人。
第十条经批准取得的留用地，原土地使用者或者集体经济组织应当依法办理土地使用权登记手续。
第三章留用地使用第十一条留用地使用应当符合以下要求：（一）用途符合土地利用总体规划和城乡规划；（二）符合国家和地方土地管理政策；（三）依法进行土地开发利用；（四）不得改变土地用途。
农村留用地制度概念内涵、发展历程与本质解析
农村留用地制度：概念内涵、发展历程与本质解析吴框框 洪世键 胡洲伟摘要：论文梳理相关政策文件，明确留用地制度的概念内涵，概括其发展历程，并基于发展阶段和社会背景分析留用地制度的本质。
通过研究发现：（1）留用地制度是指政府征地过程中，按被征地面积的一定比例返还建设用地给村集体，用于发展第二、三产业保障失地农民生活的补偿安置方法；（2）各地区因地制宜对留用地的指标核定、土地权属、兑现方式、开发管理、土地使用权流转等实施内容作出了细化具体的规定，形成了多种具有代表性的开发利用模式；（3）留用地制度通过共享土地增值收益缓解城乡矛盾，避免了因为制度不确定性而造成土地无序争夺，其本质是国家制度转型中一次以实用主义和渐进主义为特征的权益让渡尝试。
基于以上研究认为，留用地制度兼具服务“土地财政”和调和城乡矛盾的双重目的，一方面大大降低了政府征地的财政负担和行政阻力，一方面有效保障了失地农民的长期收益，因此在国家制度转型时期具有一定的合理性和必然性，但在适用性和可持续性方面也存在缺陷。
关键词：土地管理；留用地制度；城镇化；征地制度改革中图分类号：F323文献标识码：A 文章编号：1001-9138-（2021）01-0040-49收稿日期：2020-11-29作者简介：吴框框，硕士，杭州市城市规划设计研究院。
洪世键，通讯作者，博士，教授，厦门大学建筑与土木工程学院；武汉大学城市设计学院。
胡洲伟，武汉大学城市设计学院。
基金项目：国家社会科学基金一般项目“基于空间政治经济学视角的旧城空间演替机理与管控机制研究”（20BJL108）资助。
1 引言改革开放以来，我国经济社会快速发展，城市化水平迅速提高，城市建设发展对建设用地的需求激增，大规模农村集体土地被征收，产生了大量失地农民，如何妥善安置和保障失地农民的合法权益以及长远发展成为我国“三农”问题的重要内容。
由于现有法律法规中的征地补偿标准是以一定倍数的土地前三年平均产值给予农民现金补偿，难以保障村集体和失地农民的长期生活水平，这种矛盾逐渐积累引发了严重的社会问题。
广州留用地管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范广州市留用地的管理，保障土地资源的合理利用，维护社会公共利益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称留用地，是指国家、集体或个人依法取得土地使用权后，因公共利益需要，由市、区人民政府收回或征用的土地。
第三条本规定适用于广州市行政区域内留用地的收回、征用、补偿、安置、开发、利用和管理。
第四条留用地管理应当遵循以下原则：（一）依法依规、公开透明、公平公正；（二）保护土地权利人的合法权益；（三）合理利用土地资源，促进经济社会可持续发展；（四）因地制宜，分类管理。
第五条市人民政府负责全市留用地管理的统筹协调和监督工作。
市、区人民政府及其相关部门按照职责分工，共同做好留用地管理工作。
第二章留用地的收回和征用第六条符合以下情形之一的土地，可以依法收回或征用：（一）因公共利益需要，包括国家重点基础设施、公共事业、国防设施等建设项目用地；（二）因土地权利人违法用地、闲置土地等情形需要收回或征用；（三）因土地权利人同意放弃土地使用权而收回或征用；（四）因城市规划调整，需要收回或征用。
第七条留用地的收回或征用，应当依法进行，并履行以下程序：（一）制定收回或征用方案；（二）公示收回或征用方案；（三）征求相关单位和个人的意见；（四）依法作出收回或征用决定；（五）实施收回或征用。
第八条收回或征用留用地，应当给予土地权利人相应的补偿。
补偿标准按照国家、省、市的有关规定执行。
第三章留用地的补偿和安置第九条留用地的补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等。
第十条土地补偿费按照被收回或征用土地的市场价格计算，并考虑土地用途、年限、区位等因素。
第十一条安置补助费按照被收回或征用土地的面积和人均补偿标准计算。
第十二条地上附着物和青苗补偿费按照实际损失计算。
第十三条留用地的补偿和安置，应当根据土地权利人的实际需要，采取以下方式：（一）货币补偿；（二）房屋安置；（三）异地安置；（四）社会保障安置；（五）其他安置方式。
留用地 实施方案
留用地实施方案一、背景分析随着城市化进程的加快，土地资源的稀缺性日益凸显，留用地成为城市规划和土地利用管理中的重要内容。
留用地是指在城市建设用地中，为了保障城市发展和生态环境保护需要而预留的土地。
留用地实施方案的制定对于合理利用土地资源、保护生态环境、促进城市可持续发展具有重要意义。
二、留用地分类根据留用地的用途和功能，可以将其分为生态保护留用地、农村建设用地、城市公共设施用地等多种类型。
其中，生态保护留用地主要用于保护生态环境，维护生物多样性，保障城市生态安全；农村建设用地主要用于农业生产、村镇建设和农村居民居住；城市公共设施用地主要用于城市基础设施建设、公共服务设施建设等。
针对不同类型的留用地，需要制定相应的实施方案，确保其有效利用和合理规划。
三、留用地实施方案的制定1.明确留用地的位置和范围在制定留用地实施方案时，首先需要明确留用地的具体位置和范围。
通过土地调查和规划分析，确定留用地的地理位置和边界范围，确保留用地的合理布局和有效利用。
2.制定留用地的管理政策针对不同类型的留用地，需要制定相应的管理政策。
例如，对于生态保护留用地，需要建立健全的生态环境保护制度，加强生态监测和保护措施；对于农村建设用地，需要制定农村土地利用规划，加强农田保护和农业生产管理；对于城市公共设施用地，需要建立城市基础设施建设管理制度，加强公共设施的建设和维护。
3.加强留用地的监管和保护留用地实施方案的制定还需要加强对留用地的监管和保护。
建立留用地监测和评估机制，加强对留用地的保护和管理，防止非法占用和破坏。
同时，加强对留用地的生态修复和保护措施，确保留用地的生态功能和环境效益。
四、留用地实施方案的推进1.加强政策宣传和法律法规建设推进留用地实施方案的关键在于加强政策宣传和法律法规建设。
通过加强对留用地政策的宣传和解读，提高社会公众对留用地的认识和理解；同时，加强留用地相关法律法规的制定和完善，建立健全的留用地管理制度和监管体系。
留用地安置方案
留用地安置方案背景为了保护城市绿化和生态环境，城市规划中通常会保留一定比例的留用地，以便未来可能需要用到。
然而，留用地的占用会给城市规划带来很多问题，如如何科学合理利用留用地、留用地占用是否真正需要等问题。
因此，如何合理安置留用地是一个值得研究的方向。
目的本文的目的是讨论留用地安置方案，以期在保护城市规划的前提下，科学合理利用留用地、避免浪费和随意占用留用地。
方案1. 留用地的科学利用为了实现留用地的科学利用，可以根据城市规划的实际需要制定相应的利用标准和政策。
同时，可以增加留用地的多元化利用，如可以将部分留用地用于城市绿化、社区活动中心、公共休闲设施等。
通过这种方式，留用地得到充分利用的同时，也能满足社会公众的需求。
2. 留用地占用是否真正需要针对留用地的占用是否真正需要这一问题，政府需要加强对留用地的管理。
可以通过定期审查留用地的占用情况和占用方案等，有针对性地监督和管理留用地的利用情况。
此外，可以制定相应的惩罚措施，对占用留用地的违法行为进行处罚。
3. 留用地安置方案针对留用地的安置方案，可以按照以下几个步骤进行：(1) 留用地的分类首先，需要对留用地进行分类。
可以根据留用地的用途和规划内容进行分类，如生态保护区、公共设施、绿化带等等。
(2) 制定留用地利用计划针对不同的留用地类型，可以制定相应的利用计划。
计划包括利用的方式、时间以及合理利用的需求等等。
(3) 选择合适的利用方案根据留用地的分类和利用计划，可以选择合适的利用方案。
这些方案必须是与留用地用途相符、能够发挥留用地最大价值的方案。
(4) 实施方案和监督管理针对已经制定出来的留用地安置方案，政府需要实施和监督管理。
实施方案的过程中，需要加强对整个过程的监管，确保留用地的利用符合规定，切实达到科学合理利用的目的。
结论留用地安置方案的制定是城市规划中不可忽视的环节，必须科学合理制定留用地的利用标准和政策，增加留用地的多元化利用，加强对留用地的管理监督和监管。
杭州村级留用地相关政策
10％村级留用地的蛋糕有多大？謝成龍/文村级留用地的基本概念:是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。
为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。
做为房产开发属于类公建性质。
村级留用地住宅化的特点:无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。
有50％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。
村级留用地的前世今生:最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。
最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。
后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。
最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。
后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最新发布政策：2009年6月10日，市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。
留用地的操作模式:“自建、合作、租赁”三种。
自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。
租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。
完善“留用地””制度增加集体财产性收益
完善 “留用地 留用地” ” 制度 增加集体财产性收益
龙 腾
一、 “留用地” 制度的提出 留用地安置是指政府在征用集体土地时， 按 照征地面积的一定比例核定留用地指标， 用于被 征地集体经济组织发展第二、 三产业， 以壮大集 体经济， 安 置 失 地 农 民 的 征 地 安 置 方 式 。 2014 年 中央 1 号文件 《关 于 全 面 深 化 农 村 改 革 加 快 推 进 农 业 现 代 化 的 若 干 意 见》 提出 “因地制宜采取留 地安置等多种方式， 确保被征地农民长期收益” 。 为什么会出现征地留用地政策？这是因为在 我国城镇化进程中， 由于经济发展水平不高， 没 有对征地进行市场化补偿， 而是根据农业产值、 房屋价值进行核算， 所给予的补偿远低于土地区 位和土地规划用途带来的收益。这也是众多征地 上访案和群众事件的主要起因之一！ 在这场博弈过程中， 第一、 政府是按照土地管 理法等要求进行评估补偿价格， 补偿价格和农民 心理的预期价格产生了差异， 尤其是经济发达地 区， 土地出让价格较高， 更加使得双方的分歧越 来越大， 甚至于激化了矛盾。第二、 由于是一次 性补偿， 在拿到货币补偿后， 大量货币的存在刺 激了心理的变化， 部分农户大肆开销、 赌博， 导致 了少数人破产甚至妻离子散人亡的悲剧， 对区域 的安定也产生了一定的消极影响。第三、 大量的 征地， 也促成了更多的撤队撤村， 失地农民由于
闲农庄、 乡村酒店、 特色民宿等乡村休闲度假产 品” ， 农业部、 国土资源部等部委也相继发文要求 “加强传统民居保护修缮， 鼓励发展特色民宿， 鼓 励因地制宜兴建特色餐饮、 住宿、 购物、 娱乐等配 套服务设施” 。由此， 民宿开始大量进入人们的 视野， 微信朋友圈随处可见 “乡建” 、 “民宿” 的案 例。 在上海崇明， 就有少量的民宿案例。崇明民 宿的产生有几个方面的背景： （1） 城镇化进程中 更多的崇明人进入上海市区工作、 生活、 学习， 崇 明岛内有部分闲置空置宅基地； （2） 城市居民的 不断增加， 城市游憩休闲空间却没有同比例增 加， 人们有到郊野地区体验农活、 体验农乐的需 求； （3） 有情怀的人出现， 不管是设计师、 资本投 入者还是政府干部， “民俗、 民情和民韵” 需要利 益共同体的互相配合以及其本身所具有的艺术气 质， 它比起一般的商业旅馆开发运营还要考虑邻 里关系、 土 地 种 植 等 。 2013 年 ， 同济大学 “设计丰 收” 团队将一栋有着 6 个房间的老平房设计改造 成能供 15 人居住的民宿， 它的租用也采取了一次 租住一整套的模式， 一 个 晚 上 2500 元 ， 虽然价格 不低， 却是非常抢手。 相比于上海， 浙江则有大量的民宿案例。桐 庐 从 2013 年 开 始 ， 县 财 政 每 年 投 入 500 万 元 打 造 民宿， 到 2014 年 底 ， 已 经 发 展 到 300 户 、 3000 张 床 位的民宿规模。对于农户， 民宿带来的月收入为 2.4 万 元 ， 年 收 入 30 万 元 左 右 。 民 宿 经 济 发 展 ， 让 农民收入拥有更完整、 更稳定、 更丰厚的多元结 构， 增加了财产性、 经营性收入， 让更多农民成为 创业老板。 四、 完善 “留用地” 制度的设想 上海同广东一样， 也有征地留用地的案例， 但 都试点在现在的中心城区， 如彭浦新村的留用 地， 且案例较少。在上海市的远郊区， 现在仍然 没有征地留用地的案例， 最主要的原因是农民对 该政策不了解。那么上海该作哪些努力呢？ （一） 物业 “造血” 虽然远郊区的土地级差地租少， 留用地的分 红远少于没有城区的留用地分红， 以房价为例， 彭浦新村的二手房房价可高达每平方米 3 万， 而 廊 下 镇 则 只 有 每 平 方 米 6000 元 ， 而土地的全生命 周期管理政难以适应， 一些村 集体 （含村民） 对就业和生存等有了危机感。 如何进行平衡多方利益， 是摆在政府面前的 一道难题。为此， 国土资源部曾印发 《关 于 加 强 征 地 管 理 工 作 的 通 知》 （国 土 资 发 〔1999〕 480 号） ， 要求各级土地行政主管部门预留土地给被征地农 村集体经济组织使用， 以此保证更多的农民能够 分享土地升值带来的收益。随着经济水平的一步 一步提升， 地方政府对土地财政的依赖性有所降 低， 能够允许一定比例集体留用地的存在解决上 述问题。 政府或是村集体通过留用地项目开发， 使得 农村集体经济组织 “以地生财” ， 有了稳定的收入 来源， 被征地农民土地财产权得到了彰显， 增加 了被征地农民的财产性收益， 一定程度上解决了 被征地农民长远生计。 二、 “ 留用地” 案例 广东省在实施征地留用地政策方面特点鲜 明， 为被征地农民建立长远的生产和生活保障方 面取得良好的成效， 积累了许多值得借鉴的经 验。 《广 东 省 人 民 政 府 办 公 厅 关 于 加 强 征 收 农 村 集 体 土 地 留 用 地 安 置 管 理 工 作 的 意 见》 规定 “合 理确定留用地安置比例。留用地按实际征收农村
惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定
惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定一、前言惠城区为了促进农村集体经济组织的发展，鼓励和支持留用地的使用，加强对留用地的管理和监督，制定本规定。
二、留用地使用管理1. 留用地使用范围留用地主要用于农村集体经济组织开展农业生产、农村旅游、休闲娱乐等经济活动，以及社会公共服务设施建设等。
2. 留用地使用方式留用地使用方式包括出租、转让和回租等，使用方式应当符合相关法律法规和政策规定。
3. 留用地使用条件留用地使用应当符合以下条件：•农村集体经济组织应当依法注册，并且具有经营能力和管理能力。
•留用地使用的经济活动应当符合国家法律法规和政策规定，不得违反社会公德和公共利益。
•留用地使用的方案应当经过属地乡、村两级人民政府的审批，且相关证照齐全。
4. 留用地使用期限留用地使用期限不得超过50年，应当根据具体情况制定使用计划，并且在使用期限届满前向出租、转让方提前申请续期。
5. 留用地使用合同留用地使用双方应当签署留用地使用合同，并严格按照合同条款履行义务。
合同应当明确留用地的使用范围、使用方式、使用期限、使用费用等内容。
三、合作开发建设管理1. 合作开发建设范围合作开发建设主要包括农村旅游、民俗文化、康养产业等项目，需要依托留用地开展。
2. 合作开发建设条件合作开发建设应当符合以下条件：•合作方应当依法注册，具有资质和实力。
•项目应当符合国家法律法规和政策规定，不得违反社会公德和公共利益。
•项目应当符合农村集体经济组织的发展方向和利益，符合留用土地的使用规划。
3. 合作开发建设程序合作开发建设的程序包括项目意向申报、评审、签署开发合同、施工建设、开业运营等。
4. 合作开发建设合同合作开发建设双方应当签署合作开发建设合同，并严格按照合同履行义务。
合同应当明确项目的开发内容、投资额、投资比例、分红比例等内容。
四、总则本规定的解释权归惠城区农村集体经济组织管理部门所有。
同时，惠城区农村集体经济组织管理部门还有权根据实际情况对本规定进行修改和补充。
杭州村级留用地政策汇总
村级自留用地相关政策第一部分：认知村级自留用地杭州10％留用地项目与“小产权房”的区别小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房，又叫小产权房。
乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。
这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
“留用地房产”是指城市化过程中，为了保证撤村建居顺利进行，国务院推行的一个方法。
国家在征用农村土地并转为建设用地后，在其中留10%给当地居委会，鼓励他们单独或合作开发建设。
土地转为国有建设用地，并实行依法出让。
房产具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，但是不能分割转让。
留用地可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。
除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济的积累、实力有限的实际情况，《暂行意见》也允许留用地项目合作开发，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。
所以留用地房产跟所谓的“小产权房”是不同的概念。
一个是国有土地，一个是集体土地。
一个具有合法有效的产权证，一个则没有合法有效的产权证。
第二部分、村留用地获取方式目前杭州村留用地获取流程为：1、村/社必须拿到核发指标；2、凭核发指标到市发改委立项；3、到市规划局划用地红线；4、排队等年度计划用地指标，拿到用地指标后才可办理用地手续。
5、签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》，在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领《国有土地使用证》。
以上报批及相关手续办理常需数个月甚至更长的时间，一般应配备专项工作人员负责相关报批工作，同时还需投入相当数量的资金及设计费用（含前期费用）。
留用地政策浅析——多地政策对比
留用地政策浅析——多地政策对比随着经济建设和城市建设速度的加快，以及征地用途和就业市场的变化，新征地项目往往不具备安置就业的条件，而现行的被征地农民养老保险额度较低，保障力度有限。
为保障被征地农民长远生计问题，国土资源部要求各级土地行政主管部门预留土地给被征地农村集体经济组织使用。
从全国范围看，已经有广东、江苏、浙江、福建、湖南、上海、河北等多个省（直辖市）实行留用地制度，但由于在国家层面至今没有统一明确的规定，各地的留用地政策有所不同。
现由小集带领大家一起对不同城市留用地政策进行亮点解读，以期探索创新广州留用地管理制度。
广州市留用地政策解读政策溯源广州市是留用地实践开始较早的地区，自上世纪八十年代初期，就开始尝试在个别征地项目中计留一定比例的留用地用于征地安置。
广州市的留用地安置政策从1992年开始在不断地探索和完善过程中，经历了由局部地区推广到全市，由政府文件上升为地方法规的一个过程。
目前指导广州市留用地管理工作的政策性文件为2012年出台的《关于贯彻实施<广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）>的通知》（穗府办〔2012〕7号，下文简称《通知》）。
但即将期满失效，亟需进行修订。
制度解析★完善留用地报批方式《通知》规定，留用地必须在申请用地时一并上报审批或通过折算货币补偿形式同步兑现；征收土地时需安排的留用地面积少于3亩，且被征收土地农村集体经济组织同意延后与其他留用地累计合并安排的，可延后单独办理留用地报批手续，但最迟不得超过1年。
★规范留用地使用权流转管理《通知》规定，留用地使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有，农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，必须按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过农村产权流转管理服务平台公开交易。
★鼓励实行留用地置换物业《通知》规定，有条件的地级以上市、县（市、区）人民政府要结合本地区实际制订留用地置换物业标准，探索将农村集体经济组织的留用地置换为经营性物业。
村级留用地相关信息及案例
【获取方式】
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5、客户后期转让问题 客户购置留用地物业后，由于签订的是长期租赁协议，只有使用权而无产权。因此 在后期需转让时可能会面临困境。针对这方面的问题，目前的操作方式是在客户签 订的长期租赁协议中予以特别约定： 由产权所有人、转租人、承租人、物管公司四方共同签字盖章，中止前期客户长期 租赁协议，新的承租人重新签订一份租赁协议，无须任何税费。 （注：部分项目的操作稍有不同，其租赁合同约定在房屋交付后的承租权转让由客 户按照政府相关政策自行办理转让手续并承担相关税费。） 这个操作过程看似简单，但其中又涉及到更麻烦的问题： （1）客户只有物业使用权，无法享受物业升值。在转让使用权时，由于后续租赁期 相应缩短，可能导致相关租金锐减。物业长租协议到期后，产权拥有方可无偿收回 房屋。 （2）个人消费贷款未还清之前可能无法转让，这意味着物业在10年内无法转让，长 期持有的很可能导致最终“套牢”。 （3）转让对象难寻。后期转让时，新客户可能无法申请个人消费贷款，这意味着其 必须一次性付清所有款项，这对新的“承租人”造成极大压力。 实际上，村留地物业更适合短期出租；但目前杭州公寓的出租年收益率仅2－4％， 从投资角度上看，很可能“得不偿失”。
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3、“长租代售”问题 国家相关法律认定二十年为租赁合同的最长租赁期，二十年以上的合同属于无效合同 。一般村用地开发项目用地年限多为40～50年，因此常以“长租代售”的方式进行出 售。具体操作方式主要有两种： （1）40－50年的使用期限采取“20年＋20年”（或“20年＋20年＋10年”）的租赁方 式，即每一阶段租赁到期时自动续签下一阶段租赁期，以规避相关法律风险。 （2）采取“租赁20年＋赠送20－30年”的方式，20年法定有效租赁期后，再免费赠送 20－30年的租期。4、客户购房贷款问题 由于客户签订的是“长租”合同，因此在购买村留用地项目时无法申请住房公积金贷 款和商业贷款，在实际操作中，通常以个人消费贷款的形式办理。根据当前银行相关 政策，根据房屋评估价值，最高可以获得住房价值80％的个人消费贷款额度；以商用 房抵押最高可获得房产价值65％的贷款。贷款利率执行基准利率。从杭州部分留用地 项目的操作经验看，目前客户购房时，大多采取“首付五成，个人消费贷款五成（10 年期），且总贷款额不超过50万”的方式。 根据最新银行调整利率：五年以上贷款利率自10月30日起由7.47％下调到7.20%。而按 财政部最新政策，客户首次购买普通商品住宅，最低可享受首付二成、七折优惠利率 （5.04％）。村留地项目主要面对中低端人群销售，其单价较低，但五成的高首付及 高出30％的贷款利率，将带来极大的销售抗性。
留用地
提醒：大部分留用地项目不入透明售房网签系统。如透明售房网上无法查询到项目预售证信息， 一般都是签订租赁合同。
后期转让问题：
• 针对这方面的问题，目前的操作方式是在客户签订的长期租赁协议中予以特别约定： 由产权所有人、转租人、承租人、物管公司四方共同签字盖章，中止前期客户长期租赁协议，新的承租人 重新签订一份租赁协议，无须任何税费。 （注：部分项目的操作稍有不同，其租赁合同约定在房屋交付后的承租权转让由客户按照政府相关政策自 行办理转让手续并承担相关税费。） • 但其中又涉及到更麻烦的问题： （1）客户只有物业使用权，无法享受物业升值。在转让使用权时，由于后续租赁期相应缩短，可能导致 相关租金锐减。物业长租协议到期后，产权拥有方可无偿收回房屋。 （2）个人消费贷款未还清之前可能无法转让，这意味着物业在10年内无法转让，长期持有的很可能导致 最终“套牢”。 （3）转让对象难寻。后期转让时，新客户可能无法申请个人消费贷款，这意味着其必须一次性付清所有
转让和销售”，如果规划批建最小产权单 位是单间，那就是可以办出“单套产权”。 但此项规定只适用于新政出台后公开招拍 挂出让的土象山国际广场就是“209号文 件”出台后的第一个招拍挂留用地项目， 其二期规划获批的最小产权单位，正是 “间”。 注意：49%的才能采用此类分割方式
租赁合同
单个合同最长 20年 续签或赠送.
特别注意：
在杭政办函[2009]209号文件公布后，杭州市区内留用地合作开发项目土地 必须通过采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。 但杭政办函[2009]209号文件对于文件公布前已发生的历史遗留问题项目并 作了例外规定，即文件公布前已经与合作单位签订“合作开发协议”的留用 地项目，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民 （或股民）代表同意，经乡镇政府（街道办事处）审核并报区政府（管委会） 批准，由市国土资源行政主管部门在新闻媒体上予以公示。 公示无异议并报市政府批准后，可继续按照杭政办函〔2008〕183号文件规 定，由村级集体经济组织先行办理协议出让手续，领取《国有土地使用证》 后再按规定组建项目公司进行开发建设。 同时所有历史遗留问题项目必须在2009年12月31日前依法办理相关审批手 续，并签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》。
湛江市留用地政策
湛江市留用地政策u留用地是扶持被征地农民发展集体经济的一项安置措施，在近二十年的征地拆迁工作中发挥了积极的作用。
u留用地，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地（包括集体建设用地和国有建设用地）。
u留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。
留用地如10%-15%征地面积国家征收土地返还给村集体一定比例的建设用地用于发展生产广东省国土资源厅发布《关于深入开展征地制度改革有关问题的通知》，明确在保证货币安置兑现落实的同时，还可以采用留用地安置的方式妥善安置被征地农民，切实保证被征地农民的生产生活。
广东省人民政府办公厅出台《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号），作为省内征地留用地的统领性文件，较为全面地对征地留用地制度进行规范。
湛江市政府在粤府办41号文的基础上发布《湛江市征收农村集体土地留用地管理实施办法》（湛府[2015]9号），其内容、精神与41号文基本保持一致。
广东省人民政府办公厅出台《广东省关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）广东省自然资源厅发布《关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用的通知》（粤自然资规字〔2020〕4号），创新举措，推进留用地高效开发利用。
2005年2015年1月2016年4月2020年10月2009年6月湛江市政府发 布《湛江市征收农村集体土地留用地安置管理实施细则》（湛府规〔2022〕5 号），进一步完善留用地安置政策。
2022年3月n根据湛江最新的政策，除了土地成片开发才能选择实物留地，其余征地都只能折算为货币，2022年4月15日正式施行。
可选择实物留地采取折算货币补偿湛府规〔2022〕5号文施行前已承诺实物留地成片开发建设需要用地湛府规〔2022〕5号文施行前，县（市、区）政府（管委会）已承诺实物留地的，以及征收农村集体土地属于《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第一款第五项“在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的“。
留用地安置方案
留用地安置方案背景随着城市化进程的加速和重点项目的建设，土地使用日益频繁，导致部分农民失去了耕作土地，需要进行安置。
其中，留用地安置是指在农村集体建设用地、可利用集体土地、国有土地中留出一定面积的土地，给失地农民安排安置出路，是一种非常重要的安置方式。
留用地安置的步骤1.土地调查和认定。
首先要分析当地失地农民的实际情况，确定需要留用多少土地，再根据土地性质和用途进行调查和认定。
2.数量和分配。
在确定需要留用的土地数量后，按照失地农民的需求和安置政策，对留用的土地进行划分和分配。
3.用途和设施。
留用地需要考虑具体的用途和设施，比如是否要建设住宅、公共服务设施、生产设施等，需要充分考虑农民的现实需求。
4.资金和补偿。
在留用地安置过程中，需要根据政策要求预留足够的资金，给失地农民进行补偿，以保障他们的合法权益。
留用地安置的意义1.调节土地资源。
留用地安置不仅能够保障失地农民的合法权益，还能够调节土地资源的合理分配，避免土地资源浪费和环境污染。
2.增加农民收入。
留用地安置可以将失地农民安置到新的生产基地，帮助他们维持现有的生活水平，并且增加收入，提高生活质量。
3.推动城乡一体化。
留用地安置可以促进城乡一体化，打破城市和乡村之间的壁垒，实现资源共享、互惠互利的发展。
留用地安置存在的问题和建议1.补偿标准不合理。
现行的补偿标准难以满足广大农民的需求，需要对补偿标准进行调整和完善，尤其是在沿海地区和一些新开发地区。
2.安置设施建设不到位。
某些留用地安置项目中，设施建设并不到位，导致农民无法顺利转化为新的产业，需要增加对安置项目设施的建设和改善。
3.安置政策不足。
一些地区安置政策还不够完善，需要对政策进行进一步的完善，增加补偿标准和安置设施等政策措施。
针对上述问题，建议应该增加对失地农民的安抚，加强对于项目建设的跟进，加强项目安置环节中的各项服务。
同时，还应足够重视政策的紧急性以及相关方，政策制定方的责任予以清晰划分，并强化对政策执行方面的监管，确保政策落地实施。
杭州村级留用地相关政策
杭州10％村级留用地的蛋糕有多大？謝成龍/文村级留用地的基本概念:是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。
为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。
做为房产开发属于类公建性质。
村级留用地住宅化的特点:无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。
有50％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。
村级留用地的前世今生:最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。
最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。
后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。
最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。
后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最新发布政策：2009年6月10日，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。
留用地的操作模式:“自建、合作、租赁”三种。
自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。
租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。
杭州村级留用地相关政策
杭州10％村级留用地的蛋糕有多大？謝成龍/文村级留用地的基本概念:是指政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。
为推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。
做为房产开发属于类公建性质。
村级留用地住宅化的特点:无产权，开发商与村委会合作，开发住宅房产项目，以只租的形式销售，不能做抵押、也不能做贷款。
有50％产权，开发商与村委会合作，使留用地走协议出让或挂牌出让的程序，可取得50％的产权销售部分，另50％只能以只租的形式销售或自主经营相关物业，购房时不能用公积金贷款，只能用商业贷款。
村级留用地的前世今生:最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。
最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。
后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最早的政策出现在1998年前后，在撤村建居的过程中，出台了留用地政策。
最早出现的是写字楼，如聚龙大厦，住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。
后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最新发布政策：2009年6月10日，杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读，而且在诸多实施方面有了更多细则，另外合作开发的49％部分有可能取得单套产权。
留用地的操作模式:“自建、合作、租赁”三种。
自建模式：由于征地款到位后，一些村社拥有上亿元的资金可供支配，加上村社负责人能力比较强，因而选择了自建，如留下镇村建造的商业综合楼，虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼（紫金港大酒店）；合作模式：村社出地，企业出资金进行合作开发，之后按比例分成或分割产权。
租赁模式：一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报，并在几年后按比例提高租金，租期一般是30年到50年，到期后收回物业，这种形式收益最少，而且对企业经营管理也难以把握。
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从《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》颁布之日起，留用地指标面积按照实际征地面积的10%计算。
留用地政策
一、留用地具体含义
根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》，留用地是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。
二、留用地所有权和使用权
留用地可以是集体所有的土地，即所有权和使用权的结合；也可以是依法征收为国有后返拨给集体经济组织使用的土地，即享有国有土地使用权。
三、留用地土地来源
按照《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》规定，留用地是指国家征收集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地来源于被征收集体土地，与征地行为相关联，不独立产生。
四、留用地土地地类
《划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。经批准的留用地属于建设用地。
五、留用地建设用途
留用地必须用于村经济发展用途，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，只能用于符合产业政策的建设工业或商业第二、三产业项目。
六、留用地指标兑现方式
1.折算货币补偿款。留用地指标可以折算为货币补偿款，留用地折算货币补偿额按照不低于发布征地预公告时留用地指标面积与被征收土地所在区域工业用地基准地价级别价乘积的150%计算，具体标准可由各区(县级市)根据本辖区实际情况制定。
2．安排留用地。留用地包括集中留地和分散留地。集中留地，即留用地集中安排在本区(县级市)或本镇(街)工业集聚区，或者集中安排在本区(县级市)的留用地集中安置区内；分散留地，即留用地分散安排在本集体经济组织所属集体土地范围、符合土地利用总体规划和城乡规划的区域内。
3．等价置换房屋。被征地的农村集体经济组织可以按照留用地指标核定书载明的留用地折算货币补偿额与征地单位提供的有权处分的房屋进行等价置换，并签订书面置换协议。