央产房合同签订后房主被认定为限制民事行为能力人,合同是否有效

央产房合同签订后房主被认定为限制民事行为能力人，合同是否有效
谭某茂向本院提出诉讼请求：
1、判令被告返还原告购房定金20万元；
2、判令被告向原告支付违约金220万元；
3、判令被告向原告支付中介费损失27万元；
4、诉讼费、保全费用由被告承担。

事实和理由：2016年11月26日，经链家公司中介，我与张某文签订了房屋买卖合同，购买位于x号房屋，房屋总价为1100万元。

合同约定，如张某文拒绝将房屋售给我，应按房价款20%的比例向我支付违约金，链家公司的中介费由张某文赔偿付给我。

合同签订后，我按约定支付了定金20万元，向链家公司支付了中介费27万元。

2017年3月12日，张某文家属向我发来终止房屋买卖合同履行的告知书。

为保障自身合法权益，我提起上述诉请。

张某文的法定代理人张旭辩称：
张某文与谭某茂签订房屋买卖合同时不具有完全的民事行为能力。

此前张某文因交通事故受伤，被认定为限制民事行为能力人，其对出售房屋一事不具有辩认能力。

我方同意返还对方20万元的定金。

双方之间所签订的房屋买卖合同自始无效，对方要求支付违约金没有依据。

张旭在合同签订后已经告知谭某茂和链家公司张某文不具有完全民事行为能力一事，以免对方产生损失。

我方不同意谭某茂的其他诉讼请求。

第三人链家公司称，我方认可谭某茂的诉讼请求。

我公司尽到了中介义务。

房屋买卖合同签订后，张某文本人又到单位办理了央产房上市和物业变更手续。

我们中介的合同没有问题。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据双方当事人确认的证据本院可查明如下：
2016年11月26日张某文经链家公司中介与谭某茂签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》。

双方在《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中约定谭某茂以总计1100万元购买张某文位于x号房屋（建筑面积137．95平方米），合同定金为20万元,谭某茂需贷款400万元。

该合同约定如张某文拒绝将房屋出售给谭某茂，应在违约行为发生之日起十五日内以相当于房屋总价的20%向谭某茂支付违约金，链家公司收取的谭某茂的所有费用不予退还，由张某文直接赔付谭某茂。

上述合同签订后，谭某茂向张某文支付了定金20万元，向链家公司支付了居间服务费242000元。

2016年11月27日，张某文之子张旭与链家公司员工联系，称自己的父亲头脑不清楚，无完全行为能力，要求解除合同。

张某文的上述房屋系房改时从所在单位购置的央产房。

张某文本人于2016年12月1日到中影集团房管办公室填写了已购成本价房屋出售申请表，办理了公房上市的申请手续。

2016年12月5日，经中央国家机关房
改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室审核，同意张某文名下的上述房屋可以办理产权变更登记。

上述审核业务系张某文本人办理。

链家公司业务人员于文南到庭作证时称张某文签订房屋买卖合同和办理央产房上市及物业交接手续时头脑清楚。

中影集团房管办公室工作人员赵玥亦表示张某文办理申请公房上市手续时头脑清晰。

2017年3月12日，张某文之子张旭向链家公司发出终止房屋买卖合同责任告知书。

该告知书中称张某文因在2014年12月的交通事故中受伤，现仍在康复阶段，日常生活中时有对自己的行为缺乏认知和控制的表现。

张旭在告知书中指出链家公司为强迫其父张某文执行合同而进行骚扰，明确要求终止2016年11月26日签订的房屋买卖合同。

张某文本人此后未继续履行合同。

2017年5月9日，谭某茂与他人签订了房屋购买合同，以1235万元购买了位于朝阳区安定路12号院5号楼14层1401号房屋，该房屋建筑面积为120．58平方。

庭审中，张某文本人未出庭。

另查，张某文曾于2014年12月11日10时许被他人驾车撞伤，其因此致多发脑挫裂伤。

法大法庭科学技术鉴定研究所于2016年9月26日出具的司法鉴定意见书在精神检查一栏记载如下内容：“检查所见：神清，定向力较差，接触被动。

……对一般常识了解较差。

简易计算差。

未见精神病性症状。

应用《成人智残评定量表》对其进行测评，被鉴定人张某文得分7分，属轻度智力缺损（偏重）”。

2017年3月，张某文接受北京晚报记者采访。

2017年中央电视台中秋晚会于
2017年9月26日在黑龙江大庆录制，张某文参加了晚会的录制表演，该晚会于2017年10月4日在中央电视台播出。

2017年7月25日，张旭申请宣告张某文为限制民事行为能力人。

2018年1月10日，张某文经首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科鉴定为器质性精神障碍，意思表示能力不完全，应评定为限制民事行为能力。

根据上述鉴定意见，本院2018年5月25日作出（2017）京0108民特515号民事判决书判决认定张某文为限制民事行为能力人，指定张旭作为张某文的监护人。

为查明张某文在合同签订时是否具有民事行为能力，本院曾委托相关机构对此进行鉴定，因鉴定材料不充分，鉴定机构无法受理该鉴定。

上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、定金收据、（x）京0108民特x号民事判决书等证据材料在案佐证。

法院判决：
一、张某文于本判决生效后七日内返还谭某茂定金二十万元；
二、张某文于本判决生效后七日内向谭某茂支付违约金二百二十万元、中介服务费二十四万二千元；
三、驳回谭某茂的其他诉讼请求。

北京市东元律师事务所李松律师认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案中，谭某茂与张某文就标的房屋买卖达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。

双方当事人的争议焦点在于张某文签订上述合同时是否具有完全民事行为能力。

对此，张某文的法定代理人认为张某文签订该合同时系限制民事行为能力人，但未向故提交相应证据。

故委托的鉴定机构亦无法对当时张某文的民事行为能力作出认定。

根据故查明的事实可知张某文本人在签订房屋买卖合同后到所在单位办理公房上市手续及物业交接手续，并持上述手续到相关部门进行审核，上述行为并非在一天内完成，且各行为互为因果，具有极强的逻辑性，足以证明行为人头脑清晰，目的明确。

链家公司员工于文南作为交易中介人员到庭证明张某文在履行上述行为神志清醒，该证人证言与张某文在合同签订后于2017年接受报纸采访和参加演出的情况可相互映证，足以证明张某文可以清晰的表明自己的思想，其意志能支配自身行为。

为此，故认定张某文在2016年11月26日与谭某茂签订《北京市存量房屋买卖合同》时具有完全的民事行为能力，双方所签合同合法有效。

张某文之子张旭虽在合同签订后的第二天即以张某文无行为能力为由向链家公司提出异议，要求解除合同，但因其不是合同的签字人，且张某文本人又在此后自行办理了公房的上市手续，以自己的行为确认了该合同系其真实的意思表示，故链家公司、谭某茂完全有理由不理会张旭所提异议，相信张某文会继续履行所签合同。

谭某茂已经按照合同约定履行了定金支付义务，张某文理应按照合同约定履行办理网签，协助谭某茂办理贷款等相应义务，否则，应当承担相应的违约责任。

因张某文不同意继续履行合同，其行为构成违约，理应按合同规定承担相应的违约金和因房屋中介产生的居间服务费，并返还谭某茂已支付的购房定金。

而谭某茂向北京中融信担保有限公司所交的保障服务费，系房屋交易保障服务的费用，该费用并非由链家公司收取，谭某茂要求张某文赔偿上述费用没有事实及法律依据。

现谭某茂所要求返还的购房定金、支付的违约金证据充分，符合相关的法律规定，故予以支持。

其所主张的中介服务费损失过高，具体的赔偿费用由故依法判定。