第二代高层公寓产品研究设计导则(全)
上海酒店式公寓报告(上)
上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。
1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。
绿城产品之高层公寓系列22页PPT
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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绿城产品之高层公寓系列
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
Hale Waihona Puke ▪28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
二代高层
绿城二代高层研究规划结构【设计原则】强调对称轴线关系、空间序列感和节奏感。
规划结构明确，空间层次清晰，脉络完整。
项目因地制宜、点板结合，营造丰富的园区形态。
结合景观设计营造宜人的邻里交往尺度中心公共活动区一般在“十字”交叉轴线的中心，通常围绕会所（泛会所）展开。
中心公共活动区是项目最核心的公共区域，属于第一层级最主要的景观节点，要求有一定的纵深尺度和开阔的视线通廊，强调对称性、开放性、共享性。
中心泳池&会所设计一般采用无边泳池的做法，保证绿地率的同时兼顾泳池的实用性，泳池面积一般建议控制在400-600平方米。
泳池周围需要设置非游泳人群的休息座椅区。
注重游泳客人的交通流线，避免和非游泳人群交通流线的交叉。
（可通过设置管理口进行错时管理的方法）。
泳池配套服务设施如：洗浴区、更衣区、休息区均设置在会所（泛会所）建筑一层内，尽量避免设置在地下层。
沿街商业北面沿街商业与住宅楼间隔6米间距，南面考虑日照要求沿街商业与住宅楼合为一体。
有条件的项目建议：主楼和商业裙楼脱开的设计方法。
控制导则：沿城市道路商业街宽度≥6米，商业进深≥12米，商业街上抬≥0.8米；b) 无条件的项目建议：主楼和商业裙楼连接后，商铺裙楼以增加进深尺度的方式来满足商业对使用空间上的要求。
社区围墙界面设计【设计原则】纯住宅界面的处理主要体现在内外高差的设定和围墙的形式上，在保证园区住宅私密性的前提下，要做到围墙内外景观自然过渡，无缝设计。
对于街道的长度应有所控制，避免疲劳感，可考虑街角花园或局部节点的放大，以提供必要的休息停留空间。
人行道的设计上可以考虑宽度和高差的变化，增加街道的趣味性，并利用室外家具、灯具、标识系统等景观元素进行空间限定，渲染热烈的商业气氛。
【案例分析】规划篇- 24 -住宅沿城市道路围墙界面剖面图西溪诚园B-10地块围墙剖面图北京星河湾沿街围墙界面杭州新绿园沿街实体围墙界面【控制导则】社区沿城市界面设置绿化缓坡,缓坡高度≤1.5M,缓坡与城市道路间绿化宽度≥2.7M 建筑界面沿路为高层住宅，建筑与围墙间距≥7M,围墙符号和建筑统一，高度≥3.8M; 建筑至少退道路红线10米滨河界面沿滨河界面剖面图建筑退河边28米左右滨河栏杆剖面图地下车库入口二代高层项目通过在地下形成环通的机动车道路系统，使机动车一进入社区即可就近入库，并在地下组织车行交通。
《公共建筑节能(绿色建筑)工程施工质量验收规范》DBJ50-234-2016
（ 7 ） 本 规 范 第 16.2.10 条 依 据 国 家 标 准 《 太 阳 能 供 热 采 暖 工 程 技 术 规 范 》 GB50495-2009 第 5.3.5 条的规定。
（8）本规范第 3.4.4 条为绿色建筑工程涉及的建筑环境与资源综合利用子分部工程 验收方式的规定。
本规范由重庆市城乡建设委员会负责管理，由重庆市建设技术发展中心（重庆市建 筑节能中心）、重庆市绿色建筑技术促进中心负责具体技术内容解释。在本规范的实施 过程中，希望各单位注意收集资料，总结经验，并将需要修改、补充的意见和有关资料 交重庆市建设技术发展中心（重庆市渝中区牛角沱上清寺路 69 号 7 楼，邮编：400015， 电话：023-63601374，传真：023-63861277），以便今后修订时参考。
建设部备案号： J13144-2015
DB
重庆市工程建设标准 DBJ50-234-2016Leabharlann 公共建筑节能（绿色建筑）工程
施工质量验收规范
Code for acceptance of energy efficient public building(green building) construction
（3）本规范第 1.0.4、3.1.2、11.2.4、22.0.6、22.0.7 条内容分别依据国家标准《建 筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007 第 1.0.5、3.1.2 条、11.2.3、15.0.5、15.0.5 条等强制性条文要求。
居住型公寓设计要求及标准
居住型公寓设计要求及标准目录一分类 (3)二建筑专业 (4)(一)说明 (4)(二)平面设计原则 (4)(三)标高及层高 (4)(四)公共空间 (7)(五)户内单元 (12)附录一：一改二LOFT公寓层高控制要求 (16)三结构专业 (20)(一)说明 (20)(二)地上主体部分 (20)四给水排水专业 (27)(一)说明 (27)(二)给水系统 (27)(三)排水系统 (29)(四)消防系统 (31)附录一：热水器设计指引 (32)附录二：高端公寓项目家用净水设备设计要求 (34)附录三：公寓项目水暖管井布置原则 (35)附录四：复式公寓给排水节点大样参考图 (41)五电气 (43)(一)说明 (43)(二)设备配置及布置要求 (43)(三)照明系统 (56)(四)管井及设备用房 (58)(五)设备安装及线路敷设 (59)(六)防雷与接地 (59)(七)消防设施配置 (60)(八)仪表及计量 (60)附录一：公寓电气平面常用标准图例 (61)附录二：公寓厨房低位插座设计指引修订 (62)六暖通空调专业 (65)(一)说明 (65)(二)设备材料选型 (65)(三)设计要求 (65)一 分类1注：（1）类住宅户内设计要求可参照《住宅设计要求及标准》，公区设计要求同平层公寓。
（2）除特别注明外，双钥匙复式公寓设计要求同LOFT 公寓。
（3）若公寓项目档次定位较高，则单项设计。
2、公寓项目条件图编号原则： 编号示例： FL-6-6公寓类型平面形式编号 建筑高度 核心筒类型编号 代号含义：二建筑专业(一)说明1.本设计要求均采用建筑标高系统；本篇中除特别注明外，H均指厅、房建筑完成面标高；H’特指LOFT公寓中复式二层或复式三层的厅、房建筑完成面标高。
2.本设计要求中的门洞宽是指土建预留洞尺寸，门洞高是指从地面装修完成面到土建结构预留洞顶的尺寸。
3.除特别注明外，标高、层高、建筑高度以“m”计，其余均以“mm”计。
绿城第二代高层公寓详解
绿城第二代高层详解绿城第一代高层公寓属于典型的居住型城市高层，建筑形态基本以新古典主义为神韵，园区景观营造清新自然。
绿城第二代高层公寓产品以整体设计和精装修交付为主要内容，对各个细部作细致推敲，在其价值体系中，各种技术手段的配臵都是为了满足业主方位需要：安全性、舒适性、信任感、生活方式设计、想象空间等。
第二代高层公寓的基本特征第二代高层公寓为绿城当下及今后相当时间内在城市中心区和次中心区的主流产品。
据不完全统计，绿城营造或规划中的第二代高层公寓包括杭州的西溪诚园、蓝色钱江、丽园、玉园、明月江南、蘭园、田园牧歌，省内的有台州的学院路项目和体育中心项目、象山百合公寓、舟山岱山蔚蓝公寓和丽水秀丽春江等项目，省外的有北京诚园、上海黄埔湾、上海玉兰花园、无锡玉兰花园、大连深蓝中心、唐山南湖春晓、山东胶州紫薇广场、山东新泰玉兰花园、新疆玉园、江苏启东项目等众多项目。
精细、安定和恒久是第二代高层公寓产品的基本特征。
精细——居住空间的优化第二代高层公寓注重对居住空间尺寸的深层次挖掘，以及高层质量精细化的管理。
第二代高层公寓不仅是简单的空间使用率、舒适度的提高，更以城市高端人群的居住生活、价值品位、身份认同的需要以及城市形象气质需要为设计的重要依据。
安定——与日俱增的归属感第二代高层公寓通过整体营造理念以及“四新技术”等运用，营造出真正的归属感和安定感。
同时将绿城首创的“园区生活服务体系”作为标准配备在第二代高层公寓中进行贯彻，使居住舒适度涵盖从硬件设施到精神生活的方方面面，升华了居住者的身心需求。
爱的温暖、家的安定，这就是第二代高层公寓想赋予理想生活的人性感受。
恒久——城市生活的时间丰富性第二代高层公寓只选择具有经典特征的建筑风格，对建筑材料的重视，反映了绿城一向强调打造“百年建筑”的信心。
同时，在配套功能上以主体客户意愿为设计蓝本，融合全球高品质园区的规划思想，对居住者的层次和未来生活方式进行了预约安排，实现对园区与人的关系发展符合人性需求的预设与规划。
第二代高层设计导则(批注稿)
第二代高层住宅设计导则（结构、设备篇）目录1 术语‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥032 结构设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥083 给排水设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥104 暖通空调设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 5电气设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6弱电设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 7市政（室外）管线设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥258 节能、环保建筑技术‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥269 设计使用年限‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3010 建筑新技术和设备选用配置表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥311 术语1.0.1结构安全等级 structure safety class根据破坏后果的严重程度划分的结构或结构构件的等级。
1.0.2结构设计使用年限structure design working life设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。
1.0.3外墙外保温系统external thermal insulation system由保温层、保护层和固定材料（胶粘剂、锚固件等）构成并且适用于安装在外墙外表面的非承重保温构造总称。
1.0.4屋面防水层合理使用年限 life of roof waterproof layer屋面防水层能满足正常使用要求的年限。
1.0.5玻璃遮阳系数 shading coefficient透过窗玻璃的太阳辐射得热与透过标准3mm透明窗玻璃的太阳辐射得热的比值。
1.0.6抗震设防烈度seismic fortification intensity按国家规定的权限批准作为一个地区抗震设防依据的地震烈度。
1.0.7抗震设防标准seismic fortification criterion衡量抗震设防要求的尺度，由抗震设防烈度和建筑使用功能的重要性确定。
1.0.8地源热泵（ground source heat pump）地源热泵系统是以土壤、岩体或地下水为低温热源，由地源热泵机组、地下换热系统、建筑物内换热系统组成的空调采暖技术。
绿城集团产品体系(公开学习版)
resort retail village 旅游商业村 hidden valley resort 山幽别墅
hotel island 度假中心岛
entertainment village 欢乐谷 wetland rings 环状湿地系统
valley residential 山谷新村
new+existing village 新老农庄
台州吉利玫瑰园
苏州玫瑰园
湖州御园（2008～2011）
杭州青山湖毓秀园（2008～2011）
法式合院内院及组合分析
别墅类——组院别墅系列：
时间：2005～今 代表作品：杭州桃花源 青山湖玫瑰园 郑州雁鸣湖玫瑰园 舟山桂花城 等
青山湖玫瑰园（2008～2011）
青山湖玫瑰园（2008～2011）
时间：2002～今 代表作品：杭州深蓝广场、温州鹿城广场、 上海黄浦湾、杭州蓝色钱江等
杭州深蓝广场（2002～2006）
温州鹿城广场 （2007～2013）
上海黄浦湾（2009～2013）
杭州蓝色钱江（2009～2014）
·多层公寓类
桂花城系列 地中海系列 法式系列
多层公寓——桂花城系列：
代表作品：温州鹿城广场、杭州庆春广场、 诸暨旧城改造商业中心
温州鹿城广场
诸暨旧城改造商业中心
·大型规划类：
代表作品：舟山长峙岛项目、德清下渚湖 项目、无锡蠡湖新城项目等
舟山长峙岛项目
north entry 北入口 residential golf 高尔夫球场
resort golf 高尔夫球场
杭州· 绿园（2000～2003）
杭州· 春江花月（2001～2004）
上海· 绿城（2000～2003）
08年8月绿城第二代高层公寓住宅产品精装修设计导则
绿城第二代高层公寓住宅产品精装修设计导则绿城集团精装修管理部二○○八年八月目录第一部分总则 (1)一、目的 (1)二、内容说明 (1)三、适用 (1)第二部分各空间设计细则 (2)一、室内空间 (2)1玄关 (2)2客厅 (5)3餐厅 (7)4厨房 (8)5书房 (13)6主卧室 (15)7次主卧 (17)8客卧 (18)9卫生间 (19)10主卧更衣室 (26)11工人房及工作间 (29)12阳台 (30)二、公共空间 (31)1地下室门厅 (31)2公寓大堂 (33)3标准层电梯厅 (35)三、会所 (37)1配套会所 (38)2运动会所 (60)第三部分设计风格描述 (70)一、古典奢华 (70)二、新古典风格 (72)三、美式风格 (74)四、装饰主义（ARTDECO） (76)五、现代简约 (78)六、现代中式风格 (81)第一部分总则一、目的为提升绿城第二代产品精装修整体品质，更好的指导精装修设计的开展，并为集团公司及所属项目公司对精装修设计做好管理与监控，使第二代产品精装修设计管理有章可循、有据可依，更加规范、高效，特制定本导则，各项目公司在此基础上可根据项目特点对导则中设计细则进行提升。
二、内容说明本导则确定了公寓楼室内、首层电梯厅大堂、标准层电梯厅、地下室电梯厅、电梯轿厢等几个空间的设计细则；对设计材料，系统设备的运用做了建议和参考。
为绿城第二代产品精装修项目设计管理工作提供指引。
三、适用本导则适用于绿城集团全资项目公司、控股项目公司，非控股项目公司的高层精装修项目参考执行。
第二部分各空间设计细则一、室内空间1玄关登堂入室第一步所在的位置，建筑术语叫做“玄关”。
玄关是一个缓冲过渡的地段，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余，使人在视觉上有一种停留和分隔。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，在设计时需调度装饰手段加以分割；在平面关系上，玄关与厅应当连而不直达、隔而不断。
大户型客厅进户区域应设置相对独立的玄关，以保证室内空间的私密性及解决一次更衣需要。
绿城第二代高层公寓精髓全面解读
绿城第二代高层公寓精髓全面解读核心提示：绿城第二代高层公寓将在百合花园绽放，它有别于先前的高层住宅类型，追求的是更加温馨和谐的人居环境，将运用整体营造理念，把规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华和设计上的突破，精心打造出一种精致、完美的生活品质。
业内人士表示，绿城第二代高层公寓将全面超越先前的高层住宅类型，其突破性意义，不啻于网络的web2.0时代之于1.0时代，通信的3G时代之于2G时代。
百合花园作为绿城第二代高层公寓的“典范之作”，无论精细化、整体化还是国际化的程度，都堪称最高级别。
近日，笔者专访浙江绿城建筑设计有限公司董事、一级注册建筑师杨明，请他来解读绿城第二代高层公寓精髓。
以客户的需要来设计产品问：绿城第二代高层公寓的内容在前段时间也屡见报端，但属于相对概括性的介绍。
目前这种产品仍然在继续研究，对它的认识应该有所深化，请谈谈您的理解。
杨明：第二代高层公寓是大约两年前绿城提出的一个概念，当时的背景情况是这样的：绿城十几年房产品开发，从开始只是希望做高品质房产品的初衷到探寻究竟什么是高品质的、成熟的房产品，经历了一个逐渐深化并清晰的认识过程，并积累了许多经验。
我们认为，应该对这些印象和认识做一次系统的梳理，梳理之后形成一个整体性的概念——即从各个层面去考察楼盘，比如从城市空间角度推导到建筑个体空间、从规划到单体、从项目最初定位到户型细节的设计、是否需要做精装修、精装修程度以及精装修空间里的一些具体配备和设备等；又如物管层面的认知，以前只是下意识地考虑要做个好物管，但现在有健康、教育、生活三大系统组成的园区生活服务体系，同样有一个系统化、整体化的考虑。
可以说这是表示绿城在追求完美的路上没有停滞的整体系统，绿城金昌·百合花园所关心的不仅是建筑的表面，她关切的问题已经深入到产品的内在。
问：第二代高层公寓对于第一代高层公寓的升级，一直为消费者所关注，依您所说，其最突出的升级特色就是整体性，是这样吗？如果是，在你们的设计上，整体性主要体现在哪些方面？杨明：举个例子来说，以前我们只是等营销部、规划设计部提供一个设计任务书、说明户型配比多少之后，才开始配合做户型设计。
绿城 · 杭州西溪诚园价值体系
绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂 花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州 九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州 翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及 高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
城西，是绿城桂花情结的精神原乡，也是绿城经典作品的启蒙摇篮，在这里， 集中了大量的绿城楼盘和绿城产业，包括丹桂花园、月桂花园、银桂花园、金桂花 园、桂花城、紫桂花园、金桂大厦、兰桂花园、留庄、翡翠城、绿城医院、绿城育 华学校、绿城物业管理公司、绿城健康管理公司等。大量的已交付楼盘及其会所， 涉及多个产业的公司总部，在城西汇聚成密集的绿城资源网，使之成为绿城经营最 为深入和成熟的根据地。
【第二篇】西溪诚园之绿城第二代高层公寓价值
1.以客户需求为出发点 2.以绿城第一代公寓为基础 3.以系统整合提炼为导向 4.精细 安定 恒久
1.以客户需求为出发点
绿城人深刻认识到，房产品的设计不仅仅是一种美丽与功能的表现，更应该关 注居住者生活的感觉与情绪，必须用细节的妥帖和诗意的生活来丰富生命。客户 是最好的镜子，客户的要求和需求让绿城改变了很多，也进步了很多。绿城在不 断的学习中完成了系列产品构筑，在不停的反思与进步中改良了产品品质。同时 也建立了一系列高端物业的产品标准，在此基础上，绿城通过对以往经验的总结 和批判，形成一套更为符合人居要求的产品标准。
绿城·西溪诚园 产品价值体系
精诚之至 西溪诚园
GREENTOWN SINCERE GARDEN
【目录】
【第一篇】西溪诚园之绿城品牌价值 【第二篇】西溪诚园之绿城第二代高层公寓价值 【第三篇】西溪诚园之文化价值 【第四篇】西溪诚园之营造价值
绿地集团中高端高层住宅技术导则
本技术导则作为绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发中 高端高层住宅项目技术标准手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合绿 地以往房地产住宅开发的实践经验，对住宅设计中的要求和标准，进行必要地明 确、补充和完善后编制的。
本导则适用于绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发“集 团中高端高层住宅”项目设计与施工。 编制原则
绿地集团中高端高层 住宅技术导则
绿地集团房地产技术管理产品研发部
目录
前言 第一章 规划景观篇 第二章 住宅户型篇 第三章 住宅立面篇 第四章 住宅结构技术及成本控制篇 第五章 住宅机电技术篇 第六章 住宅公共部位装修技术篇
绿地集团 中高端高层住宅技术导则
前言
编制目的
针对集团中高端高层住宅项目相关技术标准的制定，是为了配合集团树立产 品品牌形象，进一步提高项目开发的效率，确保项目在高速开发状态下的品质保 障。本技术导则对规划、景观、户型、立面、结构及优化成本控制、机电、公共 部位装修各项技术设计的配置要求和设计具体的作法提出关键要求，并尽量做到 量化的表达。同时对设计中选型和施工中较多或可能出现的问题给出了指导性建 议。本导则为基本品质保障标准，部分章节提供了建议配置要求，各事业部在确 保基本质量标准的情况下，可根据项目特殊情况进行提高调整。
1.2 新邻里单元公馆 1.2.1 公馆分类： 小区型公馆（一级管理模式）：直接面向小区出入口设置、适用于规模不 大的组团式小区，如西安海珀、成都海 珀。 组团型公馆（两级管理模式） 1.2.2 公馆功能： 交通功能——人车分流的关键要素，以便小区或组团内形成花园式、完 全步行化的空间环境；提供进入小区或组团之前的缓冲空 间； 形象功能——为业主提供室内化交流空间、提高社区品质感。 管理功能——可加强小区的管理。 1.2.3 公馆形式：
绿城八大产品系研究
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。
绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。
绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。
不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。
经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。
而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。
“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。
绿城产品之高层公寓系列
绿城的高层公寓系列产品目前有：绿园系列、第二代高层公 寓系列、 地中海系列、百合系列、玻璃幕墙系列。目前，绿城 将第二代高层公寓系列作为主打的高层住宅产品加以推广。 绿园系列 第二代高层公寓系列 地中海系列
百合系列
玻璃幕墙系列
绿园高层公寓系列
绿园系列的主要特征为空间整体大气、建筑立面线条流 畅、富有动态韵律感、颜色沉稳、具有高低错落的天际轮廓 线。
第二代高层公寓系列代表——唐山南湖春晓效果图
第二代高层公寓系列代表——杭州籣园效果图
第二代高层公寓系列代表——西溪诚园B‐10地块效果图
第二代高层公寓系列代表——慈溪慈园效果图
第二代高层公寓项目案例
绿城集团目前已建和在建的第二代高层公寓系列产品有：杭 州西溪诚园、杭州玉园、杭州紫兰公寓、杭州蘭园、北京诚园、 唐山南湖春晓等。
玻璃幕墙高层公寓系列代表作—— 杭州深蓝广场
玻璃幕墙高层公寓系列代表作——温州鹿城广场
玻璃幕墙高层公寓系列代表作——兴玉兰花园
玻璃幕墙高层公寓项目案例
绿城集团目前已建和在建的玻璃幕墙系列产品有：杭州深蓝 广场、杭州蓝色钱江、温州鹿城广场、绍兴玉兰花园等。
百合高层公寓系列代表作——德清百合公寓
百合高层公寓系列代表作——济南全运村实景（石材干挂）
百合高层公寓项目案例
绿城集团目前此类产品已建和在建包括德清百合公寓、青岛 理想之城、杭州海棠公寓、济南全运村等。
玻璃幕墙高层公寓系列
该系列产品以大 面积玻璃幕墙结合其 他现代材料为主要立 面元素，充分体现现 代主义技术材质特征。
地中海高层公寓系列代表作——杭州蓝庭
地中海高层公寓项目案例
绿城集团目前此类产品已建和在建的项目有4个，包括杭州蓝 庭、杭州翡翠城、青岛理想之城、海宁百合新城。
绿城二代高层介绍
1.规划布局（宅间邻里空间）
□ 宅间（邻里）空间元素—架空层设计要点
Ø 在主景观轴线上建筑端部且景观面较好处，建筑需 要做架空层，在避免影响园区景观整体性的同时营 造大尺度空间的单元入户门厅；
问题一： 二代高层总图设计的特点是什么？
>=1200mm
问题二： 国家规范要求栏杆高度大于等于1.1米， 为什么绿城会做到1.2米？
问题三： 请您从营销的角度对二代高层产品提出改进建议？
目录
CONTENTS
一
产品发展历程
二
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
产品品质要点
目录
CONTENTS
P AR T 1 产品发展历程
□ 一代高层 □ 二代高层缘起 □ 二代高层 □ 二代高层立面演进图 □ 二代高层发展特征及历程 □ 二代高层发展现状
Ø 人行流线穿过会所大堂门厅时，较好地体现了入口的仪式感 和档次感，大堂成为人行通往其他区域的必经之路，接待处 的标示系统设计可引导业主通往其他功能区块。非机动车通 道不得穿会所大堂设置，须单独设置通道进入园区。
西溪诚园B-10地块主入口人行交通流线分析
杭州兰园项目西区入口立面
杭州兰园项目西区入口平面
“精细、安定、恒久”
1.规划布局
□ 二代高层规划布局特点：对称、序列
Ø 强调对称轴线关系、空间序列感和节奏感。 Ø 规划结构明确，空间层次清晰，脉络完整。 Ø 项目因地制宜、点板结合，营造丰富的园区形态。 Ø 结合景观设计营造宜人的邻里交往尺度。
规划轴线对称把建筑进行规则排列，形成空间序列感和节奏感， 并把场地中各个重要景观节点串联起来，形成二代高层规划结构的 主要骨架。通过轴线对住户进行视线的引导，"中心-邻里"的规划轴 线排列强调了人在所处空间内的心理感受。
绿城第二代高层公寓产品研究设计导则
绿城第二代高层公寓产品研究○设○计○导○则2008年12月版（内部资料，请妥善保管）二○○九年二月卷首语我们常说：产品即人品；生命多精彩，产品多精彩……我们以“创造城市的美丽”为己任，将产品品质视为我们的生命线，视为我们生存和发展的重要依托。
因此，产品研究及应用工作，关系到产品的升级换代，关系到企业的生死。
任何在产品研究和应用界面不重视、不关心的管理者，任何在这个命题上无所事事、无所用心的人，任何在这个命题上不深入、不实践的管理团队，任何对于产品没有基本认知能力和把控能力的项目公司领导，在绿城都是决不允许的。
目录目录 1 总则…………………………………………………………………………1 11></a>.1 目的和意义 1 1.2 内容 1 1.3 适用范围 1 2 术语………………………………………………………………………… 2 3 整体设计……………………………………………………………………74 规划设计……………………………………………………………………8 4.1 现状分析8 4.1.1地块现状4.1.2周边规划道路情况4.1.3项目地块的周边情况4.2 对周边资源的利用8 4.2.1对自然资源的利用 4.2.2对社会资源的利用 4.3 规划布局9 4.3.1规划结构 4.3.2空间形态 4.3.3邻里空间布局/户外活动区设计 4.3.4边界设计4.4 入口设计11 4.4.1园区主入口设计 4.4.2组团入口设计 4.4.3单元入口设计 4.4.4地库入口设计 4.5 交通组织13 4.5.1车行系统设计 4.5.2步行系统设计 4.5.3车位配比 4.6 地库采光设计14 4.6.1采光方式 4.6.2采光口位置 4.7 竖向设计15 4.7.1庭院与道路标高的关系4.7.2底层住户室内与室外标高的关系4.7.3地库顶板覆土厚度 4.7.4竖向设计的景观要求 4.8 配套服务设施16 4.8.1会所4.8.2配套商业4.8.3配套学校及幼儿园—I —目录 4.8.4配套医疗 4.8.5老少活动场所 5 景观设计……………………………………………………………………18 5.1总体设计18 5.2周边关系的协调18 5.2.1与周边环境的协调 5.2.2围墙设计 5.3硬质景观18 5.3.1园区公共空间 5.3.2组团公共空间 5.4种植设计20 5.4.1主干道行道树 5.4.2乔木 5.4.3灌木与地被 5.4.4草坪 5.5道路景观21 5.5.1车行道路景观 5.5.2人行道路景观 5.6竖向设计21 5.6.1主要竖向景观处理 5.6.2步行系统的竖向衔接 5.7照明设计22 5.7.1灯具的布点与选型 5.7.2照明控制 5.8交付后的维护22 5.8.1绿化维护 5.8.2硬质景观维护 5.8.3户外小品维护 6 建筑设计……………………………………………………………………24 6.1住宅部分24 6.1.1公共部位 6.1.2户型设计 6.1.3立面设计 6.1.4开窗形式 6.2公共建筑部分32 6.2.1会所设计 6.2.2商业街及商铺设计7 室内设计……………………………………………………………………33 7.1住宅室内空间33 7.1.1玄关7.1.2客厅7.1.3餐厅7.1.4厨房7.1.5书房—II —目录7.1.6主卧室7.1.7次主卧7.1.8客卧7.1.9卫生间7.1.10主卧更衣室7.1.11工人房7.1.12工作间7.1.13阳台7.2公共空间49 7.2.1地下室门厅7.2.2公寓大堂7.2.3标准层电梯厅7.3会所51 7.3.1配套会所7.3.2运动会所8 结构设计…………………………………………………………………63 8.1结构的安全性63 8.2结构的设计使用年限63 8.3结构的耐久性63 8.4结构设计新技术的应用63 8.5结构超限评审和审查63 9 建筑设备设计……………………………………………………………64 9.1给排水设计64 9.1.1给水系统9.1.2热水系统9.1.3排水系统9.1.4雨水收集、中水回用系统9.2暖通空调设计65 9.2.1空调设计9.2.2空调主机选型9.2.3空调系统选择9.3电气设计66 9.3.1用电负荷9.3.2用电安全措施9.3.3节电措施9.4弱电设计66 9.5绿色、节能建筑新技术66 9.5.1建筑保温节能9.5.2地（水）源热泵9.5.3恒温恒湿建筑系统9.5.4建筑隔音9.5.5太阳能利用技术9.5.6中央吸尘系统9.6市政（室外）管线设计67 —III —目录9.6.1室外综合管线设计9.6.2室外综合管线与景观设计协调9.7建筑物的设计使用年限67 附录1：《高层住宅研究文献综述》……………………………………………71 附录2：《绿城第二代高层公寓产品精装修设计管理细则》…………………79 —IV —设计导则和四新技术等；⑸一流高层城市公寓的物业服务体系1总则架构与内容，包括高端客户的居住需求研究，公共服务设施和园区服务体系。
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绿城第二代高层公寓产品研究设计导则二○○八年九月我们常说：产品即人品；生命多精彩，产品多精彩……我们以“创造城市的美丽”为己任，将产品品质视为我们的生命线，视为我们生存和发展的重要依托。
因此，产品研究及应用工作，关系到产品的升级换代，关系到企业的生死。
任何在产品研究和应用界面不重视、不关心的管理者，任何在这个命题上无所事事、无所用心的人，任何在这个命题上不深入、不实践的管理团队，任何对于产品没有基本认知能力和把控能力的项目公司领导，在绿城都是决不允许的。
目录1总则 (1)1.1 目的和意义 11.2 内容 11.3 适用范围 1 2术语 (2)3整体设计 (7)4规划设计 (8)4.1 现状分析84.1.1地块现状4.1.2周边规划道路情况4.2 对周边资源的利用84.2.1对自然资源的利用4.2.2对社会资源的利用4.3规划布局94.3.1规划结构4.3.2空间形态4.3.3邻里空间布局/户外活动区设计4.3.4边界设计4.4入口设计114.4.1小区主入口设计4.4.2组团入口设计4.4.3单元入口设计4.4.4地库入口设计4.5交通组织114.5.1车行系统设计4.5.2步行系统设计4.5.3车位配比4.6地库采光设计134.6.1采光方式4.6.2采光口位置4.7竖向设计144.7.1庭院与道路标高的关系4.7.2底层住户室内与室外标高的关系4.7.3地库顶板覆土厚度4.7.4竖向设计的景观要求4.8配套服务设施154.8.1会所4.8.2配套商业4.8.3配套学校及幼儿园4.8.4配套医疗4.8.5老少活动场所5景观设计 (17)5.1景观总体布局175.2周边关系的协调175.2.1与周边环境的协调5.2.2围墙设计5.3硬质景观175.3.1园区公共空间5.3.2组团公共空间5.4种植设计195.4.1主干道行道树5.4.2乔木5.4.3灌木与地被5.4.4草坪5.5道路景观195.5.1车行道路景观5.5.2人行道路景观5.6竖向设计205.6.1主要竖向景观处理5.6.2步行系统的竖向衔接5.7照明设计205.7.1灯具的布点与选型5.7.2照明控制5.8交付后的维护205.8.1绿化维护5.8.2硬质景观维护5.8.3户外小品维护6建筑设计 (22)6.1住宅部分226.1.1公共部位6.1.2户型设计6.1.3立面设计6.1.4开窗形式6.2公共建筑部分286.2.1会所设计6.2.2商业街及商铺设计7室内设计 (29)7.1住宅室内空间297.1.1玄关7.1.2客厅7.1.3餐厅7.1.4厨房7.1.5书房7.1.6主卧室7.1.7次主卧7.1.8客卧7.1.9卫生间7.1.10主卧更衣室7.1.11工人房7.1.12工作间7.1.13阳台7.2公共空间407.2.1地下室门厅7.2.2公寓大堂7.2.3标准层电梯厅7.3会所438 结构设计 (55)8.1结构的安全性558.2结构的设计使用年限558.3结构的耐久性558.4结构设计新技术的应用558.5结构超限评审和审查559 建筑设备设计 (56)9.1给排水设计569.1.1给水系统9.1.2热水系统9.1.3排水系统9.1.4雨水收集、中水回用系统9.2暖通空调设计579.2.1空调设计9.2.2空调主机选型9.2.3空调系统选择9.3电气设计589.3.1用电负荷9.3.2用电安全措施9.3.3节电措施9.4弱电设计589.4.1通讯、数据网络、电视系统9.4.2安全防范系统9.4.3家庭智能控制系统9.4.4小区公共区域背景音乐系统9.4.5公共设备、设施管理系统9.4.6监控系统9.4.7室外弱电综合管线设计9.4.8防雷、接地系统9.4.9供电系统9.4.10消防报警系统9.4.11系统设计9.5绿色、节能建筑新技术619.5.1建筑保温节能9.5.2地（水）源热泵9.5.3恒温恒湿建筑系统9.5.4建筑隔音9.5.5太阳能利用技术9.5.6中央吸尘系统9.6市政（室外）管线设计629.6.1室外综合管线设计9.6.2室外综合管线与景观设计协调9.7建筑物的设计使用年限62 附录1：《高层住宅研究文献综述》 (65)附录2：《第二代高层公寓产品精装修设计管理细则》 (73)1总则1．1 目的和意义产品品质是绿城的生命线，是绿城生存和发展的重要依托。
产品研究及应用工作，关系到产品的升级换代，关系到企业的生死。
为了积极配合公司实施精品战略工作的开展和推进，全面提升工作产品品质，继续为社会营造出精致、完美的作品，最大程度地满足市场和客户对精品消费的需求，特制定本设计导则，以此来指导绿城集团高层项目的开发与建设。
这也是为了更好地建造一流高层公寓，保持绿城产品品质全国领先地位，增强公司竞争力和创造力，主动应对市场变化的内在要求和必然要求。
该导则能够为杭州蒋村、杭汽发、大关、上海江湾新城、绍兴玉兰、无锡太湖新城等地块项目，以及今后其他一些开发项目的产品定位完善提供理论支撑。
1．2 内容通过对绿城现有高层公寓产品特征和营造经验总结，全面系统地研究国内外一流高层公寓产品，充分了解高端客户对高层公寓的市场需求及对园区规划、建筑形态、高新技术应用、园区服务体系的要求。
主要内容如下：⑴ 一流高层城市公寓的规划设计研究，包括空间营造、交通组织、商业设施，以及园区周边相关资源的利用等；⑵ 一流高层城市公寓的景观要素构成内容与组织方式，包括硬质景观、植物种植和照明设计；⑶ 一流高层城市公寓的建筑设计要求和特征，包括建筑外观的把握和室内细节的处理手法；⑷ 一流高层城市公寓的技术营造要点，包括建筑安装、室内精装修、材料选择和四新技术等；⑸ 一流高层城市公寓的物业服务体系架构与内容，包括高端客户的居住需求研究，公共服务设施和园区服务体系。
1.3 适用范围本设计导则适用于绿城集团的待开发高层项目，指导其产品定位、营造和营销等工作的开展。
在执行本设计导则外，尚应符合国家现行有关标准与规范的规定。
2术语2.0.1 绿城第二代高层公寓绿城第二代高层公寓是指运用整体营造理念，将规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华和设计上的突破，精心打造的一种绿城高端高层公寓住宅产品；它有别于先前的高层住宅类型，它追求的是更加温馨和谐的人居环境，采用的是建筑四新技术，引入的是全方位的绿城园区生活服务体系，提交的是精细化全装修物业内容，让业主能够切身感受到精致、完美所带来的生活品质的提升。
它是一种新的住宅文化的体现。
它主要有以下几个特征：首先，它全部采用精装修交付，从园区入口延伸到住宅大厅，从地下车库渗透到居室空间的每一个细部，无不体现出一种精细化产品理念；其次，它积极应用四新技术和高档住宅设备，给人带来一种全新的生活服务享受，倡导一种人居和谐的绿色环保生活；再次，它引入了绿城旗下涵盖物业管理、教育、医疗、健康管理、酒店管理等优质资源为一体的绿城园区生活服务体系，集健康、文化教育、生活服务于一身，关爱不同年龄人群的生活方方面面，营造丰富精神享受空间。
2.0.2 玄关玄关是指佛教的入道之门，演变到后来，泛指厅堂的外门。
现在，经过长期的约定俗成，玄关指的是房屋进户门入口的一个区域。
玄关是客厅与出、入口处的缓冲，而这里也是居家给人“ 第一印象”的制造点。
从风水上来讲，玄关不宜太狭窄，要有五尺以上，不宜太阴暗，不宜杂乱等。
玄关有二种方式：硬玄关和软玄关。
其中硬玄关又分为：全隔断玄关、半隔断玄关。
2.0.3 生活阳台生活阳台一般指的是观赏和休闲阳台，通常与客厅及卧室相连。
一般设置在南侧，这样可以充分享受阳光、美景。
2.0.4 工作阳台工作阳台的主要功能是晾晒、储物等，并可将洗衣机与拖把池也放在工作阳台上。
洗衣机位不小于600mm ×600mm 。
要保证洗衣机的防潮、雨淋问题。
2.0.5 设备阳台设备阳台用来放置户式中央空调主机、大型热水器储水罐、燃气立管及表等。
少量与餐厅和工人房相连。
2.0.6 古典奢华风格古典奢华风格，注重修饰，追求富丽和浪漫的思想内涵。
表现手法多以柱式、壁画、浮雕等形式为主。
色彩华贵，给人以辉煌的美感，追求一种富丽堂皇、气势宏大、富于动感的艺术境界（图2.1）。
图2.1 古典奢华风格形式2.0.7 新古典风格所谓新古典主义风格是指在传统美学法则的指引下，以现代材料和加工工艺为基础演绎传统文化中的经典精髓，使作品在拥有典雅端庄的气质的同时带有鲜明的古典气息。
其特征是古典与现代的完美结合，它源于古典，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似，用简化的手法追求传统样式的大致轮廓特点；注重装饰效果，用室内陈设品来增强历史文脉特色（图2.2）。
图2.2新古典主义风格形式2.0.8 美式风格美式风格最大的特点是文化和历史的包容性以及空间设计上的深度享受。
它起源于17世纪，先后经历了殖民地时期、美联邦时期、美式帝国时期的洗礼，融合巴洛克、帕拉第奥、英国新古典等装饰风格，形成了对称、精巧、幽雅、华美的特点。
其多采用金鹰、交叉的双剑、星、麦穗、花彩等纹饰元素，在锡铅合金烛台、几何图案地毯、雕花边柜的装饰中，呈现出独特的韵味（图2.3）。
图2.3 美式风格形式2.0.9 装饰主义“ARTDECO ”即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派。
设计风格包含流畅而锐利的线条、优美的几何造型及简洁的色系，强调数学性和动能感，混合了古典、哥特式样、现代、超现实等多种文化元素。
“ARTDECO ”作为一种经典的艺术风格，启蒙了现代主义，其影响力至今不衰（图2.4）。
图2.4装饰主义风格形式2.0.10 现代简约简约主义源于20世纪初期的西方现代主义。
“少就是多”被认为是代表着简约主义的核心思想。
简约现代风格极力主张从功能观点出发，着重发挥形式美，多采用最新工艺与科技生产的材料与家具。
其特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。
因此，简约现代的空间设计通常非常含蓄，往往能达到以少胜多、以简胜繁的效果（图2.5）。
图2.5 现代简约风格形式2.0.11 中式风格中国传统崇尚庄重和优雅。
一般是指明清以来逐步形成的中国传统风格的装修，这种风格最能体现中式的家居风范与传统文化的审美意蕴。
从室内空间结构来说，以木构架形式为主。
以显示主人的成熟稳重。
而新中式风格则是运用现代手法表现传统文化。
新中式家装流派既是对传统中式风格的演绎，又是对现代元素的融合。
传统中式显得过于复杂和讲究，而简约风格的新中式风格既接纳传统，又融合现代材质，因而受到人们的欢迎（图2.6）。
图2.6 中式风格形式2.0.12 传热系数传热系数以往称总传热系数。