民法典解读--合同编--物业服务合同

壹

物业服务合同概述

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。（937）

1.物业服务人：物业服务企业+其他物业管理人（937-2）。

2.业主：登记所有权人+事实所有权人+合法占有向建设单位购买商品房的买受人（物业服务纠纷解释1）。

（一）物业服务合同的主体

业主不局限于住宅业主

裁判要点：产业园区等相对封闭且独立的建筑物集群，虽各企业建设一定规模

的建筑物，并取得独立产权，但在该建筑物集群中，其与区域内配套公共设施和公

共服务密不可分，各企业与该建筑物集群的物业服务企业之间存在物业服务法律关

系。

签约主体与实际约束主体不一致

建设单位、业主委员会签订合同，约束业主（939、物业服务纠纷解释1）

（二）物业服务合同的内容

一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。（938）

案例：阿强接房后一直未办入住，物业服务合同中未对空置房物业费作特殊约定。佳美物业根据当地主管部门文件，在公告栏中公告空置房物业服务费减半收取。后前述文件被废止。佳美物业撤掉公告，要求阿强全额支付物业费。

（三）物业服务合同的效力判断

1.未通过招投标，物业服务人不具有相应资质（非效力强制性规范），不影响合同效力

2.竞聘物业服务企业均未达到法定议决比例，业主委员会根据业主大会的决定，与得票最多者签订临时物业服务合同有效【成都市中院（2009）成民终字第1161号】。

3.法定比例业主确认与业主大会决议选聘具有同等效力

案例：重庆市高院（2014）渝高法民提字第00163号

基本案情：某业委会在选聘物管公司及签订物业服务合同前未召开业主大会，但该业委会在合同订立后以书面征求意见的形式，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意（民法典278条对议决比例之调整）；同时，物管公司依约提供物业服务，业主也依约交纳物业服务费。

4.事实物业服务关系受法律保护

案例：重庆市渝北区法院（2012）渝北法民初字第15547号

基本案情：A物业公司就某大厦的物业服务签订《物业管理前期委托合同》，合同期满后，物业公司仍为该小区提供物业管理服务。此后小区业主委员会虽另聘了新的物业服务企业，但由于部分业主出面干扰致使该物业公司未能交接成功而继续提供物业服务。

裁判要点：因不可归咎于物业服务企业的原因使其在无合同依据的情况下提供物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，应参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。

法院仅对业主大会选票进行形式审查，对形成统计结果的有关选票、表决票等不进行实质审查，业主认为选票伪造或受欺诈、胁迫应单独举证。【北京市一中院（2010）京民终字第15881号】

5.选聘物业服务企业决议的效力

即便部分选票实质上不真实，只要不影响选聘决议之达成，不影响物业服务合同的效力。

贰

物业服务合同当事人

的权利义务

（一）业主的义务

1.缴纳物业费

物业服务企业已按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接

受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持（944、物业服务解释6）。 业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，

业主承担连带责任（物业服务解释6）。

2.告知

装饰装修房屋，事先告知；转让、出租专有部分、设立居住权或依法改变共有

部分用途，及时告知（945）。

（二）物业服务人的义务

1.共有部分及基本秩序维护义务

按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序（942-1）

物业服务企业对按约应由其管理的小区围墙管理不善，未对围墙进行日常保养和维护。第三人在墙外堆土过多、最终导致围墙雨天倒塌（并非开始堆土就倒塌）。物业服务企业应当承担违约责任。【《最高人民法院公报》2013年第5期）】

2.安全保障、制止不法、应急救援义务

（1）采取合理措施保护业主的人身、财产安全（942-1、物业管理条例35）对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理（942-2）

例1：最高院(2018)最高法民再206号（《最高人民法院公报》2019年第5期 ）基本案情：因第三人李某（失火罪）燃放烟花引发A大厦火灾，导致赵某房屋及屋内物品毁损。经查明，A公司铺设易燃物品引燃外墙建筑材料导致建筑立体燃烧，B物业公司明知A大厦存在消防安全隐患，怠于履行春节期间物业安保的特别注意职责，在物业安全防范方面存在管理疏漏。法院酌定A公司对赵某损失承担40%的赔偿责任，B物业公司在赵某全部损失不超过30%的范围内承担补充责任。

裁判要点：物业服务企业在物业管理区域内负有安全防范义务，应协助做好安全事故、隐患等的防范、制止或救助工作。第三人原因致损，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任。

例2：厦门中院（2015）厦民终字第22号

基本案情：因40年一遇的特大暴雨导致涉案小区地下车库被淹，致使业主杜某轿车受损，A物业公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救，但该公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，该安全隐患加速了地下车库水位上升，其管理行为存在瑕疵，应对杜某的车辆损失承担一定的赔偿责任。