LOFT的产品分析[知识荟萃]
最新LOFT的产品分析
起源
Loft产品最初起源于20世纪中叶 的欧洲，当时是为了满足年轻人 对自由、个性化家居装饰的需求 而设计的。
发展历程
随着时间的推移，Loft产品逐渐 发展成为一种时尚、个性化的家 居装饰风格，受到广泛欢迎。
未来趋势
随着环保意识的提高和技术的不 断发展，Loft产品将更加注重环 保材料和智能化的应用，以满足 未来市场的需求。
02
年轻消费者对于loft产品的个 性化、创意性要求更高，更愿 意选择符合自己品味和风格的 产品。
03
消费者对于loft产品的使用体 验和服务质量要求也越来越高 ，需要不断提升服务水平以满 足消费者需求。
04
未来趋势与展望
技术创新
智能化生产
01
随着物联网、大数据和人工智能等技术的发展，loft产品的生产
产品分类与比较
分类
根据用途和功能的不同，Loft产品可以分为不同的类型，如书架、衣柜、鞋架、储物柜等。
比较
不同类型的Loft产品在外观、功能、价格等方面存在差异。用户可以根据自己的需求和预算选 择适合自己的产品。同时，不同品牌和厂家的产品质量和价格也存在差异，用户在购买时应进 行比较和选择。
02
用户体验
人性化设计
loft产品在设计时充分考虑了用户的需求和习惯，通过人性化的设 计提高产品的易用性和舒适度。
美观实用
loft产品不仅外观美观，而且注重实用性，通过合理的空间布局和 细节处理，使产品既美观又实用。
个性化定制
为了满足不同客户的个性化需求，loft产品提供了一定的定制服务， 客户可以根据自己的喜好和需求选择合适的颜色、布局和配置。
节能减排
通过节能技术和减排措施，loft产品将更加节能环保， 符合绿色建筑标准。
LOFT产品研究及设计
户
赠送
凸窗， 凸窗，
附件：产品性价比挖掘——入户花园
入户花园
说明： 说明： 为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、 为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功 能的使用。 能的使用。
附件：产品性价比挖掘——内庭院
说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观， 说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观， 更具空间的层次感和舒适性。 更具空间的层次感和舒适性。
访谈人二
廖先生 35岁 购房目的：改善居住环境 改善居住环境 家庭：五口之家 职业：公务员 核心特点：家庭为重，居住舒适度
现在宜兴都还没有百米以上那么高的房子，我还是不能接受那么高的房子， 家里有老人小孩的，还是矮一点的住起来方便舒服。 高层20多层还是可以的。 像我家有老人，住复式上下楼的就不方便，宁愿买个大平层，不考虑复式。 假如要买复式，价格在1万左右就差不多是可以接受。
产品客户群——年轻的首置，投资客户
Loft产品： 享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区。 主要客户群： 是25-38 岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户 群，他们购买的目的是自住； 其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求 回报； 另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足 都市的生活平台。
因此世联认为： 因此世联认为：
不建议大体量的设计LOFT产品！ 不建议大体量的设计LOFT产品！ LOFT产品
如果要做： 如果要做： 建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！ 建议少量的产品搭配，满足差异化客户的需求！
目录： 一．LOFT产品分析 LOFT产品分析 二．项目静态销售额测算 三．客户访谈 四．附件
LOFT全方位剖析 告诉你买LOFT到底好不好
LOFT全方位剖析告诉你买LOFT到底好不好导读:本文介绍在房屋买房，户型/楼层的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
面积小、户型结构新颖、上下两层的LOFT受到了许多年轻人的喜爱。
同样的户型、面积和价格，LOFT总价要比住宅便宜一半，各个功能分区也非常齐全，并不影响日常的居住和生活。
那么，买LOFT到底划不划算？Loft的销售面积比较小，一般在30-50平米，室内高度在3.6-5.2米左右。
销售的时候是按照一层的建筑面积来计算总价的，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；室内的高度比较高，空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。
LOFT与普通住宅的不同，主要分为以下几点：1、产权性质不同LOFT的产权一般为40年或50年，商业性质的房子首付至少5成，贷款年限一般不超过10年，而且不能使用住房公积金贷款。
这样一来，前期买房的压力以及后期还贷的压力会大大增加。
2、生活成本也相对较高受产权性质的限制，LOFT一般为商业性质的用电用水，其费用比民用水电费约高出一倍；同时LOFT一般不通燃气，做饭只能依靠电磁炉、电饭煲等设备，也会加大用电量；此外，LOFT的物业费还比较贵，这些都大大提高了居住的生活成本。
3、装修成本不一样LOFT的装修成本比较高，通常我们买的LOFT都是毛坯房，然后再自己装修。
上下两层都是要自己隔开的，需要加楼板、楼梯和扶手，另外，还得做好相关的防水措施。
所以在装修费用上，LOFT要比普通住宅多花4-10万。
此外，LOFT 并不具备2层的高度，因此，隔开为上下两层的时候，上层的高度比普通住宅低。
这样一来就对家具的尺寸等方面都是有要求的，而要买到合适的也比较困难，很多时候家具也还需要定制，这也在无形中加大了装修的成本。
4、可承重不一样从承重的角度上来说，LOFT仍然是单层住宅的结构，因而私自改造存在安全隐患。
5、通风、采光和隔音问题LOFT通常是一层好几户，所以存在着暗间、进深比例不协调的问题。
北京LOFT产品研究final
⑷a M5朗峰（住宅立项70年产权） 户型建筑面积75平米 4.89米层高，下层净高 2.45米，上层净高2.2米 客厅全挑空，主卧宽敞， 次卧宽敞有窗 黑卫生间，平地 开敞式厨房，有燃气，有 窗，餐厅大，形成独立空间 楼板250厚 楼梯宽800，实心踏步， 直跑，下方放置冰箱 采暖上下均装暖气片 毛坯交房 三房两厅，入户有一间书房 阳台4.89米高，无封闭 立面上两户型间预留一整 列空调百叶 整个项目都有内天井，所有卧室都 可开窗 空间舒适度很高
⑵loft区域分布特征 多数紧邻地铁，周边通达城市的多条公交线路，出行通达便捷。 地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域。 一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善。 2、loft价格 根据市场上在售的项目，普遍呈现高单价，低总价的特征。Loft的挑高虽比一般 的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数loft项目是以商业立项， 与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别，很多loft项目是以低总价 锁定目标客户群。市场上，有少数loft是以住宅项目立项，这种产品的价格，与
物业类型 住宅 办公 商业 层高（米） ≥4.9 ≥5.5 ≥6.1
二、北京loft产品现状情况 1、loft产品分布 ⑴北京loft楼盘分布
项目名称 璟上璟 美利山 东阙都 合生.麒麟社 智地.钻河公馆 天鹅湾 金地名京 尚城 中弘北京像素 首城双景 M5朗峰 COCO MOMA 区域 西五环至六环 东四环与五环 东直门 北四环与五环 西直门 东三环至四环 东四环至五环 北五环外 东五环外 东三环 通州 东直门 轨道交通 1号线 7、10号线 2、13号线 13支、14号线 2、4、13号线 无地铁 1号线 13号线 6号线 6、8号线 1号线 2号线、机场快轨 产权 层高（米） 50年 5.2 40年 3.9 40年 5.5 40年 5.49 50年 5.49 70年 4.85 70年 4.88 50年 5.4 50年 4.89 40年 4.9 70年 4.89 40年 4.2
最新LOFT的产品分析名师优质资料
SWOT分析：
优势S-（Strength）
开发商实力雄厚，经验丰富 产品独特，引领当地新概念 无法复制的地段优势 完整开发的成熟区域配套
劣势W-（Weakness）
新品上市，需要市场熟悉认知的过程 项目尚未启动，期房需要期待 目前户型呈现方法不尽合理 产品单价较高，存在心理屏闭
威胁T-（Threat）
里将是客户最终决策购买地点。 多条线： 项目周边主干道为媒体主要覆盖目标。
推广执行一:
在这部分的内容中，我们对推广的整体节奏、营销方 式、渠道及物料的筹备、媒体的投放与营销活动的组 织等进行初步的确定。
推广执行二: 全交通营销和爆破式营销
全交通营销就是将本案现场及销售场作为影响消费者的感染源，通过 系统体验包装使本案深入到消费者内心，并获得深刻认知。
大频次、大力度、高曝光度
爆炸性亮相
广告特点：
短· 高· 快
短——推广时间紧迫，应以小众媒体高频次打击受众，同时
节约成本开支
高——项目高调亮相，在短时间内使消费者了解产品优势， 甚至来不及想产品负面内容 快——迅速积累客户，并实现销售率
媒体渠道建议：
声音：电台广播——5.1米，告别单调的平层生活时代 官方：媒体新闻——记者采访，新闻稿口吻——电视台——新闻事件 视觉：电视片——电视台，售楼处，循环播放 声势：户外海报——张贴各大社区，交通人流密集处 流动：车体广告——公交车，出租车，车体——短时出现
最新LOFT的产品分析
产品分析
一、关于青年公寓LOFT的产品分析
何谓LOFT户型
LOFT这个含义诞生于纽约SOHO[苏荷]区，指的是那些“由旧工 厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
注：一批年轻的艺术家，把废弃的工业厂房、仓库进行一番布置，将其变成个性十 足、充满艺术魅力的特殊住宅。
青年公寓LOFT的产品分析课件
在项目规划和建设中，注重节能环保和可持 续发展，为住户创造更好的生活环境。
THANKS
感谢观看
REPORTING
求。
软装设计
选用舒适、美观的软装，如布艺 沙发、地毯等，提升居住品质。
配套设施规划
公共空间
提供公共休闲空间，如咖啡厅、书吧、健身房等 ，丰富青年人的生活。
便利设施
配备自动售货机、快递收发室等便利设施，方便 青年人的生活需求。
安全设施
设置监控摄像头、智能门禁等安全设施，保障居 住安全。
PART 04
自媒体渠道
建立官方网站、微信公众号等自媒体平台，发布相关信息，与客 户保持互动。
促销策略
限时优惠
在特定时间段提供折扣、免租期等优惠，吸引客户尽快签约。
团购活动
组织团购活动，鼓励客户集体预订，享受更多优惠。
积分奖励
建立会员制度，客户预订并入住后可获得积分，积分可用于抵扣房 租或换取其他福利。
PART 06
竞争环境分析
REPORTING
主要竞争对手
本地房地产开发商
这些开发商在当地拥有丰富的资源和经验，对市场有深入的了解 。
全国性房地产开发商
这些开发商在全国范围内都有业务，资金实力雄厚，品牌知名度高 。
线上租房平台
如58同城、安居客等，这些平台拥有大量的房源信息和用户流量 。
竞争优势与劣势
竞争优势
青年公寓loft的产品定位明确，针对年轻人的需求进行设计，具有较高的性价 比和舒适度。同时，青年公寓loft的社区氛围好，可以为年轻人提供更好的社 交体验。
产品历史与发展
起源
青年公寓loft起源于欧美国家，最 初是为了满足年轻人的居住需求 而设计的。
挑战高难度--LOFT类型项目产品分析()-PPT精选文档
方片J户型
方片９户型
方片10户型
方片8户型
方片4户型
房地产智库
园林、景观：
荣丰2019采用整体园林规划，以现代化设计为主要基调，社区中绿色怡人，整体环境幽雅，大型人工水景为。 楼群排列错落有序，社区车行路与生活区甬道落差达3.4米。
房地产智库
崇文 塔楼、板楼 普通住宅 全部 朝阳 塔楼 朝阳 板楼 通州 板楼 昌平 板塔结合 公寓 公寓 11万 46万
普通住宅 20万 普通住宅 21万
北京北
房地产智库
典型案例(一)：荣丰2019
总建面 建筑形式 基 物业类别 本 非loft单价 概 容积率 况 装修标准 宣传诉求点 loft体量/总体量 Loft标准层高 loft单价 loft面积范围 35万㎡ 塔楼 普通住宅 开盘:4800元/平米—结案:13000元/平米
3.2
毛坯 西二环罕有高尚住宅区；宁静与动感相结合的理想居住场所；开发 商实力打造；一层的价格二层的空间；贴近时代生活的完美配套。 80000/350000:loft占整体规模的22% 5.2 5000元/平米—14500元/平米（单层） 27㎡-60㎡（30多㎡的居多) 单层面积
销售时间段
LO 套数 FT 户型种类 部 分 户型配比 户型面宽
(2019.3-2019.11) 销售时间段:32个月
1500多套（还剩40-50套） 一室三厅两卫 33~48㎡-70%；48~57㎡-20%；60㎡—10% 3—4.5
户型进深
功能分布 loft设计中管线问题
8.3/11.5-14.25
楼上卧室、客厅、卫生间（0居室） 楼下客厅、餐厅、厨房、卫生间 与平层管线走法相同
房地产智库
公寓产品深度研究
【精神本质】
Loft公寓是艺术旳舶来品，潮流前卫是其存在旳基础，不像在美国， Loft有个长久发展旳过程 是对LOFT旳盲目崇敬，失去了LOFT旳根本旳精神和价值
LOFT是开发商突破用地容积率旳限制，披上艺术旳 外衣，用加大层高来提升单价，最大程度利用土地， 使利润最大化旳工具
＜＜ 产品
【特征】 流动性，户型内无障碍
0.8-1元/度 8元/吨 5.50.5元/度 3.9元/吨 4.9
能否自动续期未知
首付
50%
贷款年限 23年
30% 30年
价格
较低
较高
＜＜ 产品
【劣势】
部分产品为商用水电，居住成本高
-以北京项目为例，对水电、燃气情况作出统计-
“商改住”LOFT水电收费普遍采用商用原则，远远高于民用原则 少数项目因为公建限制，不通天然气，只能经过煤气或电磁炉做饭 所以LOFT受立项限制，生活成本普遍偏高，是造成购置阻碍旳原因之一。
星级旳条件，具有长久性、稳定性。
＜＜ 发展 << 艺术loft
【精神】 ✓保存历史，节省耗资
✓空间个性化及居住功能多元化 ✓自由、多变、解放；高大、宽阔、结实 ✓老式家居蓝图旳革命性颠覆，以外露旳美学对抗包裹旳伦理学，以构造旳诗学对抗马粪 蛋政治学，全部压迫权力旳自我解构
【语录】 ✓“回家工作吧” ✓“最奢华旳东西就是空间” ✓“思想多动症患者们陷入了对于仓库旳爱情” ✓ “忘记过去就意味着背叛”，Loft旳集体记忆功能是富于社会政治学意味旳。 ✓“我们这个无序和超现实旳城市中寻找乌托邦旳现实可能性，经过个体旳努力将城市旳 暴力转化为活力。”
租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充分旳废旧厂房和仓库，从 中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己旳生活空间和 艺术工作室。
LOFT产品总结
主楼位置
金城路高架位置
1.主楼尽可能远离高架噪声干扰。 2.立面设计应考虑防噪声处理，或者给业 主统一封闭阳台，做成玻璃栏板。
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（管井） 四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）
因此管井建议在结构处设置，在户内留设检修井。 并且可以为厨房（或茶吧）提供空间。
《建筑面积与容积率计算 规则》
住宅H大于米，容积率计H/3倍。 办公标准层层高大于4.6米，裙房层高大于6米
可行 5.5米
无锡
2008年7月
可行 4.6米
，容积率计2倍。
三、LOFT政策分析
各地相继出台LOFT政策，总结原因如下： 1.消防隐患 消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求。 2.使用的舒适度。 使用面积的增大，致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低。
4.LOFT产品采取精装修可以模糊“价格”，避 免竞争。
5.LOFT产品复式产品单层计算面积利用销售推 广。 6.立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年 轻人。
二、LOFT优劣势对比
劣势
1.舒适度差。 单层户数密度大。 没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。 电梯配比较低。 厨房较多为敞开式的。 大部分户型不设置阳台。 2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。 层高受限。 户内有喷淋管。 3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。 首付5成，贷款利率高。 不能使用公积金贷款。 同总价产品，可选择产品较多。 水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。 不能落户口。 4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。
LOFT是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品。 卖点为双层面积单层计算。 适宜层高为4.8米及以上，最佳面积为40平方米左右。 LOFT随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。
LOFT产品创新方向研究、特征、优劣势、未来发展趋势分析报告(下)
（下）随着2016年沪史上最严厉调控政策出台，未来伴着限购政策，小面积低总价不限购的LOFT产品需求量会放大，加上越来越多房企布局长租公寓，对于LOFT这一块的产品研发，必将是重中之重。
北京万科的LOFT产品已经做到了3.0版本，绿地发明了其30㎡专利户型，金地推出“极公寓”产品线，保利的“米墅”等等，各大开发商都瞄准LOFT这块市场了。
今天小编就为大家分析最新的LOFT产品在设计上有了哪些创新点！居住需求【3.9米错层】不同空间巧妙叠加的“三连跃”，64㎡打造18立方米收纳空间。
杭州世茂茂御PLUS●客厅的南向整面落地窗尽头，是一个大型榻榻米。
长3.5米，宽2.8米。
打开一块块翻板，下面全部可以储物。
能够收纳不少大体积的生活物品，比如电风扇、靠垫、枕头、被子等。
几乎又是一个储藏室。
●榻榻米的一侧，是女人或网红们最在意的大衣柜。
两个衣柜分别宽1米，高2.5米。
中间特别留出高度为1.2米的长衣格，可以放不容易收纳的连衣裙、风衣和长大衣等。
粗略估算下，一共可挂约70件衣服。
●从榻榻米旁，步上6步台阶，就到了二楼的书房区。
台阶下抽出是6个抽屉，可以收纳一些日常小物。
●书房由长书桌、过道和书柜组成。
书桌长2.9米，供三人办公绰绰有余。
●身后是一整面墙的书柜，长3.4米，高1.9米。
进深27厘米很实用，足够放下时尚杂志。
●穿过书房再往上走两步，就到第三层的卧室了。
8㎡的空间，足够摆下一张双人床垫。
靠墙又是一整面矮衣柜，长3.2米，高1.2米。
可以设置成小方格加短衣格。
全部加起来，最多可以挂超过100件衣服！而在样板房里，这面衣柜被设计为多功能型，包包裤子领带内衣，各得其所。
居住需求【4.2米复式】舒适系数最大化，独立餐客厅一体化、卫生间干湿分离、挑空书房、独立储藏空间、私密卧室，采光和景观资源都能得到最大程度利用。
●一楼独立餐客厅，餐厅与客厅为一体化设计●卫生间干湿分离，提高了利用率，人性化设计●二楼规划两房设计，更有独立储藏空间，舒适系数满分●另配挑空书房，运河岸享城市风华杭州绿城运河郡楼上为居住静谧空间，楼下是休闲动感空间，灵动无限57㎡=2房1厨1卫+阳台居住需求【4.4米复式】中信泰富又一城功能性和舒适度的均好性较强，名卫干湿分离，双层挑高阳台面宽达6.1m，270°保证了最大程度的采光。
LOFT产品创新方向研究、特征、优劣势、未来发展趋势分析报告(下)
（下）随着2016年沪史上最严厉调控政策出台，未来伴着限购政策，小面积低总价不限购的LOFT产品需求量会放大，加上越来越多房企布局长租公寓，对于LOFT这一块的产品研发，必将是重中之重。
北京万科的LOFT产品已经做到了3.0版本，绿地发明了其30㎡专利户型，金地推出“极公寓”产品线，保利的“米墅”等等，各大开发商都瞄准LOFT这块市场了。
今天小编就为大家分析最新的LOFT产品在设计上有了哪些创新点！居住需求【3.9米错层】不同空间巧妙叠加的“三连跃”，64㎡打造18立方米收纳空间。
杭州世茂茂御PLUS●客厅的南向整面落地窗尽头，是一个大型榻榻米。
长3.5米，宽2.8米。
打开一块块翻板，下面全部可以储物。
能够收纳不少大体积的生活物品，比如电风扇、靠垫、枕头、被子等。
几乎又是一个储藏室。
●榻榻米的一侧，是女人或网红们最在意的大衣柜。
两个衣柜分别宽1米，高2.5米。
中间特别留出高度为1.2米的长衣格，可以放不容易收纳的连衣裙、风衣和长大衣等。
粗略估算下，一共可挂约70件衣服。
●从榻榻米旁，步上6步台阶，就到了二楼的书房区。
台阶下抽出是6个抽屉，可以收纳一些日常小物。
●书房由长书桌、过道和书柜组成。
书桌长2.9米，供三人办公绰绰有余。
●身后是一整面墙的书柜，长3.4米，高1.9米。
进深27厘米很实用，足够放下时尚杂志。
●穿过书房再往上走两步，就到第三层的卧室了。
8㎡的空间，足够摆下一张双人床垫。
靠墙又是一整面矮衣柜，长3.2米，高1.2米。
可以设置成小方格加短衣格。
全部加起来，最多可以挂超过100件衣服！而在样板房里，这面衣柜被设计为多功能型，包包裤子领带内衣，各得其所。
居住需求【4.2米复式】舒适系数最大化，独立餐客厅一体化、卫生间干湿分离、挑空书房、独立储藏空间、私密卧室，采光和景观资源都能得到最大程度利用。
●一楼独立餐客厅，餐厅与客厅为一体化设计●卫生间干湿分离，提高了利用率，人性化设计●二楼规划两房设计，更有独立储藏空间，舒适系数满分●另配挑空书房，运河岸享城市风华杭州绿城运河郡楼上为居住静谧空间，楼下是休闲动感空间，灵动无限57㎡=2房1厨1卫+阳台居住需求【4.4米复式】中信泰富又一城功能性和舒适度的均好性较强，名卫干湿分离，双层挑高阳台面宽达6.1m，270°保证了最大程度的采光。
loFT产品经验总结及产品建议
LOFT产品经验总结及产品建议位于上海****广场项目，LoFT样板房未来得及面视，2011年6月16日当天260套，价格比同盘价格多3000元/平方米一天清盘，此项目(面宽4.0-4.2米，层高4.5米)，和***开发loft为同类产品，作为该项目曾经设计管理人员，总结一些经验和大家分享，希望今后公司项目定位有所帮助。
1．项目定位：本项目性质为办公性质，定位客户主要为居住，包括个人工作室等soho办公。
主力户型严格控制40平方米以下，意在控制总价，提高单价，最大范围覆盖投资及过渡型居住人群，避免因总价与75左右平米住宅价格接近而丢失过渡型居住人群。
2．项目卖点，即附加值（阳台送面积对市场同类产品的差异化竞争优势尤其重要）：4.5米层高隔层两层空间。
送阳台面积，利用设备平台不计面积以及开敞阳台计一半面积（封闭后为全面积）。
例如4.2米开间房型。
设置1.5米*1.8米=2.7平米设备平台（预测不计面积），设计2.7米*3.6米=9.72平米阳台，幕墙封闭小业主获面积为2.7+4.86=7.56平方米，因此产权面积为40平方米，用户使用面积为47.56平方米，封闭后能满足功能需求。
目前无锡规定 2.5米进深以内的阳台算一半面积，因此根据以上方式可以赠送小业主面积2.5*4.2/2=5.25平方米。
办公具备通煤气条件尽量通煤气，提供客户生活方便，客户可以根据自身的需求选择是否开通。
经咨询**煤气公司，**针对办公物业具备通煤气条件业态可以提供煤气，目前有多家公司相似业态也在办理煤气业务。
3．营销上的设计配合：目前样板房能提供给客户展示及选择非常有限，必定会忽略很多特殊客户，比如三口之家，四口之家的过渡型住房，又买不起普通住宅的客户，必定要二房或者三房才能实现。
*******广场设计部针对每种户型设计了多种方式，给客户以菜单形式，印制成DM单，供客户选择。
例如客厅挑空，餐厅挑空，厨房挑空，一房二厅二卫，二房二厅一卫，三房二厅一卫，纯办公，soho办公。
青年公寓LOFT的产品分析共57页
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
青年公寓LOFT的产品分析 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
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27
不同人群，用不同语言，不同卖点
购买目的
购买人群
受众语言
小户型 中大户型 私密性
→ 青年人 → → 中年安居人群 → → 灰色人群 →
梦开始的地方—温馨的家 高品质楼中别墅—安享生活
秘友聚会与交流—私邸
行业重点
28
我们靠什么来突破受众？ 我们怎样找到他们？
行业重点
29
推广建议 三、关于青年公寓LOFT的推广意见
4
LOFT产品优势：
视野开阔，通风、采光效果极好 户型动静分明，上下分层，抗干扰强 客厅挑高5米以上，别墅级的尊荣感受 户型可塑性强，装修可取得艺术效果 该房型产品几乎可买一得二，性价比很高
行业重点
5
LOFT产品劣势：
相较平层，LOFT单价偏高 户型空间存在一定程度的浪费 对装修要求较高，否则产品亮点难以表现 使用成本大于平层房型，卫生清洁难度较大
行业重点
3
LOFT产品：
在具体定义要素上，LOFT包括高大而开敞的空间，上 下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。
特点：
流动性，户型内无障碍 透明性，减少私密空间 开放性，户型间全方位组合 艺术性，业主可自行决定风格和布局 设计上，开敞式平面户型和楼中楼户型
室内空间——完全行业开重放点 、通透、无分隔
行业重点
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我们的手段——
1. 统一的口吻，统一的形象，统一的主题。 2. 附加卖点与主力卖点结合，有步骤以不同方式出现。 3. 选择有效的媒体表达渠道——广告载体 4. 体验式营销，营造现场氛围 5. 各阶段强有力的销售政策支持。
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媒体表达方式
“竖版”形式
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行业重点
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行业重点
本案主题，鲜明的调性是？
买一层得两层
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LOFT的出现，带来了什么？
楼中楼，居住方式的革命
行业重点
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亲和力语言：
生活，需要能上能下
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产品利益如何放大？
产品特质+商业前景
行业重点
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口号的标榜方式
5.1米，高度决定价值
5.1米，高度决定生活品位
5.1米，高度决定眼界
5.1米，高度决定身份
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推广执行二: 全交通营销和爆破式营销
全交通营销就是将本案现场及销售场作为影响消费者的感染源，通过 系统体验包装使本案深入到消费者内心，并获得深刻认知。
爆破式营销就是在前期开盘前将项目形象和产品内涵一次性大规模释 放，造成新闻爆发的效果。
行业重点
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媒体渠道建议：
目前项目选用的仅是常规媒体：
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寻找受众 价格决定—LOFT受众分布广泛
自由职业者
公务员及教师 成功人士 工薪阶层
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其他人士
职业
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从购买目的分析人群
购买房型
购买人群
购买原因
小户型 中大户型 私密性
→
青年人 →
刚刚独立的自用居所
→ 中年安居人群 → 喜欢LOFT的生活模式
→ 灰色人群 → 投资或其他，总价低支付无忧
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产品概念论述枯燥，消费认知过程长 产品推广渠道少，阅读率低 城区人口基数少，购买力受限
LOFT产品利益点明确,有诱惑力 产品独特性可以有效区隔竞争对手 产品可塑性强，满足人们高品质要求 “体验式”消费的适时正确导入刺激消费者购买冲动
机会O-（Opportunity）
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结论
LOFT，好产品，个性独特，利益点明晰,值得期待
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网罗受众
一个中心，多条线
一个中心： 以项目销售现场为中心，实行体验式营销，现场不仅具 有销售职能还应具有展示LOFT生活体验的的功能——这 里将是客户最终决策购买地点。 多条线： 项目周边主干道为媒体主要覆盖目标。
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推广执行一:
在这部分的内容中，我们对推广的整体节奏、营销方 式、渠道及物料的筹备、媒体的投放与营销活动的组 织等进行初步的确定。
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媒体渠道建议：
声音：电台广播——5.1米，告别单调的平层生活时代 官方：媒体新闻——记者采访，新闻稿口吻——电视台——新闻事件 视觉：电视片——电视台，售楼处，循环播放 声势：户外海报——张贴各大社区，交通人流密集处 流动：车体广告——公交车，出租车，车体——短时出现
最新LOFT的产品分析
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产品分析 一、关于青年公寓LOFT的产品分析
行业重点
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何谓LOFT户型
LOFT这个含义诞生于纽约SOHO[苏荷]区，指的是那些“由旧工 厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
注：一批年轻的艺术家，把废弃的工业厂房、仓库进行一番布置，将其变成个性十
足、充满艺术魅力的特殊住宅。
改变的生活方式 空间证明生活品质
性价比
1X2，买一得二的实惠
通风采光 每日与阳光、健康相伴
尊崇感
上上下下的生活味道
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核心利益是什么？ 答案：
实惠的性价比
现阶段利益：
买一得二
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附加利益
5.1米层高 复式结构 通风采光
尊崇感
消费者对此敏感度不够强 烈，应做为附加利益卖点
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LOFT市场形象：
年轻、先锋和前卫 非主流生活方式，高大宽敞的立体空间 挑战现平面居住概念 释放自我和个性爆炸
行业重点
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LOFT利益点解析
结合遵化实际情况，弱化LOFT产品个性特点，
放大其利益点——价值
LOFT 价值在哪里？
通风采光
楼中楼格局
尊崇感
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性价比
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LOFT价值思考
5.1米层高 复式结构
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SWOT分析：
优势S-（Strength）
开发商实力雄厚，经验丰富 产品独特，引领当地新概念 无法复制的地段优势 完整开发的成熟区域配套
劣势W-（Weakness）
威胁T-（Threat）
新品上市，需要市场熟悉认知的过程 项目尚未启动，期房需要期待 目前户型呈现方法不尽合理 产品单价较高，存在心理屏闭
围档、户外、报纸、DM单
鉴于本案受众阶层分布广泛，我们认为广告力度应予以加大，
尽管LOFT开发总量未定，但广告力度加大受益的将是天之润
品牌。
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广告力度建议： 推广任务，仅一个月的蓄水期应——
大频次、大点
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广告特点：
短 ·高 ·快
短——推广时间紧迫，应以小众媒体高频次打击受众，同时 节约成本开支 高——项目高调亮相，在短时间内使消费者了解产品优势， 甚至来不及想产品负面内容 快——迅速积累客户，并实现销售率
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行业重点
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策略部分 二、青年公寓LOFT目标客群分析
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根据目前掌握资料：
价格将在4000元/㎡以上； 户型30至70平米之间——房款价格将在12—30万之间； 周边商业配套正在完善，是遵化未来第二大商圈。
[根据产品决定受众法则]
区位→客户来源
价格→客户阶层
规模→行业客重户点数量