LOFT产品特点总结

公共走道要求不高
公共部位要求较高
周界报警，煤气报警 三表传输
周界需设置报警，煤气报警非强制性 ，但一般要设置
一般为开放式小区，无围墙，周界报警和煤气报警 不设置
设置
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五、其他LOFT案例赏析上海中冶菁英尚都偷面积最五、其他LOFT案例赏析
上海底特律财富广场 层高为3.6米 三房二厅一厨一卫
牺牲主卧舒适度以求多更多的功能空间
主楼位置
金城路高架位置
1.主楼尽可能远离高架噪声干扰。 2.立面设计应考虑防噪声处理，或者给业 主统一封闭阳台，做成玻璃栏板。
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（管井） 项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）
因此管井建议在结构处设置，在户内留设检修井。 并且可以为厨房（或茶吧）提供空间。
四、无锡LOFT项目案例分析—定位结论
结论：
从客反馈可以看出，LOFT定位为住宅方向或是办公方向，对后 期户型设计以及水电暖的配套要求不尽相同： 因此定位是关键！ 1.户型设计面积不一样，住宅对面积的敏感度高（45平米左右） ，办公对面积的敏感度底。 2.办公对立面的要求较住宅高。 3.办公对2户打通的敏感度更高，对结构要求较高。 4.办公对空调设置的要求不一样。 5.办公和住宅对弱电配置不同。 6.办公对电梯的井道宽度及装修标准要求较高。
四、无锡LOFT项目案例分析—定位配套对比
弱电配置 LOFT住宅方向
住宅考虑到电视原因，申请电信IPTV 居多。但会随着移动推出的网络电视 ，垄断地位将打破。 须设置可视对讲及门禁。
LOFT办公方向
对电视的需求不高，可选择的网络供应商较多。
宽带网络
可视对讲及门禁 电视监控
对可视对讲要求不高，但需设置门禁。
《建筑面积与容积率计算 规则》
住宅H大于米，容积率计H/3倍。 办公标准层层高大于4.6米，裙房层高大于6米
可行 5.5米
无锡
2008年7月
可行 4.6米
，容积率计2倍。
三、LOFT政策分析
各地相继出台LOFT政策，总结原因如下： 1.消防隐患 消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求。 2.使用的舒适度。 使用面积的增大，致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低。
三、LOFT各地政策分析
城市 规范
《重庆市小套型住宅设计 规范》
户型容积率
建筑面积在60平米以下的小套型限制建夹层。 小套型住宅（面积在37至60平米以内），使用
执行时间和 印发部门
2008年9月
LOFT可行 性
不可行
重庆
面积不大于22平米，层高宜为2.8米，不应大于 3.6米。
杭州
《关于建筑层高及容积率 指标计算规则》
4.LOFT产品采取精装修可以模糊“价格”，避 免竞争。
5.LOFT产品复式产品单层计算面积利用销售推 广。 6.立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年 轻人。
二、LOFT优劣势对比
劣势
1.舒适度差。 单层户数密度大。 没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。 电梯配比较低。 厨房较多为敞开式的。 大部分户型不设置阳台。 2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。 层高受限。 户内有喷淋管。 3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。 首付5成，贷款利率高。 不能使用公积金贷款。 同总价产品，可选择产品较多。 水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。 不能落户口。 4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。
LOFT是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品。 卖点为双层面积单层计算。 适宜层高为4.8米及以上，最佳面积为40平方米左右。 LOFT随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。
二、LOFT优劣势对比
优势
1.可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅 产品，使公建用地“住宅化”。 2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需 求。 3.LOFT户型面积小，总价低。
四、无锡LOFT项目案例分析—客户反馈
花郡客户反馈：
担忧： 每层户数太多，客户担心公共休息区域无人打理。 层高限制，加建二层空间家具不好布局。 二层主卧横梁太矮，影响房间采光。 两套之间高度800公分横梁对于两套打通有影响。 南面的空调机位是否满足主卧和客厅两台外机的摆放。 三楼商铺平台如放置商铺的空调机位会很不环保，有噪音影响。 阳台是否考虑了排水管的位置。 多套打通，下水管井影响空间。 缺少阳台，客户担心通风性差。 期待： 建筑面积在开间、进深保证合理的前提下，可控制在50平米左右。 多套购买，可以不受限制的打通。 三楼商铺平台可设计空中花园，增加绿化感观及提高产品 调性； 可将隔层加建好，并做菜单式简装销售。
2008年5月12 日
不可行
《关于加强公寓式办公建 筑规划管理工作的通知》 适用：带独立卫生设备的 较小空间的办公建筑。
层高小于4.4米。
每个产权面积不小于150平米。
2011年2月1日
不可行
北京
《容积率指标计算规则》
住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，
容积率
2006年7月
计2倍。 住宅大于7.6米，容积率计3倍。 办公大于5.5米，容积率计2倍。 办公大于8.8米，容积率计3倍。
住宅大于等于4.5米，容积率计1.5倍。 办公大于等于4.8米，容积率计1.5倍。 商业大于等于5米，容积率计1.5倍。
2005年6月
可行 小于4.8米
上海
《关于加强对公寓式办公 层高规划管理意见》 公寓式办公：商业用地上 分隔成小户型带有独立卫 生间入户的写字楼
所有公寓式办公层高控制在4.5米以内。 即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式 办公叫停。
3.房屋结构风险。 在设计时，梁柱未考虑到夹层后的荷载，导致夹层后结构不安全。
以上三项，在设计之初需给后期改造及使用留有余地。
可见，LOFT产品受政策的影响极大，各个地方 政府对LOFT的限制会越来越多，今后LOFT产品在 每个城市的存活能力也各不相同。
四、无锡LOFT项目案例分析—总平及效果 喜年中心
销售推广方式为办公， 从12年6月开盘以来， LOFT销售不到200套。
花郡
销售推广方式为住宅， 从6月15日开始销售以来 ，去化数量不足30套。
四、无锡LOFT项目案例分析—花郡样板房（住宅方向）
67平米，实得110平米
四、无锡LOFT项目案例分析—花郡样板房（住宅方向）
三房二厅一厨一卫
四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（办公方向）
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（缺口） 项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）
外廊式户型建议不留缺口，提高得房率以及户内的舒适度。
厨房较局促
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之规划及立面
太湖
立面分割线条太多，影响户内看湖景效果
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之规划及立面
二、LOFT优劣势对比
住宅用地不建议做LOFT的原因：
1.在总高度一定的情况下，LOFT层数少，单位土地出房率较住宅低。
2.单层面积一定， LOFT得房率低。
3.LOFT土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价 较住宅比没有优势。
4.LoFT户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般 板式住宅高。
五、其他LOFT案例赏析
上海绿地领海 层高为4.6米
五、其他LOFT案例赏析
上海绿地领海 层高为4.6米 减少进深方向柱距，以缩短梁高，两户合并夹层人可以通过。
谢谢
办公买2户及以上的客户较多，管井对使用的影响较大。 住宅相对敏感度弱，但设置管井对住宅布置影响较大。
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（结构） 项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）
办公2户联卖的客户较多，因此中间梁建议取消，做成打板结果。板厚约 25Cm, 考虑到夹层的便利性，建议LOFT不小于4.8米的高度适用。
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（空调） 项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）
预留平台给定位为办公的产品VRV空调机位。
四、无锡LOFT项目案例分析—产品建议之平面布置（走廊夹层） 项目案例分析—喜年样板房（住宅方向）
1.红线为强电井出来的强电桥架段。此段 桥架必定和喷淋主管或消火栓管交叉。 2.强弱电桥架交叉处弱电桥架取消， 弱电穿管。 3.消防主管外径168，角钢支架50。 考虑吊顶灯管，搁置，考虑角钢下50为掉顶标高 综上，由上图可知，夹层顶板标高最少 为2.9米，才能保证吊顶最小净高为2.3米， 否则实际施工将很难实现。
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厂房区 大型仓库区 居住与工作结合 居住、办公 居住、办公
发展趋势：
66平米，实得95平米
四、无锡LOFT项目案例分析—喜年样板房（办公方向）
四、无锡LOFT项目案例分析—客户反馈
喜年中心客户反馈：
担忧： 卫生间排风不到位，影响室内味道。 多套打通，下水管道无法处理，管井严重影响使用。 入户门是否可以拓宽。 空调机位太窄，无法做中央空调。 西边干挂石材的装饰条太宽，影响看太湖视野。 梁下吊的太多，多套打通问题太多。 车位不够。 货梯宽度不够，没有办法运货。 期待： 大堂面积足够宽敞。 公共部位装修豪华。 多套购买，其中的隔墙可以不做，以免后期处理。 商铺动线图多样化，北面规划路可以直通隐秀路 3F的屋顶花园足够气派。 1F所有沿街商铺都有烟道。