2013年对中国房地产过热原因的分析

中国房地产市场过热问题研究

201109080149 吕金明指导老师：林舒

【摘要】：本文将针对我国近年出现的房地产市场过热的现象，试分析促成我国房地产过热的原因。本文将重点分析房地产过热的原因，以及未来市场的预测，目的是为了促使房地产市场持续、健康得发展。

【关键词】：房地产房价过热储蓄投资住房需求

一、我国房地产市场发展历史及现状

(一)我国房地产市场发展历史

首先，在介绍我国房地产发展历史及现状之前，引用国务院前总理朱镕基同志在2003年卸任时做的政府工作报告中的相关语句：

朱镕基同志在报告中指出<1>：

1.“绝大多数同志，还没意识到房地产过热的严重性”。

2.本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我搞了50多年的经济工作，我能深刻体会到我国的这种“综合征”，日子稍微刚好过一点，就搞浮夸的作风、盲目的自满，莫名其妙的折腾、无知的决策。我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。

3.我非常担心的就是搞“城镇化”。现在“城镇化”已经跟盖房子连在一起了，用很便宜的价格把农民的地给剥夺了，让外国人或房地产商搬进来，又不很好地安置农民，这种搞法是很危险的。这跟中央的政策精神根本不符合，我们曾经多次讨论过，就怕这个东西。

通过以上朱镕基总理的发言，我们可以知道：我国的房地产过热早在03年，甚至之前就已经有苗头，并且当时的人们还没有预知到房地产过热的严重性和危害性。

所以，根据朱总理的报告及近几届政府出台的政策，我们可以将中国房地产的发展历史阶段可以做一个简单的划分：

1.第一阶段1998年-2003年

住房货币化改革，奠定了房地产高速发展的基础。

2.第二阶段2003年-2007年

应对SARS事件，当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，自此我国房地产行业发展进入快车道。

3.第三阶段2007年-2008年9月

房地产泡沫开始积累，为此，央行提出“二套房”概念，并提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。此时，房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场。

4.第四阶段2008年9月至今

金融危机“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场快速发展。

(二)我国房地产市场现状

2011年，随着通货膨胀的加剧, 政府的房地产政策也开始从宽松转为紧缩。进入新世纪以来，住房问题俨然已经成为中国老百姓最为关注的问题之一。然而，房价一年又一年毫无止境的上涨和统计部门一路飘红的房价数据以及房地产业萌生的一个又一个财富神话，考验着中国普通民众的社会承受能力，由此引发的贫富悬殊问题正如近几天人民日报所述，已经逼近社会承受极限。

房地产业过热的原因可从供需两方面考虑。房地产市场不同于一般商品市场,很容易产生市场失灵。只有政府进行强有力的宏观调控,房地产业才能达到帕累托最优。最终实现供需均衡,弥补市场失灵,达到帕累托最优。确保国民经济平稳、健康地快速运行。

最近几个月，除了深圳等数几个城市房价出现明显下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，一些热点地区房价仍在上涨现在，在媒体上，一些专家和部分地产商出来表态，认为房价要下跌；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺。房地产市场的拐点在众说纷纭中不知是否会出现，那么房价到底会不会下降呢？

从目前情况来看，虽然很多开发商仍守着原有的价格不变，但为了刺激购房者的胃口，他们也采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。拿一位看房市民的话来说，“越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好”。房地产商似乎也不仅仅只选择打折这样的促销方式，很多开发商把楼盘“化整为零”，选择逐步开盘的方式，以减少同一时间内市场房源的供给。这看似是开发商“捂盘”，但似乎也透露着一种无奈，更多的声音支持房价下调。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌，无论是房地产商还是购房者，似乎都在“憋着”，一方则想尽办法保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。因此，这种“滞胀”的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房

地产商资金供应难以为继，而具有真实需求的购房者也不能太久持币而不购房。需求的极度不平衡使房价不可能在短时间内达到人民所需要的平衡点。

根据某正准备买房的陈先生表示，目前的房价已经感觉过高，虽然自己有购房需求，但还想“再等等”。他认为，国家保障性住房的建设以及宏观调控，将使房价控制在理性区间，纷纷打折促销，再等等会有到价格降低到自己满意的地步。尽管房价坚挺，但全国各地的成交量出现了较为明显的萎缩。因此，不少楼盘采取了与全国其他地方相似的打折促销活动。各种促销和优惠上台，今年的房地产形势确实不如往年，并未达到买卖双方的互利。从目前很多数据分析来看，大多是房源不多、问者也寡，一些问价的人认为房价还是偏高，“现在到处都在报道，房价可能会下降，所以还是看看再说”。

二、中国房地产市场过热的原因分析

在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定的，而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这两个分析工具入手。这里所说的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观中国房地产市场的发展，中国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求关系的严重脱节，使得中国房地产价格上涨过快。

(一)中国房地产市场有效需求过于旺盛

我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素为：住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自1997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。

其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。<2> 房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：<3>

1.房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，从而增加了中国房地产市场的有效需求。

2.中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。

3.居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。

4.投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。

5.国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。<4>

(二)房地产市场有效供给严重不足

房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现如下: <5>

1.一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市场火