上海成功商业案例分析

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正大广场
位置：正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦。
正大广场
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规模：由正大集团耗资4.5亿美元精心打造而成。是大陆目前最大的 SHOPPING MALL购物中心,其规模在亚洲目前可名列第8大。共拥有13个楼 层。正大广场建筑面积达241，000多平方米。提供集购物、餐饮、休闲 和娱乐于一体的现代化服务和设施 定位：以“家庭娱乐消费中心”为定位 首次定位为华东最顶级的购物场所，整个广场内将集中1000多种国际国内 品牌，从2万平方米的世界顶级名牌专卖店到4千平方米的首饰珠宝廊。另 外还有1万5千平方米的上海最大的电子休闲互联网及游戏中心，10屏电影 院和400座的三维立体电影院及各种展厅、主题餐厅，而大部分的客流以 观光客和浦东本地客流为主，消费人流难以支撑正大广场顶级的定位。 重新调整定位之后，正大广场以“家庭娱乐消费中心”的定位重新亮相。 2005年的10月，正大广场根据新的经营定位进行招商调整。先后引进室 内真冰溜冰场、ktv、健身馆、美容美体馆等设施，接着，新开出了临江的 几家餐厅，并引入更多知名品牌。调整之后，家庭开始成为正大广场的主 要客流来源。夫妇两人带着孩子一块来到正大广场的消费比例在增加，浦 西客源前往陆家嘴的比例也在增加。仅仅半年时间，正大广场的空置率便 下降至1%。包括zara、h&m、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱 乐、玩具业态纷纷被正大广场招揽至旗下，这里租金也因此不断上涨。截 至08年2月，如果将提成算入，正大广场的一些商户的租金已经达到 10~12美元/平方米/天。这一价位几乎是浦东地区最高的租金价格。
总规模
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50000平方米 45000平方米 15000平方米 30000平方米 39000平方米 建筑面积约25万平方米
大宁国际
大宁国际商业广场——整体规划布局
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商业基本覆盖整个项 目，办公楼裙楼商业、 商业Block、集中商业 将整个项目商业连成 一片；商业Block设置 在项目中心，通过周 边裙楼商业及道路系 统将人流引入； 办公楼及集中商业主 干道设置，增强昭示 性； 酒店设置在相对居住 价值最高及私密性最 好的地块内部； 多层停车场及车行专 用道的设置将车流引 入项目内部。
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新天地 估算的业态比例 零售：餐饮：休闲 娱乐 38％：42％：20％
上海新天地业态
北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平 餐饮 22家，其中11家 为欧美风味 35－40％ 1.2－1.4万 零售/服务 24家，主要为工 艺品、饰品、家 居用品 35－40％ 1.2－1.4万 艺术休闲娱乐 12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等 20－25％％ 0.7－0.88万平米
联洋国际新社区：依托陆家嘴CBD商圈形成的中央生活区， 定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模 理念，成为上海最知名的社区之一。
大拇指广场
大拇指广场——整体规划布局及业态分布
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以两个中型 集中商业主 力店为核心 分布街区商 业，中间设 置大的共享 空间； 1楼临街面及 共享空间四 周的商业单 元均为小面 积划分； 酒店设置于 东北侧相对 独立位置。
北里
南里
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新天地
上海新天地商业形态
新天地占地3万平米，建筑面积6万平米 街铺——北里街区 以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修 南里以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业 ＋少量商铺 2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库 门建筑 小结： 集中式商业与街铺的比例 42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层） 近乎40％：60％的比例
内城
住宅
商业街区
外城
功能 规模 总规模
3
办公/ 办公/居住
居住 住宅
商业 商铺
Loft办 公
物业类型 写字楼
3栋Loft 7栋18-23层住宅 5个Block 约7万平方米 约9万平方米 约3万平方米 建筑面积近20万平方米
海上海
红砖院
创意商业街布局——以传统“金木水火土” 五行元素打造五个BLOCK院落
大宁国际商业广场——项目概况
区位：项目位于上海市闸北区共和新路与大宁 路交汇处 占地面积：5.5万平方米 建筑面积：25万平方米，其中地下5万平方米， 地上25万平方米 物业类型：商业、酒店、办公
功能 物业类型 规模 零售 商业 餐饮/娱乐 教育文化及生 酒店 活配套 酒店 办公 SOHO写字楼 公共设施 停车场及公共 空间 21000平方米
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人行通道 车行通道 主入口 次入口
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大拇指广场
大拇指广场——项目概况
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大拇指广场位于上 海浦东新区区联洋 国际新社区。周边 辐射花木文化行政 区、张江高科技园 区、碧云国际社区、 金桥加工区、陆家 嘴金融贸易区等人 流、资金流、信息 流集中区域，拥有 较好的区位； 占地面积近6万平方 米，建筑面积约11 万平方米，设大卖 场、酒店式公寓、 电影院等多项生活 娱乐设施，以金融、 美食、休闲、购物 四条主题性步行街 与多个主题广场曲 折相连。
二层平面图
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大拇指广场
可借鉴要素——二层商业价值提升：垂直交通及 连廊
一、二 层的垂 直交通： 从共享 空间为 圆点， 设置了 多个宽 阔的楼 梯及多 部扶手 电梯。
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一二层商铺不规则处理， 增加二层商业对外空间， 并设置连廊。
大拇指广场
可借鉴要素——融入大量文化、艺术要素，增强 街区国际感
一层平面图
酒 店
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大拇指广场
大拇指广场——整体规划布局及业态分布
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二层商业单元面 积划分相对较大， 一、二层商铺不 规则处理。 业态主要设有： 大型超市（法国 家乐福）、主题 商场、休闲娱乐 （好乐迪音乐娱 乐公司）、艺术 中心(证大艺术超 超市)、五星级酒 店（委托美国著 名酒店管理集团 Carlson旗下的 Raddision品牌经 营管理）、餐饮 （饭店、咖啡厅、 酒吧等）。
主街道 内街道 主入口 次入口
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新天地
上海新天地项目概况
旧改启动项目 新天地为上海太平桥 改造的启动项目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高 档消费商业区600米 左右 占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 －－北至太仓路 －－西至马当路 －－南至自忠路 －－东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为 主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家 居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、 麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。 餐饮 37％ 0.82万平 零售/服务 45％ 1万平 艺术休闲娱乐 18％ 0.4万平
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大宁国际
酒店
集中商业 商业裙楼 商业Block 10号办公楼
多层停车场
商业Block 1号办公楼 5号办公楼 商业裙楼
wenku.baidu.com
8号办公楼
商业裙楼 商业裙楼
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大宁国际
交通系统——多入口及丰富人行系统创造多路径抵达方式，车行专道将 车流引入项目
对外交通：2个主入 口及6个次入口最大 化加强项目与外部 干道之间的联系， 全方位将人流引入； • 内部交通： 人行系统——丰富人行系 统保证将人流引入 项目每个角落，并 营造丰富的街区体 验； 车行系统——专用车行通 道作为酒店专属车 道，同时将车流引 入社区，多层车库 的设置解决了将车 流引入后的车辆停 放问题
上海马戏城路站 地铁7号线 大宁国际 3 延长路站 临平路站 海上海
1
大连路站
地铁
channel one
7
陆家嘴站
6
长寿路站 黄陂南路站
2
正大广场 北新泾路站 上海新天地
大拇指广场
西郊百联 号线 地铁1号线
海上海
海上海——项目概况
海上海
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区位：海上海位于 上海市杨浦区大连 路与飞虹路交汇处， 临近和平公园和控 江路商圈，距外滩、 四川北路商业街等 仅3公里之内； 规模：总建筑面积 约20万平方米； 物业：由7栋1823层住宅（约9万 平方米）、3栋 Loft（约7万平方 米）及商业街（约 3万平方米）组成
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上海百联西郊购物广场
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规模：项目占地面积３．４万平方米，建筑面积达１０．９万平方米， 营业面积为６万平方米左右，分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计 有６００余个停车位，整个建筑配有中央空调／采暖系统、通讯系统、 计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、２４小时安保监视系 统、车库管理系统、３６台电梯等一系列先进设备设施，总投资为６亿 元人民币 规划：整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风 格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与 室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，露天茶座、将 三个区域的建筑有机地组合成一个整体。 步行街两侧分布休闲餐饮店面，店外布置休闲座椅，舒适悠然； 中心广场被底层的零售店以及上层的娱乐场所环绕，这里可以举办音乐 会、展览、各种节日庆典、户外餐会、促销活动或其他公众活动。
南京路商圈
地铁口
淮海中路商务圈 地铁口
新天地
6
新天地
整体规划——新天地的改造只是太平桥改造规划 中的一部分
太平桥改造规划 A太平桥人工湖绿地，占 地4.4万，水面面积1.2万， 地下为车库，已成为市中 心景观 B新天地，占地3万，建 面6万，分南、北里。 C翠湖天地高级住宅小区， 总建68万 D企业天地甲级写字楼 区，总建面50万，兴建办 公楼、酒店、商场等 E瑞安集团总部大楼，区 域的标志性建筑
2
海上海
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项目采取“外城+内城”的整体规划布局； 临大连路为外城，设置Loft办公及情景商 业街区，地块东部为内城，设置住宅 项目以以400米长，21,791平方米的创 意商业街为轴，划分为东西两块；西侧3 幢80米高的创意Loft，建筑面积74,750 平方米，底层商业面积10800平方米； 东侧7栋住宅面积88,157平方米；三大标 志性建筑：海上讲堂、海上剧场、海上 展馆错落其间 由于商业街区设置在项目的内部，对外 临街面非常少，商业昭示作用差，是造 成后期商业氛围淡薄的主要原因
Block 5：混凝土院
玻璃院 Block 4：金属院
Block 3：玻璃院
金属院
Block 2：红砖院
Block 1：木院
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海上海
交通系统——营造了曲折变化的内街道，但与外 部干道的联系过少，通达性不强
内部交通——海上海内部交通主 要通过主街道及内街道两条交 通主轴组成。主街道连通主入 口，是Loft与商业街区的主要 过渡空间；次街道贯穿于商业 Block街区的商业体中间。整体 而言，营造了较为曲折变化的 街区体验； 对外交通——主要通过3个主入 口与2个穿越Loft的次入口对外 联系，但与主干道大连路仅有 一主入口通达，2个次入口在 实际使用中基本封闭，通达效 果较差
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功能构成 客户定位 具有 shoppingmall 功能
新天地
新天地规划布局
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、 美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港， 充份展现了新天地的国际元素。 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
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新天地
改造前的上海新天地
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破旧、拥挤、 恶劣居住条件 的集中表现。
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富有特色的石 门建筑元素， 体现上海20年 代建筑特色， 是建筑修缮的 基础
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新天地
上海新天地项目定位：国际化休闲、 文化、娱乐中心
功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身 客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为 一体的“一站式”消费的场所 定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新 天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点 里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会
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2003年斥巨资收藏 了法国超现实主义 艺术大师恺撒的传 世名作——“大拇指” 雕塑 ，项目名因此 而来 收藏了美国著名波 普艺术大师罗伯 特·印第安纳的经典 名作“LOVE”雕塑和 其它主题雕塑 投入200万引入台 湾著名雕塑家李真 代表作“大士骑 龙”，该作创作于 2001年 左右相邻的“思想 者”雕塑广场（罗 丹广场）及天主教 堂和谐相连，营造 浓郁的艺术氛围 建立了证大博物馆， 现改为正大艺术超 超市
“大拇指”雕塑
“Love”雕塑
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证大艺术超超市
上海百联西郊购物广场
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位置：百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下 一家全新的商业中心和社区中心。 投资方背景：上海百联集团股份有限公司作为百联集团有限公司核心企业， 由原上海市第一百货商店股份有限公司和上海华联商厦股份有限公司吸收合 并组建而成，是以百货、购物中心为核心业态的大型综合性商业股份制上市 公司。公司现拥有上海市第一百货商店、上海第一八佰伴有限公司、东方商 厦有限公司、永安百货有限公司、上海新华联商厦有限公司、上海妇女用品 商店、百联世茂国际广场有限公司、上海又一城购物中心有限公司、一百商 城分公司、哈尔滨百联购物中心有限公司等多家著名商业企业，形成了以 “东方商厦”为统一商号的都市型连锁百货、以上海市第一百货商店和永安 百货有限公司等历史名店为代表的老字号百货、以时尚为经营定位的社区型 连锁百货以及以都市型和社区型为特色的购物中心的经营格局。