基准地价更新工作方案

基准地价更新工作方案

篇一：XX年泉港基准地价工作方案(正)

泉港区XX年

基准地价修编工作方案

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司

二零一一年三月

泉港区XX年基准地价修编

工作方案

一、我司的作业优势

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司创建于1997年，是福建省最高级别的大型综合性评估机构。公司拥有国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业、原A级）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、国家发改委颁发的《甲级价格评估资质》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的《甲级房地产价格评估资质》、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《二级房地产经纪资质》。并于XX年通过了ISO9002质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产评估、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。

公司现拥有60多名高素质的专业执业人员，其中：90%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专

业技术职称。其中：国家注册房地产估价师25人，注册土地估价师21人，注册资产评估师11人，造价工程师6人，价格鉴证师5人。此外公司还拥有兼职评估师几十人，并拥有多名土建工程类、机械设备类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，形成一支经验丰富、业务能力强的工作团队。

在基准地价评估方面，公司先后参与泉州市泉港区、龙海市、晋江市基准地价地价修编工作；公司有多位估价师曾参与福建省多个地市的基准地价修编工作，且公司前后数次接触地价标准的应用，我司还专门成立基准地价工作小组，专职从事基准地价工作，有足够的技术力量参与本次基准地价修编工作。

二、新一轮基准地价的特点

本轮基准地价修编的主要工作内容包括城镇土地级别的调整、基准地价的修编（包括地上和地下空间建设用地使用权两部分（必选），以及相

关专题的研究。

根据《中华人民共和国物权法》和《土地利用现状分类标准》（GB/T21010-XX），物权法明确规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，因此，研究制定地下空间建设用地使用权被提上了议事日程。省九地市城

市中心区应编制地下空间建设用地使用权基准地价，土地用途可以以商服用地为主，并可由各设区市根据管理需要确定是否编制其它用途的地下空间建设用地使用权基准地价；其余各县（市、区）可按实际需要，自行研究确定是否编制地下空间建设用地使用权基准地价。

根据《福建省国土资源厅进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综[XX]225号），对土地用途分类管理做了进一步的规范和细分，将商服等差异性明显的土地用途，细分为批发零售、商务金融、住宿餐饮和其它商服用地等，原有的基准地价土地利用分类已不能满足新形势下土地利用精细化管理的需要，不能准确反映现行土地市场状况，有必要对现有的基准地价进行全面修编，以拓展覆盖面、增强可操作性和可势行性，扩大应用范围，增加制定社会经济生活中现有急需的土地用途的基准地价，以满足土地利用管理和经济发展的需要。

三、基准地价更新评估工作的组织与实施

为参与泉港区基准地价修编工作，我公司就本次评估任务召开了专题会议，根据泉港区基准地价修编项目工作内容进行评估人员调配、制定工作计划和工作方案、强调了任务重要性及工作中的注意事项。

（一）评估人员安排

本次评估我司共调配土地估价师及评估人员15人组成基准地价评估工作小组，由副董事长、副总经理谢剑峰带队，专职从事基准地价修编工作。

（二）实施方案

本次评估为基准地价的修订更新评估，是为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价和宗地地价评估标准的现实性，它是在土地定级或划分均质区域的基础上用市场地价来调整基准地价的过程。修订更新评估结果应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。

1、资料调查与整理

（1）土地定级资料

A、商服繁华程度资料：商服中心的位置、数量、范围，商业职能种类数、商服中心职能完备率、商服建筑物密度等。

B、交通条件资料：道路网分布，道路类型级别标准、道路长度、宽度；主要交通工具类型、设施规模及分布等。

C、基本设施状况资料：基础设施类型、数量、分布及投资状况；基础设施的技术水平、规模、级别。

D、环境条件资料：环境质量指数、各类污染状况及分布状况；地形、工程地质、水文和气候条件等。

E、社会、历史及人口资料：人口、行政区划、城镇发展过程等。

F、产业聚集资料：产业聚集区的数量、范围、性质，各类聚集区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数等、同类产业及其配套产业的前后向关系。

G、城镇规划资料：城镇总体规划、土地利用总体规划（规划文本、规划说明书）及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排项目情况、以往城市规划或五年计划执行情况等。

H、土地定级验证资料：土地利用效益和高级商务聚集规模资料。

I、其他资料。

（2）基准地价测算资料

A、影响地价的因素资料：影响地价的一般因素、区域因素和个别因素等。

B、土地利用效益资料：不同行业资料利用利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。

C、地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造

价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；

D、影响地价的其他资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。

（3）资料的整理

在资料的调查过程中必须随时将调查资料填入相应的调查表格中，调查收集的有关地价资料按实地位置标注到估价工作底图上。

2、土地定级修订更新

（1）、在泉港区人民政府XX年公布的《泉港区XX年基准地价》基础上对土地分别划分区域及级别并进行修订更新。

（2）、土地的定级修订更新：应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。尽量利用新收集的资料，使土地分等定级的结果与现实更加接近。定级技术程序如下：

a、建立城镇土地定级的因素体系；

b、确定各因素的权重值；

c、计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；

d、划分城镇土地定级单元；