食品综合批发城市场营销推广提案

食品综合批发城市场营销推广提案

一、市调分析：

本市典型批发商业物业比较表：

名称青石桥水产

批发市场

青石桥海鲜城华丰食品城

农产品中心

批发市场

海霸王食品城

食品批发

城项目位

置

青石桥青石桥中街1号成白路88号成白路98号郫县安靖镇

经营规模约7000㎡一层约5000㎡400亩525亩120.06万㎡建筑类型楼房砖混2层砖混2层大棚+砖混平房钢结构大棚分割经营模式租赁租赁（部分已销售）租赁（部分已销售）租赁租赁

经营食品批发城项

目水产、调味品、

干货

水产、调味品、干

货、冻货

调味品、酒水、糖

茶、干货、休闲食

品、食品原料

蔬菜、水产、调味

品、肉禽蛋、休闲

食品、粮油、冻货

副食品、土特产、

酒水、干杂、粮油、

冻货

服务功能商管中心商管中心分区商管中心信息结算、监控中

心、客服中心

分区商管中心

席位总数约400个约260个约1500个2190个（1期）4000个（1-3期）营业率95% 100% 98% 98% 80%

配套设施自动扶梯冻库、地面车位仓储、地面车位仓储、地面车位仓储、冻库、物流基地、地面车位

商铺面积

10-25㎡

（公摊50-60%）

10-60㎡45-90㎡（2层）30-50㎡22-45㎡

租金水平1F：500-800

2F：400-500

3F：230-360

300-700元/㎡/月

（1层）

80-90元/㎡/月40-60元/㎡/月30-60元/㎡/月

物管费10元/㎡/月18元/㎡/月包含在租金中包含在租金中包含在租金中

其他费用

保证金1.5-3万

仓储约15元/㎡/月

清洁费税费包含租

金中

仓储约20元/㎡/月调查体会：

中部城市食品批发市场的最大特点是：专业市场异常发达，但综合市场很少。

例如青石桥水产市场主营水产类；华丰食品城主营副食品类；农产品批发中心

主营农副产品。能够满足客户一站式采购的批发市场异常匮乏，此为市场一大

空白点。

自从2008年开始中部城市批发市场逐渐外迁至三环外，导致本地食品批发市场重新洗牌，市场格局发生大的变化，新市场规模庞大，容纳商品和商家更多，但距离的拉长增加了客户的物流成本。市内综合性的食品批发市场凸显出稀缺性和重要性。

五块石批发市场、八里庄批发市场等老旧食品批发市场面临搬迁，商户处于不稳定状态，各新市场正积极与商户接洽，商战暗潮涌动，我们调查的市场都存在工作人员提防竞争对手探测的原因，警觉性处于较高的状态。

周边食品批发市场普遍采取低租金吸纳租户入驻，另行收取进场费（按货品重量收取）、服务费等等其他费用获取更大的收益。

在与商家走访过程中了解到，本市批发市场货源来自全国各地约22个省。在批发销售交易量中，40%左右满足中部城市市的需求，60%左右用于中转，辐射到四川省和西部各地区，其中重庆70%--80%，西藏90%的食品类商品来自中部城市批发市场。贵州、山西、陕西等地区的客户都会到中部城市进货，可见中部城市的食品辐射能力非常强劲。

食品批发从业者都建立有大大小小的“关系网”，涵盖次级批发商、终端用户，经过多年经营，自然而然形成了信任关系，在货源、质量上都能得到保障，彼此信任。这样的渠道要被另一个新的渠道所占据，是需要相当实力和人脉关系，难度不小。

批发商最担心的局面是产销直供模式的兴起，这种不断压缩流通环节的扁平化渠道销售策略，是目前大多数种植基地、生产厂家越来越看重的商品销售方式。

批发商的利润空间萎缩也许将是大趋势。

食品批发市场组团式的开发，如白家镇同时拥有华丰食品城和农产品批发中心，依托双流机场的空港优势和高速公路优势，正成为本市重要的食品批发物流中心。

青石桥海鲜城虽然体量不大，但所经营的海鲜产品单价高，交易金额大，经营户利润空间也大，导致海鲜城租金优势明显。

总结：中部城市食品批发市场外迁导致的大变局，对于仍立足于市中区的本食品批发城项目来说，是个难得的发展好机会，至少中部城市食品消费市场是非

常期盼市内能够出现能够以最便捷的方式，最优惠的批发价，品类齐全的“一站式”采购的食品市场。

因此，在“天时”上，食品市场外迁使得本食品批发城项目稀缺性顿显；在“地利”上我们占据最佳的口岸；在“人和”上，我们面对的是庞大的批发商户难以割舍的市中心经营的梦想。只要我们顺应市场，以专业的手段运作，以科学的态度规划，以严谨的管理为支撑，必能造就一个食品批发行业后来居上的领导品牌。

二、食品批发城项目SWOT分析：

1、食品批发城项目优势：

1）区位优势：本食品批发城项目所在的盐市口、青石桥商圈，为市中心一级商业中心，也是本市最大、商业功能最齐全、人气最旺的商业核心区域。因此本食品批发城项目拥有先天区位优势，对入驻商户及商品采购客户均有很强的吸引力。

2）地段优势：地处市中心规模与影响力最大的青石桥食品批发与零售交易区，也是中部城市市食材类、调味品等酒店、餐饮渠道的窗口市场，因此本食品批发城项目能够延展市场号召力，利于招商工作推进，也为食品销售公司迅速构建和拓展销售渠道提供了有利条件。

3）配套优势：本食品批发城项目为地上八层，地下一层，配置有客梯、货梯、自动扶梯等设施设备，可弱化楼层价值差异，并具备整合各种商业功能的有利条件，可满足商品展示与采购、仓储、办公、商务休闲等多重功能规划。

4）人气优势：繁华地段，为本食品批发城项目带来大量的人流、人气，也易于培养目标客户的消费信心。

5）竞争优势：本区域寸土寸金，开发成熟度很高，新开发商业物业可能性不大，有效规避了本地后续竞争对手的挑战。市场供应有限，更突出了本食品批发城项目稀缺性，自然也备受商家与消费者的注意。

2、食品批发城项目劣势：

1）本食品批发城项目规模较小，适合卖场经营仅1-3层（有自动扶梯），约4382㎡（建筑面积），容纳商品有限。

2）本市周边也有大型食品、酒店用品等批发市场，且多年经营的进销渠道建设相

当成熟，本食品批发城项目作为后来者，短期内对厂商和采购用户缺乏足够吸引力。

3）销售公司自营商品，在营销范围上与厂商现有的范围重合，大中型厂商合作热情不高。

4）本区域交通较为拥堵，货车出入不便。

5）停车场面积较小且要划分部分面积作为冻库，因此泊位紧张，这对今后商务会所经营活动的开展、商品销售运输构成不利因素。

3、食品批发城项目机会：

1）青石桥商圈商品窗口示范效应高，但此地食品综合批发市场匮乏，很多因批发市场外迁的商户非常希望在市内保留商品展示销售点，此为本食品批发城项目成功开业的一大机会点。

2）本市八里庄冻货批发市场预计今年10月左右搬迁（预估），其中部分不愿意离开市区的商家极有可能成为本商场意向客户。

3）传统批发市场商户各自为战，抢夺客源、欺诈经营等经常见诸报道，口碑较差，如本食品批发城项目加强管理，必然能在市场美誉度上领先一筹。

4、食品批发城项目威胁：

1）食品批发城项目周边批发市场（如水产批发城）具有先发优势，对本食品批发城项目经营同类商品构成巨大威胁。

2）本大楼停止经营多年，给商家和采购者留下一定负面影响，招商增加了一定难度。

3）食品批发城项目现有团队对批发市场经营存在经验不足的问题。

5、结论：

本食品批发城项目在地段、配套设施方面具有一定优势，但可经营面积、停车位、门前交通状况方面存在不足。因此本食品批发城项目应扬长避短，在商场业态定位、经营分区规划及商品配置方案上务求精准，再辅以差异化营销策略和创新经营模式，必能把握住市场机会，取得理想的经营业绩。

三、食品批发城项目定位：

1、商业功能定位：

集展示、交易、办公、商务接待为一体的多功能、新型食品批发商场。

定位说明：本食品批发城项目裙楼加塔楼的建筑结构，相对于大棚式的批发市场，更能整合各种商业功能成为综合性的食品批发流通平台。采取介于传统批发市场和商超市场之间的差异化经营模式，配以创新的营销手段和良好的业态组合可实现优势互补的经营态势。我们不仅要实现商场的可持续经营，还要力争成为本市食品批发业的一个新亮点。

2、形象定位：

食品类商品展示窗口，食品批发先锋航标

推广及品牌形象的树立：商品特色化、运作专业化、交易诚信化、管理规范化、卖场舒适化。

四、商品配置：

本食品批发城项目卖场经营面积较小，所能容纳的商品线，在宽度与深度上难以抗衡周边动辄上百亩规模的其他批发市场，因此，在商品配置上，应求精求新，而不应过份在意品类是否齐全，尽量突出“名”、“优”、“特”、“新”（如进口奶粉专区、地方特产专区等）。

过于大众化、采购渠道已经很便捷且成熟的品类（如蔬菜、水果等），或市场周边现有专业市场竞争优势巨大的品类（如水产），应有选择地放弃。只有这样，本食品批发城项目作为食品批发市场，才有行业立足之地，才有差异化竞争优势。

根据主力商品的面积配置应与消费者支出的商品投向成正比的原则，大致划分商品面积分配比例如下（操作中根据市场具体情况进行局部调整）：

1、方案一：传统食品批发配置方案：

调味品类水产

品类

干货

类

冷冻

食品类

粮油

制品类

乳制

品类

酒水

类

糖茶

类

休闲

食品类

食品

原料类

肉禽

蛋类

蔬果类

8% 6% 6% 10% 7% 3% 12% 8% 16% 8% 8% 8% 1）优点：

包含了食品批发行业所有大类，理论上采购可以“一次购足”。

就本食品批发城项目营业面积而言，这么多大类商品可选择面很大，招商推进相对容易。

水产类商品利润较大，商户租金承受力相对较高，可提升本商场租金水平。

2）缺点：

商品丰富度无法与其他批发市场抗衡，食品批发城项目市场竞争力较低。

生鲜类商品占比相对较大，特别是水产区域需要进行上下水道改造，会增加施工时间和费用。

水产类商品营业时间为午夜，商场需单独为该区域调整营业时间和配置管理、安保人员。

水产类商品腥味较大，商场作为封闭空间，特别在中央空调运行状态下，室内空气很难净化。经营区域卫生环境也难以保持清洁。

生鲜类商品所需交易场地较大（设施设备、交易、存放空间），使得本商场经营空间更加局促，不得不压缩其他品类商品陈列空间，导致商品经营品类减少。

2、方案二、商品差异化策略配置方案：

调味品类地方

特产

干货

类

冷冻

食品类

粮油

制品类

乳制

品类

酒水

类

糖茶

类

休闲

食品类

食品

原料类

10% 9% 8% 10% 10% 5% 12% 8% 20% 8% 1）优点：

针对现有市场渠道，有重点突出品类优势，使本商场在入驻商品类型上，各品牌、规格配置更为丰富。

有利于组织更多特色商品或本地独有商品，避免与其他批发市场陷入同质化竞争。

水产、蔬果、肉禽类商品，本市现有大小市场（批发、农贸等）都有经营，此类商品易于采购且不易存放，如本商场放弃此类商品经营，可增加其他品类商品的丰富度，还可节约配套工程及设施设备的投入。

2）缺点：

特色、独有商品需要时间考察和引进，可能会影响开业计划。

新品引进，是否适应本地消费市场，尚难预测。

新品的市场培育期较长，经营户或食品销售公司对市场的拓展较困难。

无法用“一次购足”概念进行食品批发城项目推广。

总结：

方案一的商品配置招商相对容易，如果工程改造顺利的话，对开业影响不大。

方案二更利于市场中长期经营战略取得成功，但招商工作难度较大。

这两种方案各有优劣，应结合招商部资源情况，讨论后定夺。