以万科集团为例的分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状

.以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状4.1万科企业股份有限公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅幵发企业，公司产品定位为自住，贯彻快速销售策略。

2011年，公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9%,实现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个，销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，在已进入的54 个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。

万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公司项目获得省级及全国性奖项104项，并连续第九次获得经济观察报社与北大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。

在《财富》杂志公布的“最善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。

万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。

公司建立了集团标准成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度，推动公司的质量管理能力。

并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国内最先进的绿色建筑推广平台。

在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略，坚持小户型和装修房、快速周转和较少的土地储备，公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。

在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同时结合城市发展的变化以及客'户需求曲线，逐步加强与住宅相配套的其他业务类型的发展，同时继续强化自身的综合开发能力，努力拓展新的业务空间。

4. 2万科集团盈余管理的动机4.2.1资本市场动机万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增发A股股票发行工作。

本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。

本次发行共增发A股317,158,261股，募集资金总额9，999，999,969.33元，扣除发行费用后募集资金净额9，936，601，701.22元。

2007年9月5日，公司增发的A股股票在深圳证券交易所上市。

众所周知，多数上市公司在上市后，都将增发股票作为最佳的融资渠道。

但是增发股票在组织机构、盈利能力、财务状况、财务会计文件、募集资金等方面都有着比较严格的规定。

如上市公司最近3个会计年度连续盈利、财务报表未被注册会计师出具保留和否定意见或无法表示意见的审计报告，并且企业资产质量良好、现金流量正常，还规定企业最近三年用现金或股票方式分配的利润大于可分配利润的30%等。

在这种要求下，迫使公司的管理层对各项财务指标进行粉饰，使企业可以达到增股要求从而顺利增股。

另外，股票受企业财务状况的影响很大，企业的财务收益也与股票市场的情况息息相关。

图8是万科集团2006至2011年的盈余公积和每股收益，图9为这二者的变化趋势，从图中我们可以看出，企业的会计盈余与每股收益呈正相关关系，也从侧面反映出会计盈余与股价之间的正比关系。

因此为了提高企业的股票价格，公司也会对会计盈余进行管理。

4. 2. 2避税动机对于房地产幵发集团来说，它的生产经营活动非常复杂，作为资金密集型行业，它又有着很长的幵发建设周期，在这些复杂的生产经营活动中，牵涉到复杂多变的税收问题，因此房地产行业一般都会对税收这一问题进行筹划，从而达到盈余管理的目标。

首先，房地产行业是待项目完全竣工后对成本进行结转及核算，未竣工的项目即无法清算土地增值税，这使得在这一环节上合理避税成为可能。

万科集团在2007年年报中披露：2007年公司实现新幵工面积776.7万平方米，比06年增长55.2%，实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%,比年初制定的600万平方米的目标减少了25.8°/。

，而公司在2007年的新幵工住房中，装修房的比例达到了53.4%。

这些举措使公司项目竣工时间有所推迟，另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件，从而相应延迟了项目竣工验收。

在房地产幵发的过程中，企业在装修房的策略上缺乏经验，无法准确估计项目的工程进度，这也就导致企业的部分项目无法按时在年内竣工，也就无法及时结算。

其次，如果销售精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。

万科集团于2007年在上海、深圳、广州三地设立装修公司，取得的装修收入只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2%，剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。

最后，会计准则规定，企业的生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。

除了费用必要支出这一前提，要保证费用的分摊能够在账目中得到平衡。

最大限度地摊入成本，这样才能尽可能达到避税目的。

4. 2. 3政治动机政府在市场经济发挥宏观调控作用，而随着我国近些年来房地产市场的火热，房价持续不断攀升，针对房地产市场的投资也持续上涨，在这种情况下，国家开始发挥市场导向作用，从2003年到2007年间出台了一系列关于房地产行业的政策措施，试图对房地产经济进行引导。

在这一系列措施中，囊括了信贷、税收、土地出让、外资等数个方面。

首先在信贷方面，由于房地产行业是资金密集型行业，对资金的需求量数额巨大，因此国家出台了相应的加强信贷风险的措施，不但提高了房地产项目的资本金比例，而且将民众购买第二套住房的贷款首付比例提高，同时将贷款利率上调，从而降低房地产行业的信贷风险。

其次，在税收方面，对个人的二手房转让收益收取所得税，并且加强对房地产行业营业税的征收和管理力度，同时也开始对土地增值税进行实质性征收。

再次，对土地出让的规范进一步加大，对各类非农建设用地进行严格管理，对土地出让审批更加严格，通过相关措施对土地资源进行保护。

最后，由于房地产行业的资金需求量庞大，有相当数量的外资通过房地产行业进入市场，因此国家出台相关房地产市场的外资准入政策以及对外商在我国经济市场上的投资进行了重新修订。

通过以上这些相关措施，对房地产行业产生了重打影响。

政府新政策的出台，加强了对房地产行业的管制，企图抑制我国房地产市场的价格过高和行业暴利现象，在这种情况下房地产企业的利润就成为政府对市场进行管控的重要影响因素。

因此为了避免政府出台的新政策为企业带来政治成本，房地产行业有理由通过对本企业的会计盈余进行管理，从而降低企业利润，达到规避政治成本的目的。

图10为万科集团1996-2011年净利润及同比增长变化情况，从图中我们可以看出，在国家实行宏观调控的2003年至2006年间，万科集团的净利润增长幅度变化很小，而在2007年则突然大幅度增加，除了当年行业利润增幅并没有显著提高，除了万科集团当年营业状况良好之外，也存在盈余管理的可能，即将前几年净利润压低，以应对宏观调控政策。

4.3万科集团盈余管理的主要手段结合一般企业进行盈余管理的方式方法，并通过对万科集团2007-2011年五个会计年度年报的分析，我们能够得出万科集团进行盈余管理的几个方式：4.3.1调节收入确认时点我国在《企业会计准则》中，规定了确认商品销售收入的相关原则，商品的销售收入应当在这些情况下进行确认。

首先，销售商品的企业己经把商品的所有权进行了转移，附加的风险和报酬都转移到购买方，其次，企业不对售出的商品进行管理，也不对其加以控制，再次，商品的销售收入金额可以可靠地计量，并且随着商品的销售企业可以得到相关的经济利益，最后，商品销售收入带来的成本也可以可靠地计量。

在万科集团的年报附注中，在“收入”对如何确认收入指出，当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团才确认销售商品收入。

首先，万科集团已经出售了商品，并且商品上附加的风险和报酬都转移到了购买方；其次，万科集团不对售出的商品享有管理权，也不对其加以控制；再次，万科在收到签订的销售合同中的首付款和明确了剩余房款的付款方式时确认销售收入，即在房地产竣工并通过验收，可以根据合同交付并取得购买方提供的付款证明时予以确认。

由于房地产行业不同于一般的商品销售行业，它的销售收入确认有以下几点应该满足，首先必须保证房屋工程已竣工并通过了验收，其次，企业与购货方即客户签订了正式合同，并且经过客户的验收后办理好入住相关手续，最后，企业和客户都按照销售合同的规定，一方收取房款，另一方交付房屋。

但是根据房地产行业销售收入确认的特殊性，也随之而来产生了一些问题。

(1)在房地产行业中普遍存在预收款这一问题，当工程尚未完工，无法确定房屋的具体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在企业身上，尚未转移给客户。

这种情况下，房地产企业依然持有房屋的控制权和管理权，但由于工程的成本费用无法准确计量，因此从客户处收取的预收货款不能确认为实际收入。

(2)从法律意义上来讲，订立了正式的销售合同之后即使商品尚未交付契约也已经成立，但是在房地产行业中，商品尚未交付、尚未得到客户的验收，就意味着房屋的风险和报酬尚未交移，也就是说不能单一地通过销售合同来判定销售收入的确认时点。

在我国，房屋的销售合同有两种形式，一种是在项目竣工前签署的，另一种则要待工程完工并验收之后才签署，并且关于房屋面积和质量问题的处理都有约定。

当在项目竣工前签署合同的情况下，就存在客户验收之后对房屋不满意，就可能要求退款甚至退货，从这层意义上来说，房地产企业也不能仅凭销售合同的签订来确认收入。

根据相关会计准则，房地产企业应当在签订了销售合同并且确认合同有效的情况下，才能按照合同相关规定对收入进行确认，计入企业的销售收入。

(3) 一般意义上认为竣工结算的完成与否是确认销售收入的标准，即使房地产项目已经进入完工并接受验收的阶段，但是若没有根据合同进行竣工结算，也不能确认收入。

但是在这个问题上一般容易产生意见的偏差，一种角度是从会计原则的谨慎性出发，要确认收入必须可以准确地计量与此相关的成本，因此不能在竣工结算完成前就对收入进行确认。

另一种是站在企业角度上，由于房地产行业的特殊性，工程项目往往跨越数个会计期间，竣工结算也可能需要很长时间，如果必须待结算后才能确认收入，就会推迟企业的销售收入确认时点，从而影响到企业反映当期营业成果的准确性。

因此从现实角度上，企业的会计人员可以根据工程项目的具体情况对收入进行确认，即使项目的竣工决算尚未完成，但根据项目幵发过程中的情况是可以对项目成本进行相当准确的计量的，因此企业应当可以在竣工结算完成前对收入进行确认。

(4)除了上述的几点问题外，在房地产企业确认收入时还存在一个争议，即企业是否必须要根据法定产权的转移来确认收入。

一般在理论上被更多人接受的观点是当房屋的法定所有权进行转移时才意味着风险和报酬转移到客户，在这种情况下企业才应当确认销售收入。