《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究

《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究

《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究提要：《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产

《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究

伴随我国经济的高速发展和城市化进程的加快，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段，而房屋拆迁评估是房屋拆迁工作中的重要内容，同时也引发了一系列的问题。基于《物权法》的实施，针对拆迁评估中存在的不足，进行了分析研究，力求使拆迁评估结果适应房地产市场发展的要求。

随着我国城市化进程的推进，城市房屋拆迁工作作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设中的和谐因素和拆迁人、被拆迁人的切身利益。近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开，而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据。这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁评估的问题，随着《物权法》的实施，其对城市房屋拆迁评估提出新的要求，需要我们思考与研究。

一、《物权法》中的房屋拆迁浅析

《物权法》是一部规定有形财产归属关系的法律，实施《物权法》对于发展社会主义市场经济意义重大。《物权法》有两点基本思想：一是对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。《物权法》所指的“物”，就包含了房屋；《物权法》所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。可见房屋拆迁与《物权法》关系密切。因此，探讨《物权法》对房屋拆迁的影响有十分重要的意义。

1、《物权法》强调房屋拆迁的强制性

《物权法》规定的是征收拆迁，与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中的房屋拆迁有所不同。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性。而在《条例》中所规定的拆迁是由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。可以说，原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此，《物权法》出台后对房屋拆迁给予了新的定位，强调了房屋拆迁的强制性。

2、《物权法》使房屋拆迁工作“有法可依”

根据《中华人民共和国立法法》的有关规定：对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或者由全国人大及其常委会做出决定授权国务院制定行政法规。而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据。因此在《物权法》出台前很多社会人士认为房屋拆迁“违宪”，《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。

二、现阶段房地产拆迁评估存在问题

1、公共利益需要作为房屋拆迁前提的界定比较困难

公共利益在现实生活中难以界定，而在《物权法》中也没有明确界定“公共利益”的概念，这样就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难，而使拆迁矛盾更加突出。比如一些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应在拆迁管理部门等。在公共利益概念难以界定的现实条件下，城市房屋拆迁的实施主体由目前的多元化结构变为以政府拆迁为主的格局。《物权法》实施后，由于非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致这种局面将更加明显，拆迁工作将很难实施。

2、拆迁评估秩序混乱，缺乏独立性

在评估机构的资格管理问题上也存在着不足。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第

四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。有的城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等多家机构都在从事房地产拆迁评估。拆迁评估过程中，不管评估机构确定的方式如何，最后结果都是拆迁人出资委托。因此，在众多评估机构竞争的情况下，难免会出现有些评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，而我国目前现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定不能从根本上扼制串通评估的现象。

3、房屋拆迁评估政策执行不到位

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而这些规定在实际执行过程中有许多困难：一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督的部门而无法顺利实施；二是初步评估结果公示制度由于被拆迁人担心暴露家庭财产隐私而不配合；三是拆迁当事人对评估报告有异议另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。

三、房地产拆迁评估改进建议

1、准确掌握《物权法》拆迁法规，确保评估的合法性

《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收，征收的前提必须是为了公共利益的需要，征收必须依照法律规定的权限和程序进行，征收的主体是国家，政府之外的任何组织、单位和个人无权征收。

2、依据市场行情确定合理补偿价格

《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的

《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究提要：《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产

居住条件。”同时还规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。这样房屋拆迁补偿范围将有所扩大。在《物权法》实施后，如何确定在拆迁安置补偿中补偿安置标准是体现《物权法》平等保护原则的重点。从拆迁条例实施的具体实践来看，我们依然采取以房地产市场评估为依据，同时遵循从优原则即应当在房地产市场评估价格的基础上，充分考虑被征收人的实际困难及房屋的实际使用情况；公平原则即在同一个项目的同一拆迁期限内，同等状况实行统一的补偿标准；客观原则即补偿标准应以对被征收房屋的自然属性进行房地产市场评估为依据。现阶段，处理拆迁安置补偿标准的突出矛盾，还是应该采取以房地产市场评估价格作为补偿依据和以合理补偿为限度并行的方法，而且应尽量减少自由协商因素，以消除不平衡现象。

3、选取公平可行的评估方法

针对城市房屋拆迁评估的特殊性，其评估方法在城市拆迁评估中都有其适应性和局限性，没有绝对的最佳评估方法，只有相对较好的评估方法，应此要具体问题具体分析。而要保障拆迁评估方法的高效率和精确率，一方面要提高专业人员的专业素质，注重平时市场资