《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究
论文浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用
浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，该法第一条立法宗旨确定了保护权利人的物权，该法生效后物权的权利人可以有效的用法律来维护自己的权益。
认真学习、正确理解物权法，探讨物权法对房屋拆迁的影响，对搞好房屋拆迁工作有着十分重要的意义。
1、对《物权法》适用的理解物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。
根据即将施行的《物权法》总则的规定，物权是对物的权利。
所指的物，主要是不动产和动产。
物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利。
财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利，物权法是调整有形财产关系的法律。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权法所指的“物”，就包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。
可见房屋拆迁与物权法关系密切，同时也需要我们搞清楚以下几个问题：1.1法的时间效力范围是指法何时生效，何时终止生效以及法律对其颁布实施前的事件和行为是否具有溯及力的问题。
法的溯及力，又称法的溯及既往的效力，是指新的法律颁布后，对其生效前的事件和行为是否适用的问题，如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。
一般情况下，我国法律坚持“法不溯及既往”原则，新的《物权法》于2007年3月16日通过，并予以公布，规定自2007年10月1日起施行。
也就是说《物权法》对于现在的事件和行为还不具有特定的规范性，即使10月1日施行后，也不能对施行前的相当时期，所做的工作进行追溯规治。
1.2法的效力层次的一般规则法的效力层次的一般规则，是指不同等级的主体制定的法有不同的法的效力，等级高的主体制定的法，效力自然高于等级低的主体制定的法，一般效力规则即为，宪法为最高效力的根本法，位于法的效力层次的最高层，依次是法律、行政法规、地方性法规、政府规章等。
房地产征收、拆迁评估风险识别与防控研究
房地产征收、拆迁评估风险识别与防控研究摘要：征收拆迁评估涉及利益主体较多，存在各种利益博弈，利益诱惑，是评估机构高风险业务。
我们将从委托人、被征收人、评估机构、评估人员主体视角去识别风险、分析风险产生的原因，从而在业务承接、评估机构自身管理、评估人员职业素养、道德素养维度找到风险防控路径。
关键词：征收；拆迁；风险识别；风险防控；引言中国城市化进程不断加快，城市更新力度也进一步加深，在这个过程中存在大量的房屋拆除、重建工作，这给评估机构也遇到前所未有的发展机遇，但同时也伴随着较大的经营风险。
在业务过程中，评估机构不仅面临自身技术水平以及评估人员业务水平不足带来的风险，同时由于涉及利益关系人较多，存在着众多方面的利益博弈，出现风险情况也逐渐增多，通过《中国裁判文书网》我们查询不少违反相关法律法规被追究刑事、行政、民事责任事件，所以有必要对征收、拆迁评估中存在的风险进行识别、研究、找出事宜的防控对策。
一、征收评估、拆迁评估的基本概念1、征收、拆迁评估政府因满足公共利益需求为对国有土地上房屋征收、集体土地上房屋进行征收、拆迁，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关条例、法规对征收拆迁区域内的房地产进行价格评估对被征收、拆迁人合理、公平补偿的的行为。
房屋征拆评估的目的是估算出被征收房屋和土地以及拆迁房屋的市场价值，进而以此为依据来确定被征收人或被拆迁人的补偿金额。
房屋征拆评估的准确性关系到最终补偿金额的合理性。
2、征收、拆迁评估程序⑴接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同；⑵接受估价委托人提供资料，开展前期调查，拟订征收估价作业方案；⑶到征收地点进行现场告示；⑷注册房地产估价师逐户实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录；⑸依照本技术导则评估测算分户的初步估价结果；⑹将分户的初步估价结果提交估价委托人；⑺在估价委托人公示分户的初步估价结果期间安排负责估价项目的注册房地产估价师进行现场说明解释，对存在错误的予以修正；⑻在分户初步估价结果公示期满后，提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。
《物权法》与城市房屋征收拆迁补偿制度的变革
《物权法》与城市房屋征收拆迁补偿制度的变革摘要：在《物权法》颁布前，我国对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定，适用的是国务院2001年《城市房屋拆迁管理条例》。
《物权法》实施后，该条例在拆迁原则、拆迁体制等问题上因与《物权法》的规定明显不一致而面临停止执行的问题，从而可能导致城市房屋征收与拆迁补偿工作无法可依。
为此，国务院应抓紧制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》。
面对“公共利益”界定上的争议，建议用列举法从宽列举公共利益，难以明确界定为公共利益的，可以通过公共利益程序界定机制进行界定。
《物权法》实施后有权征收国有土地上房屋的主体只能是政府。
国务院新制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》时，必须对被拆迁人的知情权、参与权等权利作出具体、明确的规定，对非公共利益项目的拆迁补偿也要高度重视，并及时作出规范。
关键词：物权法；城市房屋；征收；拆迁；补偿《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起正式实施。
作为规范财产关系的民事基本法，《物权法》对城市房屋征收拆迁和城市管理必将产生重大影响，对促进城市房屋征收拆迁和城市管理工作的健康开展，具有重大意义。
一、《物权法》的新规定《物权法》以“定分止争、物尽其用”为立法宗旨，通过确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权等内容，保护权利人的物权，构建了具有中国特色的物权体系。
《物权法》全文共五编、19章、247条，在立法上创设了一些新的物权制度和规范，其中包括建筑物区分所有权、地役权、占有以及更正登记、异议登记和预告登记制度，土地征收须以公共利益需要为前提并保障被征收人生活条件，住宅建设用地使用权期满自动续期等多个方面。
这些制度和规范对现行政策法规调整较大，需要在认真学习、深刻领会的基础上，及时适应并坚决贯彻实施。
《物权法》对现行城市房屋拆迁原则和拆迁体制进行了重大调整。
论《物权法》对房屋拆迁活动的影响
论《物权法》对房屋拆迁活动的影响摘要：本文通过对《物权法》中有关房屋拆迁的规定进行解读，分别从公共利益前提的必要性、征收的意义、合法权益的界定和拆迁居住条件的保障等问题进行着手，分析《物权法》对房屋拆迁活动的影响,提出自己的看法和见解。
关键词：物权法；拆迁；公共利益房屋拆迁问题汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权益以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点。
十多年来，有关房屋拆迁问题也一直是政府、学者、群众们关注的焦点和热衷研究的论题。
随着《物权法》的颁布和实施，百姓普遍关心的房屋拆迁问题将会发生怎样的变化，我们应给予《物权法》何种期待？笔者就《物权法》中有关房屋拆迁的相关规定进行分析,同时提出了自己的几点见解。
《物权法》于2007年10月1日正式施行,是一部确认财产、利用财产和保护财产的基本法律。
在《物权法》中涉及房屋拆迁问题的条款是第42条,其中规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
所以《物权法》的出台使房屋物权不仅有了宪法的依据，更有了立法支持。
1．“公共利益”的前提区分公共利益用地与商业用地原则是《物权法》实施的前提。
那么这个前提是否必要?如果必要，那么根据《物权法》确立的原则，政府应该再制定两个附属法，一个是国家征收法或国家征收条例，具体规定征收权限、程序、补偿（安置）等；另一个是企业商业用地审批办法，具体规定商业用地指标、审批权限和程序等，以规范城市房屋拆迁行为。
就目前我国相关法律的缺失状况，显然会使《物权法》失去实施的可能，成为框架式的指导和意愿。
再者，因为城市改造有明确的公共利益指向,又不完全排斥商业利益的兼容性，又将如何来拆分？若城市改造属于公共利益,那么其范围中的房地产就应该实行政府征收，政府分配和销售,政府会再度成为市场的主宰，必然破坏市场机制；若属于商业利益,则政府就不能干涉,完全遵循市场规则,由开发商与居民协商,但这样房屋拆迁交易成本会太大,城市改造将难以进行。
我国城市房地产拆迁补偿评估方法研究
我国城市房地产拆迁补偿评估方法研究【摘要】房屋拆迁补偿是当代中国的焦点问题之一，尽管国家先后制定了一系列措施，但一直未能有效解决被拆迁对象的利益分配问题，因拆迁而发生的恶性事件一再发生。
文章通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿评估方法是一种更为合理的补偿模式，也能更好地缓解相关利益方之间的矛盾。
【关键词】拆迁补偿；房地合一；房地分离一、引言自改革开放以来，房地产行业成为我国经济发展支柱产业的同时，全国各地因拆迁而引发的暴力恶性事件也频频发生。
尽管自1991年起我国先后颁布了《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列针对性的规章制度，但始终未能真正有效解决问题，其根本原因在于对被拆迁人的补偿不合理。
近年来，房屋拆迁补偿问题日益成为社会关注的焦点，陈路、王才亮、杨晓铃及刘文忠等分别在房屋拆迁补偿对象、补偿范围和补偿原则等领域做了大量的有益探索。
本文在前人研究的基础上，通过对“房地合一”和“房地分离”拆迁补偿评估方法的对比实证研究，指出房地分离拆迁补偿模式是一种更为合理的补偿方法。
二、房屋拆迁补偿评估方法纵观国内外相关法规及实践操作，房屋拆迁补偿评估主要采用两种方法，即：房地合一和房地分离。
目前我国城市房屋拆迁评估一般采用房地合一法，也称作是房屋拆迁货币补偿基准价系数修正法。
（一）房地合一评估方法房地合一评估方法是目前城市拆迁补偿中比较通用的一种计算模型，其基本思路就是根据拆一还一、就地安置的补偿原则，以评估时点被拆迁片区同地段、同用途新建商品房的交易平均价格为基数，作为被拆迁人房屋和土地使用权的补偿价格，它与房屋设施补偿、装修补偿一起构成房屋拆迁补偿总额。
该方法的计算公式是：拆迁补偿金额=同地段、同用途新建商品房的交易平均价格×被拆迁面积×（1±住宅状况修正系数）＋设施补偿费＋装修补偿费+其他费用。
浅析《物权法》实施后的房地产拆迁评估
针对城市房屋 拆迁评估 的特殊性 ，其评估方法在城市拆迁 评估 中都有其适应性和 局限性 ， 没有绝对的最佳评估 方法 ， 只有 相对较好的评估方 法 ， 应此要具体 问题具体分析 。 而要保障拆迁 评估方法的高效率和精确 率，一方面要提高专业人员的专业素
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的规定在现 实中因缺乏愿意接受委托 的评估机构而无法执行 。
三、 房地产拆迁评估改进建议
１ 准确掌握《 、 物权法》 拆迁法规 ， 确保评估 的合 －Ｉ 法｝ 生
《 物权法》 规定 ：为了公共利益的需要 ， 照法律规定 的权 “ 依 限和程 序可以征收集体所有的土地 和单位 、个人 的房屋及其他 不动产。 这～规定表明 ： ” 集体所有 的土地和单位、 个人的房屋及 其他不动产可以征收 ， 的前提必须是为了公共利益的需要 ， 征收 征收必须依照法律规定 的权限和程序进行பைடு நூலகம்， 征收的主体是国家 ，
、
财务 监 控 目标 及 现 阶 段 主 要存 在 的 问题
算机应用程序 ； 另一方面要加强评估人员的责任 心训练 ， 要站在 被拆迁人的角度换位思考 ， 真正体会到我们计算的每一分每一 厘都是老百姓的切 身利益 。 国房地产评估经过十余年的发展 ， 我 已经形成比较科学 、 完善的体 系 ， 通过评估应 当能够准确地确定 被拆迁房屋的市场价格 。 随着《 物权法》 的实施 ， 市房屋拆迁安 城 置工作将不断深入 ，拆迂安置工作 中存在 的现实问题和矛盾会 更 多的引起各级地方政府 的重视。 随着社会 的发展 ， 房地产拆迁 评估技术会越来越科学和规范 。
浅析《物权法》对地方政府征地拆迁工作的影响与规制
浅析《物权法》对地方政府征地拆迁工作的影响与规制内容摘要:随着城市化进程的不断加快,因征地拆迁而引发的各种社会矛盾日益突出,成为影响社会安定的不稳定因素。
本文从《物权法》角度对地方政府在城市房屋拆迁工作中的依法行政进行了研究,并提出了应注意的问题。
关键词:物权法地方政府征地拆迁我国《物权法》中涉及政府征地拆迁工作的内容《物权法》对政府征地拆迁行为的规定主要有三个方面:突出强调对被征拆人合法权益的保护。
《物权法》第42、44条明确了对征拆对象的生活保障,对被征拆单位、个人的房屋及其他不动产的保障,尤其注重长远性保障。
第43条强调了对耕地实行特殊保护,对农用地转为建设用地进行了严格的限制;第120条还特别针对用益物权的保护和补偿作出了规定。
规定了征地拆迁的条件和程序。
第42条规定征收必须出于公共利益目的。
明确征收必须依据法律规定的权限和程序。
第132条的规定强调在承包经营权物权化之后,承包经营权人应当享有物权,在征地过程中还应该享有知情权和参与权。
因此,农民也应当成为被征收人,享有相应的权利,并获得补偿。
因此,征收集体所有的土地,不仅要对土地的所有者即集体经济组织给予补偿,也要对失地农民给予补偿。
明确了征拆行为的主体是政府。
《物权法》规定政府可以为了公共利益对土地实行征收或者征用。
这就明确了征拆行为的主体是政府。
而在实际征拆过程中,往往政府在下达了行政命令后,将“拆迁人”推至前台,政府作为征拆主体应当承担的责任与义务没有得到应有的强调。
地方政府征地拆迁工作中应注意的法律问题依据以上规定,地方政府进行征迁时要特别注意几个现实问题:(一)严格界定公共利益的界限公共利益是社会成员都能够直接享受到的利益,应具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。
在征迁过程中,要明确公益性征迁和商业用地的界限。
对于商业用地的征迁,要由政府划定一些区域,可以转为建设用地,由开发商向政府申请,取得批件,但并不是批给开发商土地,而是指标,开发商得到指标后,需要自己进行商业性谈判。
房屋拆迁评估报告法律实践问题研究1
房屋拆迁评估报告法律实践问题研究（三）——救济途径之民事诉讼一、评估机构承担民事赔偿责任的可诉性分析在我国涉及拆迁的案件中，如果被拆迁人对房屋评估报告不服，一般的处理原则是对拆迁裁决提起诉讼。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“新条例”）及《房地产估价机构及管理办法》明确了房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的行政、民事及刑事责任，尤其是规定了评估机构的民事赔偿责任，这对于维护被拆迁人的利益是有进步意义的。
首先，有利于维护评估报告的公正性。
《城市房屋拆迁估价指导意见》虽然制定了内在的救济机制，但是，这些救济机制很难否决评估报告，更不要说保证被拆迁人的利益。
新条例赋予当事人民事索赔的权利，建立相应的追责机制，不仅有利于维护评估机构评估的独立性，还可以使评估报告的客观性、真实性得以全面体现。
其次，有利于保护被拆迁人的合法权益。
房屋评估报告是具有法定资格的中介机构作出的证据性结论，这一点，和公证机关出具的公证书的性质相似。
《公证法》明文规定公证机构是可以承担民事责任的证明机构。
《公证法》第四十三条规定公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。
当事人、公证事项的利害关系人与公证机构因赔偿发生争议的，可以向人民法院提起民事诉讼。
事实上，房屋评估机构亦是按照当事人或者利害关系人的委托，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估作出估价报告。
如果评估机构或者房地产评估师出具虚假或者有重大差误的评估报告，且已经或者可能对当事人或者利害关系人造成不利后果，应该赋予当事人或者利害关系人要求撤销评估报告的权利，如果造成实际损害了，还可以追诉其赔偿责任。
最后，畅通了被拆迁人对评估报告不服时的救济途径。
新条例第三十四条明确规定房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《物权法》视角下浅谈城市房屋拆迁制度
北京林 业 大学人 文社会 科 学 学院
［ 摘
一
杨 安琪
要］ 随着我 国经济的快速发展 和城 市化 进程 的 不断加 快 ， 房屋拆 迁是一 个无法避免的 问题 ， 也是社会 矛盾激化的重要 原 因之 目 ， 国房屋拆 迁方面立法上存在缺 陷， 前 我 管理混乱 ， 重影响 了我 国社会秩序 的稳 定和和谐社会的构建 。新 出台的《 严 物权法》 加大 了对公 民私有财产权的保护 力度 ， 开启 了房屋拆 迁的新模 式。本 文主要从 《 物权法》 角下审视现今的城市房屋拆迁制度 ， 出 视 指 我国原有房屋拆迁立法的缺 陷， 阐述《 物权 法》 对拆 迁模式的新规定 ， 并分析新 出台的《 物权法》 实施对房屋拆 迁制度的影响 。 的 ［ 关键词］ 物权 法 房屋拆 迁 物权变动 拆 迁赔偿
《 物权 法》 明确了征收的 目的只能是 为了公共 利益。而“ 公共利益 ” 究竟该 如何 界定呢？学界有很多争论 ， 如民法权威 粱慧星教授认为 ， 民 法 上所 谓 “ 会 公共 利益 ” 就 是指全 体社会 成员 都可 直接 享受 的利 社 ， 益。笔者认 为 ， 公共利益必然惠及不特定多数社会成员 ， 具有多元化 和 不确 定性 。在 此种情况下 ， 以征收私人财 产背 后的主要受 益人为标 应 准， 来判断政府 征收私人财产 背后的主要利益驱 动是些年我 国城市化进 程的不断加快 ， 落后的硬件设 施与迅猛 发展的经济步伐产生 了巨大的矛盾 ， 尤其是在资源 紧缺 的大城市 ， 既存
空间 的狭小 与房屋需求量 的增加关系十分 紧张 ， 房屋拆 迁制度在此背 景下应运而生。房屋与居 民的个人利益息息相关 ， 因此 ， 对公 民财产 的 征收 、 征用程序和补偿问题均有明确规定 的《 物权法》 的出台， 对规 范我 国城市房屋拆迁制度 ， 确立正确的房屋拆迁模式 ， 保护被拆迁人 的利益
论《物权法》对房屋拆迁活动的影响
论 （ （ 物权 法 对 房 屋 拆迁 活 动 的影 响
法 制 天 地
合同法） 施契机 ，强化 管理 ，加 大依 法规范 劳动关 系 ）实 工作 的力度 ，切实抓 好劳动 合 同管理 的签订工 作 ，进 一
步 规 范 劳 动 关 系管 理 中 的各 项 业 务 工 作 。 第 四 ，劳 动 保 障 部 门要 加 大 执 法 力 度 ， 要 求 用 人 单 位 必 须 与 劳 动 者 签 订 劳 动 合 同 ， 对 于 不 与 劳 动 者 签 订 劳 动 合 同或 订 立 的 劳
二 、构建和谐劳 动关 系 ，在 新形势下调整劳动 关 系 ，为构建和谐稳定社会 做出贡献
贯彻落 实 劳 动合 同法） ），依法 确立劳 动关 系 ，保
护 用 人 单 位 和 劳 动 者 的 合 法 权 益 ， 签 订 劳 动 合 同 ，是 劳
益的界 定和拆 迁居住 条件的保 障等问题 进行 着手，分析 《 物权
定对 于 构 建 和 谐 社 会 发 挥 着 基 础 性 作 用 ，党 的 十 六 届 六 权 法 ） 种 期 待 ？ 笔 者 就 物 权 法 ） 有 关 房 屋 拆 迁 的 ）何 ）中 中 全 会 提 出 了 构 建 社 会 主 义 和 谐 社 会 的 重 大 战 略 目标 ， 相关 规 定 进 行 分 析 ， 同时 提 出 了 自己 的 几点 见解 。 对 发 展 和 谐 劳 动 关 系 提 出 了 更 加 迫 切 的 要 求 ，我 们 必 须 物权法》 于２ ０ 年 ｌ 月１ ０７ ０ 日正 式施行 ， 是一部确认
入 了适 用范围 ；第二 ，加大 了用人单 位不依 法签订 劳动 合同 的成本 ；第三 ，增强 了支付经济 补偿金 的情形 ；第
房屋拆迁估价存在的问题及其对策研究
房屋拆迂估价存在的问题 及其对策研究
合理的估价时点是房屋拆迁许可证核发之 日 。 根据规 定，拆迁房屋的拆迁 人取益需要征用土地和城市房屋拆迁 迁 日、拆迂动 员日、拆迁许可证核发之 日、拆 接触 ，充分听取拆迁 当事人 的意 见，不但不影 的界定容易模糊，征用土地 和城市房屋拆迂的 迁公告 日、开始拆迁 日、拆迁完成 日、开始安 响估价机构的客 现公正性 ，反而更加提升 了估 核心区别在于是否存在合法 的地上建筑物和拆 置 日、安置完成 日。在这么多的时点上 ，比较 价机构的价值和地位。
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国会
迁许 可证后 ，方可实施拆迁 。拆迁人在 申请房 屋拆迁许可证时 ，必须向拆迁管理部门提供建设 项 目批准文件 ，建设用地规划许可证，国有土地 使用权批准文件 ，拆迁计划和拆迂方案及办理存 款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 栾 猛 肇州县房产管理处 等资料 。拆迁管理部门对 申请的资料进行认真的 审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目， 不 摘 要 ；通过 评估确定补偿价格 ，科 学合 迂。对被拆迂房屋的估价应当包括破拆迂房屋 发给房屋拆迁许可证 ； 对符合条件的才发给房屋 理 ，便 于被 拆 迁人 理 解 ，有 利 于 减 少拆 迁 人 与 区域内的土地使用权的价值 。 拆迁许可证。核发房屋拆迁许可证之 日，是整个 ３ 估价机构缺乏中立性 ． 被拆迁人 之间的矛盾 ，有利 于简化拆迁补偿安 拆迂过程中十分重要的日子，标志着拆迂工作的 置 程 序 。 本 文就 房 屋拆 迁 等 问题 进 行 了几点 探 建设部 ２０ 年 《 ００ 关于房地产价格评估机 正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位 讨。 构脱钩改制的通知》要求 ，评估机构应当按 照 和个人不得新建、扩建、改建房屋、租赁房屋和 关键词：房屋拆迁 估价 对策 《 公司法》和 《 合伙企业法》的规定改制为估 改变房屋、土地用途。 价 师出资的有限责任公司、合伙企业。 由于以 （尊重 自然属性 。２０ 年 《 市房屋拆迁 ３ ） ０１ 城 房屋拆迂的估价结果与拆迂当事人的切身 前房地产价格评估机构都是房地产管理部门内 管理条例》把补偿安置与户 口分离 ，淡化人 Ｉ Ｚ ｌ 利益密切相 关。估价 结果是 否客观公正、准确 设机构，改制后房地产价 格评估机构仍然与房 因素 ，以房屋价值作为补偿安置的标准 ，既有 完整 ，将直接 影响到拆迁 工作能否顺利进行。 地 产管理部门有着千丝万缕的联系。而作为拆 理论上的逻辑性 ，又有实际上的可操作性。应 方面 ，拆迁 人希 望降低拆迂补 偿金额 ，减少 迁人 的开发 公司也 大多与房地 产管理部 门具 有 当说 ，被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆 迁房 开发成本。另一方面 ，又希望加快 拆迁 进度 ， 种种 密切 关系，特 别是 一些国有的开发公司更 屋的基准地价 、标定地价和各类房屋的重置价 保证项 目工期 ，减少财务 费用，尽快获得 投资 是如此 。这种房地产 管理 部门、评估机 构和拆 格 为基 础，参照当地市场价 格进行评估，客观 回报 。拆迁估价结 果与拆迁人的拆迁成本 ，与 迂 公司之 间的复 杂关 系，使得评 估机构 很难 保 体现了被拆迁房屋的 自 然属性。 待开 发项 目的开发成 本有直接 关系。拆迁 估价 持 中立性 。 进 行房 屋估 价时应 当考 虑 被拆迂房 屋 的 ＝ 相关对策建议 结果 又与被拆迁人所获得的补偿金额有直接关 实际用途 而不是 只看产权证上记载的用途 。对 １ ．公正委托制度 系。如果拆迁补偿估价结果不够客观 公正 ，或 “ 用途”的理解有２ 种观点，一是被拆迁房屋所 公正 的确 定拆 迂 评估机构 需 要房地 产管 有权证书上标 明的用途 ，所 有权证未标 明用途 者不够完整准确 ，会使拆迁人或被拆迁人丧失 对估价机构客观公正性的信任 ，拆迁补偿谈判 理部 门和拆迁 当事 人的共 同努 力，规范现有 的 的 ，以产 权档案 中记 录的用途为准 。这是典型 委托 方式 。首先 ，房地 产管理部 门应 当建立 房 的行政管理的思维 。二是根据 被拆迁房屋的 自 无法达成 一 ，进而 申请复核或 另行委托估价 致 屋估价机构的信誉档案 ，定期 向社会公示一批 机构评估 ， 使整个拆迁工作延期。 然 属性进行判断 。因为产权证 只是对抗善意第 资质等级高 、综合实力强 、社会信誉好 的估价 三人的法定浓据 ，产权证 中标 明的用途不能对 房屋拆迁估价的问题 机构 ，供拆迂当事人选择 。其次 ，拆迁 当事人 抗实际用途。 １ ．确定估价机构的不公正性 目 前我国主要有 ３种确定拆迁估价机构的 应 当本着公开透明的原则 ，由全体被拆迁人投 ３ 坚持平等原则 ． 做法 ，但都很难从制度上保证拆迁估价机构的 票 ，从公示的估价机构中选出拟委托的估价机 在实际的拆迂估价 工作中既要坚持拆迁人 构 （ 按得票多少选出３ 家 ）。最后 ，由拆迁 与被拆迁人之 间的平等 ，又要 坚持估价机构与 至５ 确定具有公正性。 （ 由拆迂人和被 拆迁人共同确定。这种方 当事人以抽签或协商一致的方式最终确定估价 拆迁当事人之间的平等。 １ ） 式是 由拆迁人和被拆迁人协商一致 ， 共同确定估 机构。受托估价机构不得转让 、变相转让受托 （ 坚持拆 迁人 与被拆迁 人的平等 。在房屋 １ ） 价机构。对拆迁评估人的委托 ， 如果拆迂人和被 的估价业务。估价机构的委托和确定还可以引 拆迁工作中，拆迁人与被拆迁人往往处在不对等 入公开、公正、公平的招投标 制度 ，使整个拆 的地位中，这主要表现在经济地位 ，参与拆迁的 拆迁人能够达成一致 ， 是最好不过的事情 。 （ 由拆 迁人 确定 ，且 反对 的被 拆迁 人在 迁市场脱离拆迁人的操纵。 ２ ） 主动性 ， 补偿安置协议中所处的地位。在拆迁过 ２ ．准确定位估价物 ５％ ０ 以下 。这 种方式是将多数设拆迁人 的意志 程中，被拆迂人是被动的，是弱势的群体，波拆 （ 明析产权 。产权文件是估价时必须掌握 迁人的被动地位容易使其合法权益受侵害。 １ ） 和拆迁人的意志作为确定估价 机构的依据 ，采 （ 坚持估价 机构 与拆迂 当事人的平等。在 ２ ） 取这种方式的逻辑性在于只要 ５％ ０ 以下的被拆 的重要资料 ，是确认房地产的房屋所有权、土 迁人反对就推定 ５％以上的被拆迂人同意。其 地 使用权等 权益 的有效 法律凭证 。它包括房地 整个评 估工作中 ，估价机构要坚持原则，保 持 ０ 转让）合同，建筑用地 独立人格 ，不能在拆迁人的无理干预下屈从。 实在 实际工作 当中，被拆迁 人大多是分散的群 产产权证 及土地 出让 （ 规 划许可证，建筑 工程 施工许 可证，房地产预 由于拆 迂补偿估价涉及的对象范围很广，依据 体 ，很难形成共 同的意志 。 各种 的法规 、标准也很多 ，拆迁当事人对此不可能 （ 抽签决定。表面上看这是非常公平的一 售许可证 ，建筑工程竣工验收证明等等 。２ ３ ） 种方式 ，也是 国际惯 例，但是 在实际操 作中如 房地 产产 权文件所记载 的房地 产权属内涵各不 充分了解 ，估价的理论和方法拆迁当事人也不 果解决不好 ，还是难 以体现确定估价机构 的公 相 同，但都 与房地 产估价 息息相 关，甚 至直 接 可能准确理解 ，加之拆迁当事人都有 自己的倾 平性 。例如 ，究竟 由谁代表 被拆迁 人来抽 签、 关 系到应用 何种估价方 法，选 用评估方法时要 向性 ，因此他们对拆迁补偿估价结果可能会 不 同程度地 存在疑 问。估价 机构不能 仅仅出具报 谁在被选的抽签范 围之内 、被选的评 估机构 由 坚持合理 、合法 、合情的原则。 （合理确定估价时点。在拆迁中对被拆迁 告就算 完事，要配合房屋拆迁管理 部门，认真 ２ ） 谁来确定和采取什么方式确定 。 房屋和安置用房进行价格 评估时 ，必然 会涉及 解答拆迂 当事人 的疑 问 ，使他们准确理解估价 ２ ．土地使用权补偿的非量化性 《 土地管理法 规定，城 市的土地属于 国 到评估时点的确定 问题 。由ｆ房 屋拆迁是个 动 报告 ，认 可或基 本认 可拆迁 补偿估价结果 。只 家所有 ；国家为 ｒ公共利益的需要 ，可以依 照 态的过程 ，从开始准备拆迁到拆迁 实施直到 房 有拆迁 当事人才 最了解估价对 象的细节特征和 ～５ 法律规定对土地实行征用 ；任何组织或个人不 屋安置 ，一般需要３ 年时 间，在这 么长的时 独到之处 ，估价机构还要仔细听取拆迁 当事人 得侵 占、买卖或者以其他形式非法转让土地 ， 间里以哪个时间作为拆迁评估的估价时 点呢？ 的 意 见 ，检 查 自己估价 报告 的完 整性和 准确 从实践中来看 ，至少有以下几个时点 ：决定拆 性 ，发现 问题及时纠正 。保持 与拆迁 当事人的 土地的使用权可以依照法律的规定转让。在实
基于物权法角度探究拆迁问题及其解决措施
基于物权法角度探究其对拆迁问题的影响马文宇1308090109 行政管理1301序言随着城市化进程的加快和城市规模的不断扩张，城市空间越来越有限，因此拆迁的规模越来越大。
在其过程中产生的问题，发生的矛盾和纠纷也越来越多。
这严重影响到我国的城市建设和人们的安居乐业。
这引起了社会各界的广泛关注，也是社会重要热点问题之一。
1991年3月22日，国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，它是我国第一部针对房屋拆迁的行政法规，随后，各省、市、自治区也相继制定了自己的拆迁办法或细则。
1992年我国确立了社会主义市场经济体制，新兴的房地产业迅速崛起，城市改造的速度加快，条例逐渐不能适应发展的需要。
国务院于2001年6月颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》，明确规定了城市房屋拆迁的管理体制和拆迁补偿等具体问题。
但随着公民财产权意识的增强，房屋拆迁制度的不合理甚至是违法的一面凸显出来。
房屋拆迁引发的社会矛盾也呈上升趋势，并在近几年愈演愈烈，严重威胁着社会秩序的安定，成为亟待解决的问题。
2007年《中华人民共和国物权法》的颁布被看作是保护公民财产权、规范房屋拆迁运作的契机。
物权法的颁布实施对我国现行城市房屋拆迁制度的影响是巨大的，首先明确了现行房屋拆迁制度实质上是强制权利人放弃权利的房屋征收，但拆迁制度却将其错误地设定为民事行为，从而导致我国房屋拆迁制度的种种弊端。
第二，物权法使房屋征收补偿制度更加完善，因为征收补偿包含了对房屋和土地的全面补偿。
第三，物权法解决了被征收房屋所有权转移的时间问题，即从征收决定生效时开始，从这个意义上说，‘钉子户’的行为在物权法的框架下就是确定的违法行为。
1第四，物权法使物权神圣的观念广为流传，也有利于物权社会化的推进。
《物权法》的内容相互配合，为民事主体取得、变更、消灭和保护物权提供法律依据，所以《物权法》的所有内容都对拆迁制度有着或多或少、或直接或间接的影响。
本文将在理论上从以下几方面分析《物权法》对现行拆迁制度的影响。
_物权法_实施后政府拆迁_城中村_房屋存在的问题及对策
第12卷 第1期安徽理工大学学报(社会科学版)V o l.12 N o .12010年3月Journal of A nhui U niversity of Science and T echno logy (Social Science )M ar .2010《物权法》实施后政府拆迁“城中村”房屋存在的问题及对策周 平(安徽商贸职业技术学院,安徽 芜湖 241003)摘 要:“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物,国有土地上房屋的拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》(将被《征收与拆迁补偿条例》代替)予以规范,“城中村”房屋属于集体土地上房屋,其拆迁补偿方式及程序没有专门法律、法规予以规范,缺乏可操作性。
根据《物权法》规定,政府拆迁“城中村”房屋同拆迁城市房屋一样,非为了公共利益需要不得拆迁、非依照法律规定的权限和程序不得拆迁、非依法给予拆迁补偿不得拆迁。
当前政府拆迁“城中村”房屋存在许多问题,必须认真贯彻好宪法和《物权法》关于保护公民私有财产权的精神,规范政府拆迁“城中村”房屋行为,保护被拆迁人的合法权益。
关键词:《物权法》;“城中村”房屋;政府拆迁中图分类号:D 923.2 文献标识码:A 文章编号:167221101(2010)0120037205收稿日期:2009212228作者简介:周平(19722),男,安徽枞阳人,讲师,法学硕士,从事律师工作。
O n the p rob lem s and coun term easu res in the governm en ts’dem o liti on and relocati on of “villages in the dow n tow n ”afterthe i m p lem en tati on of P roperty L awZHOU P ing(A nhui V ocati onal and T echnical Co llege of Business and T rade ,W uhu ,A nhui 241003,Ch ina )Abstract :“V illages in the dow n tow n ”are the un ique p roduct of the u rban izati on p rocess in Ch ina ,and the dem o liti on and relocati on of hou ses on state 2ow ned land is regu lated by R egu lati on s of U rban Hou sing D em o liti on M anagem en t (to be rep laced by R egu lati on s of I m po siti on and D em o liti on &R elocati on Com p en sati on ).A s “villages in the dow n tow n ”belong to hou ses on the co llective hou sing land ,there is no sp ecial law and regu lati on to regu late their dem o liti on and relocati on .A cco rding to P rop erty L aw ,“villages in the dow n tow n ”shou ld be treated in the sam e w ay as the o rdinary hou ses in the dow n tow n :no dem o liti on excep t fo r pub lic in terest ,no dem o liti on excep t fo r obeying the regu lati on s and p rocedu res of law ,no dem o liti on excerp t fo r com pen sati on acco rding to the law .A s there are m any p rob lem s in the p resen t governm en ts’dem o liti on and relocati on of “villages in the dow n tow n ”,w e m u st seri ou sly i m p lem en t the sp irit of p ro tecting citizen s’p rivate p roperty righ ts em bodied in the con stitu ti on and P rop erty L aw and regu late governm en ts’acts in their dem o liti on and relocati on of “villages in the dow n tow n ”so as to p ro tect the legiti m ate righ ts and in terests of peop le w ho se hou ses are dem o lished and relocated .Key words :P roperty L aw ;villages in the dow ntow n ;demo liti on &relocati on conducted by governm ents 近些年来,全国许多地方因城市规模扩大的需要须拆迁与城市土地毗邻的农村集体土地上的房屋,这些因为城市规模扩大而需要拆迁的与城市土地毗邻的农村集体土地上的房屋被称为“城中村”房屋。
房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究
房屋拆迁补偿的房屋价值评估问题研究摘要：房地产过热，城市统筹的步伐加快，国家和房地产商矛头一致对准老旧房屋，房屋拆迁现象也越来越普遍。
经济发展，去旧迎新固然可喜，但是同时我们也必须关注发展中出现的问题并积极面对，才能走得更好。
拆迁难，在房屋拆迁过程中的种种悲剧一度成为社会的焦点，出现这种现象的原因是来自各方面的，综合的。
房屋价值评估是拆迁人和被拆迁人最关注的点，所以本文就房屋拆迁中的房屋价值评估问题这个视角，特别是农村的房屋拆迁的价值评估的角度，剖析房屋拆迁中房屋价值评估的现状和问题以及提出相应的解决建议，寻求双方的利益平衡点，保证房屋拆迁工作的顺利进行。
关键词：房屋价值评估；问题；解决建议一、房屋价值评估的现状及问题在房屋拆迁过程中，拆迁人和被拆迁人最关心的必然是房屋的价值，因为房屋估价的结果直接关系到拆迁双方的切身利益，双方都想在房屋拆迁中追求自己利益的最大化，被拆迁人希望自己的房屋拆迁后得到足够的补偿，最好一夜暴富；拆迁人也希望尽快拆迁，开发项目，投资尽快得到回报。
所以在房屋价值上的冲突是根本的，房屋价值评估的结果是否公正客观、完整全面，将直接影响到房屋拆迁的顺利进行。
（一）农村房屋价值评估的法律依据缺少目前，虽然我国已经于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，现予公布施行。
这标志着我国的拆迁领域立法有了一大进步，特别是该条例在房屋价值评估和补偿方面有了更为具体的规定。
但仔细这个条例只解决了城市里的国有土地房屋拆迁，农村这块没有涉及。
然而拆迁难的情况也差不多发生在农村地区，加之农村地区的法律知识普及不够，对于直接威胁到自己居住生活的情况，而又无法可依，其拆迁难度可想而知。
（二）房屋价值评估机构的中立性的质疑房屋价值的评估关乎拆迁双方的利益，不能由拆迁双方进行，为确保其公正性，应该交由独立于双方的专门的机构。
所以由房屋价值评估机构进行房屋价值评估可以保证评估的公正客观性和全面完整性。
物权法对房屋拆迁制度的十方面影响-
《物权法》对房屋拆迁制度的十方面影响1．物权的平等保护原则将使房屋拆迁制度中对公民房产的保护上升到应当有的位置。
人们担心的政府行为的拆迁活动是否会给被拆迁人足额补偿的问题，在法律上有了答案。
（第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
）平等原则是民法最核心的是基本原则，包括两个方面，一是人格平等，二是财产平等。
因此，财产平等是《物权法》最重要的基本原则：不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域，其法律地位就是相同的，都同等地受法律保护。
现实中，拆迁扰民的问题实际是无视民众的财产权。
在过去的拆迁条例中，拆迁是为了城市建设的需要。
2．着重维护被拆迁人合法权益的原则，将体现在立法和实际工作中，一定程度上改善被拆迁人的弱势地位。
（42条）第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
而在过去的拆迁条例中，说的是保护拆迁当事人的合法权益3．土地权利的变化将影响现有制度的适用范围。
眼前大量的"集体土地上的拆迁"将不复存在。
（28条）第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
根据这样的规定，征收决定生效，土地便是国有，何来"集体土地上的拆迁？4．建筑物权的确立，将规范违章建筑的界定与处理。
（30条）第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
物权法实施后城市房屋拆迁问题与对策
物权法实施后城市房屋拆迁问题与对策
章礼强
【期刊名称】《学术界》
【年(卷),期】2009(000)006
【摘要】我国城市房屋拆迁中行政权力过多地干预和参与民事行为,其中还存在野蛮行为和暴力违法违规行为.我国城市房屋拆迁立法目的有失偏颇.城市房屋拆迁立法中对公共利益定位不明,导致公共利益对合法私权的侵扰.物权法施行后,应按照下位法服从上位法、旧法服从新法的原则来梳理、处理和完善我国城市房屋拆迁法律法.规及规范性文件.物权法已施行,亟须对有关城市房屋拆迁规范进行清理和修订.在有关城市房屋拆迁法律法规规范中,要体现:限制强制拆迁,规范政府职能,实施拆迁听证和完善司法救济等.物权法应将公共利益具体化.物权法对国家行使征收权的相关规定,不能彻底解决城市房屋拆迁法律问题.物权法的实施,需要公法的整体配套.【总页数】9页(P240-248)
【作者】章礼强
【作者单位】东华大学,人文学院,上海,200051
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
1.物权法实施后的房屋拆迁问题 [J], 王超海
2.权力、权利和利益的博弈——中国当前城市房屋拆迁问题与《物权法》的实施
[J], 冯玉军
3.《物权法》实施后城管执法方式之探求 [J], 徐莹欣
4.《物权法》实施后城管执法方式之探求 [J], 徐莹欣
5.《物权法》实施后城镇房屋拆迁面临的突出问题——全国城拆委举办研修班 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
《物权法》对房地产价格评估的影响
《物权法》对房地产价格评估的影响《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日经第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过并颁布，自2007年10月1日起实施，其实施对房地产市场的影响很大。
房地产估价是为房地产市场服务的，其受物权法的影响自然也不会少。
《物权法》连同附则在内，共计6编、19章、247条，所涉及的内容非常广泛，包括物权的设立、变更、转让和消灭，所有权、用益物权、担保物权和占有等。
但其中直接针对房地产评估的规定只有不到一条，即《物权法》第13条：“登记机关不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；……”。
虽这仅有的一条规定对房地产价格评估本身的影响并不大，但《物权法》中明确地规定了不动产登记制度‘业主的建筑物区分所有权’建设用地使用权等，这些在现行法律基础上着重补充的内容，完善了房地产法律体系，本文即从《物权法》中这些比较有新意的规定入手，谈谈《物权法》的颁布对房地产价格评估的影响。
一、登记效力和合同效力的区分使评估技术处理趋于明朗《物权法》第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力。
第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
上述规定严格区分了物权效力和债权效力，也就是说，即使没有办理登记，买卖、抵押等合同依然有效，只是买受人的房屋所有权、抵押权等不能设立。
在《物权法》颁布前，由于对不动产物权效力、债权效力并未严格区分，所以在实际评估中，是否考虑未登记的抵押存在对评估价值的影响，一般由估价师本人视评估目的等具体情况而定，致使相同的产权状况出现不同的处理办法。
加之在实际评估中有些未经登记的抵押合同，如果所有权人不主动提供，估价师就很难掌握得到，无形中也增大了估价师在评估工作中的压力。
现在《物权法》中有了明确规定，估价师在评估中就可以着重关注已经登记的权利对评估的影响，而对未登记的权利只需进行尽职调查即可。
论文浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用
浅谈《物权法》在拆迁工作中的适用2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，该法第一条立法宗旨确定了保护权利人的物权，该法生效后物权的权利人可以有效的用法律来维护自己的权益。
认真学习、正确理解物权法，探讨物权法对房屋拆迁的影响，对搞好房屋拆迁工作有着十分重要的意义。
1、对《物权法》适用的理解物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。
根据即将施行的《物权法》总则的规定，物权是对物的权利。
所指的物，主要是不动产和动产。
物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利。
财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利，物权法是调整有形财产关系的法律。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权法所指的“物”，就包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。
可见房屋拆迁与物权法关系密切，同时也需要我们搞清楚以下几个问题：1.1法的时间效力范围是指法何时生效，何时终止生效以及法律对其颁布实施前的事件和行为是否具有溯及力的问题。
法的溯及力，又称法的溯及既往的效力，是指新的法律颁布后，对其生效前的事件和行为是否适用的问题，如果适用，则具有溯及力；如果不适用，则不具有溯及力。
一般情况下，我国法律坚持“法不溯及既往”原则，新的《物权法》于2007年3月16日通过，并予以公布，规定自2007年10月1日起施行。
也就是说《物权法》对于现在的事件和行为还不具有特定的规范性，即使10月1日施行后，也不能对施行前的相当时期，所做的工作进行追溯规治。
1.2法的效力层次的一般规则法的效力层次的一般规则，是指不同等级的主体制定的法有不同的法的效力，等级高的主体制定的法，效力自然高于等级低的主体制定的法，一般效力规则即为，宪法为最高效力的根本法，位于法的效力层次的最高层，依次是法律、行政法规、地方性法规、政府规章等。
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《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究
《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究提要：《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产
《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究
伴随我国经济的高速发展和城市化进程的加快，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段，而房屋拆迁评估是房屋拆迁工作中的重要内容，同时也引发了一系列的问题。
基于《物权法》的实施，针对拆迁评估中存在的不足，进行了分析研究，力求使拆迁评估结果适应房地产市场发展的要求。
随着我国城市化进程的推进，城市房屋拆迁工作作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设中的和谐因素和拆迁人、被拆迁人的切身利益。
近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开，而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据。
这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁评估的问题，随着《物权法》的实施，其对城市房屋拆迁评估提出新的要求，需要我们思考与研究。
一、《物权法》中的房屋拆迁浅析
《物权法》是一部规定有形财产归属关系的法律，实施《物权法》对于发展社会主义市场经济意义重大。
《物权法》有两点基本思想：一是对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。
《物权法》所指的“物”，就包含了房屋；《物权法》所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。
可见房屋拆迁与《物权法》关系密切。
因此，探讨《物权法》对房屋拆迁的影响有十分重要的意义。
1、《物权法》强调房屋拆迁的强制性
《物权法》规定的是征收拆迁，与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中的房屋拆迁有所不同。
《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性。
而在《条例》中所规定的拆迁是由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。
可以说，原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。
因此，《物权法》出台后对房屋拆迁给予了新的定位，强调了房屋拆迁的强制性。
2、《物权法》使房屋拆迁工作“有法可依”
根据《中华人民共和国立法法》的有关规定：对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或者由全国人大及其常委会做出决定授权国务院制定行政法规。
而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据。
因此在《物权法》出台前很多社会人士认为房屋拆迁“违宪”，《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。
二、现阶段房地产拆迁评估存在问题
1、公共利益需要作为房屋拆迁前提的界定比较困难
公共利益在现实生活中难以界定，而在《物权法》中也没有明确界定“公共利益”的概念，这样就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难，而使拆迁矛盾更加突出。
比如一些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应在拆迁管理部门等。
在公共利益概念难以界定的现实条件下，城市房屋拆迁的实施主体由目前的多元化结构变为以政府拆迁为主的格局。
《物权法》实施后，由于非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致这种局面将更加明显，拆迁工作将很难实施。
2、拆迁评估秩序混乱，缺乏独立性
在评估机构的资格管理问题上也存在着不足。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第
四条规定：拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
有的城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等多家机构都在从事房地产拆迁评估。
拆迁评估过程中，不管评估机构确定的方式如何，最后结果都是拆迁人出资委托。
因此，在众多评估机构竞争的情况下，难免会出现有些评估机构为了承揽评估业务，按照委托人的要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，评估价格与市场价格差距较大，严重损害了被拆迁人的合法权益，而我国目前现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定不能从根本上扼制串通评估的现象。
3、房屋拆迁评估政策执行不到位
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定：拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。
而这些规定在实际执行过程中有许多困难：一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督的部门而无法顺利实施；二是初步评估结果公示制度由于被拆迁人担心暴露家庭财产隐私而不配合；三是拆迁当事人对评估报告有异议另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。
三、房地产拆迁评估改进建议
1、准确掌握《物权法》拆迁法规，确保评估的合法性
《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收，征收的前提必须是为了公共利益的需要，征收必须依照法律规定的权限和程序进行，征收的主体是国家，政府之外的任何组织、单位和个人无权征收。
2、依据市场行情确定合理补偿价格
《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的
《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究提要：《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产
居住条件。
”同时还规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。
这样房屋拆迁补偿范围将有所扩大。
在《物权法》实施后，如何确定在拆迁安置补偿中补偿安置标准是体现《物权法》平等保护原则的重点。
从拆迁条例实施的具体实践来看，我们依然采取以房地产市场评估为依据，同时遵循从优原则即应当在房地产市场评估价格的基础上，充分考虑被征收人的实际困难及房屋的实际使用情况；公平原则即在同一个项目的同一拆迁期限内，同等状况实行统一的补偿标准；客观原则即补偿标准应以对被征收房屋的自然属性进行房地产市场评估为依据。
现阶段，处理拆迁安置补偿标准的突出矛盾，还是应该采取以房地产市场评估价格作为补偿依据和以合理补偿为限度并行的方法，而且应尽量减少自由协商因素，以消除不平衡现象。
3、选取公平可行的评估方法
针对城市房屋拆迁评估的特殊性，其评估方法在城市拆迁评估中都有其适应性和局限性，没有绝对的最佳评估方法，只有相对较好的评估方法，应此要具体问题具体分析。
而要保障拆迁评估方法的高效率和精确率，一方面要提高专业人员的专业素质，注重平时市场资
料的积累，并建立专用于拆迁评估运算的计算机应用程序；另一方面要加强评估人员的责任心训练，要站在被拆迁人的角度换位思考，真正体会到我们计算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。
我国房地产评估经过十余年的发展，已经形成比较科学、完善的体系，通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。
随着《物权法》的实施，城市房屋拆迁安置工作将不断深入，拆迁安置工作中存在的现实问题和矛盾会更多的引起各级地方政府的重视。
随着社会的发展，房地产拆迁评估技术会越来越科学和规范。
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