论房地产拆迁估价报告的法律地位

论房地产拆迁估价报告的法律地位

［根据目前我国的相关法律规定，房地产估价机构是从事房地产估价活动的中介服务机构，是具有独立法人资格的经济组织。脱钩改制后的估价机构多为估价师出资的有限责任公司、合伙企业，属于“法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，因此其行为不具备行政行为效力。

从房地产估价报告的定义中可知，它是“全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告”。这里体现出两层意思，其一，是估价机构和估价师运用自已的专业技能，本着客观公正的原则，有义务为委托方提供房地产的客观合理价格；其二是该报告仅是体现出估价机构和估价师智力劳动成果的研究报告，仅供委托方在特定目的下参考使用，不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力。但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考，产生影响力而非决定力。因此，可以得出如下结论：房地产拆迁估价报告符合证据的特征，而非行政执法和法院裁决的依据。

既然在行政执法和审判中估价报告仅作为证据而非依据，行政执法机关或者人民法院就应当对其从合法性、真实性、相关性方面进行审查。

1.估价报告的合法性审查

首先，《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。其次，估价报告的形成必须符合法定程序，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁入投票或拆迁当事人抽签等方式。”如果违反该程序规定完全由拆迂人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。第三，证据的形式必须符合法律规定，估价报告应当具备的形式要件包括委托人、评估标的、估价方法、估价机构、估价师。缺少必备要件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。

2.估价报告的真实性审查

行政执法和行政诉讼无一例外的要考察证据的真实性。证据的真实性要求证据的内容和形式都必须具有客观性，证据的内容应当以客观事物为基础。据此，估价报告的结论存在主观臆断，无根据的猜测因素的，就不具有客观真实性。《城市房屋拆迁估价指导意见》的一些规定保证了估价报告客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值。第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果”。第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门应当允许查阅。”第十四条规定：“拆迁估价应当

参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行”。这些规定为行政执法机关和人民法院对估价报告真实性的判断提供了线索。

行政机关作出裁决时，由举证义务的拆迁人提供估价报告，如果被拆迁人不能反驳的，可以估价报告为依据作出裁决，当事人不服向人民法院提起行政诉讼的，行政机关负有举证义务，在不能反驳估价报告时，人民法院可以估价报告作出判决。被拆迁人否定负有举证义务的拆迁人或者行政机关提供的估价报告，可以通过横向、纵向，同类、近类比较的方法分析和反证。

3.估价报告的相关性审查

审查估价报告这一证据的关联性时包括：(1)该估价报告要证明的内容与案件事实是否有关；(2)该估价报告所证明的问题对案件事实认定是否具有实际意义；(3)该估价报告对于要证明的事实是否具有证明力。证据的合法性、真实性和关联性虽各具特点，但具有统一性和不可分割性，是一有机整体，相互补充，缺一不可。证据缺少任何一“性”，都不能成为认定案件事实的依据。尽管如此，法定的房地产估价机构作出的估价报告属于优势证据，在没有足够的其他相反证据否定时，仍应以其为依据作出裁判。

房地产估价机构承揽估价业务是通过良好的公信力，其所作出的估价报告是否被拆迁当事人双方接受及是否被行政机关和人民法院采信，直接影响其公信力的提升和下降。证据对当事人不产生直接的拘束力，只有估价报告被行政行为采信后才产生拘束力。因此，房地产估价机构和估价师无需对轻微过失性的错误估价报告承担法律责任。当然，如果估价机构和估价师故意做出虚假的估价报告致使民事主体作出错误的判断，估价机构和估价师应当接受相应的处罚并承担相应的赔偿责任。在有关诉讼中，人民法院可以依法对其虚假作证行为进行制裁。