德国现行土地制度
德国现行土地制度
五、德国旧城改建中的土地产权关系调节机制
• 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。
针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的建 设法提供了三种解决方法 即土地重划、 地界调整、 强行征购。
六、德国土地管理机构的设置
德国土地管理以地籍管理为核心，联邦基本法规 定，地籍管理属州立法。
土地登记机构，三是土地整理部门。联邦未设统 一的管理机构，各州管理机构在形式上主体可分 为三类：一是地籍管理与测量机构，二是
二、德国的土地先买制度和土地征收制度
• 在德国，凡详细规划区内的土地交易，地方政府 都可以行使一般先买权。除此之外，在一些特定 地区，如再开发区、新开发区等，政府也可以行 使特别先买权。土地的先买价格依照交易价格确 定。 土地征收制度也是实现土地利用规划的 重要手段。 征收土地的补偿价格标准，以政府公布征收时 被征收土地的交易价格为准。
征收程序
• (1)征收申请 (2)口头审理的准备 (3)征收程序的申请 (4)颁发许可 (5)协议的达成
(6)征收机构的决议
三、德国的土地利用规划制度
• 德国的土地利用规划内容因规划范围和等级的不 同分为项目规划和实施计划两种。联邦政府制定 项目规划，地方政府完成项目的实施计划。
土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下，联 邦—州—地区—城镇的一条线，各级政府又有其相应的土地 立法和规划部门。横向是指行业之间，如农业、工业、交通 运输、环境规划、水资源管理。 德国的土地利用规划程序为：明确规划目标—分析现状和 土地评价—寻找解决方法并制定规划—规划实施—监测和 重新规划。
四、德国的土地整理制度
• 德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、 土地整理理论与技术比较发达的国家之一。
德国的农地产权管理
GUOJI SHIYE 国际视野47农村经营管理2011/02 总第96期德国国土面积35.7万平方公里，人口8241万人，耕地1190万公顷。
德国十分重视对农地产权的保护和管理，东德西德统一后，对原东德的公有农地实行私有化改造，建立了统一的农地产权保护制度。
一是对农地产权交易实行特殊管理。
德国土地绝大部分属于私有，也有一部分实行公有化管理（如国家、州、市镇所有）。
除法律另有规定外，土地所有者对该土地包括地上和地下享有占有、使用、收益、处分等权利，可以自由交易。
但由于农地的特殊性和农业发展的需要，德国对农地所有权的自由交易实行严格限制。
《土地交易法》规定，出让农地所有权，应经地方农业局许可，对可能导致土地分散经营或者细碎、出让价格与土地价值严重背离、改变农地用途的不得批准出让。
二是对农地实行田亩重整。
为解决农地地块分散、不便于机械化作业等问题，从1953年开始，德国实施了田亩重整计划，由参与该计划的农地所有者组成共同体，将不同所有者的农地进行互换、重新登记，并加以平整改造，使之连片成方，促进了农业集约化和规模化。
从1949年到1994年，平均农地经营规模由8公顷提高到29.8公顷。
三是加强对农地租赁的管理。
在原联邦德国，有38%的农地用于租赁经营；现在德国有53%的农地用于租赁经营。
为防止改变农地用途，保护租赁双方当事人的合法权益，在《民法典》规定的基础上，1986年原联邦德国颁布实施了《农地用益租赁交易法》，规定农地租赁实行合同备案制度，租赁期限为12—18年，地租要符合国家规定，并由农业部门定期检查，重点检查德国的农地产权管理租金是否适当、股东或者合伙人是否变动、用途是否改变、是否转租等，并根据检查结果对租赁合同作出调整。
如果承租人两个季度未付租金，或者未经批准转租、改变用途，则要求当事双方解除合同。
四是畅通农地纠纷解决渠道。
德国的农地纠纷主要通过调解和农业法院解决。
调解不是必经程序，主持人由经过考核的专业人士或双方认可的调解人（如市长、农业局官员等）担任，调解不成可向农业法院起诉。
德国农田整治工程方案
德国农田整治工程方案一、引言农田整治工程是指对农田进行土地整理、水土保护和环境改良等多种综合治理措施，旨在提高土地利用率、改善农田生产环境，增加农田产量，促进农业可持续发展。
德国作为农业发达的国家，农田整治工程一直是政府和农民关注的重点工作。
本文将从德国农田整治工程的现状、目标、技术手段和政策支持等方面，提出一套完整的农田整治工程方案，以期对我国的农田整治工程工作提供参考和借鉴。
二、德国农田整治工程的现状1.土地资源特点：德国土地面积较小，但是土地利用率较高，农田面积相对充裕。
农田大部分处于平原地区，土壤质地较好，适合农作物生长。
然而，由于长期的农业生产，土地退化和水土流失等问题日益突出。
2.农田生产环境：德国政府和农民非常重视农田生产环境的改善，大力推行科技兴农和生态农业，以提高农田产量和质量。
目前，农田整治工程已成为农业生产的重要环节。
3.农田整治政策：德国政府制定了一系列农田整治政策，包括提供土地资源、推广技术措施、引导农民参与等一系列补贴和激励措施，以确保整治工程的顺利实施。
三、德国农田整治工程的目标1.提高土地利用率：通过优化土地资源配置和土地整理，提高农田利用率，实现农田产量的增加。
2.改善农田生产环境：减少农田的土壤退化和水土流失现象，提高土地的肥力和透气性，改善农田的生产环境。
3.促进农业可持续发展：通过农田整治工程，促进农业的可持续发展，提高农田的产出和农民的收入，实现农业经济的稳定增长。
四、德国农田整治工程的技术手段1.土地整理：包括土地平整、排水、翻土等措施，以改善土壤结构和土地利用功能。
2.水土保护：采取防风固沙、排水设施建设、草地植被恢复等手段，减少水土流失，保护农田资源。
3.生态农业：推广无化肥、有机肥、生物农药等生态农业技术，减少对土地的污染和破坏。
4.科技兴农：利用现代农业技术，如精准农业、信息化农业等，提高农田的生产力和效益。
五、德国农田整治工程的政策支持1.土地资源保护政策：严格规范土地利用和开发，保护农田资源。
德国土地制度
德国土地制度德国的土地制度是在其宪法规定下进行的，旨在保护土地权益、维护公共利益和实现可持续发展。
德国的土地制度主要包括土地所有权、土地利用规划和土地管理等方面。
首先，德国的土地所有权是受到宪法保护的基本权利。
根据德国宪法第14条，人民有所有权的权利，土地所有权归私人或公共机构所有。
私人土地所有权受到法律保护，私有土地可以自由交易和使用。
在德国，土地可以通过购买、继承、赠予等方式获得所有权，但也受到法律的限制和规范，例如禁止土地用于非法目的或环境破坏等。
其次，德国重视土地利用规划，旨在合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地利用规划是在联邦、州和地方政府的协调下进行的。
根据德国宪法第19条，德国公民有权要求土地利用规划，并可以依法参与相关决策。
德国的土地利用规划制定了有关城市规划、农村发展、环境保护等方面的政策和标准，确保土地的合理利用和环境的可持续发展。
此外，德国的土地管理也十分重要。
德国的土地管理由联邦政府、州政府和地方政府共同负责。
联邦政府负责制定土地管理的基本法律，并监督和协调州政府和地方政府的行动。
州政府负责具体地区的土地管理和监督，地方政府负责实施具体的土地管理措施。
德国的土地管理包括土地登记、土地调查、土地评估等方面，旨在确保土地交易的透明和公正。
总的来说，德国的土地制度是建立在法治和公共利益的基础上的。
德国的土地所有权受到宪法保护，私有土地可以自由交易和使用，但也受到法律的限制和规范。
德国注重土地利用规划，目的是合理利用土地资源并保护环境。
德国的土地管理由联邦、州和地方政府共同负责，旨在确保土地交易的透明和公正。
通过健全的土地制度，德国在土地资源的管理和利用方面取得了显著成就，为可持续发展做出了贡献。
德国城乡土地调整及经验借鉴
54价值等）的权力，调整委员会通常包括法学家、土地测量师、土地估价师和当地议会成员，以保证土地调整的合理科学有效。
德国土地调整的客体为农地和城市土地，具体指计划转为城市用地的农地以及需要进行调整更新的城市用地。
土地所有者为重要的参与主体，参与土地调整全过程。
德国城乡土地调整的步骤及原则。
1.准备阶段。
即根据现行土地利用规划和城市发展需要，确定土地调整区域，并向社会公开土地调整计划，获得详细的地籍资料和土地所有者信息。
同时，在准备阶段进行成本收益的分析，当所获得的收益大于调整成本时，土地调整才会开展。
2.调查评估阶段。
即基于地籍信息对需要进行调整的土地、不动产进行调查和价值评估，对各项不动产的所有权、使用权、抵押权、地役权、租赁等进行详细调查，根据一定的估价方法，由专业机构进行评估。
德国城乡土地调整及其措施德国的土地调整已有100多年的历史，最早的城乡土地调整实施起源于法兰克福市。
随着工业和贸易发展迅速，尤其在工业革命后，城市住宅建设用地需求快速增加，法兰克福市土地价格快速上涨。
1891年，新当选的法兰克福市市长弗兰茨•阿迪克斯，提出优先提供城市用地，缓解土地供应的困境。
1902年形成了“阿迪克斯法”，成为早期法兰克福市土地调整的依据，此后土地调整逐渐在全国推开。
德国利用合理的城乡土地调整，已经完成了数千公顷的住宅、商业、工业项目以及公共基础设施建设，缓解了城市发展中的土地利用矛盾，改善了基础设施和交通状况，也为城市发展提供可用资金。
土地调整的参与主客体。
德国土地调整以公共机构为主体，一般为市级土地调整委员会。
土地调整委员会拥有决定一个土地调整项目（项目区、再分配标准、土地3.规划阶段。
规划阶段最重要的任务是制定重新分配土地的调整计划。
土地调整计划由各领域专家共同制定，同时征求土地所有者及其他公众意见后正式确定。
4.实施阶段。
实施阶段的重点是划分边界，根据土地调整计划在调整土地中划出交通、绿化等公共用地，将剩下的土地重新分配给原土地所有者，使每个土地所有者获得与原始地块成正比的土地所有权或产权价值份额。
德国的土地整理模式
德国的土地整理模式作者：周同来源：《国土资源导刊》2013年第08期如今德国的土地整理已经转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体，实现农村区域整体可持续发展的模式。
德国位于欧洲中部，总人口7910万，是欧洲人口密度最大的国家之一。
国土面积35.7万平方公里，其中，农用地占国土面积的53.5%，森林覆盖率达到29.5%。
梅克伦堡·前波美拉尼亚州位于德国东北部。
它是由原梅克伦堡州约三分之二的区域以及普鲁士时期的波美拉尼亚州西部，还有普里格尼茨的一部分地区和北部的乌克马克组成。
二战后的德国，分裂为德意志联邦共和国（西德）和德意志民主共和国（东德）。
东德地区农业生产力低下。
大批德国居民被波兰、匈牙利等东欧国家驱逐。
新移民迁返东德后，为了维持生计，在境内开荒进行农业生产，田块在人为影响下，逐渐零乱、破碎。
为了提高粮食产量，德国政府无偿占用大片森林组织开展农业生产。
在缺少相关制度政策的约束下，大量权属纠纷频繁涌现，大批植被被破坏，水土流失现象日趋严重，自然灾害频发，生态环境受到严重威胁。
为有效缓解各类威胁与矛盾，德国政府组织开展土地整理，先后经历了三个阶段。
整理目的从最初的“提高农地生产力，确保国家粮食安全”到“确认土地权属，推进农地集约规模化经营”，再到“缩短城乡差距，推进区域化可持续发展”。
如今德国的土地整理已经从单纯的促进农业生产，保障国民粮食安全成功转型为集农业规模化集中经营、生态环境保护、水资源利用与保护、村镇革新、城镇区域发展等为一体的农村区域整体可持续发展。
德国东部地区土地整理特点完备的法律体系保障土地整理事业的深入推进。
经过六十多年的发展，在借鉴德巴伐利亚州土地整理发展历程的基础上，德国东部地区逐步形成了其自身特有的法律体系。
主要包括：欧盟农村发展指导手册（2008-2013）、德联邦宪法、德联邦土地整理法以及德国东部地区农业调整法案等。
德国土地制度
德国土地制度引言德国作为欧洲国家之一，其土地制度在维护土地所有权和农业发展方面具有重要意义。
本文将介绍德国土地制度的基本概念、组织与管理、土地利用与规划以及对农业发展的影响等方面内容。
1. 德国土地制度的基本概念德国的土地制度主要涉及土地所有权、土地分配与土地利用的组织和管理。
在德国，土地被视为私人财产，并受到法律的保护。
土地可以作为财产进行交易、继承和转让。
2. 德国土地组织与管理德国的土地组织与管理主要包括土地登记、土地调查与评估以及土地使用权的管理。
土地登记是德国土地制度的基础，它记录了土地的权属、用途和限制。
土地调查与评估用于确定土地的实际价值和潜力。
土地使用权的管理涉及到土地的分配和规划，确保土地资源的合理利用和保护。
3. 德国土地利用与规划德国注重土地的合理利用与规划，以平衡经济发展和自然保护之间的关系。
土地利用规划主要包括城市土地利用规划和农村土地利用规划。
城市土地利用规划旨在合理安排城市建设用地，提高城市功能和居民生活。
农村土地利用规划则关注农业生产和乡村发展的需要，保护农田和农村环境。
4. 德国土地制度对农业发展的影响德国的土地制度对农业发展具有重要影响。
一方面，土地制度的保护性措施和土地使用规划，为农业生产提供了稳定的土地资源和良好的环境条件。
另一方面，土地制度促进了农业结构的调整和农业现代化的发展。
它鼓励土地的集约化利用和农业技术的进步，促进农业的高效、可持续发展。
5. 德国土地制度的问题与挑战尽管德国的土地制度有诸多优势，但也面临一些问题与挑战。
其中包括土地分配不公平、土地资源浪费和土地利用冲突等。
为应对这些问题，德国政府需要不断完善土地制度，加强土地管理和监督，并采取有效的措施解决土地利用冲突问题。
结论德国土地制度在土地所有权和农业发展方面具有重要意义。
其基本概念、组织与管理、土地利用与规划以及对农业发展的影响等方面内容为我们了解德国土地制度提供了基础信息。
尽管在面临一些问题与挑战，但通过不断完善土地制度和加强土地管理，德国可以进一步促进农业的高效、可持续发展。
国外农地使用权流转制度概况
意大利制度
意大利实行农地私有制度，土地租佃关系通过永佃权制度进行调整。意大利民法典规定，永佃权可以以转让、 抵押、继承的方式加以流转。该法典第965条规定；“永佃权人可以以生前行为或者临终行为对自己享有的权利 进行处分。永佃权人转让永佃权时无须向土地的所有人支付任何费用。但是在设立文件中”土地所有人可以在不 超过20年的时间内，完全或者部分禁止永佃权人以生前行为转让永佃权。该法典第2810条第4款规定，永佃权可 以为抵押权的标的。同时，根据法典第587条与第2648条的规定，永佃权可以以继承的方式进行流转，以继承的 方式流转的，应符合有关遗嘱、遗产的接受及遗赠的取得的规定。但依法典第968条的规定，永佃权不得以转佃 的方式流转。
土地使用权出租的条件是缺乏劳动力、资金等生产条件或转换行业，租赁期限不得超过使用限额，必须保护、 改良、补养土地，提高土地增值能力，保护环境，维护和谐的乡邻关系〔第695条)。宅基地，家地、林地使用权 可以设定抵押。以农林地设定抵押的目的是为了获得，“生产性贷款”接受抵押的一方是“越南银行或国家批准 成立的国内信用机构。宅基地抵押的目的是为了“生产和生活需要，接受抵押的一方是“越南经济组织或个人。 土地使用权的继承根据不同的土地用途而有不同的条件。如继承用于一年生作物种植和水产养殖的农地的条件是； 继承人有使用土地的需要和条件，继承人现在使用的土地面积未足法定的限额(第740条)。但对用于种植多年生 作物的农地、用于种植林木的林地和宅基地的继承，并无特别的限制。
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基本上以保护和巩固自耕农的土地所有权以及稳定农业生产为目的，因而，法律和政策相对限制农地流转。 第二阶段从1970年《农村土地法》第二次修改至今。这一时期，日本的经济高速成长，工业化、城市化的发展占 用了大星农业用地，农村土地总面积不断减少。同时，经济高速发展创造了大量的就业机会，农业兼业化现象十 分普遍。在此背景下，离农人口激增，农业生产者高龄化，后继乏人，农村土地抛荒现象严重。为此，日本采取 了促进农村土地所有权和经营权分离，倡导以租赁为主要方式的规模经营的农地制度改革。1980年日本政府颁布 了《农用地利用增进法》，其主要内容之一就是以土地租佃为中心，鼓励农地经营权流转，促进农地规模经营。 这一做法获得了成功”1980年的租赁田比1970年增加了30多倍，1986年又比1980年增加了50%。
德国中国土地使用权比较
德国中国土地使用权比较德国和中国都是世界上非常重要的经济体，两国的土地使用权制度对于经济和社会的发展有着重要的影响。
本文将从法律规定、土地的细节和政策分析等方面比较德国和中国的土地使用权。
一、法律规定在德国，土地使用权属于物权，也就是说土地所有权与土地使用权是分离的两种权利。
土地使用权可以转让、抵押、出租或租赁。
当地政府对于土地使用权的审批非常严格，需要符合相关的环保、土地利用等方面的法规，确保对环境和公共利益的保护。
而在中国，土地使用权包含了土地所有权、土地使用权和土地收益权。
这种制度由于历史原因而形成，经过改革后基本上已经走向完善。
土地使用权的取得需要通过拍卖、划拨、出让等途径实现，土地权利人需要履行相关的土地规划、开发、建设和经营管理等责任。
二、土地的细节在德国，土地使用权通常是用于商业开发和工业用途，因为土地稀缺和环保意识的高涨。
土地使用权的期限通常为20到99年，期满后需要与地主进行谈判，如果地主拒绝续约，土地使用权人需要自行拆除房屋建筑。
而在中国，土地使用权的用途更加广泛，既包括商业用途、工业用途，也包括住宅用途和农业用途。
土地使用权的期限根据土地性质和用途的不同而有所区别，期满后也需要与地方政府或地主协商续期或收回土地。
三、政策分析在德国，土地利用受到严格的限制和监管，因此土地使用权价格相对较高，而且土地拥有者有很高的话语权和控制权。
由于利用空间有限，政府在土地使用上有明确的规划和要求，不允许乱开发和滥用土地。
而在中国，土地利用相对自由，土地使用权价格也较为低廉，但是存在土地财政的现象，地方政府为了追求经济发展，过度地使用和出让土地，导致土地资源的浪费和环境的恶化。
因此，中国政府需要加强对土地使用的规划和监管，保护土地资源和生态环境。
四、结论在德国和中国，土地使用权制度都有各自的特点和优劣之处。
对于德国，土地使用权价格相对较高，但是土地利用限制较多，维护了土地资源和环境的保护。
对于中国，土地使用权的价格相对较低，但存在土地浪费和土地财政等问题，需要加强土地使用规划和监管。
英国和德国的农村土地制度
英国和德国的农村土地制度英国和德国的农村土地制度发表日期：2021年9月16日出处：中国农经信息网作者：佚名本页面已被访问 269 次一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度英国国土面积狭小，人多地少。
2021年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。
目前，英国农业已高度现代化，2021年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。
二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。
二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。
一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。
1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。
其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。
二是建立农地质量评价和规划管制制度。
英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。
目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地特别是优等农业用地的保护。
三是多元化解决农地纠纷。
发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。
英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。
最新德国现行土地制度
各州机构设置有几个共同点（1）机构设置健全。 （2）职能分工明确。（3）密切协作配合。
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三、德国的土地利用规划制度
• 德国的土地利用规划内容因规划范围和等级的不 同分为项目规划和实施计划两种。联邦政府制定 项目规划，地方政府完成项目的实施计划。
土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下，联 邦—州—地区—城镇的一条线，各级政府又有其相应的土地 立法和规划部门。横向是指行业之间，如农业、工业、交通 运输、环境规划、水资源管理。
德国的土地利用规划程序为：明确规划目标—分析现状和
土地评价—寻找解决方法并制定规划—规划实施—监测和
重新规划。
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四、德国的土地整理制度
• 德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、 土地整理理论与技术比较发达的国家之一。 德国土地整理的基本制度和办法由以下几个方面：
• 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。
针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的建 设法提供了三种解决方法 即土地重划、 地界调整、 强行征购。
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六、德国土地管理机构的设置
德国土地管理以地籍管理为核心，联邦基本法规 定，地籍管理属州立法。
德国农田整治方案
德国农田整治方案近年来，随着人类活动的不断扩张，农田资源的减少和生态环境的恶化已经成为全球共同面临的问题。
在这个背景下，德国提出了一套行之有效的农田整治方案，旨在促进农业生产的发展以及地球生态系统的平衡。
方案背景德国位于欧洲大陆中心，拥有较长的农业历史和丰富的农田资源。
但随着人口的增长和城市化的加速，德国的农田资源越来越受到压缩，同时农田的肥力、营养和生态环境也受到了严重的破坏。
针对这一情况，德国政府对农田整治提出了新的方案，以保护农田资源、提升农业生产水平、改善生态环境质量为目的，依靠多样化的手段和科学的管理方式，全面提升农田整治水平。
方案概述德国的农田整治方案主要包括以下几个方面：1. 土壤改良土壤是农田的基础，如何保护和提升土壤肥力和营养对于农业生产的成功至关重要。
德国采用了多种多样的方法来改良土壤，包括优化肥料使用、促进有机废弃物的利用、加强土壤微生物研究等。
通过这些措施，德国成功地提升了土壤肥力和营养水平，大大促进了农业生产的发展。
2. 精细管理德国制定了精细的农田管理制度，包括科学的耕作技术和精准的施肥方法。
农民们可以通过该制度获取到精准的气象信息、土壤信息和作物信息，以及针对这些信息的指导，从而更好地管理自己的农田。
这些信息和指导显著提升了农民的农业生产水平，同时也确保了农田资源的充分利用和保护。
3. 农业多样化德国政府提倡农业多样化，即通过引进多种作物和耕作技术来面对不同的市场需求和生态环境变化。
农业多样化不仅能够提供更为丰富的农产品，还能够避免农作物疫情和其他灾害的发生。
德国政府通过优惠政策、改革土地所有权和完善市场监管等手段鼓励农民在自己的农田上进行多样化的种植。
4. 生态保护除了改良土壤和精细管理之外，德国政府还提出了一系列措施来保护和改善农田周围的生态环境。
这些措施包括加强农村固体废物管理、保护农田附近的水域和草原，以及推广生态农业和生态畜牧业等。
这些措施有助于保护环境、提高农业生产效益，同时也能够使农民受益。
德国土地使用权制度
德国土地使用权制度一、德国的土地使用权德国《民法大典》第94条规定，土地上的房屋建筑是土地的组成部分，房屋建筑从属于土地，为土地所有权的拥有者所有。
德国所有的土地（包括已建土地和非建土地，如农田、林地、绿地等）都实行土地登记，即地籍登记。
地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。
德国的土地所有权绝大部分归私人（自然人、法人）所有，也有一部分归公众所有（如国家、州、市镇所有）。
德国的“土地使用权条例”第1款规定：土地使用权是可以买卖、可以继承的、在土地的地上或地下拥有建筑物的权力。
通过德国“公寓式住房所有权法”，土地使用权也可以运用到公寓式住房，成为公寓式住房土地使用权。
土地所有者（Eigentuemer ）和土地使用权者（Erbbaurechtshaber ）到公证处签订土地使用权合同，然后在地方法院的地籍登记所登记。
地籍登记所向土地使用权者发放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中权役和限制的第一项上注明已经出让了土地使用权。
土地使用权的年限由合同来确定，居住用地一般为99年，工业用地一般为70年。
通常，土地使用权者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同规定的土地使用金的数额也登记入地籍簿中。
土地使用期结束后，土地使用权回归土地所有者，作为组成部分的建筑物也随土地使用权回归土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用权者支付建筑物的赔偿费。
土地使用权可一次或多次延长。
在大多合同中都约定，土地使用权者有优先购买土地的权力。
在德国，土地使用权拥有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登记的土地使用权包括对建筑物或住房的所有权。
德国的土地使用权是有价值的。
简单地说，土地使用权的价值由两部分组成，一是土地部分，一是建筑物部分。
土地部分的价值来自于土地使用期限内一般地租和具体土地使用金之间的差价。
地租和具体土地使用金的差价越大，土地使用剩余年限越长，土地使用权中土地部分的价值就越高。
在土地所有者未出让土地使用权的情况下，土地和地上建筑物的价值完全土地所有者所有；在出让土地使用权之后，土地价值就被分为两个部分，一部分归土地所有者，另一部分归土地使用权拥有者。
德国土地利用与保护
三、德国空间规划的特点
4.强化规划过程中的公众参与，保护公众知情权 德国规划从制定到实施始终贯彻公众参与的观念，并 在相关法律中子以明确规定，最大程度地体现了民意， 使规划实现了对大多数人利益的保护。《空间规划法》 第15条“空间规划程序”中明确指出“公共机构应由知悉 权和参与权”、“公众可以参与空间规划程序” 。
四、德国空间规划对我国国土规划的借鉴
4.重视区域协调发展，消除区域冲突 我国各类规划的规划区域基本都是以行政区来划分 的，形成了比较严重的条款分割现象。各行政区由于自 身利益驱动以及发展眼光缺乏全局性，导致对资源、资 金、劳动力等要素的配置调控具有很强的局限性。事实 上社会经济的发展早已打破了行政区域界线，很多问题 需要跨区合作、协调，共同解决。建议我国国土规划可 以借鉴德国的区域规划体制，加强区域层面规划的编制， 解决发展过程中的行政分割、过度竞争、产业结构趋同 等问题，使各地资源实现共享，消除区域冲突。
二、德国空间规划体系
（一）德国空间总体规划体系
1.联邦层面的空间规划 德国并没有一个涵盖全国的有约束力的空间规划。即使是联 邦政府也仅拥有确立空间规划总体框架的权限。联邦层面的空间 规划主要有《空间规划政策指分纲要》，该纲要是指导性的，它 从居民点结构、环境和空间利用、交通、空间规划和发展等方面 对空间规划政策进行了阐述。此外，联邦政府还定期编制《空间 发展报告》。该报告由联邦城市发展房屋交通部负责，每4年发 布一次。该报告也是德国空间规划的框架性文件，《空间发展报 告》本身没有约束力，但其提出的原则如果被某一规划或法律采 纳，就有了约束力。联邦政府不直接规定一个州该做什么或不该 做什么，主要提出空间发展的原则。但这些原则是各州编制空间 规划的基本依据，甚至也是联邦政府筛选政府投资项日的依据。 联邦空间规划的主体是联邦政府城市发展房屋交通部与各州 （通过州空间规划）部长联席会议共同编制。编制规划时要听取 各州的意见。
德国土地流转制度
《德国民法典》中物权法各章的体系构成是：第一章“占有”，第二章“土地权利的通则”，第三章“所有权”，第四章“地上权”，第五章“役权”(其中，第一节为“地役权”，第二节为“用益权”，第三节为“人的限制役权”)；第六章“先买权”，第七章“土地的产物负担”，第八章“抵押权、土地债务及定期土地债权”，第九章“动产质权与权利质权”。
《德国民法典》物权编第五章“役权”的第二节“用益权”，设有三目：第一目物上用益权(第1030—1067条)，第二目权利用益权(第1068—1084条)，第三目财产用益权(第1085—1089条)。
德国用益权的行使权转让(流转)主要体现在第五章“役权”第二节“用益权”中，按照德国民法，用益权由其性质所决定，不得让与和继承，即用益权只能由权利人个人享有，不能由权利人之外的任何人享有，并随权利人的死亡而消灭。
但法律却允许他人为权利人行使用益权，即转让用益权的行使权，如由权利人委托的人为权利人取得物的孳息等，并不是将用益权移转给他人。
因用益权不可以转让和继承，故也就不能设置抵押或者承受其他负担。
德国国土整治政策与地价管理
德国国土整治政策与地价管理德国的区域经济发展格局经历了三个阶段：一是南方相对落后阶段。
德国工业化起源于北方，以鲁尔为中心的老工业区依靠资源优势成为德国工业化早期的主要动力。
二是北方相对落后阶段。
第二次世界大战前后，德国新兴的机械工业在南方兴起，北方老工业区结构转变缓慢，成为经济萧条的老工业区。
三是东、西德统一后，东部成为德国的严重落后地区。
德国现行的区域经济政策是二战后形成的。
二战后德国在区域经济政策上极其重视均衡发展，形成了独特的以财政平衡政策为中心的区域经济政策体系。
德国在《联邦基本法》（即宪法）第72条中规定，国家必须保持各地区人民生活条件的一致性。
从这一点可以看出，促进落后地区的发展，缩小地区差距，在德国的国家政策目标中占有相当重要的位置。
德国的区域经济政策从解决地区间经济发展不平衡的政策着眼点来说，与其他发达国家相类似，但就整个政策体系而言又具有明显的特色。
主要表现在区域经济政策是“国土整治政策”的一个组成部分，而国土整治政策是包括区域经济结构、人口、土地利用、基础设施（包括能源、交通、教育等）、地区景观等在内的一个综合政策体系。
从区域经济政策本身的侧重点来看，较少有为国民经济总体增长服务的色彩，而更多地重视地区劳动市场的就业结构及其空间分布的改善，重视区域经济的均衡发展和稳定。
德国区域经济政策主要应用财政手段，通过实施财政收入平衡法及财政补贴，促使国民经济活动的空间均衡。
德国财政平衡包括两个方面：一是横向财政平衡，目标是使各州的人均税收平衡化，主要做法是法人税的分配、税款转移和联邦特别拨款。
通过法人税分配，可使财政弱州达到各州平均财力的92％。
通过税款转移可使穷州的人均财政收入达到全国人均财政收入的95％。
最后不足部分由联邦财政提供，称为特别拨款。
二是纵向财政平衡，指州与乡镇之间的财政平衡，做法与横向财政平衡类似。
德国区域经济政策能够取得较好的成效，在很大程度上还应归结为联邦政府内有专门的协调机构和有严密的实施规划。
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征收程序
• (1)征收申请 (2)口头审理的准备 (3)征收程序的申请 (4)颁发许可 (5)协议的达成
(6)征收机构的决议
三、德国的土地利用规划制度
• 德国的土地利用规划内容因规划范围和等级的不 同分为项目规划和实施计划两种。联邦政府制定 项目规划，地方政府完成项目的实施计划。
土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下，联 邦—州—地区—城镇的一条线，各级政府又有其相应的土地 立法和规划部门。横向是指行业之间，如农业、工业、交通 运输、环境规划、水资源管理。 德国的土地利用规划程序为：明确规划目标—分析现状和 土地评价—寻找解决方法并制定规划—规划实施—监测和 重新规划。
五、德国旧城改建中的土地产权关系调节机制
• 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。
针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的建 设法提供了三种解决方法 即土地重划、 地界调整、 强行征购。
六、德国土地管理机构的设置
德国土地管理以地籍管理为核心，联邦基本法规 定，地籍管理属州立法。
土地登记机构，三是土地整理部门。联邦未设统 一的管理机构，各州管理机构在形式上主体可分 为三类：一是地籍管理与测量机构，二是
各州机构设置有几个共同点（1）机构设置健全。 （2）职能分工明确。（3）密切协作配合。
所有制
德国位于欧洲中部，总面积为35.7万平方公里， 其中，耕地占35%，永久牧地占15%，森林用 地占31%,其他（城镇、工矿、交通用地等）占 19%。 德国的土地所有制形式有联邦政府(国有) 土地、州和地方政府所有土地、教堂占有 土地、私人所有土地。
四、德国的土地整理制度
• 德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、 土地整理理论与技术比较发达的国家之一。
德国土地整理的基本制度和办法由以下几个方面：
1、土地整理与农村经济社会发展相结合，重视生态环境保护。 2、分类指导 3、重视景观的维持，以及对民族历史、文化遗产的继承与保护。 4、民主决策与公众参与。 5、地籍管理贯穿始终。
二、德国的土地先买制度和土地征收制度
• 在德国，凡详细规划区内的土地交易，地方政府 都可以行使一般先买权。除此之外，在一些特定 地区，如再开发区、新开发区等，政府也可以行 使特别先买权。土地的先买价格依照交易价格确 定。 土地征收制度也是实现土地利用规划的 重要手段。 征收土地的补偿价格标准，以政府公布征收时 被征收土地的交易价格为准。