某房地产企业收并购项目投资经验分享
企业并购案例研究(四)_赵传先律师_新浪博客
2006年8月6日下午，万科集团与南都集团在杭州联袂宣布，继2005年3月万科出资18.5785亿元与南都房产合作后，万科将再度斥资17.66亿元受让浙江南都集团旗下的南都房产集团有限公司(以下简称南都房产)60%的权益，以及浙江南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。
由于浙江是中国民间经济最有活力的省份，也是中国民间财富增长最快的省份之一，在长三角乃至全国都具有举足轻重的经济地位。万科一直非常看好浙江市场，而从2006年开始，进入浙江市场更成为万科完成长三角布局的最重要目标。
先是从投资方直接借贷2.7亿元、再以对方存款担保方式向银行贷款3亿元，又以12.8亿元的总额通过期权方式出售顺驰主力子公司55%的股权及凤凰城项目。“三级跳”如果最终完成，顺驰将成功融资18.5亿元。
对于这一价格是否贱卖了顺驰，市场颇为关注。交易的最核心内容为，路劲系以9亿元买下的顺驰主力子公司55%的股权。而这些子公司掌握着总建筑面积达460万平方米的可开发土地。
2007年9月27日，北京，中秋之夜，一场事后被证明为房地产界年度重要并购案的谈判正悄然进行。当日，远洋地产控股有限公司（远洋地产3377.HK）与青岛颐中房地产开发有限公司（下称“颐中地产”）达成并购意向。2007年10月28日晚，远洋地产对外发布公告，该公司出资约21.5亿元现金收购颐中地产。
另据了解，7月13日左右，顺驰方已经同意隽御地产开始对顺驰相关业务和资产进行尽职调查。“随着尽职调查的展开，有时也会有收购方发现未能预见的风险和复杂性，并由此终止收购。”上海某市场人士称，比如一些地块隐性的债务风险等。
顺驰“贱卖”与路劲“冲动”
面对几个月来关于顺驰出售的市场传闻，孙宏斌最终亮出了底牌。这是一个繁杂而眩目的融资公式，也是顺驰在宏观调控和内部盘整双重压力下的惊险一跃。
律师法律顾问案例分享会(3篇)
第1篇一、引言随着我国法治建设的不断深入，律师法律顾问制度日益受到重视。
律师法律顾问在为企业、政府、个人提供专业法律意见、防范法律风险、维护合法权益等方面发挥着重要作用。
为了提高律师法律顾问的业务水平，分享成功案例，本分享会将围绕几个具有代表性的律师法律顾问案例展开讨论。
二、案例一：企业并购法律风险防范【案例背景】某知名企业拟收购一家中小企业，双方在收购过程中遇到了一系列法律问题，包括股权转让、员工安置、知识产权保护等。
企业为了确保收购顺利进行，聘请了律师担任法律顾问。
【律师法律顾问工作】1. 审查股权转让协议，确保股权转让合法、合规。
2. 协助企业进行员工安置，确保员工合法权益得到保障。
3. 检查知识产权状况，确保收购过程中不侵犯第三方知识产权。
4. 制定收购方案，为企业提供专业法律意见。
【案例结果】在律师法律顾问的协助下，企业成功完成了收购，避免了法律风险，实现了业务拓展。
【经验分享】1. 律师法律顾问在并购过程中要全面了解收购方的需求和被收购方的状况，为双方提供专业、可行的解决方案。
2. 注重法律风险的识别和防范，确保收购过程合法、合规。
3. 与企业保持密切沟通，确保企业需求得到满足。
三、案例二：政府项目法律风险防范【案例背景】某地方政府拟投资建设一项基础设施项目，项目涉及多个部门、多个环节。
为了确保项目顺利进行，政府聘请了律师担任法律顾问。
【律师法律顾问工作】1. 审查项目可行性研究报告，确保项目符合法律法规和政策要求。
2. 协助政府与施工单位、供应商签订合同，确保合同条款合法、公平、合理。
3. 监督项目实施过程，确保项目质量、进度、安全等方面符合法律法规要求。
4. 提供法律意见，为政府决策提供参考。
【案例结果】在律师法律顾问的协助下，项目顺利实施，取得了良好的社会效益和经济效益。
【经验分享】1. 律师法律顾问在政府项目过程中要关注项目涉及的法律法规和政策，确保项目合法、合规。
2. 注重合同管理，确保合同条款的合法性和公平性。
股权收购分析案例
一、案例简介A公司是一家国内房地产公司，2012年通过出让方式取得土地使用权进行甲项目开发，目前甲项目已取得建设工程施工许可证，相关手续齐全，正处于开发作业期。
现因公司同时进行的项目较多，拟将甲项目对外转让，一方面回笼人力物力进行其他项目建设，另一方面通过项目转让取得收益。
B公司为一家新成立合资房地产公司，因在出让取得土地使用权方面经验不足，拟通过收购其他公司已有项目的方式进行房地产开发。
通过对已有项目的收购，拟实现对项目的完全控制，并在同等条件下降低收购的成本。
B公司通过尽职调查，参照甲项目类似地段、类似项目的情况，综合考虑项目未来前景及项目价值等因素后，欲向A公司收购甲项目。
A公司得知B公司收购意向后，对B公司进行多方考察，认为B公司的资质资金等情况良好，有能力收购项目并继续运营，能够保证甲项目转让取得较高收益。
A、B公司就甲项目转让一事基本达成一致意向。
甲项目账面价值1亿元，市场价值亿元，双方拟按照市场价值进行交易。
A公司对项目收购的具体方式无特殊要求，只希望取得更高转让收益，B公司则希望在合法合规的前提下尽量降低税费成本以保证项目开发收益率。
现B公司委托律师，要求律师结合商务目标就项目收购涉及的税收问题进行分析，并综合考虑商务目标、法律风险、税收筹划设计交易结构。
二、房地产项目转让模式利弊分析房地产项目转让主要有两种模式，一种是股权转让，另一种是资产转让。
股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的；而资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的。
（一）资产转让模式资产转让的交易主体为转让方（目标公司）和受让方。
资产转让模式下，项目权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让；受让方无需考虑目标公司的或有负债风险，因收购的仅为目标项目，不涉及公司债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明；需要缴纳的税费种类清晰，税收风险较小。
但资产转让模式也存在一些不利因素：第一，根据《城市房地产管理法》第39条的规定，房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。
资产评估的心得体会5篇
资产评估的心得体会5篇资产评估是随着市场经济的发展而衍生的专门性活动, 出于对于特定类别的动产、不动产、知识产权以及企业价值进行价值评估的需要, 这里给大家分享一些关于资产评估的心得体会, 供大家参考。
资产评估的心得体会1首先, 很荣幸这学期能够跨专业选到潘老师的资产评估学课程。
我是一名来自金信实验班的学生, 由于想要修双学位所以跨专业选了几门和本专业没有太大相关性的课程, 在最初跨专业选课时大家都有很大的盲目性, 第一周去听下觉得哪个好就选哪个。
一位同学向我推荐了资产评估这门课程, 我来听的第一堂课就被老师深入浅出的教学方式以及老师丰富的理论实践所吸引, 果断选上这门课还向室友做了推荐共同来学习本门课程。
(有一位以前的同学还因为没有选课名额旁听了一个学期的资产评估学)在这门课程中, 自己确实学习到了很多的概念知识, 我掌握了资产评估学的基本概念和基本方法, 了解了机器设备评估、房地产评估、无形资产评估以及企业价值等评估的流程和相关方面的知识。
通过一学期的学习, 我觉得资产评估学这门课程是一门注重理论与实践相结合的课程, 没有充足的理论知识无法做好评估, 而由于评估对象的不同特点以及各种外界因素的影响, 光有理论知识也不能很好的对一个资产进行合理的评价。
课堂上, 老师为我们提供了许多现实的甚至贴近生活的案例, 这就为我们学习这们门课程提供了充足的资料,关于老师的授课方式方面我非常喜欢, 潘老师给我们的知识并不会像某些老师那样一味的灌输知识, 好像这个东西就必须是这样, 不这样就是错的感觉, 老师很注重同学们自己的思考, 在教授基本知识的同时, 给大家展示事实案例, 引导大家对产生的问题的思索, 然后再进行点拨。
这种方式真的很好, 我觉得所谓大学生, 不该像高中那样应试教育仅仅为了一个分数而学习, 分数限制了学生的独立思考, 也限制了老师的一些讲课方式。
我一直觉得, 大学应该是一个学习思想的过程。
关于地产“勾地”攻略
关于地产“勾地”攻略2019年10月1日作者：罗家政01 前言02 勾地的意义和目的03 勾地流派及途径04 勾地思路及技巧目录CONTENTS05 目前勾地玩法06 勾地趋势及其他01前言前言当前房地产企业拿地方式主要分为三类：招拍挂、收并购、勾地。
相对于招拍挂和收并购而言，勾地的理解是最为混乱的，不同的人对勾地的理解都不一样，当然共识也是有的，就是要去找政府勾兑。
但是理解是多种多样的，比如有些人觉得自己去找政府口头聊聊就算是勾地了，有些人觉得自己傍了一个有能力的合作方去一二级联动也算是勾地了，也有人觉得自己做做一级整理也能叫勾地。
其实本质上，勾地算是一种询价制度，政府找到托底方，按照托底方的规划指标诉求和双方约定的地价，将项目挂牌，如果没有其他人愿意竞争，那么托底方就拿走了，如果有竞争，那就由市场来决定价格。
本人认为的勾地的名词解释的核心点：“在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会”。
勾地的概念勾地就是房地产开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让。
勾地这个玩法，师传于香港房地产。
1997年亚洲金融危机之后，香港的房价一落千丈，开发商拿地的积极性减弱，为避免土地大面积流拍，港府开始采用勾地的做法，避免土地在市场低潮时被贱卖。
具体的操作是，港府在积极摸排开发商的土地需求意愿后，公示可用于勾地的地块，开发商主动与港府联系确定用地意向，在土地拍卖中以开发商约定的价格为底价，价高者竞得，若无其他应价者，则由开发商底价成交。
勾地传到内地后概念有所变化，主要是被市场上各种居间人介绍人传得过于神化，让人误解为是通过私下黑幕“勾兑”拿地。
实际上，我们日常所说的勾地，被定义为沟通一致后，通过设置条件取得土地更为恰当。
02勾地的意义和目的拿地三大类，招拍挂、收并购、勾地，各有各的优劣势，简单而言：①招拍挂竞价拿地，虽然简单高效，但命中率很低，地价很高，而且地块一般都很小，可以讲“吃了上顿没下顿”，一旦没货了又要冲进市场高价拿地；②收并购拿地，虽然切入成本低、资金杠杆高，但是或有的风险很大，投后管理比较麻烦（水深坑多），如果尽调不充分，很容易就出现影响项目开发的风险事项，导致项目无法开发，变成沉淀资产。
企业项目投资回报总结汇报
企业项目投资回报总结汇报
尊敬的各位领导和同事们：
我很荣幸能够在这里向大家汇报我们企业项目的投资回报情况。
在过去的一年里，我们的团队经过不懈努力，取得了一定的成绩，
为企业带来了可观的投资回报。
首先，让我们来看一下我们项目的投资情况。
在去年，我们共
投入了X万元的资金用于项目开发和运营，包括人力成本、设备采购、市场推广等方面的支出。
通过严格的成本控制和资源优化，我
们成功地将投资成本控制在了预期范围内，并确保了项目的顺利进行。
其次，让我们来看一下我们项目的收益情况。
经过一年的努力，我们的项目取得了X万元的收益，其中包括销售收入、服务收费以
及其他相关收入。
这些收益的增长不仅实现了我们的预期目标，还
超出了市场平均水平，为企业带来了可观的经济效益。
最后，让我们来看一下我们项目的投资回报率。
通过对投入和
收益的对比分析，我们得出了X%的投资回报率，这意味着我们每投
入一元的资金，就能获得X%的回报。
这个数字不仅高于我们的预期
目标，也超出了同行业的平均水平，显示出我们项目的良好运营和
管理能力。
总的来说，我们的企业项目在过去一年里取得了令人满意的投
资回报，为企业带来了可观的经济效益。
在未来，我们将继续努力，进一步优化项目运营，提高投资回报率，为企业创造更大的价值。
谢谢大家的支持和合作！
此致。
敬礼。
项目投资与融资总结
项目融资的定义与特点
单击此处输入你的项正文，文字是您思想的提炼，请尽量言简意赅的阐述观点。单击此处输入你的项正文，文字是您思想的提炼，请尽量言简意赅的阐述观点。
项目融资的定义：项目融资是以项目公司的资产、项目的预期收益和权益作抵押来融资的方式
项目融资的特点： - 融资主体的排他性 - 追索权的有限性 - 风险分担的重要性 - 信用结构的重要性
融资技巧：了解不同融资渠道的特点和适用范围，选择合适的融资方式
风险管理：识别和评估潜在风险，制定相应的风险应对措施
投资回报：评估项目的投资回报率，确保投资回报与风险相匹配
项目融资策略与技巧
融资渠道选择：根据项目特点，选择合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资、债券发行等。
融资成本分析：对不同融资方式的成本进行比较，选择成本较低的融资方式。
机遇：新兴产业的发展、政府政策的支持、创新金融工具的出现
应对策略：加强风险管理、提高投资决策能力、积极拥抱变革
未来展望：持续关注市场动态、把握投资机会、推动可持续发展
融资风险控制：对项目融资过程中可能出现的风险进行分析，并采取相应的措施进行控制。
融资计划制定：根据项目需求和资金状况，制定合理的融资计划，确保项目顺利进行。
项目投资与融资的组合策略
投资策略：选择具有潜力的项目，进行风险评估和投资决策
融资策略：根据项目需求，选择合适的融资渠道和方式
组合策略：将投资和融资策略相结合，实现项目资金的有效利用
融资者经验分享： * 准备充分、清晰明了的商业计划书 * 展示团队实力和项目潜力 * 寻求多种融资渠道，降低成本 * 保持与投资者的良好沟通，及时反馈进展
* 了解项目背景和团队实力* 关注市场趋势和行业前景* 评估项目潜力和风险控制* 保持与融资者的良好沟通
企业项目投资评估工作总结汇报
企业项目投资评估工作总结汇报尊敬的领导和各位同事：
我很荣幸能够在此向大家汇报企业项目投资评估工作的总结情况。
在过去的一段时间里，我们团队为公司的各项投资项目进行了深入的评估和分析，以确保公司的投资决策能够得到充分的保障和支持。
首先，我们对公司目前正在考虑的投资项目进行了全面的调研和分析。
我们深入了解了项目的背景、市场前景、竞争对手、风险因素等各个方面的情况，以便为投资决策提供准确的数据支持。
其次，我们利用各种评估方法和工具对投资项目进行了综合评估。
我们运用财务分析、市场分析、风险评估等方法，对项目的投资回报率、市场需求、风险控制等方面进行了全面的评估，以便为公司提供科学的投资建议。
最后，我们撰写了详细的评估报告，并向公司领导提出了具体的投资建议。
我们在报告中清晰地呈现了项目的优势和劣势，为公司领导提供了决策参考，以确保公司的投资项目能够取得最佳的投资回报。
通过我们团队的努力，我们相信公司的投资决策将会更加科学和合理。
我们将继续努力，为公司的发展和壮大贡献我们的力量。
谢谢大家！。
地产项目合作模式
地产项目合作模式1.招商引资模式招商引资模式是指地产开发商通过向投资者或企业进行招商引资，引入外部投资者参与项目合作。
投资者通常是以股权形式参与项目，通过出资购买公司股权来获得项目的收益。
这种合作模式可以帮助开发商减轻资金压力和风险，同时也能够提升项目的规模和影响力。
2.合作开发模式合作开发模式是指地产开发商与其他企业或机构合作进行项目开发。
合作开发可以是与建筑设计公司、物业管理公司、金融机构等合作，也可以是与其他地产开发商或房地产公司合作。
通过合作，各方可以共同分享资源、分担风险，提高项目的开发效率和质量。
3.资本运作模式资本运作模式是指地产开发商通过金融手段来筹集项目资金，例如通过发行债券、融资租赁等方式。
通过运用金融工具，地产开发商可以更有效地管理项目资金，降低融资成本，提高资金利用效率。
4.投资并购模式投资并购模式是指地产开发商通过收购、合并等方式来获取项目资源和开发能力。
通过并购，地产开发商可以迅速扩大规模和市场份额，同时还可以获得一些特殊的技术或资源优势。
这种合作模式通常需要地产开发商具备一定的投资和风险管理能力。
5.政府与企业合作模式政府与企业合作模式是指地产开发商与政府部门合作进行项目开发。
政府通常提供用地、政策支持等资源，而地产开发商负责项目的具体实施。
这种合作模式常见于政府招标项目或政府引导的地产开发项目，可以帮助地产开发商减轻用地压力和政策风险。
在选择地产项目合作模式时，需要考虑多方面因素，包括项目的规模和性质、资金需求、合作伙伴的资源和能力等。
不同的地产项目和开发商可能适合不同的合作模式，只有选择合适的合作模式，才能实现项目的顺利进行和成功落地。
地产收购财务分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的持续发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱。
近年来，越来越多的企业涉足房地产行业，通过收购、兼并等方式扩大市场份额。
本报告旨在通过对某地产公司收购项目的财务分析，评估其投资价值及风险，为决策者提供参考。
二、项目背景（一）收购方简介收购方为我国某知名房地产企业，成立于20世纪90年代，拥有丰富的房地产开发经验。
公司主要从事住宅、商业地产、产业地产等领域的开发，业务遍布全国多个城市。
（二）被收购方简介被收购方为一家地方性房地产企业，成立于2000年，主要从事住宅开发。
近年来，受行业调控政策及市场环境等因素影响，公司业绩出现下滑，急需通过收购寻求突破。
（三）收购原因1. 扩大市场份额：通过收购被收购方，收购方可以迅速扩大在目标市场的市场份额，提高品牌知名度。
2. 资源整合：被收购方拥有一定的土地储备和项目资源，收购后可以实现资源整合，降低开发成本。
3. 技术创新：被收购方在技术研发方面具有一定的优势，收购后可以提升收购方在行业内的竞争力。
三、财务分析（一）被收购方财务状况1. 资产负债表分析被收购方资产负债表显示，截至2022年底，公司总资产为100亿元，总负债为80亿元，资产负债率为80%。
其中，流动资产为50亿元，非流动资产为50亿元；流动负债为40亿元，非流动负债为40亿元。
2. 利润表分析被收购方2022年实现营业收入10亿元，同比增长5%；实现净利润0.5亿元，同比下降10%。
从收入结构来看，主营业务收入占比较高，但毛利率较低。
3. 现金流量表分析被收购方2022年经营活动现金流量净额为-0.3亿元，投资活动现金流量净额为0.2亿元，筹资活动现金流量净额为0.5亿元。
公司现金流状况较为紧张。
（二）收购方财务状况1. 资产负债表分析收购方资产负债表显示，截至2022年底，公司总资产为500亿元，总负债为400亿元，资产负债率为80%。
其中，流动资产为300亿元，非流动资产为200亿元；流动负债为200亿元，非流动负债为200亿元。
某企业并购案例分析
2002年12月 唐山双汇食品有限责任公司投产
2002年12月 宜昌双汇食品有限责任公司投产
2003年2月 与日本吴羽、日本丰田合资成立南通汇丰新材料有限公司
2003年3月 双汇工业园三工程开工建设
2003年9月 浙江金华双汇食品有限公司投产
2003年10月 上海双汇大昌有限公司、内蒙古双汇食品有限公司投产
鼎晖投资基金管理公司
鼎晖投资基金管理公司（简称：鼎晖投资）成立于2002年，是由全球60多 家知名投资机构，如斯坦福大学基金、新加坡政府投资公司等出资成立，规 模达30多亿美元，是目前专注于中国投资的最大的投资基金。鼎晖投资的管 理团队主要来自中国国际金融投资有限公司的直接投资部，是一支拥有丰富 股权投资和资本运作经验的基金管理团队。这支管理团队在多年的投资实践 中取得了令人瞩目的投资业绩并取得了良好的投资回报。鼎晖投资的业务操 作完全按照国际投资标准进行业务操作，在投资过程中还与摩根士丹利亚洲 投资、高盛投资以及华登投资、IDG等国际知名的投资机构进行联合投资， 建立了广泛国际合作网络体系。
3、资产重组与置换价格确定。 本次资产重组涉及两方面内容:一是对罗特克斯定向增发,用于 吸收合并该公司持有的股权;二是对双汇集团定向增发 。。本 次资产重组基本为双汇未来发展扫除障碍。
资产重组后的变化及意义
根据最新的重组方案显示，完成重组后，罗特克斯 公司将直接和间接持有上市公司75.46%的股份。 双汇集团员工成立的兴泰集团持有罗特克斯 30.23%的股份，用于接下来三年进行员工激励的 运昌公司持有罗特克斯6%的股份。
2000年12月 双汇集团经国家人事部批准建立企业博士后 科研工作
2001年5月 肉制品车间通过对日出口注册
双汇发展历程（2）
对外投资法律风险案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，企业对外投资已成为企业扩张和转型升级的重要途径。
然而，在对外投资过程中，企业面临着诸多法律风险。
本案例以某国有企业为例，分析其在对外投资过程中所面临的法律风险及应对措施。
二、案例简介某国有企业（以下简称“该企业”）为拓展海外市场，计划在非洲某国投资建设一座工业园区。
该企业通过前期调研，认为该项目具有良好的市场前景和经济效益。
然而，在项目实施过程中，该企业遭遇了一系列法律风险，导致项目进展受阻。
三、案例分析1. 合同风险（1）合同签订不规范在项目谈判过程中，该企业未能充分了解非洲某国法律法规，导致合同条款存在诸多漏洞。
例如，合同中关于项目进度、违约责任等条款规定不明确，给项目实施带来隐患。
（2）合同履行过程中出现争议在项目实施过程中，由于双方对合同条款理解存在差异，导致合同履行过程中出现争议。
例如，当地合作伙伴认为项目进度滞后，要求该企业承担违约责任。
应对措施：- 加强合同审查，确保合同条款符合我国法律法规和当地法律法规；- 在合同中明确项目进度、违约责任等关键条款，降低争议风险；- 建立健全合同履行监控机制，及时发现和解决合同履行过程中的问题。
2. 税务风险（1）税法差异非洲某国的税法与我国存在较大差异，该企业在项目投资过程中未能充分了解当地税法，导致税务风险。
（2）税务争议在项目运营过程中，该企业与当地税务部门因税法适用问题产生争议，影响项目正常运营。
应对措施：- 充分了解当地税法，合理规避税务风险；- 建立税务风险评估机制，定期对税务风险进行评估；- 与当地税务部门保持良好沟通，及时解决税务争议。
3. 融资风险（1）融资渠道单一该企业在项目投资过程中，主要依赖自有资金和银行贷款，融资渠道单一，风险较大。
（2）汇率风险项目投资过程中，汇率波动可能导致企业成本增加，影响项目盈利。
应对措施：- 多渠道融资，降低融资风险；- 建立汇率风险预警机制，合理规避汇率风险；- 加强与金融机构合作，优化融资结构。
房地产企业并购重组
并购重组中的主要税收政策 2、并购重组中的土地增值税政策——股权收购除外
投资企业 被投资企业 财税（2018）投资企业 被投资企业 再转让环节土地
57号
投资环节 再转让环节 成本
以 土 地 使 房 地产企 房地产企业 不适用
征收
征收
改制时的作价
用权对外 业
投资
房 地产企 非房地产企 不适用
征收
征收
深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要 是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
并购重组中的主要税收政策
2、并购重组中的土地增值税政策——股权收购
国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复 国税函（2009）387号
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年
（3）《上海市地方税务局关于土地增值税若干具体征收问题的规定》（沪地税地 〔1997〕25号，现已废止）：原投资于房地产开发企业的股东，由于种种原因，将所 持的部份或全部股权转让给新的股东名下，无论是在境内还是境外办理转让手续，都 应按规定办理纳税申报，缴纳土地增值税。
并购重组中的主要税收政策
2、并购重组中的土地增值税政策——股权收购（不征收）
天津市地方税务局： 你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地
税办〔2011〕6号）收悉。 经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土
地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规 定，征收土地增值税。
项目投资机会与投资风险
项目投资机会与投资风险新疆库尔勒市第十四中学罗晓钟“如何利用好你的钱?”，这是一个问题。
这是一个政府、企业和个人都面临的大问题。
爱因斯坦曾经评价“复利是人类最伟大的发明”，而这个发明的实质内容是投资经营机理。
根据国家统计局的统计数字，全社会的固定资产投资额在1981年是961亿元，而在2001年增长到37,213亿元，20年增长了近39倍。
这个数字除了给人们带来中国经济高速发展的印象之外，深层次的思维是这些钱是如何使用的？在使用中有哪些经验和教训？是否可以通过总结经验和教训使将来的投资产生更好的效益？中国目前还是一个从计划经济向市场经济过度的国家，投资环境和投资体制还需要进行改革，投资理论和投资技术还需要研究、投资决策管理人才还需要培养，这主要是政府管理部门关注的问题。
对投资主体来说，无论是政府投资部门、内资企业、个人投资者还是外资企业，最关注的还是使投资发挥最大的效益-无论是经济效益还是社会效益。
在当前政治变革、经济波动、科学发展、技术革命、产品更新、市场变化、标准更新的动荡环境下，“不搞项目投资是等死，搞项目投资是找死”是企业界人士的一种情绪,它表达了部分企业在投资问题上的自嘲和无奈。
研究如何捕捉投资机会和规避投资风险是积极的态度,是当前社会关注的热点，也是投资成功的重要条件，本文的探讨将围绕这一主题展开。
（1）项目投资决策应关注哪些信息关注投资相关信息的目的是为了捕捉投资机会和规避投资风险，使投资行为满足社会需求、符合相关要求和适合自身条件，从而做出正确的投资决策。
这些信息主要表现在政策法规方面、国际环境方面、行业市场方面、技术发展方面和标准规范方面，内容有：1.1 国家政策法规关注国资企业改革政策。
国家近期实施关闭部分国资企业措施和即将实施清理国资公司开办的3级子公司等措施。
这些措施一方面将带来市场供需关系的变化，另外企业结构的调整中也会给投资者带来并购、参股和控股的投资机会。
关注投资体制改革政策。
十大优秀法律事务所案例(3篇)
第1篇一、引言法律事务所作为法律服务的重要载体，以其专业的法律知识和丰富的实践经验，为社会各界提供了高质量的法律服务。
本文将从十个具有代表性的案例出发，解析我国优秀法律事务所的成功之道，以期为广大法律工作者提供借鉴和启示。
二、十大优秀法律事务所案例解析1. 案例一：某知名企业商标侵权纠纷案代理律师事务所：北京某律师事务所案情简介：某知名企业发现市场上存在多家企业生产与其商标相同或近似的商品，侵犯了其商标权。
委托该律师事务所进行维权。
处理结果：该律师事务所成功帮助委托人获得胜诉，维护了委托人的合法权益。
解析：本案中，律师事务所充分发挥了专业优势，对商标侵权行为进行了深入研究，为客户提供了全面的法律服务。
同时，律师团队在诉讼过程中充分发挥了团队协作精神，取得了良好的诉讼效果。
2. 案例二：某地方政府债务纠纷案代理律师事务所：上海某律师事务所案情简介：某地方政府因基础设施建设需要，向多家银行借款。
后因资金链断裂，导致债务纠纷。
处理结果：该律师事务所成功帮助地方政府与债权人达成和解，避免了地方政府破产的风险。
解析：本案中，律师事务所针对地方政府的特殊地位，运用丰富的法律知识和实践经验，为客户提供了专业的法律建议。
同时，律师团队在谈判过程中充分发挥了沟通协调能力，为客户争取到了最大利益。
3. 案例三：某上市公司并购案代理律师事务所：深圳某律师事务所案情简介：某上市公司拟收购一家同行业企业，委托该律师事务所进行法律尽职调查。
处理结果：该律师事务所成功完成法律尽职调查，确保了上市公司并购项目的顺利进行。
解析：本案中，律师事务所充分发挥了专业优势，对并购项目涉及的法律法规、交易结构、风险等方面进行了全面分析，为客户提供了准确的法律意见。
同时，律师团队在项目实施过程中，积极配合客户，确保了并购项目的顺利完成。
4. 案例四：某房地产企业合同纠纷案代理律师事务所：广州某律师事务所案情简介：某房地产企业因合同纠纷与业主产生纠纷，委托该律师事务所进行维权。
地产面试题目(3篇)
第1篇一、个人基本信息及求职意向1. 请简单介绍一下您的个人基本信息，包括姓名、年龄、学历、专业等。
2. 您为什么选择房地产行业作为您的职业发展方向？3. 您认为您在房地产行业的优势和劣势分别是什么？4. 您期望在房地产行业的工作内容和岗位是什么？5. 您对薪资待遇有什么期望？二、行业知识及市场动态1. 请简要描述我国房地产行业的发展历程。
2. 目前我国房地产行业面临哪些主要问题？3. 请分析一下我国房地产市场的发展趋势。
4. 请谈谈您对当前房地产市场热点问题的看法。
5. 请举例说明您在日常生活中如何关注房地产行业动态？三、职业素养与团队协作1. 请描述一次您在团队合作中遇到的问题及解决方法。
2. 请谈谈您在职场中如何处理人际关系。
3. 请举例说明您在职场中遇到挫折时是如何调整心态的。
4. 请谈谈您在职场中如何保持持续学习和成长。
5. 请谈谈您对团队精神的理解。
四、岗位相关技能与经验1. 请简要描述您在房地产领域的工作经验和技能。
2. 请举例说明您在房地产项目中如何进行市场调研。
3. 请谈谈您在房地产项目策划、推广和销售方面的经验。
4. 请举例说明您在房地产项目谈判和合同签订过程中的经验。
5. 请谈谈您在房地产项目管理方面的经验。
五、案例分析1. 请分析以下案例：（1）某房地产公司因产品质量问题导致客户投诉，如何处理此类事件？（2）某房地产项目因地理位置优越，销售业绩突出，如何保持持续的市场竞争力？2. 请根据以下情况，提出您的解决方案：（1）某房地产项目在开发过程中，因资金链断裂，导致项目停工。
如何解决这个问题？（2）某房地产公司新开发的项目，因周边配套设施不完善，导致客户流失。
如何提高客户满意度？六、应变能力与沟通技巧1. 请谈谈您在职场中遇到突发事件时，如何应对？2. 请举例说明您在职场中如何处理客户投诉。
3. 请谈谈您在职场中如何与上级、同事和客户进行有效沟通。
4. 请举例说明您在职场中如何处理团队内部矛盾。
企业并购成功案例
7、企业、社会双重保障是并购的前提条件
Thank You~~
委派管理人员
董事长Linda任命陈为担任合作公司总经理、夏红伟担任 财务总监。其余管理人员由原企业人员竞争上岗、择优录 取。
全体员工进行整顿 招聘新员工 公司为挽留核心人才 （激励机制 ， 使他们产生归属感，薪酬设计上采取年 终奖、工龄奖、期权制度 ）
人力资源整合
财务、资产整合 组织结构再造 业务流程整合 市场营销整合
企业文化整合
并购动因分析
1、是并购，还是自 创 2，提高市场占有率 3，规模经营 4，降低成本 5，获取酱油行业先进生产工艺技术、人才、 销售渠道网络 6，打破区域壁垒 7，实现协同效应
并购成功原因分析
综上所述，案例之所以成功的关键就在于以下这些因素： 具有多年并购经验 ，优秀的并购团队，正 确处理与政府关系，国际上流行的贴现现金 流量法的采用， 独资经营的特殊优势，完 善的转让合同条款，多年来深入研究中国大 陆并购市场，对自身实力的透彻了解 ， 成 功的市场整合策略，合适的人力资源整合政 策，成功的文化整合，深入的尽职调查 和 全面的业务流程整合及管理协调 。
式中：RsＡ：公司净利润率，NPV：基年现金净流量, g：净利润率年均递增率， P： 未来现金流量净现值
这仅代表理论数据,况且收购后不可 能立即正常经营,至少2—3年才可能 趋于正常,未来可变情况较多,净利润 率 、增长率也很难预测。
并购谈判
集团对目标企业采用贴现现金流量法计算评估价值，共分三步： 1、预测现金流量 CFt=St-1(1＋gt)×Pt(1－Tt)－(St－St－１)×(Ft＋Ｗt) 式中：CF——现金流量，S——年销售额，g——销售额年增长 率，P——销售利润率，T——所得税税率，F ——销售额每天 增加1元所需追加的固定资本投资， W——销售额每天增加1元所需追加的营运资本投资，t ——预 测期内某一年度。 2、估计贴现率或加权平均资本成本 WACC＝∑Ki×bi 式中：WACC——加权平均资本成本，Ki——各单项资本成本， bi ——各单项资本所占的比重。 3、计算现金流量现值，估计购买价格 TVa＝∑FCFt/(1＋WACC)t＋Ｖt /(1＋WACC)t 式中：TVa——并购后目标企业价值，FCFt——在t时期内目标 企业现金流量，Ｖt——t时刻目标企业的终值，WACC——加权 平均资本成本。 测算结果（理论值）为：64,177千元，经修正（包括考 虑停产期、非正常经营期、风险系数、通货膨胀、国家 利率变动、并购费用等因素影响）为：61,000千元。这 将是并购谈判时我方交易底价。
地产行业周报：房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购
2020年08月24日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购核心摘要⏹本周观点：本周我们梳理物管行业收并购情况，随着物管企业密集上市融资，行业收并购活动频繁，上半年上市物管公司共进行15起收并购，总金额达8.9亿元；单位物管面积收购价约18.8元/平，较2018-2019年16.6元/平明显提升。
随着更多物管企业上市融资，规模增长诉求与资本市场支持下，后续收并购竞争或愈加激烈，收并购项目估值或进一步上升。
本周住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，提出已形成重点房企资金监测和融资管理规则，预计下半年融资端将难现上半年宽松，房企将加快销售及回款、适度放缓拿地积极应对，同时亦将加速行业的优势劣汰。
板块投资方面，大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）住建部、央行联合召开房地产企业座谈会；2）江苏：做好住宅用地供应分类调控工作。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。
本周（8.16-8.22）新房成交6.2万套、二手房成交2.4万套，环比升8.1%、6.0%；8月新房月日均成交同比升21.4%，较7月升13.6pct。
考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。
2）改善型需求占比略降。
7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。
3）推盘环比回落，后续节奏有望加快。
8.10-8.16重点城市新推房源5986套，环比降36%；去化率68.5%，环比升10.5pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转以及融资或进一步收紧的考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
项目投资管理制度
项目投资管理制度一、背景介绍随着经济的不断发展和企业的日益壮大，项目投资管理成为了企业发展的重要环节。
为了确保项目的有效实施和资金的合理运用，制定一套科学且规范的项目投资管理制度势在必行。
二、目标和原则1. 目标：确保项目投资的合理性、安全性和效益性，实现资金的最大化利用。
2. 原则：a. 确保投资决策的科学性和可行性。
b. 强调投资项目的风险评估和分析。
c. 严格控制项目投资预算，避免超支。
d. 建立健全的监督和管理机制，确保资源的合理配置。
三、项目投资管理流程1. 投资前期：a. 拟定项目立项申请报告，包括项目背景、目标、预期效益等内容，并提交相关部门审批。
b. 进行项目可行性研究，包括市场调研、技术可行性分析、经济效益预测等，并形成可行性报告。
c. 在可行性报告获得批准后，进行项目的预算编制。
d. 提交项目投资评审委员会审批，确保项目投资的决策科学、合理。
2. 投资决策：a. 投资评审委员会对项目进行评审，包括项目的投资收益率、风险评估、资源利用率等方面的分析。
b. 根据评审结果，进行投资决策，决定是否投资该项目以及投资额度。
3. 投资实施：a. 筹集项目所需资金，确保投资资金的及时到位。
b. 根据项目计划，进行资源调配和组织管理，确保项目的顺利进行。
c. 成立项目管理团队，负责项目的具体实施和管理。
4. 监督与控制：a. 建立项目投资监督机制，监控项目进展和资金使用情况。
b. 定期进行项目进度评估和质量把控，及时解决项目中的问题和风险。
c. 根据项目实施情况，进行必要的调整和优化，确保项目的顺利完成。
四、风险控制措施1. 项目风险评估：在项目投资前，对项目的各项风险进行评估，并制定相应的应对措施。
2. 资金风险控制：建立严格的资金申请和审批制度，确保项目的资金使用合理、透明，并防范资金浪费和挪用。
3. 进度风险控制：制定详细的项目计划和进度表，定期进行项目进度评估，并及时解决项目中的延期和滞后问题。
法律顾问典型经验案例(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司是一家从事房地产开发的企业，近年来，随着我国房地产市场的快速发展，甲公司业务规模不断扩大。
为进一步拓展市场，甲公司决定收购乙公司，乙公司是一家拥有丰富土地储备和优质项目的房地产开发企业。
为了确保并购过程的顺利进行，甲公司聘请了丙律师事务所作为其法律顾问，协助处理并购过程中的法律事务。
二、案例概述1. 项目启动阶段在项目启动阶段，丙律师事务所协助甲公司进行了以下工作：（1）尽职调查：丙律师事务所对乙公司的财务状况、法律纠纷、合同履行等情况进行了全面调查，确保甲公司了解乙公司的真实情况。
（2）风险评估：根据尽职调查结果，丙律师事务所对并购过程中可能存在的法律风险进行了评估，包括股权纠纷、债权债务、合同履行、合规性等方面。
（3）谈判策略：丙律师事务所根据风险评估结果，为甲公司制定了谈判策略，包括价格谈判、条款谈判等。
2. 合同起草与审查阶段在合同起草与审查阶段，丙律师事务所协助甲公司完成了以下工作：（1）合同起草：根据甲公司的需求和乙公司的实际情况，丙律师事务所起草了并购合同、股权转让协议等法律文件。
（2）合同审查：对起草的合同进行审查，确保合同条款合法、合规，并充分保障甲公司的合法权益。
（3）合同谈判：协助甲公司与乙公司进行合同谈判，确保合同条款符合甲公司的利益。
3. 审批与登记阶段在审批与登记阶段，丙律师事务所协助甲公司完成了以下工作：（1）政策咨询：了解并购项目的相关政策，确保并购过程符合国家法律法规。
（2）办理审批手续：协助甲公司办理并购项目的审批手续，包括向政府部门提交申请材料、参加审批会议等。
（3）办理登记手续：协助甲公司办理股权变更、土地使用权变更等登记手续。
4. 并购后的整合阶段在并购后的整合阶段，丙律师事务所协助甲公司完成了以下工作：（1）合规性审查：对并购后的公司进行合规性审查，确保公司运营符合法律法规。
（2）法律纠纷处理：协助甲公司处理并购过程中产生的法律纠纷，包括合同纠纷、劳动争议等。
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893
9517
850
2013年 1250
956
9380
897
2014年 1577
1203
8692
1046
2015年 1746
1561
8907
1391
2016年 1-8月
1238
1369
9456
1294
佛山市场规模
旭辉学院
1. 广州市土地市场投资环境
广州公司预计17-18年投资拿地投入160亿
资源汇总
中介 朋友 代 理…
成功概率非常低！
旭辉学院
3. 建立高效的信息渠道
主动建立高效的信息渠道：
与业主方有紧密的业务联系！
旭辉学院
4. 建立项目分级管理体系
建立并购项目信息库，分级管理 1、跟进状态：项目进度、投资建议、跟进人 2、基本信息，市场判断 3、合作模式：报价、票据情况、权属情况 4、项目来源：介绍人、联系方式etc.
工业 企业
其它 企业
招拍挂
旧村改造 合作开发Fra bibliotek旧厂改造 合作开发 整体收购
合作开发 整体收购
旭辉学院
1. 广州土地资源渠道特点
村集体
1 土地类型
自留地 宅基地
2 合作模式
合作开发 旧村改造 使用权流转
工业企业
厂房 产业园 物流用地
合作开发 旧厂改造 整体收购
其它企业
划拨用地 通过招拍挂获
取的土地 协议转让用地
1629
2013年 1192 1195 14521
1735
2014年 1372
977
16466
1610
2015年 1224 1213 15800
1917
2016年 1-8月
694
947
16686
1581
广州市场数据
年度 供应面积 成交面积 成交均价 成交金额
2011年
922
462
9547
441
2012年 1019
合作开发 整体收购
3 前期投入 前期投入低
前期投入低 按照双方协商投入
旭辉学院
1. 广州土地资源渠道特点
村集体
工业企业
其它企业
4 手续
需村民集体表决 手续复杂
要经过政府收储挂牌 程序，手续相对复杂
相对简单
5 风险
存在村民表决风险 政府审批风险
存在政府审批风险
风险相对可控
6 信誉
集体组织决策 信誉较低
20% 80%
旭辉学院
如何推动项目快速落地？
旭辉学院
1. 商务谈判阶段常见的问题
痛点
• 地块只给了大概位置，面积，业主：“觉得怎样？尽快给答复啊” • 旭辉在广州市场知名度不高，业主：“旭辉？没听过，提供营业执
照、资金证明，承诺书，咱们再提供详细资料” • 第一次见面，业主：“交易模式？我们没啥想法，你们给方案就行，
旭辉学院
为什么要做并购项目？
旭辉学院
1. 广州市土地市场投资环境
广州每年住宅用地供应面积不足800万平米，供地时间阶段性明显
单位（万㎡） 住宅项目销售面积 住宅用地供应面积
广州市住宅项目供求统计
2014年
2015年
824
1077
665
741
2016年1-9月 1048 202
统计数据来源：CRIC 统计数据口径：销售面积包括普通住宅、别墅；用地供应面积包括住宅用地、 商住用地，其中商住用地按照80%住宅计算
信誉度可控
信誉度可控
旭辉学院
1. 广州土地资源渠道特点
易
上市公司、大中型企业资源
央企、国企土地资源
工业企业旧厂房改造
村自留用地合作开发
难
村集体用地使用权流转、三旧改造等
旭辉学院
2. 现有信息渠道存在问题
项目的信息来源很多，但有效信息非常少！
痛点
中介、朋友、代理公司 etc. 被动接受信息 信息已经转了好几道 被中介牵着鼻子走 无法接触核心业主 投入力量，做强排、测算、可研， 到最后发现都是无用功！
成为 受人尊敬的 世界一流的 房地产企业
旭辉学院
兼并购项目投资经验分享
课程目标
• 理解房地产兼并购项目投资的思维方式 • 掌握兼并购项目投资获取的关键步骤及工具方法 • 识别兼并购项目投资过程的重大风险，掌握防范办法
旭辉学院
课程目录
章节一：为什么要做并购项目 章节二：如何找到合适的并购项目 章节三：如何推动并购项目快速落地 章节四：并购项目的风险控制 章节五：佛山三水项目案例分析
旭辉学院
1. 广州市土地市场投资环境
预计广佛21年市场规模：5800亿
+ = 1581亿
1294亿
3000亿
广州
佛山
广佛
销售额按年复合增长10%增长，目前取数为2016年1-8月，用于计算趋势，以论观点。
年度 供应面积 成交面积 成交均价 成交金额
2011年 1287
977
12772
1247
2012年 1181 1215 13401
销售目标 销售缺口 拿地投入
2017年
20
60
2018年
60 25
100
2019年
100 100
70
2020年
150 150
90
2021年
200 200
90
8.0
环比指数增幅
同比指数增幅
24.0
6.0
20.0 16.0
4.0
低谷推迟，反弹提前
12.0 8.0
2.0
4.0
0.0
0.0 -4.0
-2.0
旭辉学院
1. 广州市土地市场投资环境
标杆企业招拍挂拿地仅占销售面积的30%
企业 万科 碧桂园
广州标杆企业商品房项目统计
单位（万㎡）
2014年
2015年
销售面积
65
72
招拍挂面积
-
39
销售面积
55
47
招拍挂面积
55
66
2016年1-9月 54 59 27
统计数据来源：CRIC 统计数据口径：销售面积包括普通住宅、别墅、酒店式公寓； 招拍挂面积指通过政府公开出让获取的项目面积，包括住宅用地、商业用地。
招拍挂
合作开发
2
合纵连横； 深研板块周期分类出价；
3
广佛藏富于民，
收并购 存量土地充裕，较多收并购机会；
勾地&旧改
4
广东旧改模式成熟， 前期锁定，加强中长期土地储备
旭辉学院
如何找到合适的并购项目？
旭辉学院
1. 广州土地资源渠道特点
广州的土地资源主要集中在以下四种类型的主体：
政府
村集体
-8.0
2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09
2017-1 2017-5 2017-9 2018-1 2018-5 2018-9 2019-1 2019-5 2019-9 2020-1 2020-5 2020-9 2021-1 2021-5 2021-9
旭辉学院
1. 广州市土地市场投资环境
通过上述数据可以看到，通过政府招拍挂途径获取土地：
远不能满足城市的居住需求 远不能满足旭辉的发展要求 兼并购项目是旭辉在广州区域快速发展的重要途径！
旭辉学院
2. 集团四轮驱动的指导意义
投资：四轮驱动，有机结合，持续拿地，保障发展
1
建立与当地开发商、 股权投资方良好合作关系；