地下车库优化研究

结论：综合性项目，应根据不同业态对车 位需求，合理分布车位数和车位等级。
后工项目总图
车位配比优化
龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。 一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变为疲软时， 市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。 我们的市场定位，应随之而变。 市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置， 将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。
1．种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100％冲抵集中绿 化面积； 2．种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的60％ 冲抵集中绿化面积； 3．种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的20％ 冲抵集中绿化面积。
车库层高优化
室内地坪与车库结构顶板高差 对 景观 的影响： 600高差：高大乔木种植现土球，下凹水体难做，难塑造地形，室内 外高差处理困难，土层内不能走重力管。对景观设计的限 制很大，基本只能中间一条路，两边起坡堆土种树。 参考项目：蓝湖郡湖东3组图，蓝湖香颂。
车位配比优化
结论： 多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标 准配置。 项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要， 以便为后期可能的调整留下空间： 地下车库面积 地下车位数量 适当多写； 按最低要求写。
随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。
车位面积优化 案例 一 睿城B区车库
在洋房区公共车库小型车 + 微型车的组合，在不增加面积的情况 下，有效利用了边角空间，增加了44辆的销售车位，满足规划要求。 车库面积为19400m2。车位数量由558辆，提高到602辆。单车位面 积由34.8m2/个，减小到32.2m2/个。节省约8%的车库面积。
睿城B区车库平面
微型车位
小车位
车位面积优化 案例 二 MOCO中心车库
MOCO中心车库，原有810辆地下车位，原3号楼为写字楼，面积 8600m2,17层，4号楼为住宅，面积52000m2，45层；后3号楼、4号楼功 能互换，调整为3号楼为住宅，面积11000m2，25层，4号楼为写字楼， 35层，面积46000m2，导致车位配置提高，需增加59个停车位。
车位配比优化 案例 一 悠山郡三期车库
优化一： • 洋房原配置每户1.2个车位， 调整到每户1个。 • 高层调整到政府标准。 优化二： • 高层区增加地面车位150个。 成果： • 车库由最初设计的62300平 米，减少到40000平米左右。 （含洋房赠送地下室） • 节约当期成本支付约3000万。
车库
车库
车库
悠山郡合院地下室高差1800，需 通过室内楼梯入户。
东桥郡室内外高差300，入户平 顺方便。
车库层高优化
管线综合 可有效降低 设备层高度：
MOCO中心设备层，规矩、高效
车库层高优化
结论： 1、覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提 下，最佳厚度为1.0米。
2、别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井（口）， 实现自然排烟通风。
车位配比优化
住宅车位 回顾重庆公司标准：
• 别墅：每户2辆 + 访客车位
回顾重庆地区政府标准：
住宅 每100平米0.6个
• 洋房：每户1.2~1.5辆
• 高层：每户0.5辆
同上
同上
业态 高端（东桥郡联排） 高端（悠山郡洋房） 低端（MOCO小户型）
户均建筑面积 220m2/户 137m2/户 65m2/户
4号楼 2号楼 1号楼 3号楼
车位面积优化 案例 二 MOCO中心车库
MOCO中心车库，原有810辆地下车位，通过布置入微型车位，在 不改变车库面积、结构、设备管线的情况下，有效利柱网，增加了59 辆车位。节约面积约2500平米。小车位比例约30%。车库总面积24000， 总车位数869个。平均单车位面积27.8m2/个。
车位配比优化
关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。 问题如下： 高端业态（别墅、洋房） 低端业态（小户型） --- 不够（户均2辆车，甚至更多） --- 多了（大多使用公共交通）
商业 + Soho
分析：
--- 需综合平衡（商业少了，soho多了）
我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。
平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500（微）
车位面积优化
小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米； 微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。 （注：柱大小按600x600计）
车位面积优化
按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6 个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计， 以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的2530%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左 右。 微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库 总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减 少成本将占到总建造成本的2-3%。 据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税 率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本 可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减 少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。 结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型 公寓车库）配比20%-40%的微车位。
国家信息中心统计，两厢车在基本型乘 用车中的销售比例已经占到40% 。在 2009年，这个比例还将扩大。
“小车当道”即将来
车位面积优化
小型车 + 微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。 可以适应多种柱网尺寸。
详：汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98
车位设计控制尺寸： 垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500（微）
车库优化研究
车位面积优化
车位配比优化
车库层高优化
前言
根据目前重庆龙湖各项目建设情况看，车库建设规 模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总 建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情 况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重 要手段。 本研究旨在通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库 建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本 的共性方法，从而提高项目利润率。
悠山郡三期车库平面 悠山郡三期总平面图
车位配比优化 案例 二 睿城车库
组合拳 实现车库面积优化 方法一： • 洋房每户1.5个车位，调整 到每户1.2个。 • 商区车库取消。 方法二： • 以小型车+微型车的组合， 增加车位，补齐报建车位数。 成果： 取消商区地下车库，减少车 库面积约3000平米。 节约成本450万。 优化后平面
车库层高优化
自然通风 不做机械排风排烟系统： 1、至少节约400左右层高，结构成本减少30~40元/平米，约占 车库土建成本2.5%；
2、节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占 车库土建成本0.8%；且节约了后期设备运行维护费用；
3、减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。
• 避免混乱交叉导致净高不够
• 可有效降低高度400左右 • 车库自然通风排烟 • 减少设备安装成本、运营成本
车库层高优化
覆土1500，机械通风， 不做管线综合；
层高4200~4500 净高2200+管线900~1000+梁1000~1200
覆土600~900，自然通风， 做管线综合； 通
Hale Waihona Puke Baidu位面积优化
案例 一 睿城B区车库
睿城原总车位957个，后更改车库报建为922个，减少35个。减少部 分为无产权商区车库，实际销售车位反增加44个。 取消商区车库后的沿街商业，利用建筑后退道路的间距，在后期改 做地面停车，约100个，满足商业需要。
洋房、高层 区集中车库
商区车库 79个，3000m2 地面停车位 地面停车位
户均车位 2辆 1.2辆 尽量少
政府规定户均车位 1.3辆 0.9辆 0.4辆
车位配比优化
商业+soho 车位
注：soho报建为住宅，实际使用为办公。
回顾重庆地区政府标准：
住宅 每100平米0.6个，商业 每100平米0.7个 后工项目商区：持有商业24万平米，其上 的SOHO约20万平米。 按政府标准，应建车位2880个；其中商业 1680个，SOHO 1200个。 我们认为，车位数和等级应向商业倾斜， 同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天 街12万平米，700个车位，常常爆满。）
1000高差：可少量塑造地形，高大乔木基本不现土球，土层可走短距 重力管。景观设计有一定空间。 参考项目：东桥郡，江与城别墅。
1500高差：塑造地形易，土层可走重力管。景观设计有充足发挥空 间。 参考项目：水晶郦城，紫都城。
车库层高优化
不同覆土厚度对 单层车库 结构成本的影响

覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/m2，每平米 土建造价减少70-80元。 层高每降低100，每平米土建造价减少8-10元。
3、车库必须做管线综合，避免出现最不利点。
车库层高优化 案例 一 睿城车库
优化一： • 顶板开洞，变大车库为若干 小车库，变机械通风为自然 通风。（别墅区） • 节约风管约400高空间。
睿城项目总平面
车库层高优化 案例 一 睿城车库
4.管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。
车库层高优化
• 有效控制梁高 • 应首先满足高效停车要求 • 可有效降低梁高 • 顶板覆土深度控制 • 大幅降低结构含钢量 • 直接减少顶板侧壁防水面积 • 可有效降低设备层高度200左右 • 车库管线综合 • 使车库管线整洁、富有逻辑美
• 合理的柱网跨度
车位面积优化 车位配比优化 车库层高优化
车位面积优化
目前关于车位大小的政策规定：
设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定； 在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟 通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%-30%。
车位面积优化
常见两厢车尺寸表 车型 Polo 飞度 派力奥 骊威 奔奔 天语X4 C2 QQ 富康 F3-R 乐骋 骐达 威志 高尔 标志206 尺寸（长/宽/高） 3916/1650/1465 3845/1675/1535 3763/1615/1440 4178/1690/1565 3525/1650/1550 4135/1755/1605 3878/1676/1438 3550/1495/1530 4071/1702/1425 4325/1705/1490 3896/1660/1499 4250/1695/1535 3855/1680/1500 3895/1648/1415 3873/1673/1435 轴距 2460 2450 2373 2600 2365 2500 2443 2340 2540 2600 2480 2600 2425 2468 2443
层高3100~3200 过净高 优 2200+ 化 管线200+梁700~800
车库层高优化
柱距7米，覆土900，自然通风情况下的车库层高情况
柱距8米，覆土1200，机械通风情况下的车库层高情况
车库层高优化
覆土厚度对 绿地率 计算的影响(重庆市)： 种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和 排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具 体按以下办法折算冲抵：
微型车位 小车位
K17地下四层平面
车位面积优化 车位配比优化 车库层高优化
车位配比优化
一个小区应该配置多少车位？
虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲 ： 1. 2. 车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率； 车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。
商区车库
优化前平面
车位面积优化 车位配比优化 车库层高优化
车库层高优化
合理的设计，可降低车库综合成本约 200元/m2。
车库层高优化
影响车库层高的4个因素： 1.柱网：跨度直接影响梁高；
2.顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主 要因素之一；
3.机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间；