济宁市场调研报告PPT(共34页)

长安花园
罗马假日
晨阳庄园
森泰首府
6、济宁住宅市场主力热销户型研究
项目 长安花园
首府
主力户型（㎡） 95、99、104
90--150
主力户型配比
80m²--90m²占34%， 90m²-100m²占14%， 100—110m²占29%，
110-120m²占8%，
90以下占15%， 90--100m²占29%， 100--110m²占11%，
得益于压抑已久的刚性需求的集中释 12年济宁住宅市场成交量大幅上涨， 各大楼盘推出的90-120平米左右的刚 户型，也成为了济宁楼市成交的主力 通过对楼市调控政策的研究，预计未 济宁市场开发的主流产品仍是以满足 性需求、快速去化的中小户型为主。
7、典型个案研究
森泰御城·首府
地址：红星东路与火炬路交汇处
济宁住宅市场主力热销户型研究
据搜房网数据监控中心统计：2012年济宁城区楼市累计成交商品房20003套，累计成 交面积2512818㎡，其中住宅累计成交15279套，住宅销售套数占商品房总销售套数 的76.38%，住宅占比较大。
在经历了2011年史上最为严厉的调控之后，2012年楼市并没有新的严厉政策出台 但刺激楼市的微调政策不断，货币金融政策逐渐放松，上半年2次下降存款准备金率， 三年来首次降息，有力地促进了购买力入市。今年被抑制的刚需购房者纷纷置业，楼 市热度上升的状态表现明显，主推刚需房源的项目受到热烈追捧。
中部板块——车站西路-琵琶山、金宇路以南
，济安桥路以东、光府河以西；
西
部
西部板块——济安桥路以西，金宇路以南； 板
块 北部板块——金宇路以北，东至洸府河；
东部板块——洸府河以东，主要以东北部高 新区为核心；
南部板块——车站西路-车站东路沿线以南。
北 部板块 中部板块
南部板块
东部板
（一）济宁住宅市场研究
刚需户型占比合计 刚需户型占比85%
刚需户型占比55%
罗马假日 金色兰庭 蓝天豪庭
90-128 90,120 90、110、130
占83%
80-90占15% 90-100占15% 101-120占25%
90—130占60%
刚需户型占比83% 刚需户型占比55% 刚需户型占比60%
通过对以上济宁住宅市场典型楼盘的主力户型面积配的分析，可以看出2012年济宁住 宅供应中，占比最大的80-130平米之间的刚需户型，占据55%以上的供应量，部分项 占比达到85%之多。
3、济宁住宅市场板块特征
北部板块：作为任城区的主要城区，目前配套较为 但随着政府政策的倾斜及大量的待拆迁房屋项目的 实施，发展空间大，但存在兑现的时间差；
中部板块：济宁的老城 区，配套设施齐全，市 民认可度高，但土地供 应量有限，未来发展受 到一定的制约。
西部板块：该区域发展 较为落后，各种配套设 施较差，生活氛围不浓 厚，市民认可度较差， 以中低端项目为主，后 期发展需较长时间；
金
罗
色
马
兰
假
庭
日
凤
任
凰
城
太
雅
阳
居
城
5、济宁住宅市场高层产品研究
根据对济宁高层住宅项目的调研，目前绝大部分的高层和小高层产品为满足容积率最大化和 控制刚需户型面积的条件下，均采用了一梯三户、两梯三户、两梯四户等品字楼和工字楼的 设计方案。如《金色兰庭》、《晨阳庄园》、《长安花园》等； 部分楼盘的改善型户型（135平米以上）为了提高产品的舒适度，在小高层设计上采用了板 式布局，如《罗马假日》。
豪庭御都
5000-6000元/ 平米
罗马假日 凤凰太阳城
wk.baidu.com
5000-700 平米
金色兰 森泰首
• 各板块因受城市发展格局和居民分布的因素，在楼盘档次和价格上产生了一定的差异。 • 在开发热度方面，西部板块一直发展滞后；东部板块是传统的重点城市发展区域，发展时间久 目前热度一般；中部板块虽位置最佳，但因土地供应稀缺和巨大的拆迁压力，热度仅为一般；而 北部和南部板块因城市框架的打开，将成为济宁未来住宅市场的开发热点区域。
各版块主要特点对比：
所属板块
西部板块
开发热度
较低
中部板块 一般
南部板块 热点区域
北部板块 热点区域
东部板 一般
板块档次
中低
高档
中高
中高
中高
产品定位
刚需为主
改善为主
刚需为主
刚需为主
刚需为
均价区间 （在售）
代表楼盘
5000元/平米 左右
运河新城
5000-8000元/ 平米
南池公馆 万达广场
4000-5000元/ 平米左右
4、济宁住宅市场建筑形态研究
根据对济宁市场在售住宅项目的调研了解，目前市面上主流的住宅产品以高层板楼 （品字楼）产品为主，小高层、多层产品较为少见。
少数位于城市中心边缘地带的楼盘早期规划有部分多层产品，但基本已售罄，如运河 佳园凤凰城、运河新城。
而部分中高端住宅也规划部分洋房或别墅产品，以此提升项目品质，拔高项目形象， 如凤凰太阳城、南池公馆、龙城美墅等。
01
宏观市场研究
❖ 济宁住宅市场研究 ❖ 济宁公寓市场研究 ❖ 济宁商业市场研究 ❖ 济宁写字楼市场研究
济宁住宅市场研究
1、城市发展规划解读
随着济宁新一轮发 展规划的逐步落实，济 宁市“一城四区”的城 市格局已经形成，向市 场推出大量土地，各区 域内新开发项目相继涌 现，由此带来了新一轮 房地产市场的开发热潮。
北 部板块
中部板块 西 部 板 块
东部板块：以 市高新区为主 东部板块 市传统的发展 周边配套在逐 善，市民对其 度逐渐提高， 来城市和产业 发展的核心
南部板块
南部板块：包含北湖新区，随着城市的发展，本 区域逐渐成长为济宁市住宅开发的重点区域，土 地供应量大，目前房地产项目以中高端为主，有 少量别墅项目，未来发展空间大
• 区位：火炬路与红星路交汇处 • 规模：总建约21万平 • 规划：反映济宁运河文化为特色的新中式高档社区 ，均价72
/平米左右。 • 物业类型：小高层，高层 • 户型面积配比：90m²以下占15%，90--100m²占29%，100--
与此同时各区域内 的房地产项目也因所处 区域不同，开始呈现出 不同的区域特征。
济宁将形成“一城四 北
区竞相发展”格局
延
西跨
西静 城候 区佳
音 的
敞开胸襟的 济北新区
不断完善的 中心区
观望发展的 东城区
东拓
前景广阔的北湖区
南
联
（一）济宁住宅市场研究
2、济宁住宅市场板块划分
根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发 展规划，可将城区住宅的分布区域划分为中 、东、西、南和北部区域五大板块。